Sanierung Fachwerkhaus - Materialkosten aus der Hüfte

Ui, der Post wurde zu lang. Hier die Kurzfassung:

Fachwerkhaus von 1870, 2 Etagen, je eine Wohneinheit, 180m2 Grundfläche. Bausubstanz gut, Sanierung so weit es geht in Eigenregie, abgesehen vom Dach. Wie hoch schätzt ihr die gesamten (haupsächlich Material-)kosten für Isolierung, Wandheizung, Neue Heizungsanlage, Fenster, Böden, Elektrik, Wasserleitungen, Dacheinkleidung usw., locker aus der Lende geschossen? Wir stellen natürlich unsere eigene detailierte Kalkulation auf, aber spannend ist ein Abgleich ja trotzdem


Hallo,

ein neuer Nutzer und gleich eine Frage. Wir sind gerade auf Immobiliensuche. Nun gibt es wieder ein Haus, bei dem wir in die Kalkulation und engere Überlegung gehen und zunächst eine weitere Besichtigung mit einem Bausachverständigen planen.

Die Ausgangssituation: Wir suchen ein Haus mit zwei getrennten Wohneinheiten. Da wir ringsherum gerne viel Platz in Form von Garten und etwas Nebengebäude für Werkstatt usw. hätten, landen wir etwas ländlicher, bei einem (zumindest in unserer Region) meist sanierungsbedürftigen (Fachwerk)haus.

Das ist auch volkommen fein, meine Schwester und ich haben die Möglichkeit unseren Job für die Zeit der Sanierung zu pausieren und in Vollzeit am Haus zu arbeiten. So lange bis es eben fertig wird. Zeitlich auch eine spannende Kalkulation, aber hier erstmal nicht Thema. Wir haben alle keine zwei linken Hände und sind handwerklich fit, wenn auch bisher eher in anderen Bereichen. Zudem wurden in der Familie bereits mehrere Häuser in Eigenregie komplett saniert, da kann also auch auf Erfahrung und zeitlich begrenzt auf tatkräftige Hilfe zurückgegriffen werden.

Was ich spannend fänd, wäre von Menschen unter euch mit entsprechenden eigenen Erfahrungen mal eine in die Luft geschossene Zahl für die Sanierungskosten zu hören. Nicht um danach unsere Kaufentscheidung auszurichten, sondern um die eigenen Planungen von möglichst vielen Seiten zu beleuchten und zu prüfen. Dazu gehören neben unserer eigenen kalkulation natürlich auch der Abgleich mit Erfahrungswerten aus dem Bekanntenkreis, sowie eine professionielle Einschätzung. Aber Schwarmwissen ist eben auch eine feine Sache

Jetzt konkret zum Haus und den geplanten Maßnahmen: Ein zweistöckiges Fachwerkhaus vom 1870 mit 180m2 Grundfläche. Aktuell getrennt in drei Wohneinheiten, teilweise saniert um 1995, der Rest ist älter (zweiadrige Elektrik usw.) Teilunterkellert. Alles in einem Zustand in dem man theoretisch auch wohnen könnte, geplant ist aber eine eine komplette Sanierung.
Das Fachwerk steht (unserer Ansicht nach, mal schauen, was uns die Fachleute noch aufzeigen) gut da. Es ist an keiner Stelle abgesackt (in unserer Region ein sehr häufiges Phänomen) und gut einsehbar, also von außen nicht verkleidet, außer auf der Wetterseite. Da steht ein kleiner Anbau, der den Regen erstmal abbekommt, der auf lange Sicht weg soll. So kann man aber auch dort von innen direkt die Außenbalken des Hauses inspizieren. Die scheinen die 150 Jahre wirklich gut überstanden zu haben, keine Morschen Stellen, kein sichtbarer Pilzbefall. Der Dachstuhl sieht gut aus, wir gehen davon aus, dass bis auf Lattung und Unterspannbahn nichts ausgetauscht werden muss. Vergangene oder aktuelle Wasserschäden waren nirgends erkennbar. Auch die Kappendecke im Keller zeigt wenig Außwirkungen von Feuchtigkeit o.Ä.
Das sind erstmal nur Annahmen und die klingen für ein altes Fachwerkhaus eigentlich zu schön um wahr zu sein. Deswegen holen wir uns natürlich weitere Meinungen von Menschen mit mehr Erfahrung, als wir sie haben, bevor wir irgendetwas entscheiden.

Aber angenommen, es bleibt dabei, dass an der Bausubstanz keine gravierenden Mängel festgestellt werden. Wie hoch würdet ihr die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen (locker aus der Hüfte geschossen) ansetzen? Erstmal hauptsächlich die Materialkosten. Dazu gehören für uns u.A.: Innenisolierung mit Holzfaserplatten inkl. Wandheizung und neuer Heizungsanlage, Erneuerung der Elektrik und Wasserleitungen, Austausch der Fenster, Neueinkleidung des Daches (nicht in Eigenregie), Sanierung der Böden und Wände usw. Quasi das Komplettpaket ohne größere strukturelle Instandsetzungen.
Ich bin gespannt auf eure Meinungen!

Und als Neuling im Forum gerne auch Hinweise auf Forumsregeln usw., die habe ich leider nicht gefunden, sollte es sie gebündelt irgendwo geben

 

Das das machen wir, die müssen nur teilweise ein wenig an die Inflation angeglichen werden

 

Ah, das hätte ich ergänzen sollen: kein Denkmalschutz!

 

Da bin ich ja schon mal froh, dass unsere Schätzungen nicht auf völlig anderen Planeten wohnen.

Jetzt meintet ihr beide ohne Dach, bzw. schrieb @ToTi bis zu 600€ pro m2. Mit dem Preis kommt man für das Dach alleine ja auf 150.000€. Das erscheint mir sehr viel, vorausgesetzt, da muss nicht allerhand im Dachstuhl gemacht werden. Oder bin ich da zu blauäugig? Was meinen die anderen?
Solarpflicht wird für uns relevant, zumindest wenn der Dachstuhl das tragen würde. Am Dienstag sind wir mit einem Zimmermann vor Ort...

 

Okay, das sprechen wir nochmal mit dem Zimmermann an. Ist in dem Fall ein Pfettendach, der Dachboden wird nicht groß genutzt werden, als Wohnraum sowieso nicht.
Dachte daher an eine Dämmung der oberen Geschossdecke (Eigenleistung) und einer hoffentlich weniger aufwendigen Dachsanierung. Das würde aber eure Schätzungen wahrscheinlich auch nicht soo stark ändern schätze ich, wenn es ja vor allem auch um den Dachstuhl selber geht und nicht nur um den "Belag". Klar, bei einem so alten Dach, fällt mit Sicherheit mehr an als man sich wünscht.
Danke auf jeden Fall für die Einschätzung @ToTi und @artibi, im Zweifelsfall korrigiert man ja auch lieber nach unten...