Architekten nach LP 1-4 wechseln ?

Hallo Zusammen,

ich plane seit einiger Zeit einen Baumaßnahme. Ein 2-Familienhaus als Bestandsgebäude soll kernsaniert, zu einem 3-Familienhaus ausgebaut werden und mit einem 3-Famielienhaus Neubau über ein neues Treppenhaus mit Aufzug erschlossen werden.

Die Umsetzung haben wir mit einem Architekten im Rahmen der LP 1-4 im Jahr 2014 begonnen. Im selben Jahr haben wir die Baugenehmigung erhalten. Aus privaten Gründen musste das Vorhaben ca. 2 Jahre ruhen. Im Letzten Quartal 2016 haben ich dann, nach vorheriger Rücksprache mit unserem Architekten bzgl. Baukostensteigerung seit 2014, Die Finanzierung abgeschlossen.

Laut unserem Architekten, können wir auf Wunsch unsererseits innerhalb der ENEV 2014 bauen. Durch Baukostensteigerungen seit 2014 müssen wir zusätzlich zu der vorliegenden Kostenübersicht 1% - 1,5% Kosten kalkulieren um im Jahr 2017 den in 2014 genehmigten Bau umsetzen zu können.

Bevor wir nun den Statiker beauftragen, wollte ich mit unserem Architekten einen Architektenvertrag für die kommenden Leistungsphasen schließen in dem u. A. eine verbindliche Kostenobergrenze, gemäß der vorliegenden Kostenübersicht aus 2014 zzgl. 1% - 1,5% fixiert wird.

Das Resultat ist nun einen neue Kostenrechnung unseres Architekten, die ca. 25% über der für die Finanzierung genutzten Kostenübersicht liegt ?! (Er hatte sich primär bei der Berechnung des Rohbaus geirrt)

Für mich ist damit das Projekt nicht mehr realisierbar! Die Finanzierung bei der Bank ist allerdings abgeschlossen!

Mein Vertrauen in unseren aktuellen Architekten ist gestört.

Ich bin mir noch unschlüssig, ob wir uns nicht einen neuen Architekten suchen sollten. Allerdings, wie schon gesagt, steht die Finanzierung (Nachfinanzierung nicht möglich!) . Hergestellt werden müsste das Bauvorhaben bis 09/2018. Ansonsten laufen uns die Kosten für Bereitstellungszinsen & Zinsen & Tilgung davon ohne das wir Mieteinnahmen gegenrechnen können.

Meine Situation ist gefühlt sehr angespannt. Über Tipps oder Hinweise wie man mit dem aktuellen Architekten diese Situation entschärfen kann oder Tipps wie man ein solches Projekt mit Zeit- und Kostendruck in andere, seriöse Hände geben kann, würde ich mich freuen.

Viele Grüße Alfons

 

Hallo Andybaut,

danke für deine Hinweise. Eine Kostensteigerung i. H. v. 1% - 1,5% wurden von unserem Architekten im Zusammenhang mit der ENEV 2014 genannt. Nach ENE 2016 zu bauen wäre wesentlich aufwändiger und kostenintensiver meinte der Architekt.
Da unsere Baugenehmigung aus dem Jahr 2014 stammt, können wir auch entsprechend dieser bauen. Oder war das eine Fehleinschätzung unseres Architekten?

Viele Grüße

Alfons

 

Tja, im Nachgang hat das dann unser Architekt auch festgestellt, dass dies unrealistisch ist. Er argumentierte aber die 1 - 1,5% so, dass die eigentliche Baukostensteigerung in den letzten Jahren primär durch die neue ENEV 2016 verursacht wurde.

Wie auch immer, das Dilemma ist da und unser Architekt hat für die LP 1-4 ein entsprechendes Honorar erhalten. Wir hingegen haben im Gegenzug ein undurchführbares Projekt. Keine Ahnung wie ich das lösen kann!

 

Hallo Simon84,

das ist eine gute Frage.

Unser Architekt hat uns "gefühlt" falsch beraten, bzw. unzureichende Kostenschätzungen abgegeben. Einen Weg zurück scheint es nur unter großem Aufwand (auch finanziell) zu geben, ohne dass im Anschluss irgendwas gebaut wäre.

Aber, sicher, wenn das die Kosten sind, wird eine Architekten-Wechsel daran nichts ändern.

Was auch ein gewisses Unverständnis meinerseits erzeugt ist, dass das Architekten Honorar nach HAOI im gleichen Maße gestiegen ist. Der Bau, die Kubatur, etc. ist aber identisch mit der ursprünglichen Planung auf der die zu knapp kalkulierte Kostenübersicht basiert.

Dazu habe ich eine Verständnis Frage: Zu welchem Zeitpunkt der Kostenaufstellung ist das Architekten Honorar verbindlich? Oder muss man damit rechnen, dass wenn der Bau nach Fertigstellung 10% teurer war als vom Architekten in der Kostenübersicht/-schätzung definiert, dass es eine Honorar Nachberechnung von 10% gibt?

BG Alfons

 

Hallo Zusammen,

@lawrence: Das Bestandsgebäude ist Baujahr 1907 und hat 2 Wohnungen mit ca. 60 m².

@simon84: Ja, LP 1-4 wurde vergütet. Die Finanzierung steht bereit. Mit der Bank habe ich noch icht gesprochen. Die 14-tägige Widerrufsfrist ist allerdings schon rum :-(

 

Hallo Zusammen,

seit meinem letzten Beitrag haben wir nun mit unserem Architekten mehrere Gespräche geführt und über die Reduzierung einzelner Positionen (wie z. b. Außenanlage, etc....) eine aktualisierte Gesamtkostenrechnung erhalten, die einen Fortgang unseres Bauvorhabens möglich machen würde.

Ich habe unseren Architekten gebeten als Eckdaten des Architektenvertrags für LP 5-8 folgendes zu definieren:
- Definition von Material und Ausstattung gemäß der aktuellen Kostenkalkulation
- Falls Unterschiede in der Ausstattung zwischen Neu- und Altbau bestehen, bitte diese kenntlich machen.
- Fertigstellung 3. Quartal 2018 (bezugsfertig)
- Verbindliche Kostenobergrenze



Da wir aktuell auf Basis des Baupreisindex eine aktualisierte Kostenrechnung haben stellen sich mir folgende Fragen?
- wie kann man in Verbindung mit einer verbindlichen Kostenobergrenze so konkret wie möglich Material und Ausstattung kalkulieren, ohne vorher konkrete Angebote eingeholt zu haben und die Ausstattungsmerkmale in Verbindung mit einer vertraglich definierten Kostenobergrenze im Architektenvertrag definieren?

Das Ergebnis der aktualisierte Kostenrechnung soll als Kostenobergrenze im Vertrag definiert werden. Unser Architekt hat den Begriff Kostenobergrenze aufgegriffen (allerdings ohne das Adjektiv "verbindlich") und definiert das wie folgt: Zum jetzigen Zeitpunkt der Planung benötigt man einen Kostenspielraum von 10% (5% nach unten/oben), d. h. die Gesamtkosten liegen zwischen x,- € und Y,- €.

- Was geschieht im Falle einer Überschreitung der Kosten oberhalb der im angestrebten Vertrag definierten 5%?
- Warum schreibt unser Architekt, dass es unüblich ist eine Kostenobergrenze zu vereinbaren? Welche Nachteile entstehen daraus?
- Gibt es alternative Wege die Kostengrenze zu definieren um damit max. Budgetsicherheit zu erhalten?
- Welche Punkte sollten aus Sicht des Bauherrn zusätzlich im Vertrag stehen?

Vielen Dank für die bisherige Unterstützung! Über weitere Hinweise und Erfahrungswerte aus diesem Forum würde ich mich freuen.

Beste Grüße

Alfons007

 

Hallo Petra345,

vielen Dank für die Rückmeldung.

Hast Du Erfahrung darin, was Bauherrn sinnvollerweise in einem Architektenvertrag festlegen? Wenn ja, entspricht dies den Punkte, welche ich aufgeführt habe oder sollte das anders aussehen?

Was passiert, wenn die Kostenobergrenze, die im Vertrag definiert ist, über- oder unterschritten wird?

Was ist der Unterschied für den Architekten bei den Begriffen "Kostenobergrenze" und "verbindlicher Kostenobergrenze" ?

Generell halte ich es für schwierig mit einem Kostenzuschlag von 10% zu kalkuliert, wenigstens dann, wenn man mit der Bank über eine Finanzierung spricht und die 10% nicht über EK verfügbar sind und die Finanzierungszusage die Basisi des Beginns der LP 5 ist.

Wenn es am Ende dann tatsächlich 10 % Mehrkosten sind (also 5 % mehr als der Spielraum den unser Architekt beschrieben hat), zahlt diese der Bauherr!? Hat es dann irgendeinen Sinn eine (verbindliche) Kostenobergrenze vertraglich zu definieren?

Beste Grüße
Alfons007

 

Hallo Siemon84,

zunächst mal vielen Dank für die Hinweise. Leider hilft das überhaupt nicht weiter! Aber manchmal bringt es ja schon was, wenn man mit Kommentar taff daher kommt .

All deine Bedenken bzgl. der Finanzierung kenne ich. Aber Angst ist sicher kein guter Berater.

Viele Grüße

Alfons007