Traufhöhe korrekt interpretieren

Guten Tag zusammen,

leider haben wir ein Grundstück erworben, dass uns jetzt bei der "Wahl" des Hauses vor größere Herausforderungen stellt und ich bräuchte mal Expertenmeinungen.

Folgender Satz steht im Bebauungsplan:

"Die Traufhöhe wird in der Mittte der dem Hang zugewandten Aussenwand des Gebäudes vom Anschnitt mit dem natürlich gewachsenen Gelände senkrecht nach oben bis zum Anschnitt mit der Dachhaut gemessen"

Die Traufhöhe beträgt nur 3,5m.
Ausserdem wichtig: Es ist nur ein Vollgeschoss erlaubt.

Angenommen folgendes Bild wird von Süden aus betrachtet und der Hang ist auf nördlicher Seite.
Dann verstehe ich es so, dass hier quasi bis zum höchsten Punkt des Pultdaches gemessen würde, was auf jeden Fall höher als 3,5m ist:



Wie sieht es aber bei folgendem Haus aus:



Dort ist in der Mitte nur das Flachdach von weniger als 3m. Hier würde ich vermuten, dass es durchgehen würde. Was wäre eure Meinung?

Wie sähe es aber bei Häusern aus, die eine kleinere Flächenzahl oben als unten haben. z.B. eine Stadtvilla mit oben kleinerer Fläche aber höherem Dach:



Würde das Bau amt hier die Gesamthöhe rechnen oder nur bis zum "ersten" Dach?

Danke schon mal für eure Antworten!

Viele Grüße

Sascha

 

Hallo Fabian,

leider weiss ich nicht so genau was du damit sagen willst.
Ich hätte es so verstanden, dass:

1. Wenn ein Dach Richtung Hang zeigen, wird von Bodenmesspunkt bis zum Berührungspunkt Dach mit Aussenmauer gemessen
2. Wenn das Dach nicht Richtung Hang zeigt, z.B. das Dach ist 90 Grad vom Hang weggedreht (wie in Bild unten) dann wird bis zum First gemessen.

Oder interpretierst du das so, das kein Haus gebaut werden darf, dessen Dach nicht Richtung Hang zeigt?
Also ein Haus mit Satteldach dürfte nicht an der "dachlosen" Seite Richtung Hang gebaut werden?

So etwa:

 

@simon84: Nein, es ist keine Dachform oder Firstrichtung vorgeschrieben.

@11ant: Oook...das bedeutet also ich könnte auch ein Haus mit der Giebelseite Richtung Hang bauen, aber die Messung der Traufhöhe würde bis zum First hoch erfolgen, oder bis zu der Höhe wo das Dach seitlich die Wand berührt?

Das ist nämlich die entscheidene Frage

 

Hi 11ant,

anbei der relevante Ausschnitt aus dem Bebauungsplan:


Der Rest befasst sich mit Bepflanzung, Zisterne usw.

 

Hallo zusammen,

erstmal vielen Dank für eure Hilfe und eure Mühe.

Der Bebauungsplan ist leider zu groß und einen Link darf ich noch nicht hier posten.
Ich schaue das ich das Luftbild des Gebietes bekomme.

Es handelt sich um Ober Mörlen, nördlich von Frankfurt am Main, der Stadtteil heisst Maiberg.

Auszug Liegenschaftskarte (Flurstücke 37/22 (teilweise) und 37/16:


Ansicht Grundstücke Bebauungsplan:


Lageplan zum Bauantrag:



Draufsicht Satellit Baufenster. Ich habe einen roten Pfeil dort gemacht, wo es Hang abwärts geht.
Der rote Umriss ist das Baufenster, die blauen Linien trennen das Grundstück. Der Teil mit Baufenster ist unser Grundstück.



Ich hoffe das euch diese Informationen weiterhelfen.

Danke und viele Grüße

Sascha

 

Hi Dimeto,

Problem ist, das unser Antrag des Hauses, das wir geplant haben, so nicht umsetzbar sein wird.
Daher möchte ich gerne genau verstehen, was erlaubt ist und was nicht, bevor wir hier weiterplanen. Eine fehlende aber implizite "Regel" war die Sache mit der Traufhöhe, das die Gibelseite Richtung Hang, quasi IMMER dafür sorgt, das du (ausser bei einem Bungalow) die 3,5m überschreitest.

Das wollte ich final verstehen, damit auch diese Regel Teil des "Lösungsraumes" werden kann.

Kurz die Antworten auf deine Fragen:

"Was genau ist zum jetzigen Zeitpunkt dein Problem?" --> Siehe oben, Traufhöhe wollte ich richtig verstehen, bevor wir neu planen.

"Gibt es schon einen Bauantrag?" --> Ja, der aber wegen der nicht eingehaltenen Höhe kippelt

"Gibt es Widerstände seitens der Behörde?" --> Siehe oben. Ausserdem wurde uns gesagt, die Garage die wir geplant haben, liegt nicht im Baufenster, daher sollen wir eine Befreiung beantragen. Leider sehe ich weder im Bebauungsplan noch im Gesetz eine Vorschrift, dass die Garage im Baufenster liegen muss, daher weiss ich nichtmal von welcher Auflage wir uns "befreien" lassen sollen. Müssen wir noch nachfragen. Oder kann man das aus dem Text im Bebauungsplan ableiten?

Kleiner Hinweis: Das Gebiet hat eine sehr komplizierte Historie. Uns wurde bei einem Besuch des Bauamtes Ober Mörlen gesagt: Egal was ihr für eine Befreiung einreichen wollt: Wird abgelehnt, daher spart euch die Mühe.

"Wer hat die Planung erstellt?" --> Die uns zugewiesene Architektin durch allkauf im Gespräch mit uns und dem allkauf-Betreuer

"Gibt es Grundrisse und Ansichten?" --> Die gibt es. Wir haben einen Trick versucht und haben den durch den Abriss des Vorhauses entstandenen Hügel als Hangseite genutzt, dass ging allerdings nicht durch (verständlicherweise). Da mache ich dem Bauamt keinerlei Vorwürfe. Wir dachten es wäre einen Versuch wert.

"Was befürchtest Du, was Du nicht umsetzen kannst?" --> Das geplante Haus (Stadtvilla mit 2 Geschossen, aber oberes Geschoss nur 75% von unten, um nicht die die Vorgabe, nur ein Vollgeschoss zu sprengen), bzw. mögliche Variationen. Momentan haben wir nur 3 Alternativen die mir einfallen:

1. Wir legen das geplante Haus tiefer in den Hang
2. Wir bauen einen Bungalow, der aber in der gewünschten Größe vermutlich das Budget sprengt
3. Wir bauen ein Haus mit Pultdach hangseitig

Wie gesagt, ich wollte nur das mit der Traufhöhe besser verstehen.

Leider ist die uns zugewiesene Architektin (wir wollen mit allkauf bauen) sehr unerfahren und wir mussten bereits 3 Mal ihre Pläne korrigieren, weil sie wichtige Dinge vergessen hat.

Es ist unser erstes Haus und leider sind wir Laien (glaube das muss ich wegen meiner gezeigten Unwissenheit nicht wirklich betonen), daher müssen wir on the fly lernen.