§ 34 Problem mit Bauamt wegen Anbau Tief, Dach und Zufahrt

Das das Bauamt die Einsprüche nicht akzeptiert können wir uns sicher alle denken.
Also ab zur höheren Stelle.
Aber dazu braucht man Zeit, Nerven und auch evtl. Geld für einen Anwalt.

Das wissen natürlich auch die Bauämter. Deren Anwaltskosten müssen die ja nicht selbst bezahlen, deswegen bleiben die da entspannt.

 

§34 nennt vier Kriterien für das Einfügungsgebot:
1. Art der baulichen Nutzung
2. Maß der baulichen Nutzung
3. Bauweise
4. Überbaubare Grundstücksfläche
Zu jedem der Kriterien gibt es entsprechende Paragraphen in der BauNVO, die regeln, wie diese Kriterien in einem Bebauungsplan festgesetzt werden.
Die Art wird im ersten Abschnitt behandelt. Im zweiten Abschnitt geht es um das Maß der baulichen Nutzung. Die Instrumente dazu sind übersichtlich zusammengestellt in §16:
(2) Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden durch Festsetzung
1. der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
2. der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse,
3. der Zahl der Vollgeschosse,
4. der Höhe baulicher Anlagen.
Der dritte Abschnitt widmet sich der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche. Die Instrumente zu letzterer sind in §23 aufgezählt:
(1) Die überbaubaren Grundstücksflächen können durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt werden.

Herrschen im unbeplanten Innenbereich Verhältnisse, die ebensogut durch einen Bebauungsplan festgesetzt werden könnten, so handelt es sich um faktische Festsetzungen. Und so wie auch ein Bebauungsplan nur einen begrenzten Geltungsbereich hat, so wird auch nach §34 nur die nähere Umgebung untersucht. Und so wie die Geltungsbereiche unterschiedlich groß sind, so ist auch für die "nähere Umgebung" eine einzelfallabhängige Begrenzung notwendig. Sie ergibt sich aus der vorhandenen Bebauungsstruktur. Hier ist der Bereich sogar recht einfach zu definieren, da im Norden ein B-Plan Planungsrecht schafft und im Süden eine nicht vergleichbare Reihenhausbebauung anschließt. Es müssen also nicht 50 Häuser zur Ableitung einer faktischen Baugrenze vorhanden sein, hier dürften die Häuser 1-17 genügen und da sehe ich durchaus eine Linie.

Sehen viele so, so dass hier oft Gerichte entscheiden - mal gewinnt man, mal verliert man.

Hier gibt es aber noch eine Besonderheit:
Meine in #2 getroffene Einschätzung, dass sich das Vorhandensein des Fluchtlinienplanes ungünstig auf das Vorhaben des TE auswirkt, möchte ich aber zur Diskussion stellen. Denn durch die Straßenfluchtlinie und die straßenseitige Baufluchtlinie in 3m Abstand ist ja die überbaubare Fläche festgesetzt und nach §30 (3) BauGB sind nur die nicht festgesetzten Kriterien nach §34 zu beurteilen. Inwiefern man hier also zusätzlich noch eine Bautiefe nach §34 fordern kann, ist mir nicht bekannt. Hier könnte aber ein Ansatzpunkt für einen Fachanwalt sein.

Und das war auch Stand der Planung, der der E-Mail zugrunde lag?

Ohne Zustimmung des Amtes sehe ich diesbezüglich keine Chance.

 

Tolle Erklärung Dimeto
Das mit dem faktischen B Plan ist interessant

 

Maskab , kannst du mal deine wunschgemäße und die vom bauamt zeichnerisch darstellen?

 

wenn ich das richtig verstehe, möchtest du ungefähr bis Punkt F bauen und das Bauamt will dir nur bis Punkt D erlauben.
Richtig?

Dummerweise sieht man 15 und 17 nicht und 11 hat da was genau im Garten ? Das geht ja über die gesamte Grundstücksbreite.

Aus meiner Sicht kann man hier keine Baugrenze nur aus den beiden Nachbarhäusern ableiten.
Dann hätte Nummer 9 ja gegen eine fiktive Grenze zwischen 7 und 11 verstossen.
Man muss hier schon das große ganze sehen.
Also wieviel wurde sonst als OK empfunden und genehmigt.

 

OK,

also ich würde argumentieren, dass man hier keine klaren Baugrenzen ableiten kann.
Der 34 spricht von der näheren Umgebung und nicht von den Nachbargebäuden.

1 und 11 haben sogar Gebäude viel weiter im Grundstück und 17 ist wieder ganz anders.
Ich kann da keine ableitbare Linie erkennen.

Aber die Meinung besteht halt schon einmal beim Bauamt, da wird wohl nur der Weg zur nächsten Instanz helfen.

 

jetzt wird´s ein bisserl wild :-)

da du scheinbar auch ein paar Sprachprobleme hast versuche ich es nochmals etwas einfacher.

Normalerweise gibt es einen Bebauungsplan der sehr viel reglementiert. Z.B. die Firsthöhe, die Geschosszahl, die Bauweise etc. .
Das hast du nicht, daher gilt für dich der §34 des BauGB.
Dort sind alle Dinge viel allgemeiner beschrieben.

Stark vereinfacht:
was die anderen Leute in dem Gebiet durften, darfst du nun auch machen.
Wenn das größte Haus eine GFZ von 0,5 hat, dann darfst du auch bis 0,5 gehen, auch wenn andere "nur" 0,3 haben.
Wenn dort ein Haus mit 2 Geschossen steht, dann darfst du auch 2 Geschosse bauen, auch wenn dort einige mit 1 Geschoss stehen.

Es geht hier also darum herauszufinden was alle anderen scheinbar schon durften und dir das gleiche Recht einzuräumen.

Nein, du denkst hier zu kompliziert.
Kleiner Exkurs GRZ und GFZ:
Grundstück 1000m², EG 100m², kein OG
GRZ 0,1; GFZ 0,1
Grundstück 1000m², EG 100m², OG 100m²
GRZ 0,1; GFZ 0,2
Grundstück 1000m², EG 100m², DG 100m² (aber kein Vollgeschoss)
GRZ 0,1; GFZ 0,1
Grundstück 1000m², EG 100m², OG 20m²
GRZ 0,1; GFZ 0,12

Du musst mit GRZ und GFZ keine Werte erreichen, du darfst nur
das Höchstmaß der Nachbarschaft nicht übersteigen.

 

Das Vorhandensein eines rechtskräftigen Fluchtlinienplanes wird konsequent ignoriert.
Lass vom Architekten eine Bauvoranfrage deines Wunschobjektes stellen und bei Ablehnung lässt Du Dich vom Fachanwalt beraten. Der checkt alle Gegebenheiten und wird hoffentlich eine brauchbare Prognose zu den Erfolgsaussichten abgeben.
Eine GRZ von unter 0,2 im Ballungraum bei einem Grundstück von 1/2 Millionen € zu verlangen ist absurd.

 

Versteh ich nicht. Wo ist das? Habe ich da was übersehen?

 

Nein. Der TE hat in seinem Eingangspost vom Freitag einen unbearbeiteten Kartenausschnitt inkl. Ort und Straßennamen veröffentlicht. Da er von einem angrenzenden B-Plan schrieb, hat mich interessiert, was der so festsetzt und habe im Geoportal der betreffenden Stadt gesucht. Dabei habe ich gesehen, dass für sein Grundstück ein rechtskräftiger Fluchtlinienplan Festsetzungen trifft. Durch meinen Beitrag #2 ist dem TE vermutlich aufgefallen, dass sein Grundstück identifizierbar ist und hat seinen Beitrag #1 bearbeitet. Nun weiß ich was, was ihr nicht wisst, bin aber der Meinung, dass es nicht mir, sondern nur dem TE zusteht, das Wissen zu veröffentlichen. Aber ohne dieses Wissen könnten Ratschläge in die Irre führen.

Da es schon deutschen Fachleuten, noch dazu aus fremden Ländern (BW, BY, NRW), schwerfällt, die Vorschriften und Gegebenheiten gleich zu interpretieren, insbesondere wenn noch Rechtsnormen aus dem 19. Jahrhundert zu berücksichtigen sind, halte ich es für das Beste, wenn der TE das weitere Vorgehen dem Architekten seines Vertrauens überlässt.
Im Allgemeinen bin ich kein Freund von juristischen Auseinandersetzungen, insbesondere nicht mit Behörden, aber hier scheint die Lage doch sehr komplex zu sein und wenn der Teamleiter beim Amt vielleicht noch ein Anhänger der frühen Onkelz ist, wird auch das persönliche Gespräch den TE nicht weiter bringen. Sollte das Widerspruchsverfahren in HE noch nicht wie in NRW abgeschafft worden sein, besteht ja noch Hoffnung auf eine außergerichtliche Einigung.

 

OK. Wobei ich nicht verstehe wozu man Ratschläge auf der Basis von Teilangaben in einem Forum einholt.

Auf jeden Fall habe zumindest ich wieder was neues zum 34 gelernt.
Immer wieder faszinierend was alles hinter ein paar kleinen Worten versteckt ist.