Bebauungsplan vs. Bauantrag - Was hat Vorrang?

Hallo zusammen,

wir hoffen, dass die Schwarmintelligenz hier im Forum uns ein paar Denkanstöße zu folgenden Thema geben kann:

Wir haben vor ein paar Jahren in Bayern gebaut; es galt und gilt ein Bebauungsplan, dessen Vorgaben wir alle eingehalten haben (hatten damals nur im Freistellungsverfahren beantragt, ohne Probleme). Ringsum haben nach und nach weitere Familien gebaut, alle ebenfalls unter Bebauungsplan und Freistellungsverfahren.

Der Bebauungsplan schreibt für unser Gebiet explizit Einfamilienhäuser vor; Doppelhäuser oder sonstige Mehrparteienhäuser sind nicht zulässig.

Nun hat letztes Jahr südöstlich von uns jemand ein 3-Familienhaus errichtet, das inzwischen vermietet ist. Der Bauherr hatte uns vor Baubeginn den Eingabeplan zur Unterschrift vorgelegt. Wir hatten damals - selbst im Baustess und noch relativ naiv als frische Bauherren - den Plan so unterschrieben. Auch deshalb, weil uns das Grundstück nur an einer Ecke berührt. --> Siehe Anhang.

Das Bauvorhaben verletzt unserer Ansicht nach in mehreren zentralen Punkten den Bebauungsplan:

• 3-Familienhaus, obwohl laut BBP nur EFH zulässig sind.
• Deutliche Überschreitung der Grundflächenzahl (Grundfläche/Grundstücksfläche). Zum Vergleich, im Bild ist unser Haus zu sehen, das exakt die maximal zulässige Grundflächenzahl erreicht. Das 3-Familienhaus südöstlich hat eine deutliche größere Grundfläche und geht auf drei Seiten bis an den Mindestabstand von 3 m zu de Nachbargrundstücken heran.
• Überschreitung der Geschoßflöchenzahl.
• Überschreitung der maximal versiegelten Fläche (südlich vor dem Haus sind sechs Parkplätze gepflastert, plus ein Weg ums Haus).
• Keine PV-Anlage, obwohl PV-Pflicht laut BBP.
• Aufgrund der Stellplätze und Versiegelung kein Platz mehr für zwei Baumpflanzungen, die laut BPP vorgeschrieben sind.

Vor kurzem haben wir erfahren, dass eine weitere Partei eine 1:1-Kopie dieses 3-Familienhauses auf dem noch freien, uns direkt südlich angrenzenden Grundstück bauen will (es ist aber noch nicht klar, wann Baubeginn).

Aufgrund der Übergröße und Nähe des Hauses (Minimalabstand von 3 m) befürchten wir einige negative Auswirkungen (stärkere Verschattung im Garten, Haustüre direkt an unseren Garten angrenzend, deutlich mehr Parteienverkehr, 4 Mülltonnen und 4 Papiertonnen neben unserer Terrasse). Aber auch ungeachtet dessen, welche Auswirkungen wir zu erwarten hätten, ist es auch eine Frage der Fairness allen anderen Bauherren gegenüber (z.B. Pflicht zur teuren PV-Anlage, etc.).

Nun zu unseren konkreten Überlegungen, bzw. Fragen:

1. Kann ein solches Bauvorhaben (bzw. das bereits südöstlich errichtete, identische Haus) rechtlich zulässig sein, obwohl es zahlreiche Auflagen des Bebauungsplans verletzt?
2. Kann die Baubehörde (Landratsamt in Bayern) eine einzelne Baugenehmigung derart stark abweichend von einem Bebauungsplan erteilen, bzw. würde dann ein Genehmigungsverfahren den Bebauungsplan "überstimmen"?
3. Da noch nicht klar ist, wann auf dem südlichen noch freien Grundstück der Baubeginn erfolgt: Gibt es eine Möglichkeit, sich als Anlieger vom Landratsamt benachrichtigen zu lassen, falls eine Bauvoranfrage oder ein Bauantrag eingeht?
4. Welche Möglichkeiten hätten wir bei einem regulären Bauantrag des Nachbarn einzuschreiten, wenn dieser den Bebauungsplan nicht einhält?
5. Was können wir tun, wenn wir keinen Eingabeplan zur Unterschrift bekommen und es unerwartet zum Baubeginn kommt?

Wir erwarten selbstverständlich keine Rechtsberatung!
Danke dennoch für eure Gedanken und Denkanstöße zu dem Thema.

Beste Grüße und ein schönes Pfingstwochenende!

 

Danke für deine Antwort!
Gibt es eine Möglichkeit, einzusehen, ob eine solche explizite Ausnahmegenehmigung für das Haus südöstlich von uns erteilt wurde?
Die müsste ja dann das zuständige Landratsamt erteilt haben?

 

Genau, das schon bestehende 3FH betrifft uns nicht so wirklich. Interessant ist, dass Nachbar B nicht der ursprüngliche Grundstückseigentümer ist, der dem 3FH vermutlich nicht widersprochen hat. Nachbar B hat das Grundstück erst gekauft, als das 3FH schon im Bau war.

Uns geht es darum, wie man möglichst früh zunächst von einem möglichen Bauantrag auf dem südlichen Grundstück mitbekommt und welche Schritte man dann gegebenenfalls einleiten kann. Und sich darauf vorzubereiten.

 

Absolut, das bestehende 3FH ist gar nicht Gegenstand unserer Überlegungen. Ich hab es nur so ausführlich beschrieben, damit klar wird, was auf dem noch freien Grundstück entstehen soll.

Könnte die Baubehörde (Landratsamt in Bayern) aber dennoch eine "Nicht-Unterschrift" unsererseits zwar zur Kenntnis nehmen, aber letztlich doch die Baugenehmiggung (trotz der starken Abweichungen vom B-Plab) erteilen und wir müssten im Fall des Falles den Rechtsweg nehmen?

Möchte nochmal betonen, dass wir hier keineswegs NIMBYs sein wollen. Aber wenn sich in einem Baugebiet 38 von 40 Bauherren an die teils teuren Auflagen halten und die Gebäude selbst nutzen und bewohnen und nur zwei nicht, löst das in mir schon einen gewissen Gerechtigkeitsdrang aus.

 

Alles gut, das hatte ich auch gar nicht im Sinn

Dennoch kann der Vermieter des 3FH seine Baukosten drücken, indem er auf die Investition in eine PV verzichtet; den Nachteil haben dann die Mieter.
Alle EFH-Bauherren waren zu dieser Investition gezwungen.

Es gäbe halt im B-Plan auch separat ausgewiesene Bereiche für Mehrfamilienhäuser, teilweise mit über 20 Parteien. Warum also genau im Gebiet der EFH ein solches 3FH genehmigt werden sollte, v.a. mit Verweis auf bessere Ausnutzung des Wohnraums, erschließt sich mir nicht ganz.

Aber ja, ich werde versuchen beim zuständigen Bauamt Auskunft zu bekommen.

 

Das 3FH ist seit einem Jahr vermietet. Der B-Plan sagt aus, dass je Grundstück eine PV-Anlage mit einer Mindestfläche von 20 m2 zu errichten ist; eine Frist wird dabei nicht gesetzt. In wie weit eine Nutzungsaufnahme eines fertiggestellten Gebäudes allerdings möglich ist, wenn selbst nach einem Jahr die Anforderungen des B-Plans nicht erfüllt sind, ist schon fraglich. Immerhin muss die Fertigstellung und Nutzungsaufnahme ja auch angezeigt werden.

 

Vielen Dank euch für die bisherigen Antworten.

Was ich bisher verstanden habe:

• Ein B-Plan geht immer vor, es sei den es gibt eine explizite Ausnahmegenehmigung für die Abweichungen vom B-Plan.
• Eine solche Genehmigung kann nur nach Antrag beim Landratsamt erteilt werden.
• Meine Unterschrift auf dem Eingabeplan ist für so eine Genehmigung nicht relevant.
• Ich kann meine Unterschrift aber ohne Angabe von Gründen verweigern.

Jetzt stellen sich mir zwei Fragen:

1. Sollte uns irgendwann tatsächlich der Eingabeplan zu so einem 3FH erreichen und wir unterschreiben nicht. Welche weiteren Möglichkeiten der Einspruchnahme bleiben dann noch?

2. Nur mal hypothetisch. Sollten wir keinen Eingabeplan zur Unterschrift gezeigt bekommen, hieße das ja, dass im Freistellungsverfahren gebaut wird. Was können wir tun, wenn wir z.B. erst beim Aufmaß merken, dass dort das identische riesige 3FH gebaut werden soll?

 

Jetzt haben sich unsere beiden Antworten zeitlich überschnitten. Einige meiner Fragen hast du schon vorweg genommen, danke!

Muss die Baubehörde allerdings nicht auch die Verhältnismäßigkeit eines Bauvorhabens berücksichtigen? In Summe würden doch zentrale Auflagen des Bebauungsplans (kein EFH, deutlich überschrittene GRZ und GFZ) verletzt.