Schimmelbefall Fußleisten Außenecke bei Neubau

Hallo zusammen,

Ich bin Besitzer einer EG Wohnung eines Neubaus (über Bauträger) die im Oktober 2020 bezogen wurde. Ich versuche möglichst vorliegende Zahlen, Daten, Fakten zu unserem Problem zu schildern. Erst einmal zu den Grunddaten des Hauses:

- gebaut nach KfW55 Standard
- Mauern aus Ytong Steinen
- kein Keller
- Heizung über Infrarot an der Decke (würde ich persönlich übrigens nicht weiterempfehlen...)
- dezentrale Wohnraumlüftung (also in jeder Wohnung mit eigenem Gerät)
- Verlegung Estrich Mitte 05/20
- Verlegung Laminat Mitte 09/20
- Anbringung Fußleisten Mitte 11/20
- Feuchtigkeit (wird über Smart Home System permanent ermittelt) im Winter typischerweise zwischen 40% und 50%, Sommer je nach Witterung bis 65% (wenn draußen feuchtwarm)

Nun zum eigentlich Problem:

Mitte September 2021, also knapp 1 Jahre nach Bezug, haben wir Schimmelspuren am Rande einer Fußleiste an einer Außenecke der Wohnung entdeckt und haben dies - im Rahmen der Gewährleistung - der Hausverwaltung und anschließend dem Bauträger gemeldet.



Dieser beauftrage in Terminabstimmung mit mir eine Fachfirma für Leckageortung und Wasserschadensbeseitigung zur Analyse. Die Analyse vor Ort erfolgte am 26.10. Es wurden Feuchtigkeitsmessungen in und um den betroffenen Bereich durchgeführt sowie die Temperatur bewertet.

Ergebnis Bericht:

- direkt über Fußleiste stark erhöhte Messwerte (bis zu 150 von 160 digits)
- etwas höher (Steckdosenhöhe) trocken (40 digits)
- andere Außenecke (gegenüber) trocken (44 digits)
- Außenansicht der Ecke optisch unauffällig
- Oberflächentemperatur Ecke von 14,7°, Kondensatbildung erst ab 12,5°

-> Ergebnis: "Aufgrund der Messergebnisse ist hier Baurestfeuchte eher als schadenursächlich anzusehen."

Nun verweist der Bauträger auf den vertraglichen Hinweis, dass eine bauphysikalische Restfeuchte normal und kein Mangel wäre und damit hat sich die Sache für den Bauträger erledigt. Zu allem Überfluss wurden uns die Kosten für den Bericht unabgesprochen in Rechnung gestellt, aber das ist eine andere Sache.

Nun war uns natürlich erst einmal nicht geholfen. Ich habe darauf hin noch einmal persönlich mit dem Techniker der Leckageortungsfirma gesprochen und gefragt, wie er denn in dem Fall weiter vorgehen würde. Antwort: Fußleisten ab, Ecke gut belüftet halten und schauen ob die Feuchtigkeit abnimmt. Wenn es sich um Restfeuchte handelt, müsste diese ja nachlassen.

Bis der Bericht vor lag, hat sich übrigens auch schon angefangen die Tapete in dem Bereich zu wellen (war bei Besuch des Technikers noch nicht der Fall):



Da du Fußleisten nur geclipst sind, habe ich diese nach Absprache mit dem Techniker entfernt (30.11.21):



Man kann einen deutlichen Befall der Tapete erkennen. Diese habe ich dann unten abgeschnitten:



Wie man sieht ist (erwartungsgemäß) auch die Wand befallen. Da wir aber im ersten Zug keine andere Handhabe hatten, haben wir eben gewartet. Allerdings breitet sich der Schimmel bis heute (fast 5 Monate nach dem Technikertermin) eher aus, der Bereich der gewellten Tapete vergrößert sich, es sind neue "Härchen" zu sehen und die Tapete färbt sich teilweise braun. Ein paar Beispiele:



Der Bauträger verweist weiterhin auf Restfeuchte. Die Feuchte im Wohnbereich ist normal (40% an kalten, trockenen Tagen bis momentan um die 50%). Von einem bekannten haben wir Trotec T660 Feuchtemessgerät bekommen und an der Wand nachgemessen. Skala bis 200 digits.

- in der Ecke bis zu 180 digits
- im weiteren Bereich des Schimmels ca. 120 bis 150 digits
- nach oben lässt die Feuchte nach
- an Fußleisten von Außenwänden allgemein erhöhte Feuchtigkeit (60 bis 90 digits)

Auch die Temperatur bzw den Temperaturverlauf in der Ecke habe ich gemessen:

Nachtrag: Ich darf keine externen Links posten. Video folgt dann.

Der Temperaturabfall von ca. 20°C auf ca. 14,5°C kommt mir für ein KfW55 Haus doch sehr stark vor - darf das sein bei richtiger Dämmung?

Wir sind auch an der Außenseite auf die Suche gegangen und außerdem bin ich alte Bilder vom Bau durchgegangen die ich zufälligerweise hatte. Über Bodenplatte und den unteren Teil der Maier ist zuerst eine dunkelgraue Schicht gezogen. Diese sieht aber für mein Verständnis eher ziemlich schlampig aus ("Löcher" vorhanden).

Anschließen wurde wohl noch mal eine Dämmplatte angebracht und diese wieder mit einer grauen Schicht (Dichtschlämme?) überzogen - aber auch hier SEHR lückenhaft.

Nachtrag: Ich darf keine externen Links posten. Bilder folgen.

Wir sind in der Eigentümergemeinschaft nun dabei die weitere Vorgehensweise zu definieren.

Möglichkeit 1: Noch mal die gleiche Firma als "Update" beauftragen und hoffen dass das Ergebnis dieses mal nicht einfach "Restfeuchte" lautet

Möglichkeit 2: Andere Firma beauftragen

Möglichkeit 3: Anwalt einschalten, natürlich erst einmal mit deutlich höheren Kosten verbunden

Jetzt die Frage an die (sicherlich erfahrenere) Community hier: Was ist eure Einschätzung? Kann es sich wirklich noch um einfache Baurestfeuchte handeln? Oder kommt die Feuchtigkeit eher von außerhalb rein? Bei letzterem wäre der Bauträger meiner Ansicht nach eindeutig in der Pflicht zu handeln und die Ursache sowie die entstandenen Schäden zu beheben.

Ich bin um jeden sinnvollen Hinweis dankbar, da sich die anderen Eigentümer gefühlt recht wenig dafür interessieren und das ganze Thema recht zäh läuft, ich aber Angst habe dass sich hier die Schäden und Kosten schnell hochsummieren können.

Vielen Dank schon mal,
Blaexe

 

Bilder Außenbereich:



Video Temp.-Messung Ecke:



Ist das schon eine Wärmebrücke?

 

@Fabian Weber

Der Passus lautet konkret "Eine etwaige bauphysikalisch bedingte Restfeuchtigkeit in dem Vertragsgegenstand, die nur vorübegehender Natur ist, ist ebenfalls kein Mangel im vorstehenden Sinne."

Ob das nun zulässig ist - keine Ahnung. Ich gebe ja grundsätzlich recht dass eine Restfeuchte normal ist. Nur wenn diese bei normalem Wohnverhalten zu deutlicher Schimmelbildung führt geht der Spaß eben los.

Die Abdichtung hinter der Noppenbahn kann aus meiner Sicht auch nicht korrekt durchgeführt sein, allerdings wird das Argument kommen dass ja noch die Abdichtung unterhalb, direkt auf der Bodenplatte und dem Mauerwerk besteht. Was ich noch vergessen habe zu erwähnen: Wir haben außen auch Salzausblühungen - soweit ich informiert bin können diese auch von einer mangelnden Isolierung kommen. Hier soll nur überstrichen werden da laut Maler einfach zu früh gestrichen wurde.

@Fred Astair

Sollte sich eine "extreme Restfeuchte" nicht auch in der Feuchtigkeit der Raumluft zeigen? Oder kann diese so lokal nur an dieser Ecke konzentriert sein?

4 Monate Zeit von Estrich zu Laminat und 6 Monate von Estrich zu Fußleisten scheint ja eher auf der längeren Seite zu sein. Sollte die Feuchte (laut Messwerten eher Nässe) tatsächlich immer noch vom Estrich kommen?

Wenn der Temp.-Verlauf so normal ist - okay. Ich habe nur immer wieder gelesen dass der Temp.-Abfall in gut gedämmten Neubauten nicht so hoch sein darf.

 

@petra345

Meinst du konkret diesen Bereich hier? Man sieht ja dass während dem Bau hier Wasser stehen geblieben ist.



Vielleicht noch eine Bemerkung die evtl. gegen pauschale Restfeuchte sprechen könnte: Wir haben im Schlafzimmer bisher kaum geheizt (mögen es einfach kalt, zumindest ich ). Trotzdem haben wir dort noch keine Sporen gefunden und die Feuchtigkeit scheint auch absolut im Rahmen zu sein.

Vorhin (zugegeben mit billigem Gerät) gemessen: 15°C und 44% rel. Luftfeuchte. Wenn die Restfeuchte allgemein so hoch wäre müsste man dort doch auch fündig werden, oder nicht?

 

Wurde konkret letzten Sonntag Nachmittag aufgenommen, da waren es so um die 12 Grad und nachts um die 3 Grad.

 

@Fred Astair

Danke für den Hinweis, das war mir noch nicht bewusst. Trotzdem werde ich auf zwei 20cm tiefe Bohrungen verzichten, denn einerseits versucht der Bauträger wirklich aus allem einen Strick zu drehen und ich will ihm kein zusätzliches Futter liefern (kenne ihn ja mittlerweile, es wurde schon mit der Feuchte von nichtexistenten Aquarien argumentiert...), und andererseits ist die Außenwand Gemeinschaftseigentum und da bräuchte ich streng genommen eine Mehrheitszustimmung der anderen Eigentümer.

Im Grunde geht es mir mehr darum eine Abschätzung zu erhalten ob die Chancen bei dem Schadensbild und mit den zusätzlichen Informationen gut stehen hier einen Mangel einzuklagen - ich nehme an solche Untersuchungen würde ein Gutachter dann im Verfahren machen?

Der rechtliche Weg ist natürlich mit durchaus hohen, finanziellen Risiken verbunden. Wenn jetzt die überwiegende Meinung hier wäre "gut möglich dass es wirklich nur temporäre Restfeuchte ist" würde mir das zu Denken geben in der Hinsicht.

 

Danke erst mal für die ausführliche Antwort!

Ich nehme einfach mal naiverweise an dass ein gerichtlich bestellter Gutachter dann auch die Isolierung und Dämmung ansich untersuchen und bewerten würde. Das ist auf der "unteren Ebene" natürlich nicht ohne Aufwand machbar, ich kann lediglich einen Blick auf die oberste Ebene geben, die ja definitiv nicht in Ordnung ist.

Finds in dem Zusammenhang auch ziemlich schwach dass sich das der bestellte Techniker (ich nenne es jetzt einfach mal so) der Leckageortungsfirma nicht angeschaut hat. Es waren für mich 5min Arbeit die Steine etwas weg zu schaffen um

Der gleichen Meinung bin ich auch, leider zählen für den Bauträger Meinungen nicht. Er hat schriftlich dass die Restfeuchte "eher" ursächlich ist, Baurestfeuchte ist für ihn kein Mangel -> Abgehakt. Und seitdem auch nicht wirklich kooperativ oder lösungsorientiert.

Danke für den Link, auch wenn ich den wahrscheinlich erst mal so nicht 1:1 nutzen kann da sich das Urteil hier auf eine Situation vor Abnahme bezieht. Nach Abnahme gestaltet sich das ganze etwas schwieriger, auch da ich kein Druckmittel habe. Trotzdem würde ich es so interpretieren, dass ebenso kein Schimmel bei "normalem Wohnverhalten" entstehen darf - sprich bei richtiger Lüftung. Und dass wir mit dem Lüftungsverhalten nicht verantwortlich sind sah auch der Techniker so.

Ich werde darauf drängen dass bei der nächsten Eigentümerversammlung, die schnellstmöglich stattfinden sollte, ein Anwalt aus dem Baurecht dabei ist. Muss aber sagen dass es schon extrem frustrierend ist wie einfach mal als "kleiner Mann" hingehalten werden kann.

 

Ich dachte die Fragestellung wäre "Was ist die Ursache des Schimmelbefalls" und dann gibt's ne umfassende Analyse - schade

Übrigens war noch nicht mal jemand vom Bauträger jemals hier sich den Schaden auch nur anschauen, trotz Aufforderung und Terminvorschlägen...