EFH 1927 grobe Kostenschätzung

Hallo zusammen,

wir sind seit einiger Zeit auf der Suche nach einem Haus in Stuttgart. Aufgrund der hohen Grundstückspreise kommt für uns nur ein Altbau mit Sanierungsbedarf in Frage. Nach längerer Suche hat sich nun ein interessantes Objekt ergeben.

Das Haus wird von einer Erbengemeinschaft über einen Makler verkauft. Der aufgerufene Preis liegt knapp unter dem Bodenrichtwert. Allerdings gibt es einige Randbedingungen, die zu beachten sind: In der Nähe befindet sich ein Sportplatz und ein Unternehmen, das Gefahrstoffe wie Gas, Öl und Schmierstoffe lagert.

Finanziell könnten wir den Kaufpreis gut stemmen. Für die Sanierung und Renovierung hätten wir etwa 200.000 € zur Verfügung. Wir sind bereit, Eigenleistungen zu erbringen, wie zum Beispiel die Entkernung, das Verlegen von Leitungen bis zum Sicherungskasten und den Einbau von Innentüren. Für größere Arbeiten wie Fenster, das Hauptbadezimmer, Wasserinstallationen, das Dach und den Sicherungskasten würden wir jedoch gerne Profis engagieren.

Ich bin mir unsicher, ob unsere Rücklagen für die Sanierung in dieser Region ausreichen oder ob wir am Ende mit zusätzlichen Kosten von etwa 100.000 € rechnen müssen. Mir ist bewusst, dass bei Sanierungen oft unerwartete Probleme auftreten können, die zu höheren Kosten führen. Dieses Risiko ist uns klar, dennoch würde ich gerne eine Einschätzung erhalten, ob eine Sanierung innerhalb unseres Budgets möglich ist, vorausgesetzt die Grundsubstanz des Hauses ist in Ordnung.

Hier sind einige Fakten zum Objekt:

• Flächen: 107 m² Wohnfläche, 400 m² Grundstück, 6 Zimmer (3 Schlafzimmer, 1 Badezimmer)
• Baujahr: ca. 1937, sanierungsbedürftig
• Etagen: 2, voll unterkellert, ausgebautes Satteldach
• Energieeffizienz: Klasse H, Endenergiebedarf 351,2 kWh/(m²a), Gas-Zentralheizung (Baujahr Wärmeerzeuger 2014)
• Besonderheiten: Garten, Balkon, Terrasse, Garage, lichtdurchfluteter Anbau aus den 1980ern

Falls weitere Informationen benötigt werden, lasse ich euch gerne wissen, was ich zur Verfügung habe. Ich plane außerdem, das Objekt mit einer befreundeten Architektin zu besichtigen, die mir hoffentlich eine Einschätzung zur Bausubstanz geben kann.

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe!

 

Leider habe ich momentan nur die Bilder aus dem Exposé, die ich gemäß Vertrag nicht weitergeben darf. Ich werde mir das heute Nachmittag ansehen und kann dann eigene Bilder machen.

Der hohe Energiebedarf hat mich ebenfalls stutzig gemacht.

 

Vielen Dank zunächst für die zahlreichen Kommentare, die mir bereits sehr geholfen haben. Es ist großartig, dass ihr so schnell antwortet!
Selbst wenn dieses Haus letztendlich nicht zustande kommt, werde ich auf jeden Fall wichtige Punkte aus euren Aussagen für das nächste Objekt mitnehmen.

Ich werde versuchen, auf einige Aspekte einzugehen.

Die befreundete Architektin arbeitet tatsächlich in einem Architekturbüro, das sich auf zahlreiche Umbauten und Sanierungen spezialisiert hat, allerdings in höherpreisigen Immobilien als dieser. Ihre Einschätzung soll lediglich als „Hopp oder Top“ dienen. Wenn sie sagt, dass es aus bestimmten Gründen auf keinen Fall machbar ist, hat sich das Projekt für mich erledigt. Sollte sie jedoch anmerken, dass man es genauer prüfen müsste, würde ich versuchen, weitere geeignete Berater zu finden.

Es handelt sich tatsächlich um einen Bedarfsausweis, und ich habe einen Ausschnitt davon angehängt.

Ich füge jetzt noch ein oder zwei Bilder von außen und vom Keller hinzu. Wenn ihr weitere Bilder benötigt, lasst es mich bitte wissen, dann versuche ich, diese zu liefern.

Die Substanz in den oberen Räumlichkeiten sieht für mich als Laien gut aus. Auch der Putz an der Fassade macht einen soliden Eindruck; ich habe keine Stellen gefunden, an denen er Blasen bildet oder bereits abgefallen ist. Daher müsste die Fassade vielleicht nicht sofort saniert werden. Die Dachbalken sehen, soweit ich sie beurteilen kann, ebenfalls in Ordnung aus.

Jetzt aber zum großen Problem, weshalb ich eigentlich davon ausgehe, dass uns abgeraten wird: Der Keller ist eindeutig feucht, und damit meine ich nicht den vorhandenen Gewölbekeller, sondern den anderen Kellerraum. Ich habe dazu Bilder angehängt. In diesem Raum ist auch eine Innenwand feucht, an der auf der anderen Seite ein Waschbecken hängt. Bei keiner der Stellen kann ich einschätzen, ob die Feuchtigkeit schon älter oder akut ist.

Nach der ersten Besichtigung bin ich jedoch etwas entspannter, da ich nicht erwarte, dass sofort jemand sagt, er nehme das Haus. Wenn das doch der Fall sein sollte, ist es eben so.

Für uns wäre die Lage absolut perfekt, und die Größe des Grundstücks passt ebenfalls. Das Haus könnte zwar einen Tick größer sein, stört uns aber nicht wirklich. Daher könnten wir uns auch vorstellen, über den Preis zu verhandeln, wenn eine Sanierung überhaupt sinnvoll ist.

Vielen Dank für eure Hilfe!