Gesetzliche Frist wielange eine Bauplanung dauern darf ?

TE=Themenstarter=BauherrSo

 

Ach so.
Also nochmal: BauherrSo hat geschrieben: "Wir bauen mit einem Bauunternehmen (Fertighaus) und der Architekt plant quasi seit 2.März und wir haben immer noch keinen Bauantrag erhalten. Der Architekt hat angeblich alle Unterlagen zusammen es fehlt nur noch der Lageplan aus einer anderen Abteilung."

Das war die Ausgangssituation. Es geht also um die Genehmigungsplanung, bzw. nach Aussage des Architekten um den Lageplan, der für die Genehmigungsplanung noch fehlen solle.
Mein Vorschlag: der Baufirma ein Schreiben mit Aufforderung zum Beginn der Leistungen (Erstellung der Genehmigungsplanung) - mit Fristsetzung für den Beginn und für das Ende der Genehmigungsplanung. Da im Bauvertrag keine Frist für den Beginn der Leistungen vereinbart wurden, kann hier zumindest § 286 BGB angewendet werden.
In § 650k Absatz ist im Bauvertrag die verbindliche Angabe zum Zeitpunkt der Fertigstellung des [Bau]Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten.

Voraussetzung ist eine "Mahnung", in diesem Fall die Aufforderung zum Beginn der Leistungen - mit Fristsetzung für Beginn und Ende der Genehmigungsplanung.
Sofern die Bearbeitungsdauer der Genehmigungsplanung im Vertrag nicht benannt wurde, habe ich anhand der HOAI eine Möglichkeit aufgezeigt, eine zumindest realistisch anzusetzende Bearbeitungsdauer zu berechnen. Als angemessenen Beginn kann aus § 5 Abs. 2 der VOB/B die dort definierten 12 Werktage genommen werden.

Da ich kein Rechtsanwalt, sondern Bauherrenberater bin, darf ich nur im Rahmen meiner Tätigkeiten als Nebenleistung meines Berufsbildes (Bau- und Projektleiter) Rechtsdienstleistungen anbieten. Das bedeutet, dass meine vorgenannten Ausführungen nicht als Rechtsberatung gelten, sondern lediglich die im Rahmen meiner Tätigkeit als Bauherrenberater in Zusammenhang stehenden Rechtskenntnisse zum Ausdruck bringen. (§ 5 Rechtsdienstleistungsgesetz).

 

Haben Sie das schriftlich als Beweis oder haben sie sich seit März nur telefonisch hinhalten lassen?

Wenn man den Architekten zur Herausgabe der seit mehr als 6 Monaten "angeblich fast fertigen" Bauantragsunterlagen nötigen könnte, dann wäre es sicher ein Leichtes den einen fehlenden Plan extern zu beauftragen und dann den Bauantrag einzureichen. Aber wenn sie noch nix bezahlt haben und im Vertrag keinerlei Fristen für den Baubeginn stehen und es sich somit um bisher unbezahlte Vorleistungen des GU handelt - dann wird es schwierig.

Klar können sie Fristen setzen zur Vorlage der Bauantragsunterlagen, aber was wollen sie tun, wenn der GU die Fristen fruchtlos verstreichen lässt?

 

Im vorliegenden Sachverhalt gibt es grundsätzlich zwei mögliche Vorgehensweisen:
a) Man unternimmt nichts, außer zu warten und zu hoffen, dass vielleicht in den nächsten 5 Monaten etwas vorangeht.
b) Man fordert die Leistung ein und setzt eine Frist.

Bei a) muss ich sicherlich nichts mehr hinzufügen. Bei b) kann folgendes eintreten:

• die Frist wird vom Bauunternehmen eingehalten
• die Frist wird nicht eingehalten

Wenn die Frist eingehalten wird, wurde alles richtig gemacht. Wenn die Frist fruchtlos verstrichen ist, sollte weiter gefordert werden. Hier stehen nun folgende Möglichkeiten offen:

• Die Nacherfüllung (ist allerdings bei Mängeln anzuwenden, da es um Mangelbeseitigung geht),
• Die Mängel selbst beseitigen (auch hier geht es um Mangelbeseitigung),
• Zurücktreten vom Vertrag (Möglichkeiten nach §§ 636, 323 und 326 Abs. 5 BGB prüfen),
• Schadensersatz (Möglichkeiten nach §§ 636, 280, 281, 283 und 311a BGB prüfen),
• Selbstvornahme (Möglichkeiten nach §§ 637 und 323 Abs. 2 BGB prüfen)

Damit dürften genügend Möglichkeiten vorhanden sein um die Baufirma unter Druck zu setzen. Schadensersatz ist schwierig nachzuweisen, da bewiesen werden muss, welcher Schaden entstanden ist (längere Mietkosten, da Umzug sich verzögert, wäre ein Beispiel). Selbstvornahme würde gehen, da hierzu ein anderer Architekt beauftragt wird, der die Genehmigungsplanung erstellt. Die zusätzlichen Honorarkosten können dann gegenüber der Baufirma geltend gemacht werden. Vor solchen Schritten rate aber zwingend einen Fachanwalt einzubeziehen. Hierbei kann einiges falsch gemacht werden. Da ich weder den Vertrag noch den bisherigen Schriftverkehr mit dem Architekten und der Baufirma kenne, kann ich nur anhand der mir bekannten Fakten beurteilen. Aber es sollte zumindest ein Weg sein um die ganze Angelegenheit zu beschleunigen.

 

Ach so ... sorry ... mein Fehler: ich nehme das immer wieder wörtlich, wenn jemand von einem "Architekten" spricht - wo ich doch mittlerweile wissen müßte, daß das von Laien gerne ehrfurchtsvoll als Bezeichnung für die hochwürdige Eminenz gebraucht wird, die sich ihrer in Planungsgesprächen eines GU annimmt, auch wenn das nur ein Bauzeichner ist ;-(

 

Ja, kann sein. Aber auch nicht schlimm. Wir könnten uns ja auch auf "Entwurfsverfasser" einigen. Dann stimmt zumindest der baurechtliche Zusammenhang, da es hier ja um die Genehmigungsplanung geht.

 

Na ja, es macht schon einen Unterschied: bei einer Architektenplanung betritt der GU erst in der LP 7 bei der Vergabe überhaupt die Bühne, bei einer Zeichenknechtplanung wird der ganze Bauvertrag schon geschlossen, wo sonst eigentlich erst der Architektenvertrag angesagt wäre. Der Zeichenknecht geht ja auch völlig anders vor: ich nenne seine Leistungsphasen "Karl" und "Heinz", wobei die Genehmigung auf dem Zeitstrahl quasi dem Bindestrich in "Karl-Heinz" entspricht. Mit dem Ablauf nach dem Phasenmodell der HOAI hat das beim Zeichenknecht keine Ähnlichkeit: er destilliert eine Reinzeichnung aus dem Gekrickel von Kunde und Verkaufsberater, anstelle einer Grundlagenermittlung gibt es bestenfalls das Lesen eines Baugrundgutachtens, und in den Bebauungsplan wird höflichkeitshalber schnell noch reingeschaut, während man die Briefmarke für den Antrag schon anleckt. Daß solche Bauten überhaupt das Gewährleistungsende signifikant überleben, ist eigentlich das achteinhalbte Weltwunder.

 

Ich habe mich an dem vorliegenden Sachverhalt orientiert.
Der zuständige Architekt gehört zum Bauunternehmen. Wenn ich es richtig verstanden habe, dann hat BauherrSo einen Pauschalvertrag mit einem Bauunternehmen geschlossen, der auch die Entwurfsverfassung (Genehmigungsplanung) für das Baurechtsamt beinhaltet. Insofern spielen die Leistungsphasen nach HOAI nur dann eine Rolle, wenn diese im Bauvertrag explizit vereinbart wurden, was ich zwar nicht beurteilen kann, weil ich den Bauvertrag nicht kenne, aber ich vermute mal, dass die LPHs nicht Gegenstand des Vertrages sind.

 

Genau so wird es sein, denn der TE sprach ja von einem Fertighaus (wo eine Architektenplanung möglich, aber selten ist, und somit wohl doch von einem Zeichenknecht). Auf meinem Mißverständnis wegen seines Gebrauches des Wortes "Architekt" beruhte dann meine Verwunderung, wer vor der Genehmigung denn schon einer Baufirma geschrieben haben solle (denn die käme ja normalerweise erst drei Phasen nach der Genehmigung überhaupt erst ins Spiel).

 

Ist doch egal! Letztlich reicht der GU bzw. ein von ihm bezahlter Architekt/Bauingenieur mit Bauvorlageberechtigung als "Stempelaugust" den Bauantrag ein - wenn der Bauzeichner des GU dann mal fertig wird...