Bau eines Doppelhauses in München?

Diskutiere Bau eines Doppelhauses in München? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebe Forenteilnehmer, dies ist mein erster Beitrag und ich bin ein absoluter Beginner im Baubereich, also bitte seid nachsichtig :) Ich habe...

  1. #1 Mnemosyne, 12.05.2020
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    Liebe Forenteilnehmer,

    dies ist mein erster Beitrag und ich bin ein absoluter Beginner im Baubereich, also bitte seid nachsichtig :)

    Ich habe von meiner Oma ein großes Grundstück (800qm) mit Altbestand in München erhalten. Nach reiflicher Überlegung haben wir beschlossen, dass das alte Haus (BJ 1936) weichen muss, da es a) stark sanierungsbedürftig und b) viel zu klein für uns 4 ist. Da das Grundstück aber wunderschön und toll gelegen ist und wir es gerne halten würden (so etwas kann man auch kaum guten Gewissens aufgeben), hatten wir uns überlegt, ein Doppelhaus zu bauen, eine Hälfte zu bewohnen und die andere meiner Mama zur Verfügung zu stellen. Sie würde dafür ihr bisheriges Haus verkaufen und eine DHH kaufen bzw den Bau bezahlen (nur das Haus, das Grundstück würde ich weiterhin behalten - also im Sinn von Erbpacht).

    Leider konnte ich bisher nicht herausfinden, was so etwas kosten würde. Auch hier in diesem Forum konnte ich keine Preise für Doppelhäuser finden, immer nur für DHH. Ich vermute aber, dass ein Doppelhaus nicht doppelt soviel kostet wie zwei DHH, sondern etwas (deutlich?) weniger.

    Kann mir jemand sagen, mit welcher Größenordnung ich rechnen muss? Die Ausstattung kann gern einfach und günstig sein. Pro DHH hätten wir gern 4 (vielleicht auch 5) Zimmer über ca. 100 - 120qm. Zwei Geschosse (1x Voll, 1x Dach) würden uns reichen, mehr Platz ist natürlich immer schön. Wären 500.000€ netto für alles realistisch? Gibt es auch Fertigdoppelhäuser oder wäre da sowieso zu Massivbau zu raten? Keller oder kein Keller? Das Grundstück bietet ja reichlich Platz für externen Stauraum (Gartenhaus etc), so dass wir vielleicht auf einen Keller verzichten würden. Hat jemand einen Tipp für mich, wie man so ein Vorhaben realisieren kann und was es zu beachten gibt?

    Vielen Dank schonmal - und ich bitte nochmals um Nachsicht :)
     
  2. #2 simon84, 12.05.2020
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    Wie kommst du darauf ? Wo exakt siehst du die massiven Einsparungspotentiale wenn man doppelt so viel Fläche baut?
    Sicherlich ist es günstiger als 2x EFH zu bauen, aber du hast ja im Prinzip auch alles doppelt....

    München ist teuer, nicht nur die Grundstücke sondern auch das Bauen.

    Wenn du mit 2500-3000 pro qm rechnest ist das ein sicherlich eine grobe Schätzung für einfachen/normalen Standard in München.

    Fertig Doppelhaus aus dem Katalog ohne Änderungen auf Bodenplatte ohne Keller ist vielleicht auch mit 500 K machbar, aber mit 120qm werdet ihr wohl nicht glücklich,
    Mindestens 2 Stellplätze (besser Garage) muss ja auch her.

    Die beiden Aussagen passend nicht zusammen. Kannst du genau schildern wie der rechtliche Zustand aktuell ist?
    Ich habe es so verstanden, dass du noch gar nichts "erhalten" hast, sondern deine Oma eine 800qm großes Grundstück besitzt, bebaut mit einem Haus von 1936.
    Ist das so? Wohnt sie aktuell noch darin ? Falls ja, wo wohnt sie während der Bauzeit?
    Das hat mit Erbpacht überhaupt nichts zu tun, bitte würfel hier nicht die Begriffe durcheinander.

    Was passiert, wenn die Oma später stirbt ? Gibt es weitere Erben, muss etwas aufgeteilt werden ? Wollt ihr die andere DHH dann vermieten?

    Mal ganz abgesehen davon, wie die Bebauung später mal ausseht, solltet ihr euch von einem Rechtsanwalt beraten lassen, wie die beste und steuersparsamste Methode zum Erwerb des Grundstücks aussieht. Und zur Abwicklung der Finanzierung solltet ihr euch ebenfalls erstmal informieren und dann beraten lassen, am besten von einem unabhängigen Makler und von eurer Hausbank (mal verschiedene Perspektiven betrachten).

    Was in München viel wert ist, das ist das Grundstück. Wenn dir das Grundstück aber nicht gehört ("Erbpacht"), schauts da schlechter aus mit Finanzierung, wenn auch nicht unmöglich. Wieviel EK ist denn überhaupt vorhanden ?
    Ich vermute es geht eher in Richtung Nießbrauch, erklär doch einfach mal genauer wie das ganze nach aktueller Kenntnis ablaufen soll.
    Wer soll wann was besitzen, wer zahlt wem was, in welcher Höhe und wie lange
     
  3. #3 Mnemosyne, 12.05.2020
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    Vielen Dank für die schnelle Antwort! Wenn ich mir meinen Beitrag durchlese, klingt es für Dritte tatsächlich etwas verwirrend. Allerdings hast du glaube ich oben auch nicht zwischen meiner Oma und meiner Mama differenziert. Aber nochmal von vorne:

    Das Grundstück hat meine Oma mir bereits vor einiger Zeit als vorweggenommene Erbfolge überlassen. Sie besitzt Nießbrauch für das Haus (BJ 1936) auf dem Grundstück. Leider musste meine Oma vor kurzem ins Heim; der Nießbrauch läuft natürlich erstmal weiter, auch wenn sie nicht mehr zuhause wohnen kann, Das Szenario mit dem Doppelhaus ist im Moment nur theoretischer Natur und wäre ja erst nach ihrem Tod relevant, Trotzdem mache ich mir halt jetzt schon Gedanken, wie wir es langfristig schaffen können, das Grundstück zu behalten. Klar wäre es das einfachste, das Grundstück für viel Geld zu verkaufen und sich etwas anderes zu kaufen, aber das will ich halt eigentlich nicht. In das alte Haus können wir nicht einziehen, da in sehr schlechtem Zustand und zu klein. Umbau und Anbau wären laut Gutachter ein Fass ohne Boden. Wir haben zwei kleine Kinder und ich möchte zudem nicht jahrelang auf einer Baustelle leben. Das müsste man aber, wenn man selbst umbaut.

    Das Grundstück ist unbelastet und weitere Erben gibt es nicht.

    Die Überlegung war daher: nach dem Tod meiner Oma würden wir das alte Haus abreißen und ein Doppelhaus bauen, nehmen wir an für 600.000€. Meine Mama (!) würde in die eine Hälfte einziehen und würde diese kaufen. Sie würde aber nur das Haus finanzieren, aber mir natürlich nicht das Grundstück abkaufen, was ja steuerlicher Unsinn wäre. Ich hatte nur vermutet, dass das in Richtung Erbpacht geht (das Grundstück gehört mir, eine DHH meiner Mama). Ihr ist halt für ihr Seelenheil wichtig, dass es ihr Haus ist und nicht nur gemietet, daher dachte ich, dass man das über Erbpacht macht, aber das tut hier eigentlich nichts zur Sache. Ich wollte nur hervorheben, dass ich die zweite Hälfte eben nicht zum Maximalpreis vermieten will und hier somit eine Einkommensquelle wegfällt. Meine Mama würde aber die eine DHH mit 300k gut bezahlen können. Wir würden dann eben die andere nehmen und müssten dann vermutlich 200k aufnehmen, was gut schaffbar wäre.

    Die Einsparung habe ich darin gesehen, dass man die Häuser ja aneinander baut und je eine Außenwand (inkl, Fenster) wegfällt.


    Aber all diese Überlegungen sind eigentlich hier nicht sonderlich relevant und definitiv Zukunftsmusik. Diese Lösung hätte halt viele Vorteile (Grundstück wird erstmal behalten, meine Mama wohnt neben mir, was für die Kinderbetreuung und für eine etwaige Pflege in vielen Jahren optimal wäre, man hat zwei Haushälften generiert und könnte zur Not später noch eine verkaufen / vermieten - wenn man stattdessen ein EFM hinsetzt, setzt man alles auf eine Karte). Bevor ich mich damit aber zu sehr anfreunde, wollte ich herausfinden, ob das alles überhaupt finanzierbar ist, 600k würden gehen, etwas mehr auch noch. Nur wenn ihr mir sagt: ein Doppelhaus gibts nicht unter 1Mio, dann werd ich den Traum leider begraben müssen. Ist ein extra Stockwerk beim Bau sehr viel teurer oder ist das ein Faktor, der nicht so stark ins Gewicht fällt? Also lieber in die Höhe bauen, um mehr Platz zu generieren?

    Und überhaupt: gibt es irgendeinen Haken bei der Idee- vom Preis vielleicht abgesehen? Ich habe fast noch nie von jemandem gehört, der ein Doppelhaus privat gebaut hat (egal ob massiv oder fertig). Alle DH, die ich kenne, kommen von Bauträgern. Daher eben meine Vermutung, dass es einen Haken geben könnte.

    Lg Maria
     
  4. #4 driver55, 12.05.2020
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    So in die Richtung geht es, auch wenn wir natürlich nicht wissen, 120....oder...200 m²? Aber für 600 k bekommst max. eine DHH aber kein DH.
    (einfach mal nach aktuellen Projekten suchen...)
     
  5. #5 Mnemosyne, 12.05.2020
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    Doch - oben hatte ich doch bereits geschrieben, dass ca. 120qm reichen würden. Aktuell wohnen wir in einer 3-Zimmer-Wohnung auf 95qm und kommen gut mit dem Platz aus. lLangfristig brauchen wir eigentlich nur ein viertes Zimmer.
     
  6. adnix

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    Das ist doch eine super Ausgangslage, das Grundstück würde ich auch behalten, Boden ist ein endliches Gut.
    500.000/600.000€ ohne Keller kann ich mir schon vorstellen wenn man wirklich einfach baut.
    Geht doch einfach zu einem Bauträger und lasst euch beraten.
    Ein Planer der kostenoptimiert plant wäre hilfreich aber vermutlich nicht im Budget.
    Empfehlen würde ich das Bauen ohne Keller nicht unbedingt.
    Bedenkt die ganze Haustechnik (Heizung usw) Wo soll das ganze Haustechnik Zeug denn hin?
    Aufs Dach oder in den Speicher ist günstiger als der Keller aber viel Spaß wenn mal was leckt..
     
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  7. #7 Andreas Teich, 12.05.2020
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    Welche baurechtlichen Möglichkeiten und Einschränkungen gibts und wie weit kann das Grundstück bebaut werden?
    Sind Flachdächer möglich?
    Wie hoch sind die Grundstückspreise dort, wie teuer der Abriß? Wie hoch die möglichen Erträge bei Vermietung?

    Ich würde statt DH eher ein Gebäude errichten, das aber von mehreren Parteien bewohnt und später separat vermietet werden kann.
    Das benötigt nur ein Heizsystem, ein Dach, einen Wasser-, Strom, Gasanschluß etc., was wesentliche Einsparungen ermöglicht und geringere Wärmeverluste bei kompakter Bauweise verursacht.
    Aufgrund geringeren Raumverlusts und viel schnellerer und präziserer Bauweise würde ich zB ein CLT-System ins Auge fassen, was auch viel Eigenleistung ermöglicht.
     
  8. #8 MJanssen, 12.05.2020
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    Benötigt deine Mutter denn auch wirklich 120qm? Ansonsten wäre vielleicht ein EFH mit Einliegerwohnung (Eigentumswohnung deiner Mutter dann) eine Option? Ich würde behaupten, dass das günstiger kommen würde :)
     
  9. #9 Mnemosyne, 12.05.2020
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    Meine Mama bräuchte nicht unbedingt 120qm, das stimmt. Allerdings wohnt sie im Moment auch auf 100qm plus großem Keller plus Garage und will sich wahrscheinlich auch nicht sehr verkleinern (und sie ist furchtbar schlecht im Ausmisten). Ein EFH wäre sicher günstiger, aber die Idee war ja, einen "Mehrwert" zu generieren. Wenn wir ein EFH bauen, setzen wir alles auf eine Karte. Wenn irgendetwas dazwischenkommt, müssen wir dann das Grundstück bzw. einen Teil verkaufen und dann war der ganze (finanzielle) Aufwand umsonst und wir müssen ausziehen oder zur Miete wohnen bleiben. Bei einem Doppelhaus hat man immer die Option, die eine Hälfte im Notfall verkaufen / vermieten zu können (falls meine Mama irgendwann nicht mehr darin wohnt) und kann weiterhin in der anderen Hälfte wohnen bleiben. Generell finde ich es eben besser, das Risiko zu verteilen. Die Alternative wäre eben, das Grundstück zu verkaufen, ein Haus oder DH mit kleinerem Grundstück zur Eigennutzung zu erwerben und eine Wohnung zur Miete zu kaufen. Ich hätte eben gern Risikostreuung und etwas, das zusätzlich Einnahmen generieren kann.
     
  10. #10 Mnemosyne, 12.05.2020
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    Die Grundstückspreise sind in München exorbitant, allerdings ist das nicht das Thema, denn das Grundstück ja zum Glück schon vorhanden. Bei der Bebauung wird sind an der Nachbarschaftsbebauung orientiert; ein DH wäre problemlos möglich, auch ein Dreispänner sollte kein Problem sein, aber das steht ja nicht zur Debatte. Bei der Bebauung habe ich etwas von je 3m Abstand zur Grenzlinie im Kopf. Das Grundstück misst 20 x 40m. Mit den Abstandsflächen könnte man also ein DH mit 14m Breite bauen. Die Abrisskosten des alten Hauses wurden auf ca. 30.000€ geschätzt. Eine neue DHH könnte man problemlos für 2000€ Kaltmiete vermieten. Ich möchte aber aus genannten Gründen (Risikostreuung) kein EFH bauen. Dann würde ich eher das Grundstück verkaufen und etwas Kleineres zum Selbstbezug sowie eine Wohnung zum Vermieten kaufen
     
  11. #11 Fabian Weber, 12.05.2020
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    Das ganze geht doch auch in einem Haus mit Einliegerwohnung.

    Man könnte das auch so planen, dass aus der Wohnung Deiner Mutter dann später mit wenig Umbau weitere Zimmer Eures Teils werden.

    Mich würde ja mal interessieren, was so schlimm am Haus von Oma ist. Selbst eine Kernsanierung mit Anbau ist wahrscheinlich günstiger als ein Neubau.
     
  12. #12 Mnemosyne, 12.05.2020
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    Naja, das Haus ist von 1936 und seit Jahrzehnten ist quasi nichts gemacht worden. Der Keller ist feucht und bröckelig, um das Haus stehen riesige Bäume und die Wurzeln klopfen schon ans Mauerwerk. Es ist winzig (vielleicht 75qm) und einfach sehr eng. Zudem ist die Raumaufteilung sehr schlecht. Es ist ein Haus für zwei Personen - und mehr haben auch nie darin gewohnt. Man müsste es also kernsanieren, was auch sehr teuer wäre und viele böse Überraschungen bieten kann. Ein Gutachter hat mir stark davon abgeraten ("In das Haus würde ich keinen Euro investieren."). Zumal - und das hab ich schon mehrfach hier geschrieben - ich nicht alles auf eine Karte setzen möchte.
     
  13. #13 Fabian Weber, 12.05.2020
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    Und was spricht gegen die Einliegerwohnung?
     
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  14. #14 simon84, 12.05.2020
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    Was wichtig für die Finanzierungen usw ist auch ob die Mama die DHH komplett aus EK bezahlen kann oder ob finanziert werden muss. Ob eine andere bestehende Immobilie verkauft oder vermietet werden muss oder nur Miete gekündigt.

    So ganz verstehe ich das mit sie will das Haus besitzen den Grund mieten ehrlich gesagt nicht.
    Da kann sie doch auch am Bau beteiligen und kriegt wie damals mit der Oma ein lebenslanges Nießbrauch recht eingetragen. Daran ändert sich auch nix wenn ihr euch total zerstreitet und verkauft

    Ich würde auch mal gucken ob nicht ein Dreispänner geht. Dann vermietest du ein Eckhaus gut und die Mama könnte ins Mittelhaus. Garten etc kann sie ja bei euch (Eckhaus) auch mitbenutzen.

    In München würde ich ehrlich gesagt auf so einem guten Grund der nur noch teurer wird immer KG+EG+OG (als vollgeschoss) bauen, falls möglich !

    PS. Wie @Fabian Weber auch schreibt mein klarer Favorit bei 20x40 Grund wäre eher ein Geräumiges EFH mit klar abgegrenzter aber später umnutzbarer Einliegereinheit.

    Ums vermieten brauchst dir keine Sorgen machen in München bekommst alles vermietet
     
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  15. #15 Fabian Weber, 12.05.2020
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    Das Häuschen der Oma bekommst Du Pi mal Daumen unter 200.000€ saniert + 50.000€ für 40m2 Anbau.

    Das fände ich schon überlegenswert.
     
  16. #16 Fabian Weber, 12.05.2020
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    Ich finde ja kleines Haus mit viel Garten viel luxuriöser als großes Haus mit wenig Garten.
     
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  17. #17 Mnemosyne, 12.05.2020
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    Dagegen sprechen einige Gründe. Ein Punkt ist, dass meine Mama sehr geräuschempfindlich ist, was Trittschall betrifft. Ich habe keine Lust, dass sie sich dauernd beschwert, dass wir ihr zu laut trampeln. Daher möchte ich auf keinen Fall über ihr wohnen. Im Moment wohnt sie im Erdgeschoss ihres Hauses, in dem sie eine Wohnung im 1. Stock vermietet hat. Sie beschwert sich sehr oft über ihre trampelnden Mieter. Allerdings ist dieses Haus aus den 50ern und extremst hellhörig (man hört die Leute im 1.Stock teilweise sprechen und den Lichtschalter knipsen). Ich denke, in ein oberes Stockwerk würde sie nicht ziehen wollen. Der ganze Plan mit dem DH wäre ja nur finanzierbar, wenn sie ihr jetziges Haus verkauft (Wert: ca. 400.000€). Das würde sie aber nicht "nur" für eine Einliegerwohnung tun.
     
  18. #18 Mnemosyne, 12.05.2020
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    Ja, da hast du definitiv recht. Der Garten ist ein Traum! Deswegen will ich ihn eigentlich auch nicht aufgeben. Andererseits: für das Grundstück würde ich von einem Bauträger bestimmt 2 Mio. bekommen. Für das Geld kann ich mir halt auch eine DHH kaufen und 1-2 Wohnungen zum Vermieten, ohne einen Kredit aufnehmen zu müssen bzw. nur einen kleinen. Damit hätte man dann echt ausgesorgt.
     
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  19. #19 simon84, 12.05.2020
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    aber das würde doch perfekt passen wenn sie 400 hat und ihr auch dann könnt ihr doch was schönes bauen für 800. DHH müssen ja auch nicht exakt gleich sein kannst ja eine bisschen kleiner eine bisschen größer machen .
     
  20. #20 Fabian Weber, 12.05.2020
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    Ich lese ja hier schon etwas heraus, dass es mit der Finanzierung auf Deiner Seite sportlich werden könnte.

    Daher würde ich weiterhin das Haus von Oma favorisieren und Deine Mama bleibt in Ihrem Häuschen.

    Die Konstellation Doppelhaus finde ich Käse.
     
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Bau eines Doppelhauses in München?

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