Dämmung an der Grundstücksgrenze zum Nachbarn

Die Fläche, die ihr kaufen wollt.

Meines Wissens müssen Grundstückskaufverträge grundsätzlich beim Notar gemacht werden.

Sind nach Verschiebung der Grenze noch alle baurechtlichen Vorschriften eingehalten? Z.B. Abstandsflächen?

Die neuen Grenzen müssen auch aufgemessen werden.

Alternativ könnt ihr mit dem Nachbarn auch vereinbaren, dass er eine Überbauung duldet, und ihm dafür eine Überbaurente zahlen.

 

Was die öffentlich-rechtlichen Vorschriften angeht, sollte z.B. eine zur Bauvorlage berechtigte Architektin helfen können.

Ob ihr über die von der neuen Wandbekleidung in Anspruch genommenen Fläche hinaus noch weitere Fläche kaufen wollt, könnt ihr nur selber wissen. Die o.g. Architektin wird euch dabei aber auch beraten können.

 

Warum? Der Überbau mit Dämmung ist doch im Normalfall vom Nachbarn zu dulden. Würde dafür kein Geld ausgeben wollen - Kaufpreis, Notar (ohne den gibt es keinen Kaufvertrag), Architekt, Vermesser, Grundbuchamt, Bank (muss auch eingebunden werden, wenn Du und/oder der Nachbar ne Finanzierung habt).

 

In Berlin würde man das für eine Schwachsinnsidee halten!
Welches Bundesland?
In Berlin steht es in der Bauordnung festgeschrieben, dass der Nachbar den Überbau aus Grenzwanddämmung zu dulden hat - ohne Entschädigung in Form einer Überbaurente o. ä. und wenn der Nachbar dann in 20 Jahren ein eigenes Haus grenzbündig anbauen will, dann muss die Dämmung halt wieder runter!

 

Klar ist, dass der Nachbar über diese Idee nicht glücklich ist.
Zutritt erhalten sie über das sog. Hammerschlag- und Leiterrecht, dass ihnen der Nachbar gewähren muss für die Instandhaltungs- Instandsetzungsmaßnahmen der Grenzwand. Aber er kann natürlich die Hinterlegung einer Kaution oder Bürgschaft verlangen für die Wiederherstellung seines Gartenlandes nach Fertigstellung der Bauarbeiten.
Vielleicht kommt man sich ja auf diesem Wege entgegen, wenn Deine Eltern dann den GaLaBauer des Nachbarn zahlen wenn die Beete und Rasenflächen entlang der Grenzwand dann neu angelegt werden.

 

Kannst argumentieren, dass es in der Landesbauordnung steht (in fast allen Bundesländern) und dazu inzwischen mehrfach vom BGH entschieden wurde, dass er den Überbau dulden MUSS. Ob er will oder nicht.

Wenn der Nachbar schon mit

ankommt, scheint das Verhältnis eh nicht gut zu sein. Dann sch... auf den Kauf und mach das, was Dir rechtlich zusteht. Der Nachbar kann nichts dagegen machen.

Aber natürlich wäre es schöner, wenn Du mit den Argumenten, dass Du das darfst (weil in der Bauordnung verankert oder vom BGH so entschieden) und natürlich für alles aufkommst, was Du ggf. kaputt machst (Beete, Pflanzen o.ä.), zu einer gütlichen Einigung kommst.

 

Schreib ihm, welche Arbeiten Ihr ausführen lassen wollt und wann und schreib ihm das Kapitel der LBO mit rein wonach deine Eltern dazu berechtigt sind.

Ja er MUSS für die Umsetzung der Arbeiten Zugang gewähren.
ABER: Er kann den Zugang so lange verweigern, wie nicht alle Randbedingungen geklärt sind:
- genauer Bau (Termin und Dauer der Arbeiten)
- Zuwegung zur Giebelwand über eine Zaunöffnung oder über Hof/Garten des Nachbarn
- Wo steht die Putzmaschine?
- Wo wird das Dämmmaterial angiefert und gelagert?
- Sind Erdarbeiten nötig, weil auch eine Perimeterdämmung nötig ist?
- Wer kommt für die Wiederherstellung des nachbarlichen Grundstücks (Pflasterflächen, Rasen, Bepflanzung) auf?
- Sollte eine Kaution für evtl. Handwerkerschäden auf dem Grundstück des Nachbarn hinterlegt werden?

Das alles sollte in einer nachbarschaftlichen Vereinbarung fixiert und von beiden Seiten unterschrieben werden.
Wird wohl nicht ohne Anwalt gehen, der mit dem Nachbarn alles verhandelt.

 

Nehmt euch euch einen Baufachanwalt, der das moderiert!

 

Der @BaUT mit seiner Berliner Regelung....Hessen §10a NachbG zu dulden ist nur der Überbau mit der lt geltender EEG etc zu erzielende energetische Mindeststandard und nicht ich pack da eben mal 20 cm WDVS vor es sind noch einige weitere Einschränkungen vorhanden, aber das einzig Vernünftige war der Vorschlag FA und Baut ihr habt etwas 'Glück' gehabt beim BGH , denn ganz so nach dem Motto Landesrecht hebelt Verfassung und BGB aus ist es eben nicht, für mich auch unverständlich warum hier jeder wieder seine 'eigene Suppe' kocht anstatt dies relativ 'fest' zu verankern wie exem BaWü oder NRW.

 

Wo genau?

§16a Abs. 5 NachbG_Bln besagt das Gegenteil.

Wo genau, z.B. in HE oder NRW?

... muss man sich im Einzelfall erst mal genauer anschauen. Ein Selbstläufer ist es jedenfalls nicht.

 

@BaUT meint sicher § 16a NachbarG Bln in der Bauordnung eben nicht.

 

Im so sorry! NachbarG Bln und nicht LBO Bln!
Zu lange her, dass wir solche Fälle mit Überbaurente ausgekaspert haben. Da war ich damals noch in einem Büro eines Wertgutachters tätig.

Der Verweis auf NachbarG Bln §17 ist aber bei Einfamilienhäusern in dörflicher Lage meist lustig...
Beispiel:
Überbaute Fläche: 10 m x 0,15 m = 1,5 m²
multipliziert mit 300 € pro qm Bodenwert zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung (WDVS Herstellung)
multipliziert mit 2 % Liegenschaftszins
Überbaurente: rd. 10 EUR

Da hatte mein alter Chef als ö.b.u.v. SV schon damals 2000 keine Lust drauf und war ganz froh als es dann irgendwann die Duldungsregeln gab.

Deshalb macht es keinen Sinn bei solchen Verfahren über Überbaurente zu reden.
Deshalb hatte ich auch vorgeschlagen lieber die Rechnung für den GaLaBauer zu übernehmen, der den Garten/Hof des Nachbarn nach Vollendung der Baumaßnahme wieder herstellt.

Solche Dämmung machte in Berlin insbesondere bei kriegsbedingten Baulücken mit einer freistehenden unverputzten 25er Vollziegelwand durchaus Sinn. Damals hat mein alter Chef ziemlich viele Überbaurenten totgerechnet und den beiden Nachbarn lieber eine einmalige Entschädigung empfohlen.
Und wenn dann 20 Jahre später der Nachbar doch mal anbauen will, dann gibt es ja die Rückbauverpflichtung für den Eigentümer der Dämmung. Auch solche Sachen haben wir dann betreut, wenn der Rückbau dann doch vom anbauenden Nachbarn übernommen wurde.

Naja - und bei unserer derzeitigen politischen Lage:
"Weltenrettung durch Umweltschutz (Energieeinsparung) geht über Privatvergnügen (Eigentum)"
"Gemeinwohl geht über Wohl des Einzelnen"
- dürften die nachbarlichen Möglichkeiten einen Überbau zu verhindern deutlich eingeschränkt sein.

 

Kommt aufs Bundesland an. Aber wir haben dazu ja keine Antwort. NRW ist aber recht klar:
"Das Land Nordrhein-Westfalen hat es Hauseigentümern erlaubt, auch dann eine Außendämmung an ihrer Fassade anzubringen, wenn die Dämmung bis zu 25 Zentimeter ins Nachbargrundstück hineinragt. Das soll eine Wärmedämmung auch dann ermöglichen, wenn ein Gebäude direkt an der Grundstücksgrenze steht und eine Innendämmung nicht mit vertretbarem Aufwand machbar ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt bestätigt, dass NRW eine solche Regelung auch tatsächlich erlassen durfte (Urteil vom 12.11.2021, Az.: V ZR 115/20)."

Bayern z.B. ist auch klar geregelt:
Art. 46 a
Überbau durch Wärmedämmung

(1) Der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks haben zu dulden, dass die auf einer vorhandenen Grenzmauer oder Kommunmauer nachträglich aufgebrachte Wärmedämmung und sonstige mit ihr in Zusammenhang stehende untergeordnete Bauteile auf das Grundstück übergreifen, soweit und solange

1. diese die Benutzung des Grundstücks nicht oder nur geringfügig beeinträchtigen und eine zulässige beabsichtigte Nutzung des Grundstücks nicht behindern,
2. die übergreifenden Bauteile öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widersprechen und
3. eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise als durch eine Außendämmung mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann.

§ 912 Abs. 2 und §§ 913, 914 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

(2) Der Eigentümer und jeder Nutzungsberechtigte des überbauten Grundstücks können verlangen, dass der Eigentümer des durch den Wärmeschutzüberbau begünstigten Grundstücks die Wärmedämmung in einem ordnungsgemäßen Zustand erhält.

(3) Schaden, der dem Eigentümer oder Nutzungsberechtigten des Grundstücks durch einen Überbau nach Abs. 1 entsteht, ist von dem Veranlasser des Überbaus ohne Rücksicht auf Verschulden zu ersetzen.

TE muss sich halt mal äußern, wo das Haus steht.

 

Doch:

Das steht aber nicht in der Landesbauordnung. Und der Nachweis keiner zumutbaren Alternative muss auch erbracht werden; und dass es keine wesentliche Beeinträchtigung ist; und dass es eine Sanierung ist, also der Bestand nicht schon hätte anders geplant werden müssen;

... ist auch nicht aus der Landesbauordnung.

Aber ich gebe Dir Recht, dass der Abkauf einer Teilfläche nicht sinnvoll ist.