Sanierung eines Reihenmittelhauses aus 1962 - Konzept, Kosten

Hallo,

ich wohne mit meiner Freundin und unserem Baby in Berlin Neukölln. Es ist, wenn man es nett ausdrückt, nicht die schönste Ecke um ein Kind aufzuziehen. Viele Drogenabhängige die sich in den Hauseingängen ihren Schuß setzen, Dealer, Protzer etc. Daher habe ich beschlossen aus dieser Ecke wegzuziehen. Da wir hier schon 1900 € warm zahlen (90qm) würde ein Umzug aktuell in Berlin in eine nettere Gegend die 2000er Marke definitiv reißen. Mehr durch Zufall sind wir jetzt auf ein Reihenmittelhaus aus dem Jahr 1962 gestoßen. Bis vor kurzem wurde dies von der >90 jährigen Besitzerin bewohnt. Es hat eine Wohnfäche von 97qm auf 2 Etagen. Voll unterkellert und einen unausgebauten Dachboden. Wir haben uns direkt wohl gefühlt in dem Haus, wenn uns auch bewusst ist, dass es doch (sehr) viel zu tun gibt. Die Erstbesichtigung erfolgte mit einem Elektromeister, der die Substanz insgesamt auch für gut hält. Außenwände 30cm Hohlblockmauerwerk. Tragenden Wände innen 24cm Hohlblockmauerwerk. Boden ist aus Beton (auch im Dachgeschoß). 20cm.

Dementsprechend geht es nun an die Planung der Sanierung. Auf Grund der wirklich verrückten Preise in Berlin können wir wirklich nur so 175.000 für die Sanierung einplanen. Puffer von 15/20K könnte ich vermutlich aber sonst irgendwie "auftreiben"/finanzieren.

Wir wollen von der Raumaufteilung nicht wirklich was ändern. Es ist klein, das reicht uns auch und es hat einen kleinen aber feinen Garten, der uns auch ausreicht. Dach wurde wohl "in den 90igern" mal neu gedeckt. Sah auch echt noch gut aus für mich als Laien, wird aber nochmal von einem Dachdecker begutachtet. Energieberater hatte folgenden Plan: Da Dach ok, Dämmung der oberen Geschoßdecke, WDVS mit 16cm incl. Perimeterdämmung, neue Fenster (8 Fenster, 1 Terrassentür, 1 Haustür, 3 kleinere Kellerfenster), Wärmepumpe incl. Warmwasser (bisher getrennt, Gas und Durchlauferhitzer). Ggf. Kellerdecke.

Das ist quasi nur die energetische Sanierung. Dazu kommt meiner Einschätzung nach neue Elektrik (würde uns der Elektromeister machen (Vater von bester Freundin), neue Frisch und Abwasser und neue Heizkörperverrohrung. Wollen keine Fußbodenheizung sondern die Räume mittels geeigneten Heizkörpern erwärmen. Zusätzlich wollte ich eine dezentrale Lüftung einbauen. Keller und Dach sollen unausgebaut bleiben. Keller hat in der untersten "Reihe" leicht erhöhte Feuchtwerte. Darüber liegt wohl sowas wie Dachpappe? Dadrüber ist zumindest das Mauerwerk rundum trocken. Laut Maurer ist das bei Kellern aus den 60ern "normal". Einen Geruch oder Schimmel gibt es nicht.

Das bedeutet mein Plan sieht wie folgt aus:
1. Dachdecke zur Dachbegutachtung. Sagt der "hält noch 15-20 Jahre" --> Dämmung oberste Gechoßdecke selbst mit Dämmmatten von 30-40cm mit begehbaren Anteilen zu Dachfenstern. Sicherstellung dass das Material nicht nass werden kann. Materialkosten geschätzt 5.000. Eigenleistung durch mich.

Wenn der sagt "Dach ist hinüber" siehts schon dunkel aus mit meiner Kalkulation.

Da wir Winter haben werden fallen Fenster und Außendämmung erst im neuen Jahr an. In der Zeit würde ich
Tapeten, Bodenbeläge (Sondermüll: als PVC Fliesen beschrieber aber sicher Asbest - muss daher wohl ne Firma machen) und Deckenverkleidungen abnehmen, alte Elektrik rausnehmen, Bad "rauskloppen" und auch die alten Rohrleitungen aus Bad/Küche entfernen. Kostenpunkt hier durch die Fachfirma und Entsorgung 5.000 Euro (hab aber keine Erfahrung ob das nicht zu wenig ist)

Dann als nächsten Schritt neue Elektrik, neue Frisch und Abwasser. Würde ich jeweils durch einen Fachbetrieb machen lassen. Rechne mit 5000€ für Frisch-, 5000€ für Abwasser und vlt. 5000€ (Materialkosten) für die Elektrik, da hier ja der Vater meiner Freundin mit meiner Hilfe die Verlegung machen würde.

Sind wir schon bei 25.000.

Dann Heizungsbauer zur Entfernung der alten Heizung (Gastherme), neue Verrohrung, neue (passende Heizkörper), Wärmepumpe mit Pufferspeicher und Warmwassersystem, Fundament für Außeneinheit. Da hoffe ich mit 50k hinzukommen. Rechne aber im geheimen schon mit 60.000€.

Dann ist es Frühsommer 2026. Also Zeit für neue Fenster (incl. neue Rollos - elektrisch)/Tür, die habe ich mit 25.000 kalkuliert. Sind wir also schon bei 110.000 Euro. Im Anschluß direkt das Wärmedämmverbundsystem mit Perimeter (also Frosttiefe). Fassadenfläche beträgt ca. 100qm. Kalkuliert mit 25-30.000 (incl. Gerüst und Putz).

Haben wir bis hierhin also alles "grobe" erreicht mit ca. 140.000 Euro. Will die BAFA Zuschüsse nutzen und hoffe für Dämmung, Fenster etc. 12.000 Euro und über die KFW 9.000 Euro für die WP zurückzubekommen.

Dann blieben noch 50.000 für den Rest. Sprich, dezentrales Lüftungssystem. Kalkuluert mit 7-8.000 Euro incl. Bohrung. Bodenbeläge fürs gesamte Haus (Mix aus Parkett im Wohnzimmer (30qm - größter Raun) und Laminat und/oder Vinyl in den restlichen Räumen mit 10.000 Euro. Wird selbst verlegt 2 Bäder mit jeweils 4qm mit jeweils 10.000 Euro. Rest für Verputzen, ggf. neue Türen (selbsteinbau) wobei wir auch die alten behalten würden. Alte Küche wird behalten und "aufgehübscht" und mit neuen Geräten versehen.

Nice to have:
PV Anlage
zur Gartenseite würden wir gern die 3 Fenster zu bodentiefen Fenstern machen. Alle haben Heizkörpernischen drunter. Statiker wären Extrakosten. Weiß allerdings nicht ob das eine sehr teure Angelegenheit wäre, solange der Statiker nicht meint, man müsse da groß was ändern (anderer Sturz oder ähnliches).

Ich hab leider keinen handerklichen Beruf, hab aber auch keine zwei linken Hände. Ein paar Heimwerkerprojekte hab ich umgesetzt aber ob da ein Fachmann pfuscht oder nicht, sehe ich im Leben nicht. Daher denke ich, wäre zur Abnahme der Arbeitsschritte ein externer Gutachter sinnvoll Architekt ist sehr teuer und da wir nicht viel an der Substanz/Raumaufteilung ändern würden, wäre das vermutlich zu viel.

Bilder können später folgen. Sorry.
Was denkt ihr zur Kostenkalkulation? Realistisch? Utopisch? An was sollte man noch denken?

 

Hallo,

vielen Dank für die bisherigen Antworten. Einen Architekten der fest angestellt ist bzw. die Sanierung plant wollen wir ja eher meiden, da diese ja doch sehr teuer sind. Es gibt ja auch keine Grundrissänderungen oder Berechnungen (ok, Heizlast aber das macht ja der Heizungsbauer). Das einzige wäre wirklich, wenn das Geld für bodentiefe Fenster reichen würde, dass ist aber nur Optik und daher hinten auf der Prioritätenliste.

Aber wichtig ist mir schon, dass ein Experte über die wichtigsten Dinge (Wasser/Abwasser/Heizung/Fenster/Dämmung) schaut um nicht in wenigen Jahren im Wasser/Abwasser zu stehen oder dass die Hütte wegschimmelt. Deshalb die Frage nach jemanden der sowas vlt. auf Honorarbasis macht.

Danke auch an Nordanney für den Input. WDVS weglassen bei den zwei Fronten wäre natürlich eine Idee um die Kosten gering zu halten. Habe aber immer in Altbauten gewohnt und bin langsam diese nasskalten Wände im Herbst/Winter leid. Aber Kosten-Nutzen Faktor ist schlecht, dass ist wohl nicht wegzudiskutieren.Werde ich mir überlegen !!

FBH war ich auf dem Stand, dass wenn sie eingebaut wird, der Boden doch deutlich höher kommt, dann müssen die Türen doch ausgetauscht oder zumindest angepasst werden. War auch auf dem Stand, dass das deutlich teurer ist als Heizkörperneuerung. Aber incl. Neuverrohrung hast du vermutlich recht, die würde ja dann wegfallen. Muss ich mir Angebote einholen! Danke für den Tipp. Sehr hilfreich.

Auch das mit dem 2. Wahl oder "Überschuss" auf Kleinanzeigen ist n super Tipp zum sparen. Werde ich für Keller und oberste Geschossdecke machen!

Die oberste Geschossdecke ist ebenfalls Beton. Dann brauche ich da keine Dampfsperre, sondern kann das Material einfach auf dem Boden ausbreiten, richtig?

 

In Berlin wird ja generell alles geklaut. War mir nicht bewusst, dass es auch WP betrifft. Werde erneut die Vorschläge von Nordanney dahingehend umsetzen.

Mein Energieberater, der auch Bauingenieur ist, hat schon gemeint ich muss vorsichtig sein, dass mir der Heizungsbauer bei dem kleinen Haus nicht ne viel zu große WP andreht, die dann immer "an-aus" spielt. Er meinte er könnte die Heizlast berechnen, würde aber extra kosten. Scheint aber gut investiert zu sein.

Einen grobe Draufsicht des Hauses kann man hier sehen.

 

Danke für deine Beteiligung/Antwort! Ja, die Gebäudeabdichtung fehlt da meine Fachkentnisse nicht gut sind. Was genau müsste ich da einplanen?

Fenster muss ich mal Bilder machen. Insgesamt 2fach verglast. Holz. Mehr kann ich nicht sagen im Moment.

Du hast recht. Vordach und Treppe wurden vom Energieberater auch angesprochen. 30cm Vordach kommt weg. Treppe wird abgebaut und entweder erneuert oder hinterher wieder angeschlossen. Eingangstür wird auch nach vorn versetzt um bündig mit der Fassade abzuschließen und bis auf die Zarge zu dämmen .

 

Absolut richtig. Sieht zwar eng aus mit dem Budget aber da bräuchte ich theoretisch nur die Materialkosten einkalkulieren. Daher wird das gleich am Anfang mit abgeklärt. Reicht die Statik nicht ist das eh direkt vom Tisch.

Kann das eurer Meinung nach der Dachdecker der sich das Dach ja als eine der ersten Massnajmen anschauen soll oder muss das ein Statiker o. Solarteur machen?