Finanzierung Dachausbau des Elternhauses

Hallo zusammen,

ich lebe mit meiner Lebensgefährtin und unserem Sohn im 1. OG ihres Elternhauses (hier bezahlen wir 380€ Miete), die Eltern leben mit ihrem erwachsenen Sohn im EG.
Über uns liegt der Dachboden, welcher aktuell noch nicht ausgebaut ist.

Wir würden nun in den kommenden Jahren gerne das Dach ausbauen. Wir haben bisher einen Architekten beauftragt, welcher eine Entwurfsplanung erstellt hat, wie man
das Dachgeschoss umbauen müsste um es gut nutzen zu können und als Wohnraum umgewidmet zu bekommen. Der nächste Schritt wäre, eine Baugenehmigung zu
beantragen.

Nun mache ich mir, im Gegensatz zu meiner Frau, durchaus mehr Gedanken bzgl. der Finanzierung dieses Vorhabens. Die Eltern möchten ihr das 1.OG noch nicht überschreiben,
Sie würde es aber im Erbfall erhalten. Da mir persönlich das erstmal zu heikel war (was passiert im Fall einer Pflegebedürftigkeit, wobei mein Schwiegervater da keine Probleme sieht...er ist Versicherungskaufmann und sagt, dass sie für diese Fälle sehr gut abgesichert seien), sind wir auf die Idee gekommen, dass wir das Dachgeschoss überschrieben
bekommen (hat ja aktuell kaum einen Wert) und wir das Dach so ausbauen, dass man es auch mal als Mietwohnung vermieten könnte. Soweit alles gut.

Nur stellt sich mir die Frage der Finanzierung:

Lt. Kostenkalkulation der Architektin, wird das ganze etwa 140.000€ (zzgl. Architektenleistungen ab Lph 5) kosten. Davon gehen erstmal etwa 70-80T€ für das Dach drauf, denn es muss abgedeckt werden, die Sparren verlängert werden, gedämmt und isoliert werden. Zudem ist auf beiden Seiten eine Gaube vorgesehen. Hinzu wurden 60T€ für den Innenausbau kalkuliert. Gut, beim Innenausbau könnte und würde ich persönlich einiges selbst peu a peu machen können (wichtig wäre ja erstmal, dass 2 kleine Räume als Bürofläche zur Verfügung stehen zum Arbeiten).

Jetzt find ich 70-80T€ fürs Dach okay, wenn man ein ganzes Haus besitzt, aber nur bei einer Dachwohnung? Zumal diese anfangs ja noch garnicht ganz fertig wäre!

Nur finanziert so ein Vorhaben auf diese Art und Weise denn? Unser aktuelles Einkommen liegt inkl. 1x Kindergeld bei 5.000€ netto bei sicheren Jobs im öD (wir beide Mitte 30), Tendenz aufgrund Tarifvertrag in kleinen Schritten steigend. Eigenkapital hätten wir etwa 50T€, wobei ich persönlich 10T€ als Rücklage ansehe und wir aber noch Geld für die Einrichtung benötigen (wir möchten das 1. OG in dem Zuge ein wenig umbauen, also paar Wände raus und entsprechend würde dort ein neues Wohn-Esszimmer mit angeschlossener offener Küche entstehen.

Summa sumarum wären das also ca. 150.000€ Kreditsumme (so der grobe Schätzwert aufgrund der EP, ggf. kann ja noch Förderung in Anspruch genommen werden für das neue Dach wegen Dämmung usw.). Ich persönlich (bin da allerdings recht uninformiert) glaube nicht, dass das Dachgeschoss einen hier passenden Beleihungswert hätte. Bekommt man sowas dennoch finanziert?

Vielen Dank!
MfG

 

Nein, vorbereitet noch nicht, aber das ist der Plan. Das Dachgeschoss geht also in das Eigentum meiner Lebensgefährtin über.
Und ja: Es gibt ein Treppenhaus, das bis zum Dachgeschoss geht. Wenn ich aus der Wohnung im 1. OG ins Dach will, muss ich also durchs Treppenhaus.

Nun, über den Sinn haben wir ja bereits entschieden, sonst würden wir uns ja nicht informieren.

Was wäre denn, wenn der Kredit oberhalb des Verkehrswert der Wohnung wäre?

Warum totaler Unsinn? Ich mein: Klar wäre es besser, wenn das 1. OG uns wäre. Aber das ist aktuell keine Alternative, da die Eltern zu ängstlich sind und es im Besitz behalten möchten. Dass das Unsinn ist musst du Ihnen erklären, nicht mir. Diese Variante scheidet allerdings aus genannten Gründen aus.

 

Ok, das ist eine neue Information. Idee war bisher, dass das DG eine "eigene" Wohnung wird und entsprechend belastet wird. Nur hat dieses aus meiner Sicht ja erstmal keinen relevanten Gegenwert, als Sicherung.

Belastet ist das Gebäude meines Wissens nicht. Ob der Eigentümer einer Belastung zustimmt, weiß ich nicht, hatten wir noch nicht besprochen da uns das in dieser Weise nicht bewusst. Ich vermute allerdings, dass er zustimmen könnte.

 

Warum ist das Unsinn?
Oben im DG wären Büroräume und das Kinderzimmer inkl. eines kleinen Bades mit WC (und in Voraussicht geplant) ein weiteres Zimmer mit Wasseranschluss, um es ggf. als eigene Wohnung nutzen zu können.
Im 1. OG wären dann Schlafzimmer, "Haupt-"Bad und ein langer Raum mit Kücke, Ess- und Wohnzimmer.
Ich sehe nicht, warum das Unsinn sein sollte!?

Nein, das würden sie machen.
Ich hatte mich mal von einem Bekannten beraten lassen, der gemeint hatte, dass es ohnehin sinnvoll wäre, wenn die Eltern das 1.OG ihrer Tochter und das EG ihrem Sohn überschreiben würden (inkl. ein Nutznießungsrecht für die Eltern bis zu ihrem Tod). Das wollten sie aber nicht. Zudem ist die Wohnung im 1.OG ja ein Teil ihrer Altersvorsorge, die Miete eben. Zudem wollen Sie durch eine Überschreibung an ihre Tochter nichts an den künftig eintretenden Erbverhältnissen ändern.

 

Nun,
grundsätzlich soll jeder eine Wohnung bekommen. Aktuell ist das so, dass meine Frau das 1. OG und der Schwager das EG bekommen soll.
Kellerräume und Grundstück ist unklar, wie das aufgeteilt wird.

Eben deshalb soll ja das DG als eigene Wohnung eingetragen werden und an uns überschrieben werden. Das DG würde dann also uns gehören, insofern könnte er uns da
logischerweise nicht rausschmeißen.

Tja, ein Bekannter hatte mal geraten, dass man die Aufteilung heute schon klärt, also die Wohnungen überschrieben werden und die Eltern bis zu ihrem Tod ein Nutznießungsrecht für die Wohnung im EG erhalten, was auch im Falle eine Pflegebedürftigkeit wohl besser wäre. Das wollen sie aber ja eben nicht.

 

Danke für deine Antwort!

Aber nochmal: Die Überschreibung des Dachgeschosses geschieht bevor auch nur 1€ in das Dach gesteckt wird! Ich dachte eigentlich, dass das deutlich geworden wäre.

Bekommen wir ja nicht. Wir zahlen für die Wohnung im 1.OG Miete, er bezahlt nix. Wir erhalten ein unausgebautes Dachgeschoss mit unisoliertem Dach, machen das Dach neu, isolieren es, (wovon durch Energieeinsparung ja alle profitieren), sehen durch ein größeres Dach vor, dass man irgendwann auch problemlos die Fassade dämmen kann, etc. und sorgen für einen separaten Wert des DG ja erstmal durch unsere Investition.
Ich weiß ja nicht, inwiefern du hier eine Benachteiligung bei dir als Bruder sehen würdest.

Der Bruder hat eine Behinderung zu 50% und ist eigentlich alleine nicht wirklich zu etwas brauchbar. Er könnte auch keinesfalls das Haus alleine halten. Den Eltern geht es darum, dass er - nach ihrem Tod - auch ein bisschen versorgt ist, d.h. er eine Wohnung besitzt, die er evtl. vermieten könnte (wahrscheinlich an uns, da bei uns dann ja ohnehin die Mietzahlung im 1. OG entfällt). Wahrscheinlich wird es auch an uns hängenbleiben, ihn nach dem Ableben der Eltern, entsprechend zu unterstützen, etc.

Ja, und das kann ich auch nachvollziehen. Auch ich wollte ja nicht Geld investieren in etwas, das mir nicht gehört.
Nun gibt es ja durchaus viele Gründe, die ein Ausbau des DG sinnvoll machen (wir brauchen zu Dritt mit beiden Verdienern Jobs mit HomeOffice eben zumindest mal 2 Räume mehr, wir haben auf der Etage ca. 89m² Grundfläche, da wird das in dem Fall eben schon eng.
Auch möchte meine Frau seit jeher das Dach entsprechend ausbauen. Auch möchte Sie, dass unser Sohn weiterhin so nah bei seinen Großeltern wohnen kann.

Sie kam dann eben irgendwann mit der Idee, dass man nur das DG überschreibt, das wäre dann in ihrem/unserem Eigentum. Das wär ja aus meiner Sicht auch nicht das Problem, wenn man einfach nur einen Innenausbau durchführen müsste. Es muss aber eben ein neues Dach her, was die Kosten deutlich erhöht.

Ich bin halt noch am Überlegen, ob es Sinn macht, einen Kredit aufzunehmen (der zwar von uns bezahlt wird, aber ins Grundbuch fürs ganze Haus eingetragen wird. Wir würden dann einen zweiten, separaten Kredit aufnehmen (nur für den Innenausbau des DG), für den dann die neue Wohnung im DG als Sicherheit dient.
Sprich: Das Haus (also Keller, Grundstück, Wohnung im EG und 1. OG) ist Sicherheit für das neue Dach (haben ja quasi Alle was davon), das DG (mit dann eigenem Grundbuch) ist Sicherheit für die Finanzierung des Innenausbaus. Würde sowas funktionieren?

 

Ja, das ist natürlich richtig, wollen wir aber nicht so machen. Da man eben nie weiß, was in 30 Jahren ist (vielleicht wohnt unser Sohn oben und wir unten, vielleicht wollen wir oben vermieten, etc.) ist die Idee ohnehin alles vorzusehen, um ggf. die Wohnung oben vermieten zu können. Und wenn wir eh die Wand aufhaben für Kabel, etc. hochzuverlegen (ein Zählerplatz in der HV ist auch noch frei), machen wir das ohnehin lieber gleich. Bzgl. Wirtschaftlichkeit ist hier keine rein monetäre Betrachtung vorzunehmen, sondern auch den individuellen Nutzwert (dass diesem entsprechende Kosten gegenüberstehen ist logisch).

 

Ok. Stellt sich dann ohnehin die Frage, wie die Eltern irgendwann mal das Erbe regeln möchten.

Das ist ja nicht "meine" Lösung, sondern die vorgeschlagene Lösung der Familie meiner Frau.
Wenn ich entscheiden könnte, würde ich das Haus aufteilen in EG und 1.OG + unausgebautes DG. Das 1. OG + DG wird dann an die Tochter übertragen im Gegenzug zu einer weiteren festgelegten Mietzahlung. Das EG würde ich dann dem Sohn übertragen mit einem lebenslangen Nutzrecht für die Eltern...oder eben im Testament entsprechend regeln. Allerdings ist da ihr Problem, dass sie die Tochter ja nicht mit ihrem Pflichtteil aus dem Erbe rausnehmen könnten und ihr dann ein Pflichtteil der Wohnung EG zustünde, was das Erbe des Sohnes schmälern würde.

Gehen wir von 80T€ für das Dach aus, da gibts ja noch entsprechende Förderung über die Kfw, etc., dann könnte ich mir vorstellen, dass die das mitmachen.

Ich baue ja kein Zweifamilienhaus, sondern will lediglich den ungenutzten Dachraum als Wohnraum nutzen (aktuell steht da alles leer, was vergeudeter Platz ist). Das Dumme ist halt eben, dass ein neues Dach notwendig ist (um eine Dämmung zu realisieren) und dort zwei Gauben rein müssen (was ja durchaus vorteilhaft ist, aber ist halt auch notwendig, damit man es in Wohnraum umwidmen kann.

Ich wäre auch für eine deutlich einfachere Lösung. Letztlich müssen aber alle Parteieln zustimmen.