Massivlaube (1948) sackt wegen Teilunterkellerung ab – Risse in Wand und Boden / Sanierung möglich?

Hallo liebe Bauexperten,

vielen Dank für diese Möglichkeit hier zu posten und an alle, die sich die Mühe machen es zu lesen.

Mir wurde ein Kleingarten angeboten, der eigentlich perfekt ist, aber meiner Meinung nach einen massiven Statik-Schaden hat. Der handwerklich Beauftragte vor Ort ist der Meinung, "dass sei nicht so schlimm, einfach Risse zu und Boden ausgleichen". Andere freundliche Menschen, die sich die Mühe gemacht haben, sich das anzuschauen, raten mir eher zu Abriss und Neubau, was bei diesem Haus aber sehr kompliziert werden würde.

Da ich das Gebäude gerne für die nächsten 20 Jahre nutzen würde, hoffe ich auf eure Einschätzung zur Statik und Wirtschaftlichkeit.

Die Eckdaten zum Gebäude:

• Baujahr & Größe: 1948, ca. 30 m² Grundfläche.
• Bauweise: Massives Backsteinmauerwerk, Wände innen ca. 2 cm dick verputzt.
• Wert laut Gutachten: 1.124,- Euro
• Historie: Die Laube wurde damals um 2 Meter versetzt gebaut, um hinten Platz für ein Bad zu schaffen. Dadurch ist sie nur teilunterkellert. Der Keller wurde später zugeschüttet, das Bad abgerissen.

Das Schadensbild: Absackung um ca.10 cm
Genau an der Kante, wo die Teilunterkellerung endet, hat sich das Backsteinhaus auf den vorderen 2 Metern (ohne Unterkellerung) im Laufe der fast 80 Jahre um c.a.10 cm an der, von innen, linken Ecke der Fensterfront abgesenkt s.u.

• Boden: Starke Risse im Sägemehl/Steinholz-Estrich.
• 
• Wände innen: Drei große Risse verlaufen an der links abgesackten Fensterfront u.a. von links diagonal zur Mitte. Seitlich (wo die Elektrogeräte stehen) zieht sich ein Riss vom Fenster zur Decke, am Übergang der Wand zum Sockel entlang und durch den Sockel selbst.
• 
• Außenwände: Der diagonale Riss an der Front ist auch von außen verspachtelt sichtbar. An der rechten Außenseite verläuft ein vertikaler Riss von oben nach unten direkt durch das Fundament.
  
• Fenster: Die Fenster verziehen sich bereits und lassen sich nur noch sehr schwer öffnen.
• Dynamik: Der Vorbesitzer hat den stellenweise 1,5 cm breiten Riss an der Kellerkante zur Wand vor "einigen Jahren" zu gespachtelt. Dieser Riss ging nach seinen Aussagen nicht weiter auf, in der Vergrößerung sieht das jedoch leicht so aus.
  
  Die Risse im gespachtelten Fensterbereich, rechte Hausseite, wirken offensichtlich neuer bzw. aktiv. s.o.
• Feuchtigkeit oder modriger Geruch sind aktuell nicht feststellbar, wurde an der abgesackten Ecke aber auch noch nicht tiefgründig geprüft.

Mein eigentlicher Plan:
Ich wollte die Laube komplett sanieren (Elektrik, Wasser, Bad/Küche, Geräteraum integrieren). Innen wollte ich die Backsteine teilweise freilegen und an der Front bodentiefe Fenster einbauen.

Ich freue mich über jede unverbindliche Einschätzung und Erfahrungswerte!
Viele Grüße von Jaly

 

Ich hab mir richtig Mühe gegeben mit meinem Post. Aber dass ist mal eine echt krasse Antwort für eine Themenstarterin. Nicht hilfreich!!!

 

Vielen Dank für diese klare, neutrale und VollNormale Art der Abhandlung meines Themas

Ich wollte einfach eine unverbindliche Meinung, ob es bei der aktuellen Schadenlage eine wirtschaftlich relevante und einfache Chance gibt das Haus zu sanieren, oder ob es bei diesem Schadensbild einfach zu riskant ist. Vielleicht einen Hinweis, der mir die Entscheidung erleichtert, wie z.Bsp. "abgerissener Fenstersturz"oder "nach 80 Jahren ist zu erwarten, dass die Absackung abgeschlossen ist"

Das leuchtet mir ein! Mittlerweile verstehe ich, dass man das nur mit Gewissheit sagen könnte, wenn man drunter schaut. Weil die Kosten aber den aktuellen Wert bei weitem übersteigen würden, reißt man besser ab. Macht Sinn!

Genau weiß ich das nicht. Vermute aber einen freundlichen DIY Allround Handwerker.

Die 1124,-€ sind nur die Bewertung für das Haus. Dazu kommen 2850,-€ für Außenanlagen und Kulturen. Im Wertermittlungsgutachten ist kein Abriss des Steinhauses vorgesehen. Lediglich die 6m² Betonfundament vom abgerissenen Badezimmer muss weg und ist mit -450,-€ bewertet.
Ich müsste also über 3500,-€ bezahlen für ein Haus, dass ich dann abreißen würde und einen Garten, den ich dafür größtenteils verwüsten müsste. Und natürlich das 6m² Betonfundament, welches ich sowieso entfernen müsste.
Mit einem entsprechenden Gutachten könnte ich Widerspruch gegen das Wertermittlungsgutachten, wegen versteckter/nicht berücksichtigter schwerer Bauschäden, einreichen.
Bestenfalls würde dann das 30m² Steinhaus mit 0,-€ bewertet, Bestandswerte wie Außenanlagen und Kulturen würden dann mit den Abrisskosten gegengerechnet. Der jetzige Eigentümer müsste also die Laube abreißen oder zumindest für die Kosten aufkommen.

... und wer Nerven hat wie Drahtseile, könnte dies bestimmt auch umsetzen!
Der aktuelle Besitzer würde dann nicht -wie angenommen- mit ein paar Tausend Euro aus dieser Sache raus gehen, sondern hätte einen Abriss am Hals und
würde damit auch noch seinen wunderschönen Garten zerstören.
Die Person, die mir mit den besten Absichten diesen Garten vermittelt hat, würde von einem Abriss selbst in Mitleidenschaft gezogen werden.
Die Situation dort ist sowieso schon extrem angespannt. Ich sollte dort eigentlich der Harmonie bringende Faktor sein. Statt dessen laufe ich jetzt Gefahr zwischen die Fronten zu kommen, oder mir mit einem instabilen Haus ein Menge Ärger an Land zu ziehen!
Eigentlich wollte ich einen Garten in dem ich mich etwas erholen kann Nun musste ich aber so lange warten um endlich das Haus von innen zu sehen, dass jetzt alle Gärten, die über Winter frei geworden waren, vergeben sind!

Das sehe ich auch so! Nur würde ich eben damit möglicherweise und wahrscheinlich eine Kettenreaktion in Gang setzen, die ich in letzter Instanz nicht bereit bin zu verantworten. Wie gesagt, es ist kompliziert. Deshalb habe ich mich an euch gewandt!

 

Vielen Dank!

Dann ist es eine wirklich blöde Situation! Zu gut zum Abriss, zu schlecht zum Sanieren. Und selbst wenn ich es kaufen und nur als Geräteschuppen nutzen würde, könnte es sein, dass ich bei der nächsten Wertermittlung, wenn ich wieder verkaufen will, zum Abriss verpflichtet werde. Keine guten Aussichten, egal wohin ich mich wende!

Vielen Dank! Entschuldigung angenommen!
"Hemmungslos ehrlich" kann auch vor den Kopf stoßen, besonders wenn man neu ist Sei etwas behutsamer mit den zarten Pflänzchen

Wie bei VollNormal schon beschrieben will ich diesen Stein gar nicht ins Rollen bringen.
Mittlerweile denke ich, dass selbst ein Sachverständiger auch nicht mit 100%iger Sicherheit sagen kann ob der Absenkungsprozess zum Ende gekommen ist.
Ich hab´s ja selbst an den zu gespachtelten Rissen gesehen, oben an der Decke, dass sie weiter gerissen sind. Es ist halt nur nicht klar in welchem Zeitraum.
Und wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit dass er sagt "kein Problem! Risse abdichten, Absenkung ausgleichen. Der Kasten hält noch 20 Jahre"?
Wenn´s hoch kommt vielleicht 20%???

 

Hab ich doch geschrieben dass ich dass nicht will!!! Hast du vielleicht "Quark" auf den Augen?

Dieses Szenario galt doch nur der Frage von VollNormal, "warum ein Abriss kompliziert würde"?
Nur mal rein rechtlich betrachtet, bestünde die Möglichkeit ein Gutachten über einen Statikschaden in die Wertermittlung des Kleingartens einfließen zu lassen.
Dies könnte dann zu einer Abrissverordnung führen und würde dann tatsächlich auf eine Negativbewertung hinauslaufen!
Aber genau das will ich auf gar keinen Fall!!!
Echt krasser Umgangston den du da hast. Les erst mal richtig!

Genau! Dass werde ich jetzt auch tun! Sollen sich doch die damit befassen, die der Meinung sind, dass "sei doch nicht so schlimm"!

 

Danke!