Bau eines Doppelhauses in München?

Liebe Forenteilnehmer,

dies ist mein erster Beitrag und ich bin ein absoluter Beginner im Baubereich, also bitte seid nachsichtig

Ich habe von meiner Oma ein großes Grundstück (800qm) mit Altbestand in München erhalten. Nach reiflicher Überlegung haben wir beschlossen, dass das alte Haus (BJ 1936) weichen muss, da es a) stark sanierungsbedürftig und b) viel zu klein für uns 4 ist. Da das Grundstück aber wunderschön und toll gelegen ist und wir es gerne halten würden (so etwas kann man auch kaum guten Gewissens aufgeben), hatten wir uns überlegt, ein Doppelhaus zu bauen, eine Hälfte zu bewohnen und die andere meiner Mama zur Verfügung zu stellen. Sie würde dafür ihr bisheriges Haus verkaufen und eine DHH kaufen bzw den Bau bezahlen (nur das Haus, das Grundstück würde ich weiterhin behalten - also im Sinn von Erbpacht).

Leider konnte ich bisher nicht herausfinden, was so etwas kosten würde. Auch hier in diesem Forum konnte ich keine Preise für Doppelhäuser finden, immer nur für DHH. Ich vermute aber, dass ein Doppelhaus nicht doppelt soviel kostet wie zwei DHH, sondern etwas (deutlich?) weniger.

Kann mir jemand sagen, mit welcher Größenordnung ich rechnen muss? Die Ausstattung kann gern einfach und günstig sein. Pro DHH hätten wir gern 4 (vielleicht auch 5) Zimmer über ca. 100 - 120qm. Zwei Geschosse (1x Voll, 1x Dach) würden uns reichen, mehr Platz ist natürlich immer schön. Wären 500.000€ netto für alles realistisch? Gibt es auch Fertigdoppelhäuser oder wäre da sowieso zu Massivbau zu raten? Keller oder kein Keller? Das Grundstück bietet ja reichlich Platz für externen Stauraum (Gartenhaus etc), so dass wir vielleicht auf einen Keller verzichten würden. Hat jemand einen Tipp für mich, wie man so ein Vorhaben realisieren kann und was es zu beachten gibt?

Vielen Dank schonmal - und ich bitte nochmals um Nachsicht

 

Vielen Dank für die schnelle Antwort! Wenn ich mir meinen Beitrag durchlese, klingt es für Dritte tatsächlich etwas verwirrend. Allerdings hast du glaube ich oben auch nicht zwischen meiner Oma und meiner Mama differenziert. Aber nochmal von vorne:

Das Grundstück hat meine Oma mir bereits vor einiger Zeit als vorweggenommene Erbfolge überlassen. Sie besitzt Nießbrauch für das Haus (BJ 1936) auf dem Grundstück. Leider musste meine Oma vor kurzem ins Heim; der Nießbrauch läuft natürlich erstmal weiter, auch wenn sie nicht mehr zuhause wohnen kann, Das Szenario mit dem Doppelhaus ist im Moment nur theoretischer Natur und wäre ja erst nach ihrem Tod relevant, Trotzdem mache ich mir halt jetzt schon Gedanken, wie wir es langfristig schaffen können, das Grundstück zu behalten. Klar wäre es das einfachste, das Grundstück für viel Geld zu verkaufen und sich etwas anderes zu kaufen, aber das will ich halt eigentlich nicht. In das alte Haus können wir nicht einziehen, da in sehr schlechtem Zustand und zu klein. Umbau und Anbau wären laut Gutachter ein Fass ohne Boden. Wir haben zwei kleine Kinder und ich möchte zudem nicht jahrelang auf einer Baustelle leben. Das müsste man aber, wenn man selbst umbaut.

Das Grundstück ist unbelastet und weitere Erben gibt es nicht.

Die Überlegung war daher: nach dem Tod meiner Oma würden wir das alte Haus abreißen und ein Doppelhaus bauen, nehmen wir an für 600.000€. Meine Mama (!) würde in die eine Hälfte einziehen und würde diese kaufen. Sie würde aber nur das Haus finanzieren, aber mir natürlich nicht das Grundstück abkaufen, was ja steuerlicher Unsinn wäre. Ich hatte nur vermutet, dass das in Richtung Erbpacht geht (das Grundstück gehört mir, eine DHH meiner Mama). Ihr ist halt für ihr Seelenheil wichtig, dass es ihr Haus ist und nicht nur gemietet, daher dachte ich, dass man das über Erbpacht macht, aber das tut hier eigentlich nichts zur Sache. Ich wollte nur hervorheben, dass ich die zweite Hälfte eben nicht zum Maximalpreis vermieten will und hier somit eine Einkommensquelle wegfällt. Meine Mama würde aber die eine DHH mit 300k gut bezahlen können. Wir würden dann eben die andere nehmen und müssten dann vermutlich 200k aufnehmen, was gut schaffbar wäre.

Die Einsparung habe ich darin gesehen, dass man die Häuser ja aneinander baut und je eine Außenwand (inkl, Fenster) wegfällt.


Aber all diese Überlegungen sind eigentlich hier nicht sonderlich relevant und definitiv Zukunftsmusik. Diese Lösung hätte halt viele Vorteile (Grundstück wird erstmal behalten, meine Mama wohnt neben mir, was für die Kinderbetreuung und für eine etwaige Pflege in vielen Jahren optimal wäre, man hat zwei Haushälften generiert und könnte zur Not später noch eine verkaufen / vermieten - wenn man stattdessen ein EFM hinsetzt, setzt man alles auf eine Karte). Bevor ich mich damit aber zu sehr anfreunde, wollte ich herausfinden, ob das alles überhaupt finanzierbar ist, 600k würden gehen, etwas mehr auch noch. Nur wenn ihr mir sagt: ein Doppelhaus gibts nicht unter 1Mio, dann werd ich den Traum leider begraben müssen. Ist ein extra Stockwerk beim Bau sehr viel teurer oder ist das ein Faktor, der nicht so stark ins Gewicht fällt? Also lieber in die Höhe bauen, um mehr Platz zu generieren?

Und überhaupt: gibt es irgendeinen Haken bei der Idee- vom Preis vielleicht abgesehen? Ich habe fast noch nie von jemandem gehört, der ein Doppelhaus privat gebaut hat (egal ob massiv oder fertig). Alle DH, die ich kenne, kommen von Bauträgern. Daher eben meine Vermutung, dass es einen Haken geben könnte.

Lg Maria

 

Doch - oben hatte ich doch bereits geschrieben, dass ca. 120qm reichen würden. Aktuell wohnen wir in einer 3-Zimmer-Wohnung auf 95qm und kommen gut mit dem Platz aus. lLangfristig brauchen wir eigentlich nur ein viertes Zimmer.

 

Meine Mama bräuchte nicht unbedingt 120qm, das stimmt. Allerdings wohnt sie im Moment auch auf 100qm plus großem Keller plus Garage und will sich wahrscheinlich auch nicht sehr verkleinern (und sie ist furchtbar schlecht im Ausmisten). Ein EFH wäre sicher günstiger, aber die Idee war ja, einen "Mehrwert" zu generieren. Wenn wir ein EFH bauen, setzen wir alles auf eine Karte. Wenn irgendetwas dazwischenkommt, müssen wir dann das Grundstück bzw. einen Teil verkaufen und dann war der ganze (finanzielle) Aufwand umsonst und wir müssen ausziehen oder zur Miete wohnen bleiben. Bei einem Doppelhaus hat man immer die Option, die eine Hälfte im Notfall verkaufen / vermieten zu können (falls meine Mama irgendwann nicht mehr darin wohnt) und kann weiterhin in der anderen Hälfte wohnen bleiben. Generell finde ich es eben besser, das Risiko zu verteilen. Die Alternative wäre eben, das Grundstück zu verkaufen, ein Haus oder DH mit kleinerem Grundstück zur Eigennutzung zu erwerben und eine Wohnung zur Miete zu kaufen. Ich hätte eben gern Risikostreuung und etwas, das zusätzlich Einnahmen generieren kann.

 

Die Grundstückspreise sind in München exorbitant, allerdings ist das nicht das Thema, denn das Grundstück ja zum Glück schon vorhanden. Bei der Bebauung wird sind an der Nachbarschaftsbebauung orientiert; ein DH wäre problemlos möglich, auch ein Dreispänner sollte kein Problem sein, aber das steht ja nicht zur Debatte. Bei der Bebauung habe ich etwas von je 3m Abstand zur Grenzlinie im Kopf. Das Grundstück misst 20 x 40m. Mit den Abstandsflächen könnte man also ein DH mit 14m Breite bauen. Die Abrisskosten des alten Hauses wurden auf ca. 30.000€ geschätzt. Eine neue DHH könnte man problemlos für 2000€ Kaltmiete vermieten. Ich möchte aber aus genannten Gründen (Risikostreuung) kein EFH bauen. Dann würde ich eher das Grundstück verkaufen und etwas Kleineres zum Selbstbezug sowie eine Wohnung zum Vermieten kaufen

 

Naja, das Haus ist von 1936 und seit Jahrzehnten ist quasi nichts gemacht worden. Der Keller ist feucht und bröckelig, um das Haus stehen riesige Bäume und die Wurzeln klopfen schon ans Mauerwerk. Es ist winzig (vielleicht 75qm) und einfach sehr eng. Zudem ist die Raumaufteilung sehr schlecht. Es ist ein Haus für zwei Personen - und mehr haben auch nie darin gewohnt. Man müsste es also kernsanieren, was auch sehr teuer wäre und viele böse Überraschungen bieten kann. Ein Gutachter hat mir stark davon abgeraten ("In das Haus würde ich keinen Euro investieren."). Zumal - und das hab ich schon mehrfach hier geschrieben - ich nicht alles auf eine Karte setzen möchte.

 

Dagegen sprechen einige Gründe. Ein Punkt ist, dass meine Mama sehr geräuschempfindlich ist, was Trittschall betrifft. Ich habe keine Lust, dass sie sich dauernd beschwert, dass wir ihr zu laut trampeln. Daher möchte ich auf keinen Fall über ihr wohnen. Im Moment wohnt sie im Erdgeschoss ihres Hauses, in dem sie eine Wohnung im 1. Stock vermietet hat. Sie beschwert sich sehr oft über ihre trampelnden Mieter. Allerdings ist dieses Haus aus den 50ern und extremst hellhörig (man hört die Leute im 1.Stock teilweise sprechen und den Lichtschalter knipsen). Ich denke, in ein oberes Stockwerk würde sie nicht ziehen wollen. Der ganze Plan mit dem DH wäre ja nur finanzierbar, wenn sie ihr jetziges Haus verkauft (Wert: ca. 400.000€). Das würde sie aber nicht "nur" für eine Einliegerwohnung tun.

 

Ja, da hast du definitiv recht. Der Garten ist ein Traum! Deswegen will ich ihn eigentlich auch nicht aufgeben. Andererseits: für das Grundstück würde ich von einem Bauträger bestimmt 2 Mio. bekommen. Für das Geld kann ich mir halt auch eine DHH kaufen und 1-2 Wohnungen zum Vermieten, ohne einen Kredit aufnehmen zu müssen bzw. nur einen kleinen. Damit hätte man dann echt ausgesorgt.