Fertighaus - Was gibt es noch zu Bedenken

Ist aber doch inkludiert. Es können höchstens zusätzlich Maßnahmen nötig werden (z.b. zusätzliche dachdämmung)

 

Nein ich muss das Grundstück vorher kaufen, aber der Makler arbeitet mit Danhaus zusammen und will es schnell abwickeln

Ich häng es gleich mal an wenn ich zu Hause bin

 

Ah sorry, der wird von mir beauftragt, aber wird per Gutschein zurückerstattet.

ich hab noch nichts unterschrieben. das Angebot ist aber nach wie vor interessant, ich muss nochmal mit meiner Banker sprechen...

Also ja ist schon klar, ich muss natürlich auch bestenfalls eine entsprechend lange bereitstellungszinsfreie Zeit im Kredit haben.
Schlecht, wenn der Bauantrag zu lange dauert.

Ich kaufe das Grundstück per Makler (Regional, nicht Danhaus) von einer Privatperson. Das Grundstück ist beim Makler öffentlich ausgeschrieben. Aber ja, ich schließe den Bauwerkvertrag bevor ich das Grundstück kaufe. Tja, was tun? Übles Thema, weniger irrelevant als ich zunächst dachte. DWird auch nicht besser dadurch, dass man alte Vermessungsberichte heranzieht...
Danke für den Hinweis...
Wenn das schief geht, dann habe ich mal schlanke 29k extra ...
Ich weiß schon, was passiert, wenn ich das anspreche: "Hab ich noch nie erlebt, dass sowas passiert ist". Jetzt bin ich noch mehr verunsichert Wenn ich deswegen Bedenken äußere, dann sind das Angebot und Grundstück vermutlich futsch. Zu Recht? Who knows...

 

@Pflunz wie verhält es sich damit?
„Denn gem. Paragraph 4 Nr. 9a UStG sind Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, umsatzsteuerfrei. Das heißt, dass Bauleistungen, die bereits durch Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer unterworfen wurden, nicht zu- sätzlich auch der Umsatzsteuer unterliegen. Sehr anschaulich wird dies in einem aktuellen Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 10.10.2024 aufgezeigt, veröffentlicht in der NJW 2025, S. 71 bis 77.“



okay, scheint auch egal:

"D schließt mit Bauträger Y einen Werkvertrag über den Bau eines schlüsselfertigen Hauses für 200.000 EUR. Y vermittelt zugleich den Verkauf eines Baugrundstücks für 100.000 EUR.


Grunderwerbsteuer: Zwischen dem Werkvertrag mit Y und dem Grund-stückskaufvertrag mit dem Dritten besteht ein enger sachlicher Zusammenhang. Sowohl die Zahlungen an Y als auch die Zahlungen an den Grundstücksveräußerer unterliegen daher der Grunderwerbsteuer.


Umsatzsteuer: Der Grundstücksumsatz ist steuerfrei (§ 4 Nr. 9a UStG); die Umsätze des Y sind - nach Auffassung der Finanzverwaltung - nach allgemeinen Grundsätzen umsatzsteuerpflichtig (vgl. A 71 Abs. 1 UStR; Boruttau, a.a.O.)."
Quelle

 

Keine Ahnung was der Makler sagt, wenn ich das Grundstück morgen bei ihm kaufen will...

Und weiter hab ich keine Ahnung wie ich ein solches Konstrukt finanzieren würde. Dann hab ich meinen Kredit aufs Grundstück, aber bescheidene Konditionen bei der Hausfinanzierung

Die Frage ist natürlich, wie würde ein Finanzamt diesen Zusammenhang feststellen können?

 

Es ist öffentlich ausgeschrieben, ich gehe davon aus, dass wenn ich morgen zum Makler geh und mit einem Bündel Geld wedel, ich das Grundstück bekommen...

Ja der sagt halt vergiss es. Nicht unmöglich aber unfassbar schlechte Konditionen

Sondern?

 

Angepeilt ist der KFW 300, der bringt 220k zu 1,72% mit 10 Jahren Zinsbindung, endfällig auf 25-35 Jahre getilgt meine ich.

Es gäbe noch NRW Bank ~150k zu 1% Zins und 1% Tilgung für 30 Jahre, wenn das Einkommen niedrig genug ist.

Regulärer Kredit mit 10 Jahren Zinsbindung round about 3,7% mit 1,5% Mindesttilgung

Anmerkung: Bin beim Schreiben etwas eskaliert und bin etwas abgedriftet. Es folgt viel mimimi


Du musst jetzt für das Haus unterschreiben um einen Entwurf zu kriegen, mit dem du den KFW Antrag stellen kannst.
Ohne den wird der der Bauvorvertrag nichtig, das ist ja schon mal okay.

NRW Bank wäre nochmal ne ganz andere Nummer: Mindestens 3 Monate Bearbeitungszeit für die erste Anfrage aktuell bei uns. Nach der Prüfung musst du technische Dinge liefern und nen Bauantrag. Den hast du aber nur, wenn deine Hausplanung schon viel Geld gekostet hat (Gutachten, Vermesser, Architekt, Bauantrag und die Fertighausfirma will auch bis 5k Eigenkosten, die später verrechnet werden, wenn du wirklich baust). Wenn du das Geld ausgegeben hast, dann baust du auch sicher. Also musst du auch finanziell ohne die NRW Bank klarkommen müssen, weil die nicht garantiert ist.

Der Makler will das Grundstück jetzt verkaufen, also nimmst du nen Kredit auf und zwar einen für Grundstück und Haus, weil der Banker sagt variable ist zu heikel für das Unterfangen. Weil die Anschlussfinanzierung sich hier durch von den Konditionen stark verschlechtert (du bist den Banken ja quasi ausgeliefert weil du keine Wahl hast, du MUSST den mehr oder weniger ablösen, da der erste Kredit sonst vorrangig im Grundbuch steht und die Bank nicht nachrangig rein will) Diese schlechteren Konditionen sind bei uns nicht drin finanziell.
Beide Förderkredite können potentiell auslaufen, dann stehst da mit deinem Grundstück...

Wenn sich das Haus zu lange rauszögert kommst du irgendwann aus der bereitstellungszinsfreien Zeit deines Kombikredits raus -> Schlecht, aber du hast null Einfluss wenn die Baugenehmigung zu lange dauert.

Jetzt der größte Witz: Die NRW Bank: Nach der Voranfrage ist da nichts garantiert und der Fördertopf der Kommune ist gerade leer, der muss erst wieder vom Land gefüllt werden. Wann? Wissen sie nicht.
Du musst die NRW Bank aber vor Unterzeichnung des Bauvertrags anfragen.
Wenn du jetzt auf die wartest, dann musst du bereits einen Kredit über die Restsumme nach Förderkredit haben, weil du die mit dem Grundstück zusammen aufnehmen musstest wegen oben genannter Probleme.
Dann sagt dir die NRW Bank ab, weil es keine Garantie gibt und du stehst da mit zu wenig Geld und kannst nachfinanzieren.
So ein dämliches Konstruktur, ehrlich mal...
Bei einer Wohnung noch dämlicher, da wartet ja niemand anders so lange auf dich, das ist unmöglich zu regeln.

Das ist für Leute gemacht, die ein Grundstück schuldenfrei haben, für alle anderen ist es ein Witz.
Und Leute die ein Grundstück besitzen oder überlassen kriegen, denen geht es ja ziemlich sicher nicht schlecht.
Warum sollen also genau diese Leute als niedrig/mittel-Einkommen gefördert werden, obwohl es viel mehr Leute mit niedrigem/mittleren Einkommen gibt, die KEIN Grundstück besitzen. Grrr



Also: Wenn mir das Haus zu teuer wird , also effektiv meine monatliche Belastung, dann kann ich auf keinen anderen Anbieter ausweichen, weil der Makler nicht auf mich wartet und das Grundstück kann ich auch nicht separat erwerben, weil ich mir die finanziell schlechteren Auswirkungen auf einen späteren Hauskredit nicht leisten kann.

Also steht für uns jetzt im Raum: Alles auf Kante nähen und hoffen, dass nichts teurer wird oder lieber Finger weg.

Vernünftig wäre aktuell wohl eher zweiteres.

Dem gegenüber steht, dass in Zukunft wohl kaum irgendwas wieder billiger wird.
Selbst wenn die Zinsen runter gehen, dann gehen die Hauspreise ganz sicher nicht runter, sondern noch höher, weil wieder alle gierig werden und durch die Zinsen die Leute ihnen die Bude einrennen.
Gehen die Hauspreise im Maße der Zinsen,falls diese steigen, und der Inflation runter? Ganz sicher nicht.
Energiekosten werden mit ziemlicher Sicherheit auch immer weiter steigen, die merke ich auch zur Miete 1:1

Brauche ich auf lange Sicht in max 5 Jahren ein Kinderzimmer mehr? Ja
Finde ich Mietobjekte, die das bei vernünftigen Preisen bieten? Nein (mit Glück bei dann Mieten um 2000€)
Finde ich ein günstigeres Grundstück? Auch sicher nein


Bei aktuell ~500€ Nebenkosten lande ich beim Haus ganz locker bei 800€ vermute ich (Grundsteuer hier ca 120€/Monat, mehr Versicherung).+
Rücklagen habe ich noch, aber die wollen natürlich auch weiterhin bespart werden. Ich wette der Trockner geht genau 1 Monat nach Einzug kaputt bei meinem Glück...
Die Kaltmiete von 1000€ wird zu ner Rate von über 2000€

Heizkosten werden sicher 100-200€ im Monat sparen, Strom 100?.
Ein echtes Arbeitszimmer bringt sicher eine Steuerrückzahlung von 100€ auf den Monat gesehen.

Und mit ein bisschen Sicherheit geplant kommen trotzdem 900€ auf die aktuelle Situation drauf.
Das ist schon ne harte Nummer, aber ich sehe für die Zukunft ohne massiv energieeffizientes Wohnen wenig Chancen auf halbwegs überschaubare Verteuerung.

Altbau sanieren spart vielleicht intial 100-150k, aber dafür wird mir quasi nur ne WP mit 25% gefördert. Die Energiekosten werden über die nächsten 30 Jahre aber vermutlich den ursprünglich geringeren Invest wieder nichtig machen. Der Wert des Neubaus ist zur Rente vermutlich höher als der einer dann 80-100 Jahre alten Immobilie.



So jetzt ist aber mal genug gejammert.

Abschließend wohl so:
Entweder Arschbacken zusammen kneifen und das Risiko eingehen oder warten, dass ein ähnliches Grundstück oder eine junge Bestandsimmobilie zu ähnlichen Preisen auftauchen. Für Bestand, dann natürlich ohne KFW, ist bei 500k Feierabend