Geschoßwohnungsbau ab welcher GFZ sinnvoll?

Ja, stell´ Dir vor, ein Mieter zieht aus - das gibt´s auch in München. Dann stehen gleich hunderte auf der Matte. Aber leider hunderte von Krethis und Plethis - leider magst Du die nicht. Sondern Du möchtest einen Dr. Maxlhuber nicht mit einem dahergelaufenen Dimpflmoser ersetzen, selbst wenn der die gleiche Bonität hat und genau so gute Empfehlungsschreiben, daß er sich brav an die Hausordnung hält. Was hast Du also, wenn Du wartest, bis ein Bewerber mit passender Nase vorbeikommt ? - pfeilgrad einen sauberen Leerstand. Nicht für lange, aber dennoch auch in München. Und jede gleichzeitig mit diesem Wechsel stattfindende Verwerfung verstärkt das, auch in München. Das müssen garkeine Entlassungen sein (gibt es auch bei BMW, Siemens, ...) Leberkaspreis steigt und Rente nicht gleich mit, gibt´s auch in München. Ich schwör´s beim König Ludwig :-)

 

Ja, wenn da nicht diese verflixte GFZ wäre.

Das glaube ich nicht. Der B-Plan überplant ja ein teilweise bereits bebautes Gebiet und muss daher Rücksicht auf den Bestand legen. Das erklärt die kleinteilige Nutzungsabgrenzung und die partiellen Erhöhungen von GRZ und GFZ.

Die Begründung war und ist üblicherweise ein zusätzliches öffentliches Dokument, in welches man meist nur auf spezielle Nachfrage Einsicht bekommt. Naja, noch drei Jahre Schonfrist zur Umsetzung von EU-Recht und alles muss online verfügbar sein.
Wenn Du eine Befreiung nach §31 BauGB anstrebst, kann es hifreich sein, die Begründung zum B-Plan zu kennen, um die damaligen städtbaulichen Ziele zu ergründen und deren Widerspruch zu den heutigen Anforderungen aufzuzeigen. Das wäre allerdings eher die Aufgabe eines erfahrenen Planers. Denn ob "der Schmidt" sich auf eine Diskussion mit einem Laien einlässt, wage ich zu bezweifeln.

Ja, die Angst des Beamten vor dem Unberechenbaren steht sinnvollem Handeln und pragmatischen Entscheidungen oft entgegen.

Das ist doch mal eine verbindliche Aussage. Schade, dass Du nicht auf'm Bauamt sitzt .

Das weiß ich nicht, sag' Du es mir.

Sorry SIL, aber diese Aussage ist mir einfach zu pauschal. Ich kenne zig B-Plan-Änderungen, die aufgrund von veränderten Zielsetzungen durchgeführt wurden bzw. werden mussten, weil die Befreiung eben kein Instrument ist, Fehler oder unzeitgemäße Festsetzungen im B-Plan auszubügeln. Wir haben hier eine rechtsverbindliche Satzung, von politischen Gremien beschlossen, die weder ein "Schmidtchen" noch ein "Schmidt" einfach so aushebeln kann. Ein überzeugter "Schmidt" wird aber gesetzeskonforme Lösungen vorschlagen können.

 

https://www.stadtplanungsamt-frankfurt.de/show.php?ID=13344&psid=9
https://www.hessen-agentur.de/mm/mm002/nachhaltige_innenentwicklung_bf.pdf

Inwiefern nun nach @Dimeto zwingend ein neuer B Plan erstellt werden muss?
analog gelten die " Verdichtung von Innenstädten bzw die Gestaltungsgrundsätze zur Vermeidung von Versiegelung von Flächen und Überbauungen etc"

Wie ich bereits bemerkte, stellt Dispens natürlich keinen Schutz einer Anfechtung dar, exem.
VG Würzburg, Urteil v. 01.03.2016 – W 4 K 15.717
VG-FRANKFURT-AM-MAIN – Urteil, 8 K 3785/10.F
VG-COTTBUS – Urteil, 6 K 351/09 1
VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 8 S 1300/09
dazu gibt es aber auch entsprechende Urteile pro Dispens. Ein wie vom Ant vorgetragener, vorhabenbezogenener Bebauungsplan, ist meiner Ansicht nach eher schwierig bei dem beim TE vorliegenden Sachstand, immerhin benötigt dieser ja, Vorhaben- und Erschließungsplan, den Bebauungsplan und den Durchführungsvertrag, insofern sind 2 bereits vorhanden, was zwar nicht als manko zu sehen ist, aber nach § 12 I 1 BauGB muss spätestens zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ein wirksamer Durchführungsvertrag sowie ein Vorhaben- und Erschließungsplan vorliegen ( in dem Fall B Plan bereits), es besteht die Gefahr der " Aussetzung eines nicht sachständigen Beschlusses " von Seitens der Gemeinde.

PLanAs oder wie sie alle heissen mögen - sehr viele B Pläne wo weder der "Altbestand" noch die " Neue oder Neuere Bebauung" im geringsten Maße entsprechen.

 

Dem Zweifel habe ich mich vorauseilend bereits angeschlossen, als ich den vorhabenbezogenen Bebauungsplan als geeigneter empfahl. Der ist das Instrument der Schmidt-Ebene, die Befreiung hingegen ist Sachbearbeitergedöns (und wird vom Sachbearbeiter schon aus purem "Dashabenwirnochnimmersogemacht" nicht zu erlangen sein).

Eben, der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist eine solche gesetzeskonforme Lösung: Herausnahme der betreffenden Fläche - nötigenfalls mit benachbarten Bestandsflächen - aus dem Planungsgebiet des bisherigen Bebauungsplanes, Aufstellung eines eigenständigen Bebauungsplanes für dieses mit dem Vorhaben zu entwickelnde Gebiet / ggf. = Grundstück. Da darf Schmidtchen dann aufblühen, Schmidts Befürwortung zu formulieren und den Ratsherren zuzuleiten. Das aufzustellen und zu beschließen täterä geht flotter als herumzudoktern. Ausnahme: FliesenToni respektive seine Miterben haben sich in der Schulzeit mal mit einem jetzigen Fraktionsvorsitzenden gezankt, dann muß ggf. ein Strohmann her ;-)

 

Über den Weg laufen tut man sich besser am Bierbrunnen oder bei einer Vernissage, eher weniger auf dem Dienstweg. Und Du brauchst dafür nicht den weltgewandtesten Gebrauchtwagenhändler aller Zeiten darzustellen ;-)

So wie Du fragst, fürchte ich: das merkt jeder gleich, daß das nicht Dein tägliches Brot ist ;-)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan heißt das, und weil es nicht nur dem Namen nach kein "Bauplan" ist, ist der Einfamilienhausarchitekt nicht der Mann Deiner Wahl. Tägliches Brot wäre das für Projektentwickler.

Zu erklären ist das alles nicht so in ein paar Zeilen, eigentlich zeigt man das eher, aber da sagt mein Terminkalender (aktuell) leider nein zu, mir das aufzuhalsen. Auch mit Know-how macht man das nicht vor dem Frühstück ;-)

 

Von zwingend habe ich nicht gesprochen. Im Gegenteil habe ich ausdrücklich "meiner bescheidenen Meinung nach" dazugeschrieben.
Was die Arbeitshilfe der Frankfurter mit Befreiungen zu tun hat, habe ich nicht verstanden. Das Dokument des zweiten Links kannte ich aber noch nicht, sehr interessant, vielen Dank dafür. In der Sache unterstützen die genannten Beispiele aber eher meine These von der Nichtanwendbarkeit des Befreiungsinstrumentes, da im 5. Beispiel ein extrem a-typisches Grundstück bebaut werden sollte, so dass man wohl kaum Parallelen zu diesem Thread ziehen kann, und im 7. Beispiel die GFZ lediglich um 20% überschritten werden durfte, aber nur, weil dadurch ein besserer Lärmschutz erreicht wurde.

Wenn's keinen Streit unter den Geschwistern gibt, kann man wohl von einem ordentlichen Zugewinn für alle ausgehen. Daher empfehle ich die Einschaltung eines erfahrenen ortsansässigen Architekten, der die handelnden Personen der Gemeinde persönlich kennt und mit gezielten Sachargumenten einem persönlichen Vorgespräch eine Bauvoranfrage folgen lässt. Die Kosten dürften überschaubar sein und im Ergebnis hat man Rechtssicherheit. Mir wäre das Risiko zu groß, durch Unwissenheit oder ungeschicktes Vorgehen ein vorschnelles "Nein" zu kassieren, welches dann nicht mehr zurückgenommen werden will.

 

Im Status Quo - also ohne vorhabenbezogenen Bebauungsplan - wird das Ergebnis der Bauvoranfrage nur sein können, daß diese abgeleht werden müsse (da sie Befreiungen erfordere, die dem Sachbearbeiter wohl einen zu weiten Sprung über seinen Schatten erforderten). Wäre es mein Grundstück, würde ich vermutlich versuchen, Schwippschwagerspezln des Bauamtsleiters an der Holding der Entwicklergesellschaft zu beteiligen *meglicherweisblosdahergredabermerwasesned*

 

Wie meinst Du nun das ?

Der Projektentwickler könnte ja Beteiligte mitbringen. Von drei Baukörpern seid nachher von einem Ihr die Vermieter, von einem der Projektentwickler, und der dritte werden Eigentumswohnungen, zum Beispiel.

Da solltest Du aber (m.E.) nicht in Deinen gewohnten Privatmenschen-Dimensionen denken, denn mit denen würde ich dann eher nur einen Baukörper mit maximal acht Wohneinheiten sehen (je drei in EG und OG, zwei im DG), und am Rand blieben dann noch Grundstücke für grob geschätzt ein Doppel- und ein Einzel-Einfamilienhaus übrig. Schaut, was für Euch die sympathischeren Dimensionen sind. In diesem "Plan B" könnte es auch im vorhandenen Rahmen gehen - meine reflexhafte "Entwicklersicht" auf ein solches Grundstück müßt Ihr ja nicht übernehmen.

 

Es ist eigentlich einfach:
Gemeinde wünscht sich -politisch - "Geschosswohnungsbau".
Ergo: Ziel der Planung, also Gemeinde- und/Umweltbehörde scheint klar. Dazu die Genehmigungsbehörde befragen! Diese MUSS ihre Ziele konkret definieren!
Dann sieht man(n) weiter. ...

 

Ich habe auch keinen vermutet.

Statistische Jahrbücher haben mich noch nie interessiert. Als Anhaltspunkt für die ganz grobe Schätzung, welche gebauten Dimensionen in Euren finanziellen Möglichkeiten möglich sind, mag das genügen. Wenn es konkreter werden soll, nützt Dich erstens ein Bundesdurchschnitt ohnehin nichts, und zweitens ist das ja kein Kostenvoranschlag. Bis in die letzte Ecke ausreizen könntest Du den Rahmen aus "Budget geteilt durch Quadratmeterpreis" also auch nicht.

Ich hatte ja in meinem letzten Beitrag umrissen, was ich ohne Bebauungsplanänderung für realistisch hielte, und in vorherigen Beiträgen das Potential des Grundstücks geschätzt. Du und Deine Geschwister steht also in diesem Sinne vor der simplen Grundsatzentscheidung:

A) Ihr wollt eine maximale Ernte erzielen:
dann ist das Grundstück der Maßstab und der Bebauungsplan muß gedehnt werden. Das wird Partner erfordern - planerisch / entwicklerisch und finanziell;

B) Ihr wollt lieber ruhig schlafen als in neue Sphären vorzustoßen:
dann ist Euer Budget der Maßstab, natürlich entsprechend Eurer Bonität aufgestockt, aber das Potential des Grundstücks wird dabei nicht ausgeschöpft. Wie gesagt, da könnte z.B. ein Achtfamilienhaus drin sein, und noch drei abzugebende Grundstücke, die sich am Rand für Häuslebauer abteilen ließen. Dafür braucht man keine Partner, denen man sich ggf. nicht gewachsen fühlt - denn in diesem Fall sind es ja eigentlich keine.

Ich kenne Euch nur aus Deinen wenigen Zeilen hier, da ist es natürlich eine Kaffeesatzdiagnose - aber ich sehe Euch eher bei Plan B. Multimillionär ist ja auch nichts, was jeder zwingend werden wollen muß. Past scho.

 

In einem einzigen Steuerjahr - aua.

 

Wenn ich mit meiner Einschätzung richtig liege, daß Dir / Euch der "Plan B" sympathischer ist, dann kann es gut auch ohne Bebauungsplanänderung oder -befreiungen gehen.
Beratend begleiten könnte ich das Projekt wie gesagt aktuell nicht, da muß man phasenweise mehr als eine Handvoll Wochenstunden drin einbringen können, und da sagt mein Kalender gerade nein. Und es wäre auch eigentlich nur so sinnvoll, wie es sich bei Dir / Euch um "Investoren" handelt(e). Deine weiteren Ausführungen ...

... bestärken mich aber in der Einschätzung, daß Du und Deine Geschwister eher zum Typ "aktiver Anleger" (= Geld überschaubar bei niedriger Drehzahl ein bißchen arbeiten lassen) als zum Typ "Investor" (= Gelder in Märkte pumpen) gehört. Großkotzen muß man nicht nur können, sondern auch mögen - sonst sind kleinere Brötchen passender.