Traufhöhe korrekt interpretieren

Diskutiere Traufhöhe korrekt interpretieren im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Tag zusammen, leider haben wir ein Grundstück erworben, dass uns jetzt bei der "Wahl" des Hauses vor größere Herausforderungen stellt und...

  1. #1 Brakiri, 31.05.2019
    Brakiri

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    Guten Tag zusammen,

    leider haben wir ein Grundstück erworben, dass uns jetzt bei der "Wahl" des Hauses vor größere Herausforderungen stellt und ich bräuchte mal Expertenmeinungen.

    Folgender Satz steht im Bebauungsplan:

    "Die Traufhöhe wird in der Mittte der dem Hang zugewandten Aussenwand des Gebäudes vom Anschnitt mit dem natürlich gewachsenen Gelände senkrecht nach oben bis zum Anschnitt mit der Dachhaut gemessen"

    Die Traufhöhe beträgt nur 3,5m.
    Ausserdem wichtig: Es ist nur ein Vollgeschoss erlaubt.

    Angenommen folgendes Bild wird von Süden aus betrachtet und der Hang ist auf nördlicher Seite.
    Dann verstehe ich es so, dass hier quasi bis zum höchsten Punkt des Pultdaches gemessen würde, was auf jeden Fall höher als 3,5m ist:

    Bild1_Creativ sun 183.jpg

    Wie sieht es aber bei folgendem Haus aus:

    Bild2_BienZenker_Ambience209.jpg

    Dort ist in der Mitte nur das Flachdach von weniger als 3m. Hier würde ich vermuten, dass es durchgehen würde. Was wäre eure Meinung?

    Wie sähe es aber bei Häusern aus, die eine kleinere Flächenzahl oben als unten haben. z.B. eine Stadtvilla mit oben kleinerer Fläche aber höherem Dach:

    Bild3_Stadtvilla_Toskana.jpg

    Würde das Bau amt hier die Gesamthöhe rechnen oder nur bis zum "ersten" Dach?

    Danke schon mal für eure Antworten!

    Viele Grüße

    Sascha
     
  2. #2 Fabian Weber, 31.05.2019
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    Ich verstehe den Text eigentlich so, dass das Dach parallel zum Hang ist.
     
  3. #3 Brakiri, 31.05.2019
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    Hallo Fabian,

    leider weiss ich nicht so genau was du damit sagen willst.
    Ich hätte es so verstanden, dass:

    1. Wenn ein Dach Richtung Hang zeigen, wird von Bodenmesspunkt bis zum Berührungspunkt Dach mit Aussenmauer gemessen
    2. Wenn das Dach nicht Richtung Hang zeigt, z.B. das Dach ist 90 Grad vom Hang weggedreht (wie in Bild unten) dann wird bis zum First gemessen.

    Oder interpretierst du das so, das kein Haus gebaut werden darf, dessen Dach nicht Richtung Hang zeigt?
    Also ein Haus mit Satteldach dürfte nicht an der "dachlosen" Seite Richtung Hang gebaut werden?

    So etwa:

    Bild4_Satteldach-baufritz-Pillhofer_fe3cee0a4f.jpg
     
  4. #4 Fabian Weber, 31.05.2019
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    Ob dürfen weiß ich nicht, steht vielleicht auch im B-Plan.

    Aber es gibt die Giebelseite (die Höhe Wand ohne Dach) und die

    Ich denke hier ist gemeint, dass die Traufseite zum Hang zeigt.
     
  5. #5 Leser112, 31.05.2019
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    Ist ein B-Plan vorhanden, muß man sich nach/auf dessen vordefinierte Randbedingungen auch einlassen und handeln, das Gebäude danach anpassen. Andernfalls wäre der Grundstückskauf eher weltfremd.
     
  6. #6 simon84, 31.05.2019
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    Ist denn keine dachform oder first Richtung vorgeschrieben?
     
  7. 11ant

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    Eine Traufhöhe meint immer eine Höhenlinie an einer Traufseite, nicht an einer Giebelseite. Entgegen dem Namen, der von der Regenrinne abgeleitet ist, zählt hier aber nicht die tatsächliche Regenrinne, sondern eine gedachte Linie: nämlich als würde man das Dach ganz ohne Überstand bauen - also genau an der Kante der Außenwand absägen - und da dann die Rinne hin hängen.

    Diese Regelung geht von folgenden Unterstellungen aus:
    1. das Grundstück hat Hang, das Haus schaut also auf der Bergseite nicht gleich hoch aus dem Gelände heraus wie auf der Talseite
    >> hier zählen soll dann die Bergseite
    2. das Grundstück ist außerdem auch noch wellig, d.h. diese Seite schaut auch noch nicht überall gleich hoch aus dem Gelände
    >> deswegen soll in der Mitte dieser Seite gemessen werden
    >> diese Messung soll gerade = senkrecht = lotrecht erfolgen
    >> gemessen werden soll dort, wo ein theoretisch haarscharf an der Wand hochgeschossener Pfeil die Dachziegel durchschlagen würde.

    Das klingt nur dann wie außerirdisch, wenn der Leser kein deutscher Beamter ist :-)
     
  8. #8 Brakiri, 31.05.2019
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    @simon84: Nein, es ist keine Dachform oder Firstrichtung vorgeschrieben.

    @11ant: Oook...das bedeutet also ich könnte auch ein Haus mit der Giebelseite Richtung Hang bauen, aber die Messung der Traufhöhe würde bis zum First hoch erfolgen, oder bis zu der Höhe wo das Dach seitlich die Wand berührt?

    Das ist nämlich die entscheidene Frage :)
     
  9. 11ant

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    Nicht ohne Grund begann ich mit dem Hinweis, daß eine Traufhöhe nicht an einer Giebelseite gemessen wird. Bei einer Langseite quer zum Hang ist allerdings der Höhenunterschied zwischen Mitte und bergseitigem Ende größer, d.h. bei gleicher maßgeblicher Traufhöhe Dein Haus effektiv niedriger. An die Stelle der Traufhöhe kann bei einem Flachdach durchaus auch die "Wandhöhe" treten. Bist Du sicher, daß der Bebauungsplan keinerlei Ausrichtungsvorschrift (Hausachse, Seitenverhältnis) enthält ?
     
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  10. #10 Brakiri, 01.06.2019
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    Hi 11ant,

    anbei der relevante Ausschnitt aus dem Bebauungsplan:
    upload_2019-6-1_7-2-38.png

    Der Rest befasst sich mit Bepflanzung, Zisterne usw.
     

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  11. Dimeto

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    Der Text nützt nicht viel, da die Ausrichtung im zeichnerischen Teil - zumeist durch einen Doppelpfeil - im Baufenster eingetragen ist.
    EIgentlich ist es ganz einfach: Du ermittelst immer in der Mitte der Traufseiten den Abstand des natürlichen Geländes bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut. Der niedrigere Wert darf 3,5m nicht überschreiten. Bei einem Staffelgeschoss (Bild 3) zählt die Traufe des Staffelgeschosses, also die höhere. Sofern Zwerchhäuser nicht ausgeschlossen sind und man eins mit abweichender Traufhöhe bauen möchte, muss mit der Genehmigungsbehörde gesprochen werden.
     
  12. arch

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    hier eine skizze die dir klarer macht, wie es gemessen wird. Der Text im Bplan scheint so geschrieben zu sein, als wären alle dächer paralell zum hang.
    upload_2019-6-1_15-0-8.png
     
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  13. 11ant

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    Der Plan (Bilddarstellung) im Ganzen wäre hilfreich - sag´mal, wo der steht bzw. wie der heißt (Posemuckel 258 Müllers Wiesen II oder so). Ggf. taugt hilfsweise auch ein Luftbild des ganzen Gebietes.
     
  14. #14 Brakiri, 02.06.2019
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    Hallo zusammen,

    erstmal vielen Dank für eure Hilfe und eure Mühe.

    Der Bebauungsplan ist leider zu groß und einen Link darf ich noch nicht hier posten.
    Ich schaue das ich das Luftbild des Gebietes bekomme.

    Es handelt sich um Ober Mörlen, nördlich von Frankfurt am Main, der Stadtteil heisst Maiberg.

    Auszug Liegenschaftskarte (Flurstücke 37/22 (teilweise) und 37/16:
    upload_2019-6-2_9-33-30.png

    Ansicht Grundstücke Bebauungsplan:
    upload_2019-6-2_9-35-37.png

    Lageplan zum Bauantrag:

    upload_2019-6-2_9-36-35.png

    Draufsicht Satellit Baufenster. Ich habe einen roten Pfeil dort gemacht, wo es Hang abwärts geht.
    Der rote Umriss ist das Baufenster, die blauen Linien trennen das Grundstück. Der Teil mit Baufenster ist unser Grundstück.

    Ansicht_Satellit_Baufenster_pfeil.jpg

    Ich hoffe das euch diese Informationen weiterhelfen.

    Danke und viele Grüße

    Sascha
     
  15. #15 Fabian Weber, 02.06.2019
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    Die anderen Häuser stehen jedenfalls mit der Traufseite zum Hang.
     
  16. Dimeto

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    Was genau ist zum jetzigen Zeitpunkt dein Problem?
    Gibt es schon einen Bauantrag?
    Gibt es Widerstände seitens der Behörde?
    Wer hat die Planung erstellt?
    Gibt es Grundrisse und Ansichten?
    Was befürchtest Du, was Du nicht umsetzen kannst?

    Das Grundstück ist hochkompliziert. Durch den Abriss kann man auch nicht mehr von irgendeinem natürlichen Gelände ausgehen. Die Höhenversprünge tun das Übrige. Hier ist ein erfahrener Planer gefragt, der deine Wünsche und das Planungsrecht in einen Entwurf packen muss. Die besondere A-Typik des Grundstücks (Geometrie und Höhenlage) wird ausreichend Spielraum für Befreiungen bieten.
     
  17. #17 simon84, 02.06.2019
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    Da muss ich @Dimeto voll zustimmen.

    Das ist der Idealfall für ein individual geplantes Architekten Haus.

    Die Schwächen des Grundstücks muss man mit smarten Lösungen in Stärken verwandeln.

    Mit einem GU und den Retorten Grundrissen wie zuvor gezeigt fällst du auf die Nase
     
  18. #18 Brakiri, 02.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 02.06.2019
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    Hi Dimeto,

    Problem ist, das unser Antrag des Hauses, das wir geplant haben, so nicht umsetzbar sein wird.
    Daher möchte ich gerne genau verstehen, was erlaubt ist und was nicht, bevor wir hier weiterplanen. Eine fehlende aber implizite "Regel" war die Sache mit der Traufhöhe, das die Gibelseite Richtung Hang, quasi IMMER dafür sorgt, das du (ausser bei einem Bungalow) die 3,5m überschreitest.

    Das wollte ich final verstehen, damit auch diese Regel Teil des "Lösungsraumes" werden kann.

    Kurz die Antworten auf deine Fragen:

    "Was genau ist zum jetzigen Zeitpunkt dein Problem?" --> Siehe oben, Traufhöhe wollte ich richtig verstehen, bevor wir neu planen.

    "Gibt es schon einen Bauantrag?" --> Ja, der aber wegen der nicht eingehaltenen Höhe kippelt

    "Gibt es Widerstände seitens der Behörde?" --> Siehe oben. Ausserdem wurde uns gesagt, die Garage die wir geplant haben, liegt nicht im Baufenster, daher sollen wir eine Befreiung beantragen. Leider sehe ich weder im Bebauungsplan noch im Gesetz eine Vorschrift, dass die Garage im Baufenster liegen muss, daher weiss ich nichtmal von welcher Auflage wir uns "befreien" lassen sollen. Müssen wir noch nachfragen. Oder kann man das aus dem Text im Bebauungsplan ableiten?

    Kleiner Hinweis: Das Gebiet hat eine sehr komplizierte Historie. Uns wurde bei einem Besuch des Bauamtes Ober Mörlen gesagt: Egal was ihr für eine Befreiung einreichen wollt: Wird abgelehnt, daher spart euch die Mühe.

    "Wer hat die Planung erstellt?" --> Die uns zugewiesene Architektin durch allkauf im Gespräch mit uns und dem allkauf-Betreuer

    "Gibt es Grundrisse und Ansichten?" --> Die gibt es. Wir haben einen Trick versucht und haben den durch den Abriss des Vorhauses entstandenen Hügel als Hangseite genutzt, dass ging allerdings nicht durch (verständlicherweise). Da mache ich dem Bauamt keinerlei Vorwürfe. Wir dachten es wäre einen Versuch wert.

    "Was befürchtest Du, was Du nicht umsetzen kannst?" --> Das geplante Haus (Stadtvilla mit 2 Geschossen, aber oberes Geschoss nur 75% von unten, um nicht die die Vorgabe, nur ein Vollgeschoss zu sprengen), bzw. mögliche Variationen. Momentan haben wir nur 3 Alternativen die mir einfallen:

    1. Wir legen das geplante Haus tiefer in den Hang
    2. Wir bauen einen Bungalow, der aber in der gewünschten Größe vermutlich das Budget sprengt
    3. Wir bauen ein Haus mit Pultdach hangseitig

    Wie gesagt, ich wollte nur das mit der Traufhöhe besser verstehen.

    Leider ist die uns zugewiesene Architektin (wir wollen mit allkauf bauen) sehr unerfahren und wir mussten bereits 3 Mal ihre Pläne korrigieren, weil sie wichtige Dinge vergessen hat.

    Es ist unser erstes Haus und leider sind wir Laien (glaube das muss ich wegen meiner gezeigten Unwissenheit nicht wirklich betonen), daher müssen wir on the fly lernen.
     
  19. #19 simon84, 02.06.2019
    simon84

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    Sascha, ein erfahrener Architekt baut dir da was schönes drauf.

    Allkauf Standard Haus auf Bodenplatte ohne Keller wird hier nicht hinhauen

    Es gibt viele verschiedene Ansätze für Hanghäuser

    Dass die allkauf zeichenknechte beim Bauantrag abprallen wundert mich nicht...
     
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  20. Dimeto

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    Hast Du es denn jetzt final verstanden? Gibt es noch Unklarheiten? Frage nach!
    Was heißt das? Der Bauantrag liegt der Behörde vor?
    Die Behörde hat mündlich, fernmündlich, schriftlich geantwortet, Bescheid erlassen, Rat gegeben, Empfehlung ausgesprochen?
    §23 (3) BauNVO
    Nach Absatz 5 können zwar bestimmte bauliche Anlagen auch außerhalb zugelassen werden, die Behörde muss davon aber nicht Gebrauch machen.
    Wenn deine Angaben zum BPlan vollständig sind, ist diese Aussage Quatsch. Nützt Dir aber nichts, es sei denn, Du schließt den Rechtsweg nicht aus, wovon ich aber dringend abrate.
    Für brauchbare Tipps ist der vollständige BPlan unerlässlich, also vollständige texliche Festsetzungen und vollständiges Bild mit Legende, im Idealfall auch die vollständige Begründung (meist schwer zu bekommen).
    oh
    o, oh
    o, o, oh
    o, o, o, oh! Das klingt alles nicht gut. Auf Hilfe seitens allkauf brauchst Du nicht hoffen. Mein Rat: Wenn es noch irgendeinen - wenn auch schmerzhaften - Weg aus dem Vertrag gibt, dann schlage ihn ein. Nach den bisherigen unvollständigen Angaben dürfte eine Stadtvilla oder etwas ähnliches auf diesem Grundstück nicht möglich sein.
     
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