Grundstück teilen: Wie Zufahrt Hinterliegergrundstück regeln (Grenzbebauung)

Diskutiere Grundstück teilen: Wie Zufahrt Hinterliegergrundstück regeln (Grenzbebauung) im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen, wir möchten gerne ein größeres Grundstück teilen, um dort zwei EFHs zu errichten (Bundesland: Bayern). Konkret würden wir den...

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  1. #1 ufr, 08.11.2017
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    Hallo Zusammen,

    wir möchten gerne ein größeres Grundstück teilen, um dort zwei EFHs zu errichten (Bundesland: Bayern). Konkret würden wir den hinteren Grundstücksteil verkaufen und vorne selbst bauen.
    Gemäß Auskunft der Gemeinde ist dies zulässig.

    Wir würden ein Hinterliegergrundstück bilden, welches entlang der westlichen Grundstücksgrenze eine Zufahrt von der Straßenseite erhält (ca. 4 m Breite).
    Es gibt nach meinem Verständnis ja grundätzlich drei Möglichkeiten dies rechtlich zu regeln:
    (1) Zufahrt im Eigentum des Eigentümers des Hinterliegergrundstücks
    (2) Zufahrt im Gemeinschaftseigentum von vorderem Grundstückeigentümer und Eigentümer des Hinterliegergrundstücks
    (3) Zufahrt im Eigentum des Eigentümers des vorderen Grundstücksteils mit Wegerecht für der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks

    Auf dem vorderen Grundstück ist eine Bebauung dergestallt beabsichtigt ist, dass eine Hausseite unmittelbar an die Zufahrt gesetzt wird.
    Mir geht es nun um folgende Frage:
    In Variante (3) gehe ich davon aus, dass dies problemlos möglich ist, da ja der erforderliche Grenzabstand von 3 Metern zum Nachbargrundstück eingehalten wird, da die Zufahrt ja zum vorderen Grundstück gehört.

    Wie ist das aber in den Varianten (1) und (2), in denen die Zufahrt nicht (alleine) dem Eigentümer des vorderen Grundstücks gehört?
    Wäre hier dann ein zusätzlicher Abstand von 3 m zur Zufahrt einzuhalten?
    Könnte man dies einfach vermeiden, in dem der Eigentümer des hinteren Grundstücks der Grenzbebauung zustimmt oder könnte die Baubehörde dennoch formal Widerspruch einlegen?

    Vielen Dank für Hinweise, auf was wir hier achten müssen!
    ufr
     
  2. #2 simon84, 08.11.2017
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  3. #3 ufr, 08.11.2017
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    Danke für den Link.
    Ich bin ja lernbereit, aber tue mich mit juristischen Texten leider manchmal etwas schwer.

    Willst Du mir damit sagen, dass in den Fällen (1) und (2) dann Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayGO einschlägig wäre?
    D. h. wäre dann mit der Grenzbebauung kein Problem, wenn der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks zustimmt?
     
  4. #4 simon84, 08.11.2017
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    Ja genau, wenn das geklärt ist passt es.

    Wenn die Zufahrt ("Strasse") öffentlich erreichbar ist (wie genau das definiert ist, dazu gibt es Gerichtsurteile),
    dann darf eine Abstandsfläche bis zur Mitte der Strasse liegen.

    Vielleicht reicht das schon?

    Mit "Grenzbebauung" ich denke du meinst damit die vertragliche Übernahme von Abstandsflächen auf dem fremden Grundstück, ist natürlich auch
    möglich, aber Abstandsflächen dürfen sich NICHT überdecken.

    Das heisst du musst immer die (mindestens) 3 Meter Abstand PRO HAUS einhalten, egal wo die Grenze ist.

    Also mind. 6 Meter Abstand zwischen den beiden Häusern, mindestens 1,5 Meter Abstand von den Häusern zur Zufahrt, wenn die Zufahrt mindestens 3 Meter breit ist und "öffentlich" ist.

    So etwas sollte dir aber normalerweise dein Architekt oder sogar der Notar auch sagen können !
     
  5. #5 ufr, 08.11.2017
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    Alles klar, Danke!
    Einen Architekten schalten wir natürlich noch ein, bevor es wirklich ernst wird.
    Wir sind momentan noch in der allgemeinen Findungsphase.
     
  6. #6 Dimeto, 09.11.2017
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    Ja.
    Ja. In Bayern wird die Übernahme einer Abstandfläche in der Regel durch Eintrag ins Grundbuch gesichert. Ich habe mal gelesen, dass manche Behörden sich mit einer Nachbarzustimmung zufrieden geben.
    Nicht, wenn die Abstandflächenübernahme ordnungsgemäß gesichert wurde. Es sei denn, es gibt andere planungs- oder bauodnungsrechtliche Hindernisse.
    Das ist, so weit ich weiß, genauso wie in NRW. Die Straße muss nach dem Straßen- und Wegegesetz gewidmet sein, um eine öffentliche Verkehrsfläche zu sein. Das ist bei Privatwegen regelmäßig nicht der Fall, so dass die MItte-Regelung nicht greift.

    Ich würde Variante 1 wählen, wenn das vordere Grundstück die Zufahrt nicht benötigt, um z.B. mit schwerem Gerät den Garten zu erreichen. Die birgt am wenigsten Streitpotential. Die Zufahrt gehört dem, der sie benutzt, und dieser ist dann alleine für deren Unterhaltung zuständig. Die Belastung durch die Abstandfläche ist ja unwesentlich, da auf der Zufahrt sowieso nicht gebaut werden kann.
     
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  7. #7 ufr, 09.11.2017
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    Danke für die Erläuterungen.
    Sehe Variante 1 dann auch als sauberste Lösung.
     
  8. #8 Grillbaer, 09.11.2017
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    Also wir haben die Variante 2 als Hinterlieger, Zufahrt Gemeinschaftseigentum 3m breit, Bayern, 2008 hinten, 2012 vorne gebaut. Abstand vorne 1.5m. Notariell gemeinsame Nutzung für Zufahrt, Leitungen, Verbot des Zustellens der Einfahrt usw. im Grundbuch eingetragen. Ein Notar weiß, was da rein muss.

    3m Abstand sind also sicher nicht nötig. Wie die 1.5m des Vorderliegers zustande kamen, weiß ich leider nicht. Ist aber auch Traufseite, so dass für das Dach ja auch Platz sein muss.

    Die Bauzeit des Vorderliegers ist problematisch, da die Grube ja abgeböscht wird (Leitungen, Zugang zum hinteren Grundstück).
     
  9. #9 simon84, 09.11.2017
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    Die 1,5 Meter kommen zu Stande, wenn man die Zufahrt als Straße sieht und somit die Abstandsfläche bis zur Hälfte auf die Straße zieht.

    Sozusagen 1,5 Meter auf eigenem Grund, 1,5 Meter auf der "öffentlichen" Strasse.
    Hab ich hier auch so.
     
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