Architekten nach LP 1-4 wechseln ?

Diskutiere Architekten nach LP 1-4 wechseln ? im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo Zusammen, ich plane seit einiger Zeit einen Baumaßnahme. Ein 2-Familienhaus als Bestandsgebäude soll kernsaniert, zu einem 3-Familienhaus...

  1. #1 Alfons007, 14.03.2017
    Alfons007

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    Hallo Zusammen,

    ich plane seit einiger Zeit einen Baumaßnahme. Ein 2-Familienhaus als Bestandsgebäude soll kernsaniert, zu einem 3-Familienhaus ausgebaut werden und mit einem 3-Famielienhaus Neubau über ein neues Treppenhaus mit Aufzug erschlossen werden.

    Die Umsetzung haben wir mit einem Architekten im Rahmen der LP 1-4 im Jahr 2014 begonnen. Im selben Jahr haben wir die Baugenehmigung erhalten. Aus privaten Gründen musste das Vorhaben ca. 2 Jahre ruhen. Im Letzten Quartal 2016 haben ich dann, nach vorheriger Rücksprache mit unserem Architekten bzgl. Baukostensteigerung seit 2014, Die Finanzierung abgeschlossen.

    Laut unserem Architekten, können wir auf Wunsch unsererseits innerhalb der ENEV 2014 bauen. Durch Baukostensteigerungen seit 2014 müssen wir zusätzlich zu der vorliegenden Kostenübersicht 1% - 1,5% Kosten kalkulieren um im Jahr 2017 den in 2014 genehmigten Bau umsetzen zu können.

    Bevor wir nun den Statiker beauftragen, wollte ich mit unserem Architekten einen Architektenvertrag für die kommenden Leistungsphasen schließen in dem u. A. eine verbindliche Kostenobergrenze, gemäß der vorliegenden Kostenübersicht aus 2014 zzgl. 1% - 1,5% fixiert wird.

    Das Resultat ist nun einen neue Kostenrechnung unseres Architekten, die ca. 25% über der für die Finanzierung genutzten Kostenübersicht liegt ?! (Er hatte sich primär bei der Berechnung des Rohbaus geirrt)

    Für mich ist damit das Projekt nicht mehr realisierbar! Die Finanzierung bei der Bank ist allerdings abgeschlossen!

    Mein Vertrauen in unseren aktuellen Architekten ist gestört.

    Ich bin mir noch unschlüssig, ob wir uns nicht einen neuen Architekten suchen sollten. Allerdings, wie schon gesagt, steht die Finanzierung (Nachfinanzierung nicht möglich!) . Hergestellt werden müsste das Bauvorhaben bis 09/2018. Ansonsten laufen uns die Kosten für Bereitstellungszinsen & Zinsen & Tilgung davon ohne das wir Mieteinnahmen gegenrechnen können.

    Meine Situation ist gefühlt sehr angespannt. Über Tipps oder Hinweise wie man mit dem aktuellen Architekten diese Situation entschärfen kann oder Tipps wie man ein solches Projekt mit Zeit- und Kostendruck in andere, seriöse Hände geben kann, würde ich mich freuen.

    Viele Grüße Alfons
     
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  3. #2 Andybaut, 14.03.2017
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    Hallo Alfons007,

    ich möchte hier was zur Kostensteigerung sagen.
    Eine Steigerung um 1-1,5% in drei Jahren ist leider unrealisitisch niedrig.
    Aufgrund der niedrigen Zinsen würde ich gefühlt in den letzten 3 Jahren von einer Steigerung von mind. 10% in 3 Jahren ausgehen.
    Allein im letzten Jahr waren wir bei 6%.

    Das man hier nun nicht besonders glücklich weitermachen möchte ist verständlich.
    Die Frage ist allerdings auch ob es beim zweiten günstiger wird.

    Die Kosten ergeben sich durch die Menge und den Preis eines gebauten Bauteils.
    Eine Mauerwerkswand aus 24cm Kalksandstein kostet genau so viel wie der Handwerker verlangt,
    egal welcher Architekt den Preis angefragt hat. Leider....
     
  4. #3 Andybaut, 14.03.2017
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    noch was zur Kostenobergrenze. Die kann man einfügen, darf sich aber nicht wundern wenn letztenendes vieles dann dem Rotstift zum Opfer fallen muss.
     
  5. #4 Alfons007, 14.03.2017
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    Hallo Andybaut,

    danke für deine Hinweise. Eine Kostensteigerung i. H. v. 1% - 1,5% wurden von unserem Architekten im Zusammenhang mit der ENEV 2014 genannt. Nach ENE 2016 zu bauen wäre wesentlich aufwändiger und kostenintensiver meinte der Architekt.
    Da unsere Baugenehmigung aus dem Jahr 2014 stammt, können wir auch entsprechend dieser bauen. Oder war das eine Fehleinschätzung unseres Architekten?

    Viele Grüße

    Alfons
     
  6. #5 Andybaut, 14.03.2017
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    wenn die Baugenehmigung noch die alte ENEV abdeckt kann man nach dieser bauen. Das ist soweit richtig.

    Aber nochmals, in den letzten 3 Jahren hatte wir keine Kostensteigerung von nur 1-1,5%. Das ist unrealistisch niedrig.
     
  7. #6 Alfons007, 14.03.2017
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    Tja, im Nachgang hat das dann unser Architekt auch festgestellt, dass dies unrealistisch ist.:think Er argumentierte aber die 1 - 1,5% so, dass die eigentliche Baukostensteigerung in den letzten Jahren primär durch die neue ENEV 2016 verursacht wurde.

    Wie auch immer, das Dilemma ist da und unser Architekt hat für die LP 1-4 ein entsprechendes Honorar erhalten. Wir hingegen haben im Gegenzug ein undurchführbares Projekt. Keine Ahnung wie ich das lösen kann!
     
  8. #7 simon84, 14.03.2017
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    Was soll dein ein neuer Architekt daran ändern, dass die Kosten höher sind ?
    Die werden doch dann auch nicht billiger.

    Du kannst höchstens mit dem Architekt zusammen versuchen günstige Angebote für die durchzuführenden Arbeiten zu finden.

    Vielleicht Außenanlagen und Malerarbeiten erstmal weglassen bzw. in Eigenleistung machen.

    Wenn ein Teil vermietet werden soll sind in der Zwischenzeit die Miete evtl. auch gestiegen?
    Vielleicht kannst du so gegenüber der Bank die Finanzierung hinbekommen.
     
  9. #8 Alfons007, 15.03.2017
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    Hallo Simon84,

    das ist eine gute Frage:winken.

    Unser Architekt hat uns "gefühlt" falsch beraten, bzw. unzureichende Kostenschätzungen abgegeben. Einen Weg zurück scheint es nur unter großem Aufwand (auch finanziell) zu geben, ohne dass im Anschluss irgendwas gebaut wäre.

    Aber, sicher, wenn das die Kosten sind, wird eine Architekten-Wechsel daran nichts ändern.

    Was auch ein gewisses Unverständnis meinerseits erzeugt ist, dass das Architekten Honorar nach HAOI im gleichen Maße gestiegen ist. Der Bau, die Kubatur, etc. ist aber identisch mit der ursprünglichen Planung auf der die zu knapp kalkulierte Kostenübersicht basiert.

    Dazu habe ich eine Verständnis Frage: Zu welchem Zeitpunkt der Kostenaufstellung ist das Architekten Honorar verbindlich? Oder muss man damit rechnen, dass wenn der Bau nach Fertigstellung 10% teurer war als vom Architekten in der Kostenübersicht/-schätzung definiert, dass es eine Honorar Nachberechnung von 10% gibt?

    BG Alfons
     
  10. #9 lawrence, 15.03.2017
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    Wie alt und wie groß ist das bisherige Gebäude?!
     
  11. #10 simon84, 15.03.2017
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    Das kommt drauf an was du erreichen willst. Wenn du abbrechen willst, solltest du abbrechen.

    Hast du den Architekt schon bezahlt?
    Wurde die Finanzierung schon bereitgestellt?
    Was sagt die Bank?
     
  12. #11 Alfons007, 17.03.2017
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    Hallo Zusammen,

    @lawrence: Das Bestandsgebäude ist Baujahr 1907 und hat 2 Wohnungen mit ca. 60 m².

    @simon84: Ja, LP 1-4 wurde vergütet. Die Finanzierung steht bereit. Mit der Bank habe ich noch icht gesprochen. Die 14-tägige Widerrufsfrist ist allerdings schon rum :-(
     
  13. #12 simon84, 17.03.2017
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    Wenn du abbrechen willst, rede mit der Bank welche Möglichkeiten es gibt.

    Ansonsten musst du dein Vorhaben umplanen um im Budget zu bleiben.
    Da die Vermietung von dem Anbau wohl mit einkalkuliert ist, kannst du wohl nur bei der Sanierung vom Bestandsgebäude Punkte streichen.
     
  14. VDEler

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    Hallo Alfon007,

    bis zur Lph 4 stellt die Kostenberechnung einen Abgleich mit der zuvor erstellten Kostenschätzung dar.
    Beide Berechnungen fußen regelmäßig auf der DIN 276 und sind eine Grobschätzung mit einer Unschärfe von bis 20%,
    gerichtlich werden tw. noch 30% als unschädlich anerkennt; es sei denn, der Planer sollte aufgrund eines gesonderten Auftrages die Kostenschätzung mittels Elementenmethode und Anhaltsindikation ggf. auf Basis von Angeboten einholen,
    um Ihre Kostensicherheit zu erhöhen. Die Kostnebrechnung hat nur dann eine Aussagekraft, wenn die Fachplanung miteinbezogen wird. Also erst am Lph 5 und höher.
    Wird die endgültige Finanzierung schon vor Lph5 angestoßen, muss in die Finanzierungsobergrenze eines Puffers, um diese vorbenannte Unschärfe abzufangen, eingebaut sein.

    Um etwas mehr Klarheit in den Fall zu bringen, stellen sich mir folgende Fragen:
    Nach welche Ermittlungsverfahrung erfolgte die Kostenberechnung?
    Wie hoch war der Puffer, den Sie mit Ihrer Bank abgesprochen haben?

    Was war das Ergebnis des ersten Abgleiches der Kostenberechnung mit der -schätzung?
    Wurde ein zweiter Abgleich beauftragt und was war das Ergebnis des zweiten Abgleiches?

    Zitat > (Er hatte sich primär bei der Berechnung des Rohbaus geirrt)
    Können Sie das näher beschreiben?

    VG
    VDEler
     
  15. #14 petra345, 31.03.2017
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    Ich kenne die Grenzen der Ungenauigkeiten nicht auswendig.

    Aber +- 30 % neben den tatsächlichen Kosten sind bei einer ersten Kostenschätzung zulässig ohne daß man ihm einen Vorwurf machen kann. Mit laufender Planung und Baufortschritt müssen die Grenzen enger werden.

    Aber 1,5 % beim Bau ist einfach eine Scherzerklärung. Das gibt es einfach nicht!

    Als Fachmann hätte er so eine Erklärung nicht abgeben dürfen.
     
  16. #15 simon84, 31.03.2017
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  17. #16 Alfons007, 03.04.2017
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    Hallo Zusammen,

    seit meinem letzten Beitrag haben wir nun mit unserem Architekten mehrere Gespräche geführt und über die Reduzierung einzelner Positionen (wie z. b. Außenanlage, etc....) eine aktualisierte Gesamtkostenrechnung erhalten, die einen Fortgang unseres Bauvorhabens möglich machen würde.

    Ich habe unseren Architekten gebeten als Eckdaten des Architektenvertrags für LP 5-8 folgendes zu definieren:
    - Definition von Material und Ausstattung gemäß der aktuellen Kostenkalkulation
    - Falls Unterschiede in der Ausstattung zwischen Neu- und Altbau bestehen, bitte diese kenntlich machen.
    - Fertigstellung 3. Quartal 2018 (bezugsfertig)
    - Verbindliche Kostenobergrenze



    Da wir aktuell auf Basis des Baupreisindex eine aktualisierte Kostenrechnung haben stellen sich mir folgende Fragen?
    - wie kann man in Verbindung mit einer verbindlichen Kostenobergrenze so konkret wie möglich Material und Ausstattung kalkulieren, ohne vorher konkrete Angebote eingeholt zu haben und die Ausstattungsmerkmale in Verbindung mit einer vertraglich definierten Kostenobergrenze im Architektenvertrag definieren?

    Das Ergebnis der aktualisierte Kostenrechnung soll als Kostenobergrenze im Vertrag definiert werden. Unser Architekt hat den Begriff Kostenobergrenze aufgegriffen (allerdings ohne das Adjektiv "verbindlich") und definiert das wie folgt: Zum jetzigen Zeitpunkt der Planung benötigt man einen Kostenspielraum von 10% (5% nach unten/oben), d. h. die Gesamtkosten liegen zwischen x,- € und Y,- €.

    - Was geschieht im Falle einer Überschreitung der Kosten oberhalb der im angestrebten Vertrag definierten 5%?
    - Warum schreibt unser Architekt, dass es unüblich ist eine Kostenobergrenze zu vereinbaren? Welche Nachteile entstehen daraus?
    - Gibt es alternative Wege die Kostengrenze zu definieren um damit max. Budgetsicherheit zu erhalten?
    - Welche Punkte sollten aus Sicht des Bauherrn zusätzlich im Vertrag stehen?

    Vielen Dank für die bisherige Unterstützung! Über weitere Hinweise und Erfahrungswerte aus diesem Forum würde ich mich freuen.

    Beste Grüße

    Alfons007
     
  18. #17 petra345, 03.04.2017
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    Der Architekt ist entweder unerfahren oder ein Schlitzohr.

    Einen derartig engen Kostenrahmen kann man zu diesem Zeitpunkt nicht festlegen! +- 30 % sind die ersten Kostenschätzungen von den geplanten Baukosten.

    Solange noch keine Angebote vorliegen, kann man derartiges nicht angeben.

    Früher war es bei Bauvorhaben üblich, daß man 10 % mehr immer zugestanden hat. Da diskutierte kein Bauherr und kein Bauleiter wenn ein Auftragnehmer 10 % mehr brauchte. Heute sind die Grenzen enger, aber nicht derartig eng.

    Wenn es mehr kostet zahlt der Bauherr. Wer sonst?

    Daß der Architekt die LP 9 nicht vereinbart spricht für seine Erfahrung. Viel Arbeit aber wenig Honorar.
     
  19. #18 Alfons007, 04.04.2017
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    Hallo Petra345,

    vielen Dank für die Rückmeldung.

    Hast Du Erfahrung darin, was Bauherrn sinnvollerweise in einem Architektenvertrag festlegen? Wenn ja, entspricht dies den Punkte, welche ich aufgeführt habe oder sollte das anders aussehen?

    Was passiert, wenn die Kostenobergrenze, die im Vertrag definiert ist, über- oder unterschritten wird?

    Was ist der Unterschied für den Architekten bei den Begriffen "Kostenobergrenze" und "verbindlicher Kostenobergrenze" ?

    Generell halte ich es für schwierig mit einem Kostenzuschlag von 10% zu kalkuliert, wenigstens dann, wenn man mit der Bank über eine Finanzierung spricht und die 10% nicht über EK verfügbar sind und die Finanzierungszusage die Basisi des Beginns der LP 5 ist.

    Wenn es am Ende dann tatsächlich 10 % Mehrkosten sind (also 5 % mehr als der Spielraum den unser Architekt beschrieben hat), zahlt diese der Bauherr!? Hat es dann irgendeinen Sinn eine (verbindliche) Kostenobergrenze vertraglich zu definieren?

    Beste Grüße
    Alfons007
     
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  21. #19 simon84, 04.04.2017
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    Automatisch passiert da garnix.
    Du kannst danach den Architekt auf Schadensersatz verklagen und dann darfst du vor Gericht argumentieren
    ob und wie die über den vereinbarten Rahmen hinaus entstandenen Kosten vorhersehbar/planbar waren.

    Keiner. Wie Verbindlich das ganze ist ergibt sich doch aus der weiteren Definition (z.B. +/- x % )

    Ich sag es mal ganz plump:
    Der Architekt kann doch nix dafür wenn du kein Geld zum Bauen hast !
    Wenn du einen echten Festpreis willst, dann musst du einen Bauträger oder GU nehmen mit "Festpreisgarantie"


    Na klar, wer soll es denn sonst zahlen, der Architekt etwa ?!?!?
    Du baust doch, nicht er !


    Generell kommt mir das alles vor wie ein Kartenhaus auf Streichhölzern gebaut.
    Aber gut, um das Objektiv zu beurteilen haben wir wohl nicht genug Infos / Zahlen.

    Ganz gefährliche Kombination:

    - Renovierung/Sanierung (erhöhte Schwierigkeiten, unvorhersehbare Schwierigkeiten möglich)
    - Anbau (erhöhte Schwierigkeiten, unvorhersehbare Schwierigkeiten möglich)
    - Geplante Vermietung des Anbaus, gehe davon aus, das fliesst in Finanzierungsplan mit ein (was passiert bei Bauverzoegerung, bei Nichtvermietung, bei Mietausfall oder Mietkuerzung durch Mietet (ggf. Maengel))

    Jetzt der Versuch die Finanzierungsprobleme mit Kostenobergrenze zu lösen halte ich für Quatsch.
    Auch wenn der Architekt nach bestem Wissen und Gewissen plant, kann es immer was unerwartetes geben, dass auch durch berechnete Puffer nicht abgedeckt ist.

    Wenn dieser Fall eintritt, dass etwas mehr kostet als du zahlen kannst hast du einen unfertigen Bau und bekommst somit deine Miete nicht.
    Deine Finanzierung fällt zusammen und du bist Pleite.

    Dann hast du doch kein Geld und Zeit mehr gegen den Architekt zu klagen, ggf. jahrelang Prozess zu führen und zu gewinnen (gibts da überhaupt viel zu holen??).
     
  22. #20 Alfons007, 04.04.2017
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    Hallo Siemon84,

    zunächst mal vielen Dank für die Hinweise. Leider hilft das überhaupt nicht weiter! Aber manchmal bringt es ja schon was, wenn man mit Kommentar taff daher kommt :sleeping.

    All deine Bedenken bzgl. der Finanzierung kenne ich. Aber Angst ist sicher kein guter Berater.

    Viele Grüße

    Alfons007
     
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