ZFH in Fertigbau

Ich denke der Entscheid Fertighaus war ein wenig den Umständen im Mai 22 zu verdanken.

Das Grundstück hat in der Baustellenlogistik mehrere nachteilige Faktoren:

• Schmale Anfahrt
  (Mit 40t erreichbar, aber halt nicht ganz einfach)
  
• Enges und kleines Grundstück
  (Hauptfaktor für die Absagen bei Massiv: Baustelleneinrichtung nicht machbar)
• Verwinkelt, sprich viele eher enge Kurven

Vorab habe ich das Grundstück UND die Zufahrt durch einen Vermesser aufnehmen lassen.
Dies habe ich als Basis für die Baufirmen genommen. Wahrscheinlich war das mein Fehler - aber gleichzeitig wohl auch mein Glück.

Eigentlich wollte ich Massiv bauen, daher ging mein erster Weg zu den grossen Playern, welche sich mit Vorliebe mit irgendwelchen Zertifikaten "Bester in XY" von irgendwelchen Zeitschriften rühmen.
Gleichzeitig habe ich ein paar lokale Unternehmen konsultiert.
Nach einem kurzen Blick auf den Lageplan & Zufahrt vom Vermesser haben die Grossen sofort abgesagt. (Nicht machbar wegen Zufahrt und fehlendem Platz)
Von den lokalen Anbietern (Klein bis MIttelgross) haben Zwei ein Angebot gemacht. Einer davon hat dies aber später wieder zurückgezogen, als er noch das Bodengutachten gesehen hatte. (Torf)
Der Andere konnte mich nicht überzeugen.
Die restlichen Anbietern wimmelten mich ab, da sie entweder keine Kapazität hatten, oder zu dem Zeitpunkt mit den ständig ändernden Preisen mir kein verbindliches Angebot machen wollten.

Ich vermute mal, dass meine Anfrage bei einem Massivbauer aktuell wesentlich erfolgsversprechender wäre,
Die Auftragsbücher leeren sich langsam und man kann sich nicht mehr nur die Marge mit den Top Aufträgen versüssen.



Beim Fertighaus hatte ich mir allerdings ein Rücktrittsrecht auf die Baustellenerschliessung gefordert.
Die Firma musste vorab die Machbarkeit prüfen. Sind die Baustellenlogistik bedingten Mehrkosten mehr als Betrag x, kann ich vom Vertrag zurücktreten.
Hier bin ich gespannt, ob die Firma sich dann auch daran erinnert mir bestätigt zu haben, dass es kein extra Team und kein Umlad und keine extra Logistik benötigt.

 

Vielleicht muss man noch erwähnen, dass ich den klassischen Fehler gemacht habe und mich selbst unter Druck gesetzt habe, bis Ende Juni alles abgeschlossen zu haben.

Zu dieser Zeit stiegen die Bauzinsen fast täglich um 0,1x% - am Schluss hatte ich dann doch die Nerven verloren und hätte mir lieber noch 1-2 Monate mehr Zeit genommen.
Rückblicken wäre das sogar positiv gewesen, da ich die Finanzierung genau zum Sommerhöhepunkt abgeschlossen hatte. Die Zinsen waren 2 Monate später wieder fast 1% tiefer. (Jetzt sind sie mittlerweile wieder höher)

Hätte ich mir mehr Zeit genommen, wäre es wahrscheinlich ein anderer Hausanbieter oder gar ein Massiv-Haus geworden.


Hier vielleicht auch noch die Bemerkung zu Verkäufern / Hausanbieter:
Die Verkäufer bei Fertighausfirmen sind meistens unabhängig vom Hausbauer und haben keinen Einfluss mehr nach Vertragsunterzeichnung.
Ich habe zu stark das "Image" der Hausfirma vom Verkauf/Verkaufsfirma abgeleitet.
Der Verkäufer war sehr engagiert, sehr schnell und hat für mich einen sehr grossen Aufwand betrieben.
Ich war fast ein Jahr immer wieder mit ihm in Kontakt, weil ich wieder ein Grundstück in Aussicht hatte.
Daraus hatte ich - fälschlicherweise - abgeleitet, dass die Baufirma ähnlich arbeiten wird.
Leider ist dem aber überhaupt nicht so. Der Verkäufer hat sich zwar stark für mich eingesetzt gegenüber der Baufirma, hatte aber schlussendlich auch nichts zu melden.



Sprich:
Rückwirkend hätte ich mir 1-2 Monate mehr Zeit nehmen und die "Qualität/Service" des Verkäufers nicht überbewerten sollen.

 

Ja Festpreis ist es Keiner.
Allerdings musste zur Beseitigung dieses Rücktrittsrechtes die Baufirma ein Gutachten erstellen, welches die Kosten vorab klärt und definiert.
Sprich:
Die Baufirma kann nicht kurz vor LIeferung oder am Liefertag mit massiv höheren Kosten kommen, da sie Diese im Gutachten bereits spezifiert hat.



Wie auch immer - eventuell wir das Haus auch von der anderen Strasse geliefert.
Problematik:
Dazwischen ist ein Bach (ok, dass ist noch kein Problem),
ein paar Bäume
und die Strasse ist ziemlich stark befahren.
Also auch das wird nicht billig (Strassensperrung, Sicherung,...)
Falls der benachbarte Baumarkt mitspielt, wäre die Luxuslösung mit Anlieferung über den Parkplatz des Supermarkt, welche auch an mein Grundstück schliesst.
Allerdings verliert der Baumarkt für diese Zeit 1 von 3 Einfahrten - ich bezweifle daher, dass sie sich darauf einlassen.



btw.:
Mit den Rücktrittsrechten gab es auch einen gesonderten Auftrag für die Erstellung des Bauantrages und der damit verbundenen Tätigkeiten. Darin sind auch die Kosten dafür spezifiziert.
Diese Kosten hätte ich bei Rücktritt tragen müssen.
Sprich:
Der letzte Rücktritt war nach Eingang der Baugenehmigung hinfällig - somit habe ich nun keine Rücktrittsrechte mehr.
Die Baufirma würde auch kaum mit dem Bau beginnen, solange noch ein Rücktrittsrecht vorliegt.
Wäre das Gutachten also höher gewesen, als die Summe im Rücktrittsrecht, wäre ich mit rund 10k Kosten für die bereits geleisteten Arbeiten konfrontiert gewesen.

 

Wo du Recht hast...

Das ist das geplante Setup für die Aufstellung.

Die Fertigbauer (nicht nur derjenige, welche den Zuschlag erhalten hatte) behaupteten Alle, dass ich das überdramatisiere...
Hoffentlich behalten sie Recht.

Der Vorteil ist sicherlich, dass es eine Sackgasse ist und zwar das Ende davon.
Sprich: zwar benötigt es trotzdem eine Strassensperrung, aber ich nerve damit keine Anwohner.





Allerdings bin ich aktuell eigentlich froh, wenn ich überhaupt schon in die Nähe eines Stelltermines komme.
Seit 7 Monaten befindet sich mein Projekt beim Hausbauer in der Phase "Bauantrag erstellen", obwohl wir bereits eine Baugenehmigung haben.

 

Hier mal Tante Google.


"Flutende" = Sackgasse worüber die Aufrichtung erfolgen soll
Grossmoordamm wäre die breiter und stärker befahrene Strasse, worüber ursprünglich die Stellung erfolgen sollte.
Problematik: Stark befahren & Bäume dazwischen.



An sich für Hamburg ein ganz gut gelegenes Grundstück.
Alles sehr nahe (10 Gehminuten zur S-Bahn/Fernbahnhof, diverse Einkaufszenter, Autobahn in Wurfnähe, aber doch genügend weit weg wegen dem Lärm,...)
dennoch in einer ruhigen Sackgasse gelegen und für Kinder gut geschützt ;-)

 

Hier noch der schmale Teil der Zufahrt:



Die schmalste stelle ist etwas um die 3.15m.
Hatte dies noch extra vermessen lassen.

Nett ist auch der Schacht direkt dort, wo die Vorderachse des 40t zu liegen kommen sollte.
Gem. Baufirma kann der 40t Kran aber auch hinter dem Schacht zu stehen kommen - dort muss das Fudament für den Parkplatz eh vorbereitet werden.
Sprich:
Extra Vorbereitung für Kran sollte sich in Grenzen halten - wenn es nach Vorstellung der Baufirma läuft.

 

Übrigens:

Die ersten sichtbaren Arbeiten haben begonnen und sind auch schon wieder vorbei.
Der Schuppen wurde abgerissen und die drei Bäume gefällt.

Erfahrung bezüglich Baum Fällen
Da ich mein Grundstück bereits einige Monate vor der Hausplanung erworben hatte und der Baumbestand teils nicht mehr so gut aussah, hatte ich im April ein Unternehmen mit der Kontrolle der Bäume beauftragt.
Dabei ist herausgekommen, dass 1 Baum Tot, 1 fast Tot und 3 nicht Erhaltenswert sind.
Auf dessen Basis hatte ich bereits einige Monate vor Antrag Baugenehmigung einen Fällantrag für den Halbtoten Baum plus ein Weiterer eingereicht.

Dies hat sich im Anschluss als falsches Vorgehen herausgestellt - mein Antrag wurde ein paar Monate später abgelehnt, da ich dies gemeinsam mit dem Bauantrag stellen hätte müssen.
Sprich:
In meinem Fall hat es keinen Sinn gemacht, den Fällantrag unabhängig vom Bauantrag zu stellen.
(Zu dem Zeitpunkt des Fällantrages wusste ich noch gar nicht was ich baue)

Herausforderung Fällantrag
Mit dem Fällantrag musste ich eine Wertermittlung des beantragen Baumes sowie eine Bilanzierung machen.
Dummerweise kam diese Nachforderung aber genau zu dem Zeitpunkt, wo die Sperrfrist für die Baumfällung endete.
Sprich: Nach rund 20 Telefonaten hatte ich einen Meister gefunden, welcher bereit war die Wertermittlung innert 2 Wochen für 1.700 EUR (!) zu erstellen.
Ich vermute gelinde gesagt, dass ich dort massiv Geld liegen gelassen habe - mangels anderen Anbietern aber ohne Wahl blieb.
Die Wertermittlung ergab am Schluss, dass ich zwei Ersatzpflanzungen machen muss - weiters nicht tragisch, da ich eh 3 neue Bäume pflanzen wollte.
(3 gehn weg, 3 kommen)
>> Wenn hier Jemand Vergleichswerte hat, was das Normalerweise kostet, würde mich das interessieren.

Fällung
Bei der Fällung hat es sich - wie eigentlich immer gelohnt - sich an die übliche Einkaufs-Basis zu halten: 3+1
Sprich: Hole Minimum 3 Angebote ein und notfalls machst du noch eine Extra Runde.
Die Angebote waren schlussendlich sehr unterschiedlich.
Der Preis der Fällung war bei allen Angeboten erstaunlich identisch - egal ob Fällung per Seil, stumpfer Gewalt oder mit Bühne.
Der grosse Unterschied lag in der Baustelleneinrichtung und vorallem der Entsorgung/Abfuhr.

Schlussendlich habe ich die Fällung kombiniert mit dem Abbruch des Schuppens, was mir bei der Baustelleneinrichtung Geld gespart hat.

Sicherlich förderlich:
Ich konnten den Dienstleistern sagen: "Komm wann du willst, es muss einfach bis zum 28.02.23 erledigt sein"
(Ab dem 1.3. beginnt die Sperrfrist für das Baumfällen, repsektive steht in der Baugenehmigung, dass dies nur von Oktober - Februar erfolgen darf)
So hat das Unternehmen dann die Tätigkeiten auch sehr spontan letzte Woche dazwischen geschoben.

 

Die nächsten 1,5 Jahre kannst du noch Vollgas geben - so langsam wie es voran geht, werde ich kaum vor Weihnachten 24 einziehen ;-)

Mit dem Grundstück bin ich eigentlich ganz glücklich - trotz all den Nachteilen. (Boden, Anfahrt)
Die Lage ist für mich super - nahe der Autobahn, aber trotzdem Alles in Fussgehweite.
Nur irgend eine versteckte Türe im Zaun zum Obi muss ich mir noch einfallen lassen - muss sonst immer einmal komplett rundumfahren ;-)

 

Kampfmittelfreigabe

Heute ein kleiner Erfahrungsbericht zum Thema Kampfmittelfreigabe.

Vorab ein heisser Tipp:
Beantragt so früh wie möglich die Kampfmittelsondierung bei der öffentlichen Stelle. Ich habe mehrfach von Freunden gehört, dass sie mehrere Monate darauf gewartet hatte.
Hier in Hamburg gibt es eine Abteilung bei der Feuerwehr, welche iene Gefahrenerkundung/Luftbildauswertung.
In meinem Fall hat die Bearbeitung 2,5 Monate benötigt und rund 700 EUR gekostet.

Da ich den Antrag sehr früh gestellt hatte, zeitlich absolut passend für mich.
Alternativ hätte ich eine Kampfmittelsondierung durch eine externe Firma machen lassen können - die wollten rund 25.000 EUR dazu.
(Hätten den Oberboden abgetragen und dann eine Sondierung gemacht)


Mein Grundstück hat keine 100% Freigabe. Die Flächen, wo bereits ein Gebäude darauf stand, sind freigegeben.
Die Flächen rund um die ehemaligen Gebäude sind Verdachtsfläche.

Zwar wird das neue Gebäude ziemlich auf der freigegebenen Fläche gestellt, aber halt nicht zu 100%.
Dies bedeutet:

Ich kann entweder die komplette Grundstücksfläche sondieren lassen = 25.000 EUR plus
(Abtragen Oberboden, Sondierung)
In meinem Fall wohl eher massiv mehr, da der Boden nicht Ohne ist.

Alternativ kann ich bei den entscheidenden Arbeiten (Erdarbeiten, Sielbau,...) dies durch den Kampfmitteldienst begleiten lassen - was auch einen höheren 4stelligen Betrag kosten wird.


Persönlich erschliesst sich für mich aber die Logik nicht ganz.
Das Quartier, wo ich baue, ist über 100 Jahre alt.
Das Bestandesgebäude - welches bis 2019 stand - gab es schon zu Kriegszeiten.
Wenn es nun einen Blindgänger gegeben hätte, hätte der damalige Bewohner dies doch sicher bemerkt und diesen nicht einfach liegen lassen, bis er zugewuchert war.




Mein Tipp:
Gebt die Gefahrenerkundung so früh wie möglich in Auftrag - in meinem Fall wusste ich vor der Baufinanzierung davon und konnte die entsprechenden Kosten in meine Budget aufnehmen.
--> Ohne Kampfmittelfreigabe (oder begleitende Kampfmittelprüfung) kein Baubeginn.

 

Ich denke beim Bau wird man immer mit Problemen konfrontiert sein.
Bisher konnte ich dies eigentlich immer sehr gut durch hartnäckigkeit und eigenen Einsatz lösen - bei der aktuellen Baufirma hat man da aber mit "Ignorieren" ein gutes MIttel gegen mich gefunden ;-)


Der Mobilkran wird zu grossem Teil auf der Fläche gestellt, wo anschliessend die Parkplätze entstehen.
Ursprünglich waren 4 Parkplätze geplant - somit wäre sauber die komplette Kranstellfläche anschliessend für die Parkplätze genutzt wurden.
Genehmigt wurden mir allerdings nur 2, daher habe ich nun in der Tat eine gewisse Fläche (ca. 1/4), welche ich "umsonst" nur für den Kran vorbereiten muss.
Wir sind aktuell noch am prüfen, was wir auf der Fläche schlussendlich machen dürfen.

 

Natürlich. Inklusive Zeitplan.

Wobei dieser Tipp nicht bei der Vertragsprüfung durch den Anwalt kam ;-)