Wohnquartier entwickeln

Hallo zusammen,

Seit einigen Monaten lese ich hier jetzt aufmerksam mit und recherchiere. Ich habe meinen Post hier erstellt, weil sich das Thema in den Kinderschuhen befindet.

Im Besitz meiner Famile befindet sich seit hunderten Jahren etwas Land, das immer wieder in Teilen verkauft wurde. Es sind circa 4000qm übrig die mittlerweile ländlich, aber mitten in einem Wohngebiet liegen, also von beiden Seiten und Rückseitig mit lockerer EFH-Bebauung umschlossen sind. Ich möchte mir jetzt mit professioneller Hilfe Gedanken über die Verwertung und Umwandlung in Cashflow machen. Da ich dort aufgewachsen bin, möchte ich nichts verkaufen. Ebenso habe ich etwas sechsstelliges Eigenkapital, das ich dort gern anlegen möchte.

Durch V+V haben wir in der Familie etwas Erfahrung in der Vermietung, Bewirtschaftung, Instandhaltung, Risikomanagement und Mietausfallwagnis in allen seinen profanen Dimensionen. Im Neubau bisher allerdings nicht.

Es handelt sich um zwei Flurstücke mit §34 BauGB Baurecht die bebaubar sind, Man kann daraus sechs Baufelder schneiden und eine Privatstraße über die auch eine Erschließung stattfinden kann. Aktuell beschäftigen wir uns mit freier Vermietung, sozialem Wohnungsbau und Erbpacht.

Auf der Suche bin ich nach den Richtigen Beratern für ein solches Projektchen und würde mich jetzt über ein paar Tipps dazu freuen, wonach ich Ausschau halten sollte.

Bisher ist klar:
1. Ein Architekturbüro, das idealerweise schonmal Teilungen und Baurechtschaffung bzw. Bauvoranfragen für etwas größeres am Ort bearbeitet hat.
Aktuell versuche ich herauszufinden, woran ich dann nach den typischen Tipps für EFH-Bauer klären kann, ob der Architekt auch gut ist.

2. Eine Finanzberatung auf Honorarbasis, sodass wir verschiedene Verwertungskonzepte finanziell mit verschiedenen Banken besprechen können

3. Ansprechpartner bei der Stadt für sozialen Wohnungsbau sowie Kontakt zu Fachreferaten

4. Eine neue Vermessung und Bodengutachten braucht es sowieso, sodass diese gemeinsam mit einer Bauvoranfrage vorbereitet werden können


Was mich verunsichert sind die aktuellen Baukosten, sodass ich gern zuerst einmal eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung / Developerrechnung anstellen möchte.

Mit welchem Beraterkreis gemeinsam sollte man das betrachten und gibt es einen Rat von euch für einen ersten Schritt?

Gruß

 

Hallo,

mit Excel habe ich schon angefangen, tue mich aber aktuell noch schwer was die Kosten für eine 100 Meter Privatstraße plus Erschließung der Baufelder (sinnvollerweise ja dann unter der Privatstraße) angeht. Da hoffe ich auf den Architekten mit Best-Practice-Werten, obwohl scheinbar nicht jeder Architekt Wohnquartiere bereits gebaut hat.

Da das ganze im Ruhrgebiet stattfindet, sind im Neubau 11 bis maximal 14 Euro pro Quadratmeter realisierbar. Gerade das günstige Bauen ist deshalb für uns sehr interessant. Wir schauen uns gerade seriellen Holzbau an. Aber auch hier scheint es keine spezialisierten Anbieter für den sozialen Wohnungsbau zu geben und die Baukosten/qm scheinen auch nicht einfach ablesbar zu sein. Ich denke, ohne eine Vorplanung mit Architektem werde ich nicht einmal in die Nähe einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung kommen.

Was die Rendite angeht, ist das nicht unser einziges Ziel. Wir möchten schlicht nichts verkaufen und das Grundstück soll uns und der Umgebung nutzbar helfen. Für uns mit Steuerabschreibungen und +/-0 Cashflow aber natürlich auch gern Cashflow-Positiv sobald wir in Rente gehen. Da die Rente noch etwas hin ist, finden wir sozialen Wohnungsbau mit 25-30 Jahren Laufzeit eben sehr attraktiv um möglichst viel zu bauen und durch die kommenden Jahrzehnte dann folgend die Mieten niedrig halten zu können.

Dafür suchen wir ein Nutzungskonzept, vermutlich mit einer Mischung aus Erschließung/Baurechtsschaffung mit der Stadt, freiem Wohnungsbau, sozialem Wohnungsbau und ggf. brach liegen lassen oder eben Erbpacht.

Renditemaximierung ist hier nicht unser Ziel, eher Aufwandsentschädigung für die Verwaltungsarbeit meiner Frau.

Ja, die Vergabe von Erbbaurechten haben wir uns auch überlegt und aufgrund des geringen Kredithebels ist es eine sicherere Wahl für uns. Privatstraße bauen, teilen und erschließen und los.

Kannst du kurz erklären, warum das ein KO Kriterium für Banken ist? Ich hätte gedacht, dass die vertragliche Gestaltung hier ausschlaggebend ist. So Standard-Probleme wie Zustimmungspflichten etcetera lassen sich ja entweder vertraglich nicht regeln oder eben positiv auch gegenüber Banken darstellbar über Zusatzverträge definieren (z.B.: Erbbaurechtsgeber muss immer / verpflichtet sich nie).

Gruß

 

Hallo,

von TinyHouses halte ich garnichts. Wenn ich mir anschaue, dass ich mindestens 1.5 geschossig mit Staffelgeschoss bauen möchte und sowas wie 1500qm Netto-Wohnfläche schaffen kann und dann TinyHouses dagegen rechne verliere ich durch die Abstandsflächen zwischen den TinyHouses unglaublich viel Raum. Auch ist das Thema Haustechnik bei jedem TinyHouse einzeln.

Ich denke da eher an Dreispänner oder ZFH, mindestens aber Doppelhäuser. Da lässt sich ein kleiner Haustechnik-Raum vors Haus bauen oder in einen Keller stecken und die Wohneinheiten haben gemeinsame Wartungs- und Betriebskosten und eine höhere Flächennutzung.

Der Hersteller FingerHaus hat da eins im Angebot als Fertighaus das LUMIS 300/350 DHH, damit lassen sich mit einem Doppelhaus vier Wohneinheiten schaffen inklusive innenliegender Treppe. So ein Konzept spricht mich an.

Gruß

 

Hallo nordanney,

deshalb denke ich dass Erbbaurechte und sozialer Wohnungsbau nach Bedarf und unter Einbindung der Stadt aktuell die Möglichkeiten sind, die mir offenstehen mit positiver Rendite. Vielleicht als Beimischung negativ laufender freier Wohnungsbau.

Das Grundstück ist frei von Lasten und liegt nur rum. Bei einem Verkauf würde jemand auch nichts anderes tun, als darauf zu bauen. Zumindest so mein Gedanke, warum ich nicht verkaufe. Den Weg durch die Mischung zu finden und zu berechnen sodass es am Ende mindestens plus minus Null läuft und in der Rente etwas abwirft, sehe ich als die Aufgabe in diesem Projekt.

Wenn du die Erfahrung hast, würde ich mich über deinen Rat freuen, was du damit tun würdest :-)

Gruß

 

Hallo,

Wir wohnen da nicht mehr. Warum denn aber liegen lassen? Bauland ist rar und eine maximale Nutzung hilft jungen Familien. Die Stadt sucht auch.

Gruß