Baugenehmigung nur mit Baulasten möglich?

So wie sie es beschrieben haben, ja, geht nur mit Baulasten-da sie Eigentümer beider Grundstücke sind können Sie die Lasten ja 'eingetragen lassen' correct ist auch neuer Bauantrag bei Flurstück zusammen Legung oder was sagt @Dimeto in NRW dazu die öffentlichen Belange können gelöscht werden müssen aber nicht, ggf ist es sinnvoller die Zusammenlegung nach Fertigstellung des BV zu gestalten.
Ergänzend denke ich sie brauchen auch einige Dienstbarkeiten, Wege und Leitungrechte werden ins Kataster übernommenen.
, @Dimeto habt ihr eigentlich ALB und ALKIS in NRW werden Baulasten automatisch ans Kataster/Liegenschafts Amt mitgeteilt?

 

Völlig korrekt. Entweder Erschließungsbaulast(en) oder Vereinigung der Flurstücke. Da bei Letzterem eine neue Flurstücksnummer vergeben wird, wäre die Bezeichnung des Baugrundstücks im Bauantrag falsch. Das sollte aber kein großer Akt sein, wird normalerweise durch handschriftliche Korrektur und Paraffierung des Entwurfsverfassers oder gar durch behördliche Grüneintragung geheilt.
Nun kann es aber sein, dass durch die Befreiung die Sache deutlich aufwändiger ist: Neue Grundstücksfläche, neue GRZ/GFZ-Berechnung, vielleich bedarf sogar die Begründung des Befreiungsantrages einer Überarbeitung - aus der Ferne nicht zu beurteilen.
Wenn es nicht so kompliziert ist und die Sachbearbeiterin nur formale Bedenken hat, lässt sie sich vielleicht auf einen kleinen Kniff ein. Man vereinigt die Flurstücke im Grundbuch, so dass sie baurechtlich ein Grundstück bilden, verzichtet aber auf die katastermäßige Verschmelzung (sollte nach Baugenehmigung und -durchführung aber nachgeholt werden). Dann bleiben die Flurstücke mit ihren Nummern (zunächst) bestehen. Ist zwar nicht 100%ig korrekt, da eigentlich dann beide Flurstücke im Bauantrag als Baugrundstück angegeben werden müssten, aber formal scheinbar in Ordnung.

Wurde früher oft so gemacht, hat aber zu Problemen geführt. Baulasten müssen bedarfsorientiert eingetragen werden, also auf den konkreten Paragraphen der LBO, dem nicht entsprochen werden kann, bezogen. Die Vereinigungsbaulast ist daher nur anzuwenden, wenn sich das Gebäude selbst über mehrere Grundstücke erstreckt. Hier ist aber die Erschließung nicht gesichert, so dass nur Erschließungsbaulasten in Frage kommen.

Schlamperei, Unaufmerksamkeit, historisches Baurecht, ... kann man erforschen, bringt Dir aber nichts. Du willst jetzt bauen und es gilt heutiges Recht.

Halte ich nicht für notwendig, da dies privatrechtliche Vereinbarungen sind, die bei gleichem Eigentümer überflüssig sind.

ALB ist ja mit ALK zu ALKIS verschmolzen worden. Vor einigen Jahren ist das in NRW flächendeckend vollzogen worden (Ich glaube Essen war 2015 das letzte Katasteramt). Der Austausch zwischen Kataster und Baugenehmigungsbehörden funktioniert gut; dennoch werden die Baulasten in ALKIS nur nachrichtlich, also unverbindlich geführt.

 

Was du meinst ist keine Baulast, sondern eine Dienstbarkeit. Leitungsrecht / Wegerecht.
Dies muss im Grundbuch eingetragen werden, eine Baulast (z.B Übernahme von Abstandsflächen bei überhöhter Grenzbebauung) ist nur im Baulastenverzeichnis vermerkt und bedarf die Zustimmung der Eigentümer und keine notarielle Beurkundung.

Ich würde die Grundstücke nach dem Bau zusammenlegen lassen. Das erspart euch einen neuen Bauantrag.

Lg

 

Nein, nicht zwangsläufig, wie bereits Diemteo sagte Schlamperei, Vergessen, Änderung etc
Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kann die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast), durch Änderungen oder städtebauliche Maßnahmen wie Strassen etc bzw Änderung des Bestandes, neuer BPlan, neue Medien oder Trassenführung sind Baulasten oft nicht vorhanden oder zuviel oder sich überschneidend bzw wie bei Ihnen wenn gar keine Bebauung vorher geplant oder gegegeben war.

Die Baulast ist kein öffentlich- rechtlicher Vertrag eines Grundstückseigentümers mit der Bauaufsichtsbehörde, sondern entsteht durch einseitige öffentlich-rechtliche Erklärung, die gegenüber der Bauaufsichtsbehörde abgegeben werden muss. Da die Baulast die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen sichert, ist sie von einer gewissen Dauerhaftigkeit. Sie ist auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam.Eine Baulastverpflichtungserklärung ist dann erforderlich, wenn das geplante Bauvorhaben auf dem Baugrundstück selbst nicht baurechtkonform hergestellt werden kann und somit ein anderes Grundstück (oder auch mehrere Grundstücke) zusätzlich zur Herstellung der Genehmigungsfähigkeit herangezogen werden müssen. Auch wenn beide Eigentümer ein und dieselbe Person sind, ist eine Baulast erforderlich, weil sich die Eigentumsverhältnisse jederzeit und ohne Mitwirkungspflicht der Bauaufsichtsbehörde ändern könnten, wie Verkauf, Krankheit, Tod.. etc oder Einsprüche, Klagen von Nachbarn..

Aus Baulasten können später auch Dienstbarkeiten enstehen bzw tangieren sich diese sogar zeitweilig überschneidend.
Weiterhin werden Baulasten nicht in allen Bundesländern automatisch an das Kataster übernommen, bzw kann trotz fehlender Baulasten, gebaut werden in Absprache mit der Bauaufsicht, da sich gerade in zentralen Lagen oder innerstädtisch diese sich zu 100ten auf einen Grundstücken befinden können, Liegenschafts- und Katasterämter lehnen daher zum Teil diesen Aufwand ab, zum Teil nahm dies wirklich Ausmaße bis zu knapp 800 Lasten an, das ist nicht mehr händelbar bzw in irgendeinerweiser nachzuvollziehen.
Zum anderen gibt es Baulasten von der reinen Zuordnung wie Stellpatz ---bis xxxx und bedarf in den meisten Fällen eines@dimeto zur Erfassung und 3fache Ausführung und maßstäblich etc und geht halt zum Teil direkt dann an das Kataster, die Gebühr liegt bei mindestens 50 € ab bis 250 €ca pro Baulast bei den üblichen meist auftretenden AVerwGebO NRW, aber in Ihrem Fall mit den 2 -4 eventuell kommen Sie doch gut weg.

 

Der Architekt hat wieder gepennt

 

Nein eben nicht, es kann exempl. Wegerecht als Baulast oder Dienstbarkeit geben.

 

Dazu müsste man wie deine Sachbearbeiterin alle Details kennen. Daher kann hier im Forum Kritik an der Behörde ungerecht sein. Immerhin benötigst Du für die Kleinigkeit eine Befreiung von den Festsetzungen des B-Plans. Wenn dann mal ein Dritter in die Bauakte schaut und Unregelmäßigkeiten feststellt, kann das schon mal für SachbearbeiterInnen zu Schwierigkeiten führen.
Ich finde es in Ordnung, wenn dein aktueller Bauantrag zum Anlass genommen wird, baurechtliche Mißstände, warum auch immer sie vorliegen, zu beseitigen. Sollte es hier aber nur um rein formelle Gründe gehen, sollte doch eine praktikable Lösung mit der Behörde zu finden sein. Dennoch stimmt, was SIL schreibt:

Wäre, wäre, Fahradkette (Lothar Matthäus) ... das Problem wäre längst vor Bauantragstellung gelöst, hätte der Architekt es erkannt.

Du hast meinen Beitrag schon gelesen? OK, ich schreibe zuweilen sehr unverständlich, also Rückfragen sind ausdrücklich erwünscht.
Wenn Du erst nachher vereinigen willst, was soll sie denn dann grün eintragen? Im Moment ist dein Vorhaben nicht genehmigungsfähig, da das Baugrundstück nicht erschlossen ist. Sie kann gar nicht gesetzteskonform genehmigen. Irgendetwas musst Du schon tun.

Auch hier fehlen die Details. Es spielen wahrscheinlich auch noch Fragen zur Widmung nach dem Straßen- und Wegegesetz eine Rolle.

Also: Kläre, ob die Sachbearbeiterin sich mit der Vereinigung ohne Verschmelzung zufrieden gibt. Ansonsten, ob nach der Verschmelzung durch Grüneintragung oder unbürokratische Berichtigung der Bauvorlagen die Genehmigung erteilt werden kann.

 

Es ändert sich doch vermutlich nicht nur die Flurnummer, alte Baulasten und Neue eventuell mit Änderung-auch die Befreiung/Tolerierung insofern genehmigt werden geändert werden, vllt Schallschutz Wärmeschutznachweis etc gerade Abweichung von BPlan und abhängig von Ihren Planungstand, den über die Bauvoranfrage sind Sie ja 'hinaus' - früher und in Ausnahmen auch heute, Punktierung haben die Ämter noch nie gemocht bzw akzeptiert gleichzeitig wären ja neue Fristen für Sie wie Auslage des Bauantrags und Nachbarschaft fällig, das wird kein 'Amt' schon in Hinblick auf die eventuellen 'Rechtsstreiteren' riskieren, denn Beklagte wäre primär das Bauamt, das gilt auch für Befreiungen und Sie erst sekundär.....

 

Das ist deutsche Bürokratie. Eine Baugenehmigung ist immer grundstücksbezogen. Und hier kommt der baurechtliche und grundbuchmäßige Grundstücksbegriff zum Tragen, in Abgrenzung zum katastermäßigen Flurstücksbegriff. In der Regel besteht ein Grundstück aus einem Flurstück. Wenn sich aber auf einem Grundbuchblatt mehrere Flurstücke unter einer laufenden Nummer befinden, so bilden sie ein Grundstück im Sinne des Grundbuches und damit auch im baurechtlichen Sinne.

Im Moment besitzt Du zwei Grundstücke. Ein jedes besteht aus einem Flurstück. Dein Bauantrag wurde für Grundstück 1 gestellt, welches aus Flurstück 123 besteht. Eine Baugenehmigung kann dann auch nur für Flurstück 123 erteilt werden. Um den Antrag genehmigungsfähig zu machen, ist aber eine Vereinigung mit Grundstück 2, welches aus Flurstück 456 besteht, notwendig, Diese Vereinigung kann unter bestimmten Voraussetzungen beim Grundbuchamt beantragt und vollzogen werden. Die Flurstücke werden dann auf ein Grundbuchblatt umgeschrieben. Normalerweise erfolgt dann eine Mitteilung an das Katasteramt, dass die Flurstücke im Liegenschaftskataster verschmolzen werden sollen, was zu einer neuen Flurstücksnummer führt und sich damit dein Bauantrag auf ein Grundstück bezieht, welches eine nicht mehr existierende Flurstücksbezeichnung trägt. Eine Genehmigung liefe ins Leere.

Daher mein Vorschlag von der Regel abzuweichen und die Verschmelzung der Flurstücke im Kataster erst später zu vollziehen. Dann ist zwar immer noch die Bezeichnung des Baugrundstückes im Bauantrag nicht ganz korrekt, da ja strenggenommen das Flurstück 456 dazugehört. Aber da es Flurstück 123 noch gibt, fällt das nicht auf, dass da etwas fehlen könnte.

 

Schützt dich aber nicht auch im Nachgang vor einer Anfechtung der Baugenehmigung-im Prinzip hast du ja etwas überbaut auf einem Grundstück wo es keine Genehmigung gibt, könnte man sicher so probieren @Dimeto abweichend wäre halt Neubau/Neubau da änderst die Baulasten ja entsprechend und vereinigst am Ende, bei abschnittsweiser Bebauung auch mit mehreren Bauanträgen auf selber Flur von mir aus. Am Ende @Dimeto reden wir hier von vllt 500 € für die Lasten viel mehr werden es dort nicht sein....

 

Nee, eben nicht. Wäre ja nur eine formelle Unschärfe, da man das Flurstück, welches gar nichts mit dem eigentlichen Vorhaben, nämlich der Erweiterung von Gauben, zu tun hat, im Bauantrag nicht erwähnt hat, obwohl es nach der grundbuchlichen Vereinigung zum Baugrundstück dazugehören würde.
Es geht ja darum, baurechtliche Versäumnisse in der Vergangenheit in Ordnung zu bringen, an denen der Bauherr vermutlich gar nicht beteiligt war. Da sollte doch auch in D eine Lösung zu finden sein, mit der alle gut leben können.

Ja, vielleicht. Wenn aber für den nach BauPrüfVO notwendigen amtlichen Lageplan ein Kollege von mir eingeschaltet werden muss, auch gerne mehr als das Doppelte. Und das alles, um die Baulasten nach der preisgünstigen (IMHO sogar kostenlosen) Vereinigung wieder gebührenpflichtig zu löschen. Wär' schon ärgerlich. Wenn mein Vorschlag nicht auf Zustimmung stößt, doch lieber Fristaussetzung beantragen, Vereinigung durchziehen und korrigierte Bauvorlagen einreichen. Von der zeitnahen Vergrößerung der Gauben wird doch wohl kein Menschenleben abhängen.

Alles natürlich unter der Voraussetzung, dass hier keine weiteren baurechtlichen Probleme vorliegen, sondern lediglich die fehlende Erschließung geheilt werden muss.

 

Nur die Gebühr für die Baulasten, nicht wenn noch aufwendig Vermessung anstehen das ist separat, obwohl wir scheinbar von Leitungsrechten und Wegerechten beim TE sprechen, diese erfassen ja viele Netzbetreiber oder Netzdienste selbst oder ein Vermessungsbüro wird beauftragt, das sollte hier beim TE also keine Kosten verursachen.
Moment

Wozu dann Befreiung? das wissen wir nicht inwieweit dort schon etwas 'vorliegt' und das erschlossen ist also die Grundstücke davon gehe ich vorab aus.

 

Wenn sie jetzt noch unter einer laufenden Nummer geführt werden (sorry, die Bedingung war in #12

ein wenig in einem Halbsatz versteckt), muss ich aufgeben. Ich kann das Problem der Sachbearbeiterin nicht erkennen.

Wenn es so ist, wie Du beschreibst, ändert sich die Flurstücksnummer ja gar nicht.

Warum? Wenn Du nicht gerade am Donnerstag auftauchst...

 

Ich bleibe mal beim "Du", da es hier so üblich ist. Wenn es Dir nicht Recht ist, verwende das "Sie".

Ich habe mal einen Musterauszug angehängt. Unter "Angaben zu Buchung und Eigentum" -> "Buchung:" gibt es die Zeile "Laufende Nummer". Das ist einfach eine Zahl, die den Flurstücksbestand auf dem Grundbuchblatt durchnummeriert. Sie hat mit der Flurstücksnummer nichts zu tun. Wenn in deinen Auszügen zu Flurstück 12 und Flurstück 87 dort die gleiche Zahl steht, dann bilden die Flurstücke baurechtlich ein Grundstück. Dann ist eine Baulast nicht erforderlich.

Diese Bedenken sind auch berechtigt, solange es baurechtlich zwei Grundstücke sind, sie also auf einem Grundbuchblatt verschiedene laufende Nummern haben oder auf unterschiedlichen Grundbuchblättern stehen.
Stehen sie aber auf einem Grundbuchblatt unter der gleichen laufenden Nummer, bedarf es zur Veräußerung eines der Flurstücke einer Teilung, die in NRW bei bebauten Grundstücken einer Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde bedarf. Somit wären die Bedenken unberechtigt.
Also prüfe mal in deinen Liegenschaftskatasterauszügen die laufenden Nummern. Sind sie verschieden, solltest Du baldmöglichst einen Antrag auf Grundstücksvereinigung stellen. Die Düsseldorfer schreiben etwas von 3 Monaten Bearbeitungszeit:
Beglaubigung von Anträgen auf Grundstücksvereinigung - Landeshauptstadt Düsseldorf
Sollten die Grundstücke unterschiedlich belastet sein, ist die Vereinigung eventuell nicht möglich. Welche Belastungen das genau sind, habe ich gerade nicht auf dem Schirm - das Grundbuchamt gibt da Auskunft. Da könnte nochmal Zeit ins Land gehen, um solche Hindernisse auszuräumen.