Gutachten: Offenbarungspflicht für Verkäufer, wenn vom Kaufinteressent veranlasst?

Thread passt leider sonst nirgends richtig rein, daher mal hier:

Wir wollen ein Flachdach-Bungalow (bzw. Hanghaus mit ELW im Wohnraumteil des "Kellers") von 1980 kaufen, bei dem der von uns eingeschaltete Sachverständiger festgestellt hat, dass das in Eigenleistung "sanierte" Dach in den nächsten 3-5 Jahren absaufen wird. Es wurde auf ein noch funktionsfähiges Kaltdach mit bereits schwieriger Belüftungsebene innerhalb der Tragkonstruktion (d.h. Sparren 20-22cm mit 14cm MW + Rest zur Belüftung) in der Tragkonstruktion, also ohne durch zusätzliche Schalung getrennte zweite Ebene, eine 10cm EPS Dämmung aufgebracht, neu abgedichtet und bekiest. Diese hemmt wohl die sommerliche Austrocknungsmöglichkeit.

Jetzt haben die Eigentümer schon durchblicken lassen, dass eine Reduktion des vor Begutachtung vorläufig vereinbarten Kaufpreises nicht drin ist. Wir waren die letzten Interessenten für den Verkauf "von privat", und die Sache wurde nun einem Makler übergeben (wir sind im Maklervertrag allerdings außen vor und könnten trotzdem noch ohne Courtage kaufen).

Der SV wird mir noch ein schriftliches Gutachten zukommen lassen, und darin neben dem mangelhaften Dach auch auf den Verstoß gegen die EnEV hinweisen. Meine Frage ist nun: Wenn ich das den Eigentümern (Erbengemeinschaft) zukommen lasse, um mein neues Angebot zu begründen, haben diese dann eine Offenbarungspflicht gegenüber dem Makler, und hat der Makler eine Offenbarungspflicht gegenüber den Kaufinteressenten?

Eine reelle Chance auf eine preisliche Einigung sehe ich nur, wenn andere Interessenten nicht in der Annahme bieten, dass das Dach so wie es ist weiter genutzt werden kann.

 

Ergänzung: Ich kenne den Chef des Ingenieurbüros, der mit den SV unter seinen Angestellten empfohlen hatte (habe aber ganz regulär beauftragt). Habe gerade das Schreiben in der Mailbox gefunden. Es ist ein nur 2-seitiges Schreiben, kein ausführiches Gutachten, da eine mündliche Beratung stattfand, und das Ganze so deutlich günstiger ist. Außerdem wäre ohne Öffnung des Daches an mehreren relevanten Stellen eine detailliertere Begutachung gar nicht möglich gewesen. Der hatten die Eigentümer aber nicht zugestimmt, weil diese selbst nahe des Kamins eine abnehmbare Deckenbekleidung gefunden hatten und dort selbst bereits eine Öffnung mit Aufschneiden der Dampfbremse vorgenommen hatten.

Der etwas spärliche relevante Textteil lautet:

"1. Energiesparverordnung:

Die nach Angaben der Gebäudeeigentümer im letzten Jahr hergestellte Flachdachsanierung entspricht nicht den Forerungen der Energiesparverordnung. Abweichungen von der Energiesparverordnung können mit empfindlichen Strafen belegt werden.

2. Problematische bauphysikalische Konstruktion:

Wie zum Ortstermin beschrieben ist die nach Angaben vorhandene Flachdachkonstruktion bauunüblich und als bauphysikalisch sehr kritisch anzusehen.

Die ehemalige Hinterlüftungsebene hat insbesondere vor dem Hintergrund der Forderung aus der Energiesparverordnung keine weitere Rechtfertigung.

Die im Jahr 2015 aufgebrachte Zusatzdämmung hat keine Funktion. Darüber hinaus besteht bedingt durch den belüfteten Zwischenraum ein erhöhtes Risiko zur Bildung von Schimmelplizen und holzzerstörenden Pilzen. Wir empfehlen hierzu eine Sanierung, um eben solchen Problemen vorzubeugen. Dazu ist eine umfassende Sanierungsplanung, insbesondere vor dem Hintergrund der bauphysikalischen Eigenschaften der vorliegenden Konstruktion, notwendig.

3. Kosten:

Ohne detaillierte Sanierungsplanung beziehungsweise ein detailliertes Sanierungskonzept ist die Baukostenermittlung nicht möglich. Jedoch sind die Kosten für eine wie von Ihnen beschriebene ca. 190 m² große Fläche im worst-case mit rund EUR 40.000,00 anzusetzen."

 

@Andreas Gr:

Mir wurde es so erklärt, bzw so hab ich es verstanden:

• Knappe Belüftungsebene, unklar wie und wo da bisher die Belüftung stattfand, da keine separate Ebene, sondern sowohl Dämmlage Mineralwolle und Belüftung innerhalb der Tragkonstruktion. Wie die Luft da bislang an den Tragbalken überhaupt vorbeikam, ist schwer zu sagen.
• Zudem waren die erkennbaren Belüftungsöffnungen mit Farbe vom Wand streichen teilweise zugeklebt (ok, ließe sich leicht beheben).
• Zudem wurde das Konstruktionsprinzip, dass ggf. in die Konstruktion eingedrungene Feuchtigkeit im Sommer durch Erhitzung der obersten Schicht, idealerweise eine dunkle Abdichtungsfolie, abtrocken kann, durch die Aufdämmung konterkarriert. Oberhalb der Belüftungsebene liegen nun 10cm EPS Dämmung lose verlegt, die ducrch 5cm hellen Kies beschwert sind. Daduch käme laut SV nicht mehr genug Wärme, um die Austrocknung zu gewährleisten
• Zudem, wenn auch wohl nicht so tragisch, würden wir mit 2 Kindern und 2 Katzen darin wohnen und mehr Feuchtigkeit produzieren als zuvor, wo nur durch ein Ehepaar bewohnt wurde

Wichtig wäre für mich aktuell die Frage der Offenbarungspflicht, bzw. ob ich gerechtfertigt darauf hinweisen kann. Sollte der Kauf dann zustande kommen, kann man den Aufbau erst genauer analysieren und entsprechend korrekt sanieren lassen

 

Kenne 7 Regeln und habe wohl alles im Netz kostenlos erhältliche, sowie von Bekannten die einschlägige Fachliteratur zu Dachsanierungen. Als Teilzeitbeschäftigter hat man ja Zeit... Dennoch oder vielleicht gerade wegen der für einen Laien guten Informiertheit höre ich lieber auf den SV und würde eine Sanierung fachgerecht planen und ausführen lassen, das Risiko ist einfach zu groß, im Schadensfall mit leeren Taschen dazustehen. Wenn sich nach (hoffentlichem) Kauf bei genauer Analysemöglickeit günstigere Möglichkeiten offenbaren, um so besser!

Genau. Und falls da noch Beteiligung von Dir und anderen kommen sollte, würde ich mich nach wie vor über Vorschläge über günstigere Möglichkeiten als die Komplettsanierung freuen, die ich mit dem Planer dann besprechen kann !

Aber HIER geht es mir jetzt wirklich nur um den Umgang mit der o.g. schriftlichen Info vom SV. Wir wollen das Haus wirklich gerne kaufen. Das Loch in der Kasse durch eine Sanierung in der genannten Größenordnung hieße Verzicht auf neue Fenster und Aufschieben einiger Dinge um mindestens 5 Jahre, die ich lieber vor Einzug gemacht hätte. Und einen Preisnachlass auf unser m.E. wirklich faires Angebot sehe ich nur, wenn andere Bieter nicht im Glauben an ein auf aktuellen Stand gebrachtes und für 40 Jahre "ruhiges" Dach mehr bieten. Und eben daher frage ich, ob eine Pflicht zur Offenbarung der o.g. Infos seitens des Verkäufers bzw. des Maklers besteht, sofern die Eigentümer es dem Makler übergeben.

 

Danke für die Stellungnahmen. Ich habe es jetzt einfach mal weitergeleitet mit dem Hinweis, dass es auch die Erbengemeinschaft als Verkäufer gegen etwaige Regressforderungen eines möglichen anderen Käufers schützt, und dabei eine insgesamt höfliche und diplomatische Formulierung gewählt, so dass klar sein sollte, dass wir keinesfalls drohen wollen. Ich glaube der bisherige gegenseitige Eindruck in den Gesprächen mit der Vertreterin der Erbengemeinschaft war auch von Respekt geprägt und davon, dass man es mit jemandem mit Anstand zu tun hat. Auch bei der ursprünglichen Preisverhandlung ging es nicht mit über-und unterzogenen Kaufpreisvorstellungen los. Ich hege jedenfalls die Hoffnung, dass sie dort ehrlich mit den Erkenntnissen umgehen, so dass wir im nun wohl beginnenden Wettbewerb mit über den Makler rekrutierten Kaufinteressenten keinen unfairen Nachteil erleben. Jetzt heißt's Finanzen klären und schauen wieviel Loch wir in der Kasse vertragen können, und dann hoffen, dass niemand überbietet. Einen Vorteil haben wir jedenfalls noch: Da wir noch außerhalb der Maklervermittlung kaufen können, sparen wir gegenüber anderen Bietern die 3,57% für den Makler, und die Verkäufer würden 1,785% sparen. Das macht bei über 450T€ auch schon was aus.