Finanzierung Dachausbau des Elternhauses

Diskutiere Finanzierung Dachausbau des Elternhauses im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich lebe mit meiner Lebensgefährtin und unserem Sohn im 1. OG ihres Elternhauses (hier bezahlen wir 380€ Miete), die Eltern leben...

  1. #1 Karlchen85, 06.10.2021
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    Hallo zusammen,

    ich lebe mit meiner Lebensgefährtin und unserem Sohn im 1. OG ihres Elternhauses (hier bezahlen wir 380€ Miete), die Eltern leben mit ihrem erwachsenen Sohn im EG.
    Über uns liegt der Dachboden, welcher aktuell noch nicht ausgebaut ist.

    Wir würden nun in den kommenden Jahren gerne das Dach ausbauen. Wir haben bisher einen Architekten beauftragt, welcher eine Entwurfsplanung erstellt hat, wie man
    das Dachgeschoss umbauen müsste um es gut nutzen zu können und als Wohnraum umgewidmet zu bekommen. Der nächste Schritt wäre, eine Baugenehmigung zu
    beantragen.

    Nun mache ich mir, im Gegensatz zu meiner Frau, durchaus mehr Gedanken bzgl. der Finanzierung dieses Vorhabens. Die Eltern möchten ihr das 1.OG noch nicht überschreiben,
    Sie würde es aber im Erbfall erhalten. Da mir persönlich das erstmal zu heikel war (was passiert im Fall einer Pflegebedürftigkeit, wobei mein Schwiegervater da keine Probleme sieht...er ist Versicherungskaufmann und sagt, dass sie für diese Fälle sehr gut abgesichert seien), sind wir auf die Idee gekommen, dass wir das Dachgeschoss überschrieben
    bekommen (hat ja aktuell kaum einen Wert) und wir das Dach so ausbauen, dass man es auch mal als Mietwohnung vermieten könnte. Soweit alles gut.

    Nur stellt sich mir die Frage der Finanzierung:

    Lt. Kostenkalkulation der Architektin, wird das ganze etwa 140.000€ (zzgl. Architektenleistungen ab Lph 5) kosten. Davon gehen erstmal etwa 70-80T€ für das Dach drauf, denn es muss abgedeckt werden, die Sparren verlängert werden, gedämmt und isoliert werden. Zudem ist auf beiden Seiten eine Gaube vorgesehen. Hinzu wurden 60T€ für den Innenausbau kalkuliert. Gut, beim Innenausbau könnte und würde ich persönlich einiges selbst peu a peu machen können (wichtig wäre ja erstmal, dass 2 kleine Räume als Bürofläche zur Verfügung stehen zum Arbeiten).

    Jetzt find ich 70-80T€ fürs Dach okay, wenn man ein ganzes Haus besitzt, aber nur bei einer Dachwohnung? Zumal diese anfangs ja noch garnicht ganz fertig wäre!

    Nur finanziert so ein Vorhaben auf diese Art und Weise denn? Unser aktuelles Einkommen liegt inkl. 1x Kindergeld bei 5.000€ netto bei sicheren Jobs im öD (wir beide Mitte 30), Tendenz aufgrund Tarifvertrag in kleinen Schritten steigend. Eigenkapital hätten wir etwa 50T€, wobei ich persönlich 10T€ als Rücklage ansehe und wir aber noch Geld für die Einrichtung benötigen (wir möchten das 1. OG in dem Zuge ein wenig umbauen, also paar Wände raus und entsprechend würde dort ein neues Wohn-Esszimmer mit angeschlossener offener Küche entstehen.

    Summa sumarum wären das also ca. 150.000€ Kreditsumme (so der grobe Schätzwert aufgrund der EP, ggf. kann ja noch Förderung in Anspruch genommen werden für das neue Dach wegen Dämmung usw.). Ich persönlich (bin da allerdings recht uninformiert) glaube nicht, dass das Dachgeschoss einen hier passenden Beleihungswert hätte. Bekommt man sowas dennoch finanziert?

    Vielen Dank!
    MfG
     
  2. #2 nordanney, 06.10.2021
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    Also habt Ihr eine Teilungserklärung vorbereitet bzw. eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt, da das Dachgeschoss eine eigenständige Wohnung wird? Am Ende wird es nämlich wie bei einer großen Wohnanlage eine Eigentümergemeinschaft. Mit den entsprechenden Abrechnungen (Verteilschlüssel Wasser, Heizung usw.). Es gibt also auch ein richtiges Treppenhaus, das bis ins DG reicht und durch das die neue DG-Wohnung zugänglich ist?
    Wenn Ihr quasi eine vollständige Eigentumswohnung schafft (mit Bad/WC, Küche usw.), dann kann man diese Wohnung auch beleihen. Welchen Wert die Wohnung dann allerdings hat, ist ein anderes Thema. Ob es Sinn macht, dass Ihr dann in der Wohnung im 1. OG lebt und zusätzlich eine weitere vollständige Wohnung im DG ist, müsst Ihr entscheiden.

    Meine Einschätzung: Totaler Unsinn, den Ihr vor habt. Teilt das Haus richtig in EG-Wohnung und OG/DG-Wohnung auf. Dann macht die Maßnahme Sinn.
     
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  3. #3 Einfachnurich, 06.10.2021
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    Selbstverständlich bekommt man sowas finanziert, allerdings gibt es derzeit nur ein Grundbuch, besichert werden würde immer das ganze Haus. Gibt es Vorlasten und/oder wünscht der Eigentümer die Belastung des gesamten Objektes nicht, muss das Objekt nach WEG aufgeteilt werden, sprich, die Dachgeschoss Wohnung bekommt ein eigenes Wohnungsgrundbuch, der Rest ebenfalls.

    Ist das Grundbuch belastet, müsste der Grundschuldgläubiger der Aufteilung nach WEG zustimmen.
     
  4. #4 Karlchen85, 06.10.2021
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    Nein, vorbereitet noch nicht, aber das ist der Plan. Das Dachgeschoss geht also in das Eigentum meiner Lebensgefährtin über.
    Und ja: Es gibt ein Treppenhaus, das bis zum Dachgeschoss geht. Wenn ich aus der Wohnung im 1. OG ins Dach will, muss ich also durchs Treppenhaus.


    Nun, über den Sinn haben wir ja bereits entschieden, sonst würden wir uns ja nicht informieren.

    Was wäre denn, wenn der Kredit oberhalb des Verkehrswert der Wohnung wäre?

    Warum totaler Unsinn? Ich mein: Klar wäre es besser, wenn das 1. OG uns wäre. Aber das ist aktuell keine Alternative, da die Eltern zu ängstlich sind und es im Besitz behalten möchten. Dass das Unsinn ist musst du Ihnen erklären, nicht mir. Diese Variante scheidet allerdings aus genannten Gründen aus.
     
  5. #5 nordanney, 06.10.2021
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    Der erste Teil Deines Postings ist korrekt - man kann auch das ganze Haus belasten und das DG ausbauen.

    Der zweite Teil ist sachlich falsch. Ist das aufzuteilende Grundstück bereits finanziell belastet, braucht der Grundschuldgläubiger der Aufteilung nicht zuzustimmen. Die Grundschuld wandelt sich in eine Gesamtgrundschuld an allen Miteigentumsanteilen und eine Hypothek in eine Gesamthypothek um (§§ 1192, 1132, 1114 BGB) (BGH NZM 2012, 351).
     
  6. #6 Karlchen85, 06.10.2021
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    Ok, das ist eine neue Information. Idee war bisher, dass das DG eine "eigene" Wohnung wird und entsprechend belastet wird. Nur hat dieses aus meiner Sicht ja erstmal keinen relevanten Gegenwert, als Sicherung.

    Belastet ist das Gebäude meines Wissens nicht. Ob der Eigentümer einer Belastung zustimmt, weiß ich nicht, hatten wir noch nicht besprochen da uns das in dieser Weise nicht bewusst. Ich vermute allerdings, dass er zustimmen könnte.
     
  7. #7 nordanney, 06.10.2021
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    Dann bekommst Du ihn halt nicht. Das kann sogar schon passieren, wenn der Kredit oberhalb des (niedrigeren) Beleihungswertes ist.
    Weil ich Dich so verstanden habe, dass Ihr OG/DG zusammen nutzen möchtet. Dann ist es Unsinn, zwei Wohnungen zu haben - Kosten, Wege, Nutzbarkeit. Soll das DG ausschließlich der Vermietung dienen, dann kann es schon sinnvoll sein.
    Aber den Eltern ist klar, dass sie auch nur mit Teilung DG/Rest eine Eigentümergemeinschaft bilden, mit allen Folgen? Da sind sie nicht zu ängstlich? Plötzlich geht es Euch wirtschaftlich schlecht und Ihr verkauft die Wohnung. Und schon wohnt dort oben vielleicht "Pack" mit Lärm, Dreck und schlechten Manieren.
     
  8. #8 Karlchen85, 06.10.2021
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    Warum ist das Unsinn?
    Oben im DG wären Büroräume und das Kinderzimmer inkl. eines kleinen Bades mit WC (und in Voraussicht geplant) ein weiteres Zimmer mit Wasseranschluss, um es ggf. als eigene Wohnung nutzen zu können.
    Im 1. OG wären dann Schlafzimmer, "Haupt-"Bad und ein langer Raum mit Kücke, Ess- und Wohnzimmer.
    Ich sehe nicht, warum das Unsinn sein sollte!?


    Nein, das würden sie machen.
    Ich hatte mich mal von einem Bekannten beraten lassen, der gemeint hatte, dass es ohnehin sinnvoll wäre, wenn die Eltern das 1.OG ihrer Tochter und das EG ihrem Sohn überschreiben würden (inkl. ein Nutznießungsrecht für die Eltern bis zu ihrem Tod). Das wollten sie aber nicht. Zudem ist die Wohnung im 1.OG ja ein Teil ihrer Altersvorsorge, die Miete eben. Zudem wollen Sie durch eine Überschreibung an ihre Tochter nichts an den künftig eintretenden Erbverhältnissen ändern.
     
  9. #9 Thomas So, 06.10.2021
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    Das ist doch von Vorne bis Hinten zum Scheitern verurteilt und wird nur böses Blut geben, und ne Menge Ärger.
    Was ist denn mit deinem Schwager der mit im Haus wohnt, was bekommt der denn mal?
    Wer bekommt denn das Grundstück?
    Als gebranntes Kind bzgl. Haus/Eltern usw. kann ich nur sagen, solange alles nicht notariell in trockenen Tüchern ist, wärs einfach nur ne pure Dummheit Geld in eine Bude zu stecken, die einem nicht gehört.
    Man kann Testamente auch ändern, dann bekommt der Schwager alles samt neuer DG Wohnung und schmeißt euch raus...
    Hier gibts nen Spruch: "Übergeben wird nicht mit kalten Händen"
     
  10. #10 Karlchen85, 06.10.2021
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    Nun,
    grundsätzlich soll jeder eine Wohnung bekommen. Aktuell ist das so, dass meine Frau das 1. OG und der Schwager das EG bekommen soll.
    Kellerräume und Grundstück ist unklar, wie das aufgeteilt wird.


    Eben deshalb soll ja das DG als eigene Wohnung eingetragen werden und an uns überschrieben werden. Das DG würde dann also uns gehören, insofern könnte er uns da
    logischerweise nicht rausschmeißen.


    Tja, ein Bekannter hatte mal geraten, dass man die Aufteilung heute schon klärt, also die Wohnungen überschrieben werden und die Eltern bis zu ihrem Tod ein Nutznießungsrecht für die Wohnung im EG erhalten, was auch im Falle eine Pflegebedürftigkeit wohl besser wäre. Das wollen sie aber ja eben nicht.
     
  11. #11 nordanney, 06.10.2021
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    Weil Du zwei Wohnungen hast, die über einen "normalen" Hausflur zugänglich sind. Also zur Wohnungstür raus, Treppe hoch, Wohnungstür aufmachen und in die zweite Wohnung gehen. Klassisch macht man eine Wohnung draus, die in sich geschlossen ist. Also Zugang zum DG über eine Treppe im OG. Und Du musst oben ja auch alles für eine "richtige" Wohnung vorhalten, also komplette Technik für eine eigenständige Versorgung. Inkl. der Nebenkostenabrechnung (Heizung, Wasser usw.).
    Das ist nur dann wirtschaftlich sinnvoll, wenn man tatsächlich die DG-Wohnung in nicht allzu ferner Zukunft vermieten möchte. Es kostet alles mehr Geld, als wenn nur die OG Wohnung ums DG vergrößert wird.
     
  12. #12 Thomas So, 06.10.2021
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    Solange nix bei nem Notar war, gehört euch erstmal garnix. Wer was bekommen SOLL, spielt keine Rolle wenn die Eltern nix rausrücken. Und wenn bei Testamentseröffnung steht, alles gehört dem Bruder, seids gekniffen.

    Dann müsstet ihr mir als Bruder mal erklären, warum ihr 2 Wohnungen (die auch Geld generieren können) bekommen sollt, und ich, der sich die nächsten 34 Jahre das EG mit Mum und Dad teilen muss, bekomme dann den abgewohnten Rest in dem es nach alten Leuten riecht.
    Ich weiß natürlich nicht, wie alt die Eltern sind. Meine Oma wohnt in meinem EG, die ist 87 und wird mich überleben wenns so weiter geht...Auch das mal im Hinterkopf haben, der Bruder wird nicht ewig bei Mum und Dad wohnen wollen, und vielleicht selbst ne Familie gründen wollen.

    Meinem überspitztem Schreibstil kannst du entnehmen, dass man sich nicht darauf verlassen darf "best friends" zu bleiben sobald es um Eigentum und/oder Geld geht. Da verdünnt sich dann auch Blut.
     
  13. #13 Karlchen85, 06.10.2021
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    Danke für deine Antwort!

    Aber nochmal: Die Überschreibung des Dachgeschosses geschieht bevor auch nur 1€ in das Dach gesteckt wird! Ich dachte eigentlich, dass das deutlich geworden wäre.


    Bekommen wir ja nicht. Wir zahlen für die Wohnung im 1.OG Miete, er bezahlt nix. Wir erhalten ein unausgebautes Dachgeschoss mit unisoliertem Dach, machen das Dach neu, isolieren es, (wovon durch Energieeinsparung ja alle profitieren), sehen durch ein größeres Dach vor, dass man irgendwann auch problemlos die Fassade dämmen kann, etc. und sorgen für einen separaten Wert des DG ja erstmal durch unsere Investition.
    Ich weiß ja nicht, inwiefern du hier eine Benachteiligung bei dir als Bruder sehen würdest.


    Der Bruder hat eine Behinderung zu 50% und ist eigentlich alleine nicht wirklich zu etwas brauchbar. Er könnte auch keinesfalls das Haus alleine halten. Den Eltern geht es darum, dass er - nach ihrem Tod - auch ein bisschen versorgt ist, d.h. er eine Wohnung besitzt, die er evtl. vermieten könnte (wahrscheinlich an uns, da bei uns dann ja ohnehin die Mietzahlung im 1. OG entfällt). Wahrscheinlich wird es auch an uns hängenbleiben, ihn nach dem Ableben der Eltern, entsprechend zu unterstützen, etc.


    Ja, und das kann ich auch nachvollziehen. Auch ich wollte ja nicht Geld investieren in etwas, das mir nicht gehört.
    Nun gibt es ja durchaus viele Gründe, die ein Ausbau des DG sinnvoll machen (wir brauchen zu Dritt mit beiden Verdienern Jobs mit HomeOffice eben zumindest mal 2 Räume mehr, wir haben auf der Etage ca. 89m² Grundfläche, da wird das in dem Fall eben schon eng.
    Auch möchte meine Frau seit jeher das Dach entsprechend ausbauen. Auch möchte Sie, dass unser Sohn weiterhin so nah bei seinen Großeltern wohnen kann.

    Sie kam dann eben irgendwann mit der Idee, dass man nur das DG überschreibt, das wäre dann in ihrem/unserem Eigentum. Das wär ja aus meiner Sicht auch nicht das Problem, wenn man einfach nur einen Innenausbau durchführen müsste. Es muss aber eben ein neues Dach her, was die Kosten deutlich erhöht.

    Ich bin halt noch am Überlegen, ob es Sinn macht, einen Kredit aufzunehmen (der zwar von uns bezahlt wird, aber ins Grundbuch fürs ganze Haus eingetragen wird. Wir würden dann einen zweiten, separaten Kredit aufnehmen (nur für den Innenausbau des DG), für den dann die neue Wohnung im DG als Sicherheit dient.
    Sprich: Das Haus (also Keller, Grundstück, Wohnung im EG und 1. OG) ist Sicherheit für das neue Dach (haben ja quasi Alle was davon), das DG (mit dann eigenem Grundbuch) ist Sicherheit für die Finanzierung des Innenausbaus. Würde sowas funktionieren?
     
  14. #14 Karlchen85, 06.10.2021
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    Ja, das ist natürlich richtig, wollen wir aber nicht so machen. Da man eben nie weiß, was in 30 Jahren ist (vielleicht wohnt unser Sohn oben und wir unten, vielleicht wollen wir oben vermieten, etc.) ist die Idee ohnehin alles vorzusehen, um ggf. die Wohnung oben vermieten zu können. Und wenn wir eh die Wand aufhaben für Kabel, etc. hochzuverlegen (ein Zählerplatz in der HV ist auch noch frei), machen wir das ohnehin lieber gleich. Bzgl. Wirtschaftlichkeit ist hier keine rein monetäre Betrachtung vorzunehmen, sondern auch den individuellen Nutzwert (dass diesem entsprechende Kosten gegenüberstehen ist logisch).
     
  15. #15 nordanney, 06.10.2021
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    Es gibt nicht mehr "das Haus". Der Keller wird Gemeinschaftseigentum bzw. es werden Sondernutzungsrechte vergeben. Dasselbe gilt für das Grundstück - das gibt es nicht mehr alleine. Bsp. EG/1.OG = 650 Miteigentumsanteile + DG 350 Miteigentumsanteile.
    Zur Frage: Ja, das kann man machen und das kann auch funktionieren. Aber dann haften die Eltern für Deinen Kredit (mit Ihrer Wohnung EG+OG). Da können sie auch direkt das OG übertragen, denn das ist mit weniger Risiko versehen.
    Was Du machst, ist halt sehr umständlich (und kostet auch mehr).
    Wenn wir das monetäre außen vorlassen, ist der Nutzwert in Deiner Variante für Euch als Nutzer beider Geschosse echt schlecht. Ich baue keine Zweifamilienhaus, um es dann doch alleine zu nutzen. Denn das ist es, was ihr macht.
     
  16. #16 Thomas So, 06.10.2021
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    Ah, jetzt wird eher ein Schuh draus, das entschärft die Situation evtl. ein bisschen, auch was die "Benachteiligung" des Bruders betrifft.
    Ob man einen Kredit ins Grundbuch eintragen kann wenn einem nur das DG gehört bezweifle ich irgendwie, das fußt aber nur auf persönlichem Empfinden, nicht auf Wissen.

    Wobei ich natürlich bleibe, ist die Sturheit der Eltern nix übergeben zu wollen.
    Ohne schriftliche Klärung beim Notar wäre es schon riskant was zu machen. Da würde ich mich mal informieren, der Notar kann mit Sicherheit eine Art Vertrag (bei mir stand sowas im Übergabevertrag mit drin) aufsetzen, in dem steht, dass ihr das 1. OG nach deren Tod bekommt, und dass das nicht abänderbar ist (außer alle sterben etc pp.)
     
  17. #17 Karlchen85, 06.10.2021
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    Ok. Stellt sich dann ohnehin die Frage, wie die Eltern irgendwann mal das Erbe regeln möchten.

    Das ist ja nicht "meine" Lösung, sondern die vorgeschlagene Lösung der Familie meiner Frau.
    Wenn ich entscheiden könnte, würde ich das Haus aufteilen in EG und 1.OG + unausgebautes DG. Das 1. OG + DG wird dann an die Tochter übertragen im Gegenzug zu einer weiteren festgelegten Mietzahlung. Das EG würde ich dann dem Sohn übertragen mit einem lebenslangen Nutzrecht für die Eltern...oder eben im Testament entsprechend regeln. Allerdings ist da ihr Problem, dass sie die Tochter ja nicht mit ihrem Pflichtteil aus dem Erbe rausnehmen könnten und ihr dann ein Pflichtteil der Wohnung EG zustünde, was das Erbe des Sohnes schmälern würde.

    Gehen wir von 80T€ für das Dach aus, da gibts ja noch entsprechende Förderung über die Kfw, etc., dann könnte ich mir vorstellen, dass die das mitmachen.

    Ich baue ja kein Zweifamilienhaus, sondern will lediglich den ungenutzten Dachraum als Wohnraum nutzen (aktuell steht da alles leer, was vergeudeter Platz ist). Das Dumme ist halt eben, dass ein neues Dach notwendig ist (um eine Dämmung zu realisieren) und dort zwei Gauben rein müssen (was ja durchaus vorteilhaft ist, aber ist halt auch notwendig, damit man es in Wohnraum umwidmen kann.

    Ich wäre auch für eine deutlich einfachere Lösung. Letztlich müssen aber alle Parteieln zustimmen.
     
  18. #18 Kolonier, 17.12.2021
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    Habt ihr euch schon Gedanken gemacht über den Mieteigentumsanteil ? hab gerade das selbe Thema offen und sind gerade an der Teilungserklärung, wie würdet ihr das aufteilen gerne mit Erklärung.


    Gesamtfläche :

    Grundstück : 2962 qm (-1500 qm Landwirtschaft Wohnung 2) = 1462 qm
    Gemeinschaftlich genutzt : 281 qm
    Haus Grundfläche: 126 qm


    Wohnung 1:
    Stellplatz : 32 qm
    Garten : 160 qm
    Garage : 21 qm
    Wohnfläche : 80 qm
    Nutzfläche (+Keller) : 116,85 qm


    Wohnung 2:
    Garten : 631 qm
    Schuppen 1 : 137,5 qm
    Hundehütte: 26,46 qm
    Garage : 47 qm
    Wohnfläche: 141,86 qm
    Nutzfläche (+Keller) : 168,32 qm

    Danke schonmal.
     
  19. #19 nordanney, 17.12.2021
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    36/100 MEA für Wohnung 1 + Sondernutzungsrechte an ...
    64/100 MEA für Wohnung 2 + Sondernutzungsrechte an ...
     
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