Brandschutz bei zu wenig Abstand zum Nachbarn (Denkmal)

Liebe Bauexperten,

Wir möchten die Tenne eines ehem. Bauernhauses ausbauen, um Wohnraum für die ganze Familie zu haben. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz (Bayern).

Das Problem: Siehe Skizze.

• Gleich neben der Tenne steht ein weiteres denkmalgeschütztes Wohngebäude. Die Hauswände der beiden Gebäude sind an der engsten Stelle etwa 1,30 Meter voneinander entfernt und die Dächer der beiden Häuser berühren sich an einer Stelle. Beide Häuser sind ca. 300 Jahre alt und haben jeweils eine Tenne mit Holzmantel. Innerhalb der 5m-Zone gibt es bei beiden Häusern im EG Türen und Fenster, beim Nachbarn ist auch im OG ein Fenster. Jegliche Baumaßnahmen an beiden Häusern dienten bisher immer nur der Bestandserhaltung, daher gab es bisher "kein Problem".
• Mit unserem geplanten Ausbau der Tenne (schraffiert) geht eine Nutzungsänderung einher. Bei der Ausbau-Planung ist der Brandschutz ein Riesenthema, weil nirgends die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden können und im Falle eines Brandes beide Häuser abbrennen würden (was auch ohne Ausbau schon der Fall wäre, nur ist die Tenne bisher kein Wohnraum).
• Ein Antrag auf Abweichung vom Abstandsflächenrecht ist geplant.

Wohin wir wollen: beim Ausbau der Tenne zum Wohnraum in Gebäudeklasse 1 bleiben, die bestehenden Fenster im EG beibehalten, die Optik des Bauernhaus-Denkmals möglichst nicht verändern, gegen andere Auflagen eine massive Brandschutzwand zwischen den beiden Häusern vermeiden, Licht in der Tenne (Fenster neben dem Überlappungsbereich?), ... (und auch der Nachbar würde sich übrigens freuen, wenn er beim Blick aus seinem Küchenfenster nicht nur eine Brandschutzwand und lauter zugemauerte Fenster sieht.)
Brandschutz ist uns wichtig, aber für uns stellt sich die Frage: Wie kann man bei dieser Konstellation den Ausbau der Tenne brandschutztechnisch ermöglichen ohne daß dabei die Persönlichkeit des Hauses verloren geht.

Die Idee unseres Planers: Der Brandschutz in Bayern soll vor allem den Nachbarn schützen. Wenn man beide denkmalgeschützten Gebäude auf eine Flurnummer bringt, dann gibt es diesen Nachbarn nicht mehr. Und so soll es gehen: Verschmelzung der Grundstücke, so daß eine Flurnummer entsteht. Eigentumsverhältnisse unter den beteiligten Eigentümern angleichen (rechtlich ein Tauschgeschäft, so daß beide Eigentümer denselben Anteil an beiden Gebäuden haben). Die beiden Häuser und Grundtücke wieder trennen, aber dann mit WEG-Aufteilung. Das Ergebnis wäre dann am Ende:

• Baudenkmal 1 auf Fläche 1: Sondereigentum 1 (= heutiges Eigentum des Eigentümers 1)
• Baudenkmal 2 (Bauernhaus mit unserer Tenne) auf Fläche 2: Sondereigentum 2 (= heutiges Eigentum des Eigentümers 2)
• Die schmale Fläche zwischen den beiden Häusern wäre dann Gemeinschaftsfläche.

Problem: Bei meiner ersten Kostenschätzung dieser Gestaltung komme ich auf mehr als 100.000 € für Vermessung, Grunderwerbsteuer, Grundbucheinträge, Notargebühren, die nicht existierenden Baupläne für beide Häuser erstellen für den Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung usw.
=> Diese Rochade ändert jedoch absolut gar nichts an der Position der beiden denkmalgeschützten Gebäude und keine der Parteien ist objektiv auch nur ein bisschen mehr vor einem Brand geschützt. Mit all den Ausgaben ist noch nichts gebaut. Nur der Nachbar, der zu schützen ist, scheint "weg" zu sein, weil er jetzt auf derselben Flurnummer sitzt.

Meine Fragen:

• Gibt es bei dieser Konstellation Möglichkeiten eine Brandschutzwand zwischen den beiden Denkmälern zu vermeiden? Könnte man nicht in Gebäudeklasse 1 die Tenne unter weiteren Auflagen ausbauen, also beispielsweise durch das Anbringen von besonders resistenten Feuermeldern oder durch die Installation einer Sprinkleranlage in dem Bereich der Tenne, wo sich die beiden Hausdächer berühren?
• Unser Planer hatte die Idee mit der Zusammenlegung der Grundstücke zu einer Flurnummer. Gäbe es noch andere Möglichkeiten um den Brandschutz für alle Beteiligten zu gewährleisten?

Ich hoffe auf das Schwarmwissen und freue mich auf Eure Ideen, Tipps und Anregungen.

Ratlose Grüße,
Anna

 

@artibi: Hier noch einiges Zusatzmaterial: Luftbild; Bebauungsplan ist nicht vorhanden; Foto mit Blick aus Tenne zum Nachbarn (eventuell der Ort der potentiellen künftigen Brandschutzwand zwischen den beiden Baudenkmälern?), Foto mit Außenaufnahme der Tenne aus dem der Abstand zum Nachbarn ersichtlich ist; nochmal das Bild aus meinem ersten Beitrag ganz oben (zeigt die heutige Lage der Fenster und Türen zwischen den Gebäuden; Lageplan (hier noch mit der Idee zur Grundstücksverschmelzung mit Aufteilung nach WEG - aber die ist nach BaUTs Kommentar ja nun schon verworfen)

@BaUT: Danke für diese klärenden Worte. Ich habe sehr gezweifelt, ob uns diese WEG-Idee irgendwie weiter bringt

@simon84: Dies ist ein sehr altes Bauernhaus, die einzigen Ausbaureserven im Haus sind unterm Dach und die Tenne. Ein Anbau ist schwierig, das gesamte Aussehen des Gebäudes würde sich verändern, und bei allem müsste man dann auch noch den Denkmalschutz mitnehmen - es kämen nur suboptimale Lösungen heraus. Der Ausbau des Bestands würde den größten Nutzen bringen und wäre einfach die naheliegendste Lösung, um mehr Wohn-/Arbeitsraum für meine Familie zu schaffen. Denn der Platz ist im Haus ja im Grunde vorhanden, wenn nur der Knackpunkt mit dem Brandschutz irgendwie gelöst werden könnte.

 

Den Anhang 141175 betrachten

@Fabian:
Zum Nachbarhaus kann ich keine Fragen beantworten. Meine Fragen oben beziehen sich auf unser Haus.

Mit dem Ausbau wurde bisher nicht losgelegt. Wer in so einem Haus wohnt, der weiß, daß allein die Bestandserhaltung schon eine Lebensaufgabe ist. Und wenn man größere Schäden oder gar den Verfall verhindern will, dann sind ab und zu Erhaltungsmaßnahmen erforderlich. Ohne solche Erhaltungsmaßnahmen wären sicher die allermeisten Denkmäler schon verfallen.

Ein Beispiel für Neubaubewohner (siehe Foto): Wenn man mehrere solche Stellen in der Hausverkleidung hat, manche größer, manche kleiner, wenn sich Marder, Katzen und sonstiges Getier einschleichen, Abgestelltes von Tieren angeknabbert wird, der Wind durchpfeift und man bei Unwetter Angst haben muß, daß Bretter der Tenne herunterfallen könnten oder vorbeigehende Personen oder angrenzende Gebäude Schaden nehmen könnten, dann schaut man sich einige Zeit an und irgendwann ist dann mal eine ganze oder teilweise Erneuerung der Hausverkleiderung erforderlich. Und wenn man beim Erneuern sieht, daß ein Balken nach 100 Jahren so marode ist, daß man kein neues Brett drannageln kann, dann muß eben auch mal ein Balken ausgetauscht werden. Das ist Bestandserhaltung im Denkmal und hat m. E. nichts zu tun mit "schon mal angefangen". Das Foto weiter oben ist bei dieser Gelegenheit entstanden.

 

@SIL: eine Nachfrage zu den Kosten für die Ertüchtigung bei dem Nachbargebäude: Heißt das, daß wenn ich an meinem Gebäude bauliche Veränderungen vornehme, dann auch der Nachbar bauliche Maßnahmen ergreifen muß? Oder daß ich die Maßnahme an seinem Haus zahlen muß, weil ich an meinem Haus etwas ändere? Es sind ja nun beides Bestandsgebäude. Wenn ich etwas an meinem Haus ändere, kann ich doch dem Nachbarn keine Änderungen aufzwingen. Es könnte da sein, daß der Nachbar selbst heute gar nichts machen möchte und selbst erst in 20 Jahren bauliche Maßnahmen ergreifen wollen würde. Oder habe ich da was falsch verstanden?

 

@simon84: Das ist uns sehr bewusst. Daher ist uns auch die Wichtigkeit des Brandschutzes für unser Vorhaben nur zu klar.

 

@Dimeto: Vielen Dank für Deine Antworten. Da alles komplettes Neuland für mich ist, musste ich jetzt erst einmal einiges an Begriffen, Paragraphen und Vorschriften nachschlagen. Der Kopf raucht … Mit Deinen hilfreichen Hinweisen werden wir die weiteren Klärungen zu unserm Vorhaben angehen. Danke!

 

Alle an einen Tisch - genau das wäre ein super Ansatz, um von der Stelle zu kommen. Der Denkmalschutz ist schon eingebunden, den Zuständigen für den Brandschutz suche ich noch. Das wäre in unserem Fall die Schlüsselperson, weil bei uns alles am Brandschutz hängt. Bei der Behörde wurde mir trotz Nachfrage kein spezifischer Ansprechpartner genannt ...

 

Da hast du recht!

 

@Alle: Danke, daß ihr euch mit meinem Problem befasst und mir weitergeholfen habt.