Welche Pläne / Doku sollte ich verlangen?

Ich bin dabei, den Vertrag mit einem GÜ für ein EFH auszuhandeln. Nun frage ich mich: Welche Pläne und Dokumentation sollte ich verlangen?

Mir schwebt vor:
*Eingabepläne, Schnitte und Ansichten 1:100
* Berechnungen für die Tragwerksplanung
* Energieausweis / EnEV-Nachweis / Wärmeschutznachweis mit Berechnungen
* Werkpläne 1:50 ...
** ... mit Verlauf von Leitungen (Heizung, Trinkwasser, Abwasser, Lüftung, ...), und Kabeln
** ... mit herausgezogenen Anschlussdetails 1:10 für die wichtigsten Verbindungen

Fragen:
* Ist das so ausreichend? Realistisch?
* Welche Anschlussdetails sind üblich und welche sinnvoll?
* Was wird üblicherweise wie weit vorgeplant? Welche Pläne kann ich bereits bei Vertragsunterzeichnung verlangen, welche bei Bauantrag, welche vor Ausführung und welche nach Ausführung (Ist-Aufnahme)?
* Wie werden auf dem Bau üblicherweise Leitungsverläufe dargestellt? Ich arbeite im Industriebereich, da macht man sowas mit Isometrien. Wie macht's der Architekt? Wie macht's der Handwerker? Ich denke mir: Notfalls vor'm Verputzen ein paar Maße auf die Wand gekritzelt und ein Photo gemacht. Ist im Zeitalter der Digitalkamera eine Sache von Sekunden, und allemal besser als gar keine Doku. Am liebsten hätte ich aber natürlich einen ordentlichen Plan, und zwar VOR Ausführung.

 

Hmmmm ... warum GÜ? In meinem Job (Maschinenbau / Anlagenbau) bin ich es gewohnt, mit GÜ-Verträgen zu arbeiten und zwar sowohl in der Position des Auftragnehmers als auch in der Position des Auftraggebers. Ich kenne also beide Perspektiven und weiss, daß das Arbeiten mit GÜ allen Unkenrufen zu Trotz auch zum Vorteil des Kunden sein kann, wenn er auf Zack ist. Vor allem schätze ich es, einen Pauschalfestpreis und einen pönalisierten Terminplan zu haben. Daß ich höllisch auspassen muß, bei den Nachträgen und bei der Ausführungsqualität nicht über den Tisch gezogen zu werden, das habe ich inzwischen kapiert (auch aufgrund von intensivem Lesen dieses Forums). Ich werde mir also wohl einen Architekten oder BauIng holen, aber nicht für die Planung, sondern für die Bauüberwachung.

Als ersten Vertragsentwurf haben mir fast alle GÜs, von denen ich ein Angebot habe, einen Knebelvertrag geschickt, das vor unzulässigen Klauseln nur so strotzt und für den sie der Bauherrenschutzbund sofort abmahnen würde. Das verbuche ich mal unter "Man kann's ja mal versuchen." Ich versuche jetzt, einen ausgewogenen Vertrag auszuhandeln. Mal sehen, wer sich drauf einlässt und um wieviel die den Preis erhöhen, wenn sie merken, was Sache ist. Wenn's zu arg wird, ziehe ich die Notbremse, verwerfe das GÜ-Konzept und baue doch mit Architekt.

 

Die Wette gilt. Hehe, ich bin selbst gespannt wie'n Flitzebogen, was passieren wird, wenn ich die GÜs damit konfrontiere, daß Ihr Vertragsentwurf für die Tonne ist, weil er jede Menge unzulässige und unwirksame Klauseln enthält. Erstmal durch die Blume; bei mangelnder Einsicht etwas deutlicher. Mal sehen, was sie dann zu ihrer Entschuldigung vorzubringen haben und ob sie die Gespräche abbrechen oder nicht. Immerhin haben sie auch schon einiges an Zeit und Arbeit investiert (Individuelle Planungsentwürfe vom Architekten nach unseren Vorgaben). Ich denke schon, daß sie etwas Blut geleckt haben. Am Anfang habe ich meine Frau vorgeschickt und die hat auf naives Dummchen gemacht, da haben sie wahrscheinlich leichte Beute vermutet. Und einen Auftrag lässt niemand gern sausen, nachdem der Fisch schon vermeintlich am Haken zappelte.

Was "höhere Gewalt" angeht, habe ich versucht, die Unwägbarkeiten einzugrenzen und einige Dinge als Vertragsgrundlage aufgenommen: Bodengutachten, Protokollierung des Baustellenzustandes vor Vertragsabschluss, etc. Ein Restrisiko bleibt natürlich, aber es ist ja nicht so, daß es das beim Architektenbau nicht gäbe.

Was Schlechtwetter angeht: Was ist mit VOB/B §6, Nr. 2, Absatz (2)? Ist der so leicht auszuhebeln?

Natürlich wird er das nicht. Da mache ich mir nix vor. Deshalb möchte ich ja möglichst viele und möglichst detaillierte Planungsunterlagen möglichst noch vor Vertragsunterzeichnung, so daß ich selbst prüfen kann oder durch Experten prüfen lassen kann.

Tatsächlich haben mir diese Vertragsentwürfe schwer zu denken gegeben. Insbesondere bei dem einen GÜ bin ich schwer enttäuscht, weil ich eigentlich den Eindruck hatte, daß das ein redlicher Mann ist. Ob ich jemandem, der einmal offensichtlich versucht hat, mich über's Ohr zu hauen, noch mal genug vertrauen kann, daß ich ihm einen Auftrag gebe, wird sehr davon abhängen, wie er darauf reagiert, wenn ich ihn mit dem Vorwurf konfrontiere. Ich will nicht ausschließen, daß die Sache platzt.

"Zu arg" wäre es, wenn sich der GÜ unbeweglich zeigt und darauf besteht, daß ich ihm seinen Knebelvertrag unterschreibe. Dann ist halt abrupt Ende des Gespräches (und VolkerKugel hätte seine Wette gewonnen).
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Wir kommen aber vom Thema ab. Können wir zur ursprünglichen Frage zurückkommen? Welche Pläne sind auf dem Bau (mit GÜ oder mit Architekt)normalerweise üblich und mit welchem Detaillierungsgrad?

 

Ich bin ja - dank noch nicht unterschriebenem Vertrag - noch in der Position, daß ich die Vorgaben machen kann und mich nicht unbedingt mit dem "Standard" des GÜ zufrieden geben muß. Denn ich bin sicher, daß prinzipiell jeder GÜ in der Lage ist jede Planungsdetaillierung zu liefern. Er muß nur wollen (und wird es sich wohl bezahlen lassen).

Für mich sollen die Pläne vor allem dazu dienen,
1) die sach- und fachgerechte Ausführung VOR der Ausführung prüfen (lassen) zu können,
2) zur Dokumentation der Basis für die Abrechnung von Mehr- und Minderkosten bei späteren Abweichung von der Vorplanung und
3) bei späteren Umbauten am Haus eine vernünftige Doku des Ist-Standes zu haben.

 

Das wäre die nächste Variante, wenn die Sache jetzt scheitert. Aber vermutlich gehe ich dann gleich den radikalen Weg, verabschiede mich ganz von den GU/GÜ und lasse meinen Architekten in Einzelgewerken vergeben.

Ähhh ... weil der den Auftrag will, vielleicht?

Mir ist bewusst, daß selbst wenn der GU/GÜ beim Vertrag mitspielt, die Baubeschreibung die nächste Klippe ist. Ich habe den Anbietern die vom Bundesbauministerium herausgegebenen „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen. für Ein- und Zweifamilienhäuser“ unter die Nase gehalten. Bisher hat natürlich noch keiner eine Beschreibung abgeliefert, die auch nur annähernd diese Mindestanforderungen erfüllt.

Wie, ihr messt noch in Zoll? Nervt da nicht das ständige Umrechnen?

Nee, im Ernst, was willst Du mir damit sagen? Wenn ich ein Loch in den Putz bohre, dann muß ich nicht auf den Millimeter genau wissen, wo darunter die Leitungen laufen. Auf den Zoll (oder Zentimeter) genau reicht völlig.

Guter Punkt; Danke für die Warnung. Ja, der GÜ-Vertrag ist ein Formularvertrag. Und wenn ich da alle unzulässigen Klauseln rausschieße, dann bleibt eh nicht viel mehr über als die VOB/B. Und nicht viel mehr will ich auch. Ihr habt mich überzeugt, daß VOB/B eine gute Grundlage ist und ich werde aufpassen, daß ich nur "zulässige" Dinge ergänze. Der Vertrag, so wie ich ihn mir vorstelle, ist im Prinzip nicht viel mehr als VOB/B plus Pauschalpreis plus Fristen plus Strafen plus Zahlungsplan plus förmliche Abnahme vor jeder Zahlung plus 5 Jahre Gewährleistung. Dafür habe ich einen geprüften VOB-Mustervertrag. Und dann möchte ich noch vertraglich fixieren, daß bestimmte Dinge dem AN vor Vertragsabschluss bekannt waren, so daß er sie später nicht so leicht als Aufhänger für Behinderungsanzeigen und Kostenmehrungen benutzen kann. Und klarstellen, daß ich als Bauherr mit Hausrecht die Baustelle jederzeit, auch ohne den GÜ, betreten kann und daß ich einen Schlüssel bekomme. Jede Klausel, die darüber hinaus der GÜ in den Vertrag haben will, werde ich vor Unterschrift von kompetenter Seite prüfen lassen.

Es geht mir zunächst mal darum, dem GÜ zu zeigen, daß ich zumindest nicht ganz blöd bin. Wenn das allein schon reicht, damit er die Verhandlungen abbricht und den Vertragsabschluß sausen läßt, dann war es wohl auch besser so. Was ich mit denen mache, die sich davon nicht abschrecken lassen, weiss ich offen gesagt noch nicht. Es hängt sehr davon ab, wie sie sich geben. Wenn einer bereit ist, mit meinem Mustervertrag als Basis weiterzuarbeiten und nicht versucht, mir seine Knebelklauseln wieder unterzujubeln und eine vernünftige, detaillierte Baubeschreibung abliefert und einen fachlich kompetenten Eindruck macht und und und ..., dann könnte ich mir vorstellen, mit dem zu arbeiten. Aber mir sind inzwischen auch ernste Zweifel gekommen, ob das möglich sein wird. Wir werden's sehen. Ich bin wirklich sehr gespannt und harre der Dinge, die da kommen.

 

Noch ne Rückfrage an Eric: Welche Vorgehensweise würdest Du mir denn empfehlen? Könnte ich theoretisch den Formularvertrag so unterschreiben und später dann alle unwirksamen Klauseln ignorieren?

 

Soll das 'ne Testfrage sein?

Ich möchte es dem GÜ etwas schwerer machen, sich im Streitfall auf stillschweigende oder fiktive Abnahmen zu berufen. Und ich möchte förmliche Protokolle als Basis für das Durchsetzen von Mängelansprüchen und Vertragsstrafen.

In verschiedenen Ratgebern, die ich gelesen habe, wurde dem Bauherren empfohlen, eine förmliche Abnahme bereits im Vertrag zu fixieren.

Ist dagegen etwas zu sagen? Habe ich etwas nicht richtig bedacht?