verbindliche Wirksamkeit einer Abnahme...?

Ds geschieht über den Bauträger-Vertrag. Da wird festgelegt, dass ein SV abnimmt und die Erwerber das akzeptieren (müssen).
Der Verwalter kann erst später ins Spiel kommen.

 

Rudi, das kann ja wohl nicht sein: Der Verwalter und/oder ein Sachverständiger soll nicht dürfen und der Anwalt könnte es zwar nach dem RBerG, wird es aber zugegebenermaßen nicht wollen, weil er es von seiner Ausbildung her einfach nicht kann.

Die Abnahme ist die Billigung des fertiggestellten Werks als im wesentlichen vertragsgemäß. Dementsprechend stehen technische Dinge im Vordergrund, nämlich die Überprüfung des Werks auf Übereinstimmung mit der Baubeschreibung, den aRdT usw. Ergibt die Überprüfung, daß das Werk mangelfrei erstellt worden ist, dann muß der Erwerber nach § 640 BGB abnehmen ( Hauptpflicht ). Der Erwerber hat also überhaupt keinen Ermessensspielraum, wenn die technische Prüfung die Mangelfreiheit ergibt. Da die Klärung technischer Fragen im Vordergrund steht, ist herrschende Meinung, daß eine Vertretung der Erwerber bei der Abnahme nicht gegen das RBerG verstößt.

Kritisch sind diese Konstruktionen nur, wenn der BT im Formular-Kaufvertrag seines Hausnotars denjenigen bestimmt, der das Gemeinschaftseigentum abnimmt und dieser mit ihm dann auch noch persönlich oder wirtschaftlich verbunden ist.

Siehe Pause, Bauträgerkauf- und Baumodelle, 4. Aufl., Rdnr. 596 ff.

Bist aber in guter Gesellschaft. Auch Deine Meinung wird vertreten. Ist aber die Mindermeinung und da muß ein Mandant schon viel Geld haben und bis zum Umfallen belehrt werden, bevor man als Anwalt die Mindermeinung bis zum BGH vertritt und dort zur Überprüfung stellt.

 

Mindermeinung? Ich glaube Pause ist wohl der einzige, der ernsthaft behauptet, dass bei einer Abnahme Rechtsfragen eine untergeordnete Bedeutung haben Nach Esser "unhaltbar"). Lies mal bei Basty, Der Bauträgervertrag, 5. Auflage Rn 920ff nach und sieh dir die Fussnoten an, dann weisst du, wer die Mindermeinung vertritt.

Das Argument mit der Verpflichtung zur Abnahme zieht ja schon dann nicht mehr, wenn das Werk nicht mangelfrei ist (und das dürfte wohl doch eher der Regelfall sein). Die Beurteilung, ob dann eine Abnahme verweigert werden darf, ist wohl kaum eine technische Frage. Dazu kommt die Auslegung der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit oder Kleinigkeiten wie der Vorbehalt einer Vertragsstrafe.

 

Das ist dann eine Frage, die sich bei jeder Vollmacht stellt, nämlich Innen- und Außenverhältnis. Im Außenverhältnis wäre die Abnahme wirksam. Im Innenverhältnis wäre der Bevollmächtigte schadensersatzpflichtig, wenn er trotz wesentlicher Mängel, die er hätte erkennen können und müssen, abnimmt.

Und wie erklärst Du mit Deiner Meinung den § 641a BGB > Fertigstellungsbescheinigung durch einen Sachverständigen steht der Abnahme gleich. Hat der Gesetzgeber da etwa selbst gegen das RBerG verstoßen ? ( unabhängig davon, daß dieser Papiertiger vermurkst ist und kein SV zu finden ist, der eine Fertigstellungsbescheinigung wegen des enormen Haftungsrisikos erstellt; die Kammern es sogar ablehnen, einen SV zu benennen ).

Unabhängig hiervon, kann mans auch anders sehen:

Wenn im Bauträger-Kaufvertrag die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Dritten vereinbart wird und sich dann auch noch ein Döddel findet, der das trotz des enormen Haftungsrisikos macht, dann hat der Erwerber einen potentiellen zusätzlichen Ansprechpartner, der ihm - u.U. auch noch mit Haftpflichtversicherung - haftet. Nicht schlecht, wenn der BT nach Abnahme und innerhalb der Verjährungsfrist von 5 Jahren insolvent wird.

Denn die von der Rechtsprechung gestellten Anforderungen an die technische Prüfung durch den bevollmächtigten " Abnehmer " sind hoch. Der muß jedem Verdacht nachgehen.

Hat er selbst Zweifel an der Abnahmefähigkeit oder hätte er sie bei sorgfältiger Prüfung haben müssen, dann muß er mit den Vollmachtgebern Rücksprache halten und Weisung einholen. Wissen die " Abnehmer " aber alle nicht. Mir hat mal einer erklärt, ich hätte ihm keine Weisungen zu erteilen. Danach hat er halt nach der Insolvenz des BT hoch 5-stellig mit seiner Haftpflichtversicherung selbst gehaftet.

Merkwürdig ist halt nur, daß sich für § 641a BGB kein SV mehr findet und für die Vollmachtskonstruktion offenbar doch. Das sollte dann zu denken geben.

Nehmen wir mal an, da ist ein Erwerber der richtig Ahnung von der Materie hat. Der schüttet den " Abnehmer " mit Bedenken zu. Den Bedenken hat der " Abnehmer " dann nachzugehen, um sich keiner Haftung auszusetzen. Der " Abnehmer " macht das danach nie wieder.

 

Noch was:

Bei der Vollmacht hast Du immer die Konstellation, daß der Vollmachtgeber das letzte Wort hat. Das hat er insbesondere in Zweifelsfällen und am Bau ist halt vieles zweifelhaft.

Insofern wird der seriöse " Abnehmer ", sofern er sich denn findet, zunächst selbst den Bau eingehend überprüfen. Dazu muß er zuvor alle Unterlagen anfordern ( Pläne, Baubeschreibung, Vertrag usw. )

Danach wird er die Erwerber anschreiben oder zu einem gemeinsamen Termin einladen und sein Ergebnis mitteilen.

Dort wird er den Erwerbern Gelegenheit geben, Bedenken mitzuteilen bzw. Punkte anzuführen, die von ihm nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt sind.

Er wird zugleich ( falls er keine wesentlichen Mängel entdeckt hat ) darauf hinweisen, daß er am Tag ...x die Abnahme erklären wird, falls er bis dahin nicht Gegenteiliges von den Erwerbern hört.

Dann ist wenigstens das Verfahren in Ordnung.

In der Realität läufts leider anders ab. Na ja, dann ist halt das Verfahren schon fehlerhaft.

Die Döddel prüfen häufig ohne Unterlagen, rennen einmal durch den Bau, erklären dann die Abnahme und meinen, damit Ihre Pflicht und Schuldigkeit getan zu haben. Mitnichten. Ich sage: Laß sie doch machen, haftungsrechtlich immer noch besser, als wenn der Laie glaubt, so ein komplexes Gebilde wie einen Bau abnehmen zu können.

 

Völliger Unsinn, was Sie hier reden. Sie können eine technische Abnahme nicht über den Zusatz "rechtsgeschäftlich" zu einer Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten umdefinieren. Sollen in Zukunft etwa RAs die Bauabnahmen machen? Himmel! Mir reichts schon, wenn sich RAs über Rechtsfragen äußern, was ja auch nicht immer klappt.

 

@Stefan, es ist nicht Unsinn, was Rudi sagt und " völlig " erst recht nicht.

Es kommt halt darauf an, worauf man den Schwerpunkt bei der Abnahme legt. Eine rechtsgeschäfliche Willenserklärung ist die Abnahme allemal. Das ist völlig unstreitig.

Für mich ist die Abnahme allerdings nur der Reflex auf die vorangegangene technische Prüfung, die von Gesetzes wegen keinen Ermessensspielraum zuläßt. Entweder der Bau hat oder er hat keine wesentlichen Mängel. Im letzteren Fall muß abgenommen werden. Und zwischen diesen beiden Alternativen ist die Haftung des bevollmächtigten " Abnehmers ", wenn er fahrlässig einen wesentlichen Mangel übersieht.

Für das Gesetz gibts nur hopp oder top.

Wenn ich mal ganz böse formuliere: Der Rudi schützt den bevollmächtigten " Abnehmer " , indem er den Vertrag nach dem RBerG für unwirksam erklärt. Für mich ist der Vertrag wirksam und der " Abnehmer " muß zustehen, wie er aus der Haftung kommt, die er sich mit dem Vertrag selbst eingebrockt hat.

 

Also,

zu mir hat mal ein (Bau)Amtsleiter, von Beruf Jurist, gesagt, dass ein RA alles kann!
Wenn das so ist, dann können die doch auch SA machen
Ich fänds gut
Gruß
Peter

 

@Eric: Ausnahmsweise NACK: Das RBerG verbietet die Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten durch Nicht-RAs. Die Abgabe rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen ist aber keine Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten. Ansonsten müßte an den ALDI-Kassen lauter RAs sitzen, weil die Kassiererinnen (meist konkludent) ebenfalls rechtsgeschäftliche Willenserklärungen für ihren Brötchengeber abgeben.

Also bitte etwas mehr Zurückhaltung, was den Geltungsbereich des RBerG angeht. Zumal dieses nationalsozialistische Relikt - hurra! - im Sommer ohnehin auf dem Müll der Geschichte landet und durch das wesentlich liberalere RDG ersetzt wird.

 

Nun weiß ich aber leider immer noch nicht, ob ich als Verwalter verpflichtet bin, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Leider liegen mir die Kaufverträge nicht vor. Bekomme ich hoffentlich noch (aber auf keinen Fall pünktlich zum anberaumten Abnahmetermin in 4 Tagen). Angeblich soll da aber drin stehen, dass die Käufer einer neu gebildeten WEG den Verwalter zur Abnahme bevollmächtigt, wobei der Bauträger einen SV einsetzt. Wir wissen auch aus Erfahrung, dass der wirklich nicht unbedingt FÜR die Erwerber begutachtet. Ich hatte die Abnahme auch wegen Unkenntnis über den Inhalt der Bauverträge und das Bauversprechen (Bau- und Leistungsbeschreibung) abgelehnt. Die Eigentümer sind informiert, dass ich wegen mangelnder Fachkenntnis und wegen des Haftungsrisiko hierzu nicht in der Lage bin. Meine Empfehlung war, sie mögen selbst anwesend sein oder einen Arch./Ing. beauftragen. Ist das nun korrekt?
Bedauerlicher Weise finde ich in alle meiner Fachliteratur nur Aussagen dazu, dass der Verwalter abnehmen muss/kann. Da ist wieder die Verbindung zum "Vertreter der Gemeinschaft". Gibt es noch andere Rechtshinweise oder Urteile, die mir helfen, mich von der m.E. unzumutbaren Verantwortung zu entbinden?

 

Wie wärs in dem Falle mit einem Gang zum FACHanwalt.
Sie übernehmen ggf. ein exorbitantes Haftungsrisiko!!! Da sollten die paar € für den anwaltlichen Rat ja wohl drin sein!!!
Wie sollen wir Ihnen sagen, was Sie können/dürfen/müssen, wenn nicht mal SIE das Vertragswerk kennen.

Und irgendwie tut mir die WEG bei so viel Unsicherheit er Verwaltung auch leid.

MfG