Welche Pläne / Doku sollte ich verlangen?

Diskutiere Welche Pläne / Doku sollte ich verlangen? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Ich bin dabei, den Vertrag mit einem GÜ für ein EFH auszuhandeln. Nun frage ich mich: Welche Pläne und Dokumentation sollte ich verlangen? Mir...

  1. #1 Tetris L, 7. Juli 2008
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    Ich bin dabei, den Vertrag mit einem GÜ für ein EFH auszuhandeln. Nun frage ich mich: Welche Pläne und Dokumentation sollte ich verlangen?

    Mir schwebt vor:
    *Eingabepläne, Schnitte und Ansichten 1:100
    * Berechnungen für die Tragwerksplanung
    * Energieausweis / EnEV-Nachweis / Wärmeschutznachweis mit Berechnungen
    * Werkpläne 1:50 ...
    ** ... mit Verlauf von Leitungen (Heizung, Trinkwasser, Abwasser, Lüftung, ...), und Kabeln
    ** ... mit herausgezogenen Anschlussdetails 1:10 für die wichtigsten Verbindungen

    Fragen:
    * Ist das so ausreichend? Realistisch?
    * Welche Anschlussdetails sind üblich und welche sinnvoll?
    * Was wird üblicherweise wie weit vorgeplant? Welche Pläne kann ich bereits bei Vertragsunterzeichnung verlangen, welche bei Bauantrag, welche vor Ausführung und welche nach Ausführung (Ist-Aufnahme)?
    * Wie werden auf dem Bau üblicherweise Leitungsverläufe dargestellt? Ich arbeite im Industriebereich, da macht man sowas mit Isometrien. Wie macht's der Architekt? Wie macht's der Handwerker? Ich denke mir: Notfalls vor'm Verputzen ein paar Maße auf die Wand gekritzelt und ein Photo gemacht. Ist im Zeitalter der Digitalkamera eine Sache von Sekunden, und allemal besser als gar keine Doku. Am liebsten hätte ich aber natürlich einen ordentlichen Plan, und zwar VOR Ausführung. :)
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 7. Juli 2008
    Ralf Dühlmeyer

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    Wie wäre mit Architekten statt nem GÜ.
    Da gibts all das sozusagen "nebenbei" - nämlich im Paket. Ggf. mit Fachingenör.
    Da gibts auf Wunsch jeden Plan vor der Ausführung (wenn man genug Geduld hat, eine Ausführungsplanung VOR Leistungsausführung erstellen zu lassen)

    MfG
     
  4. #3 Tetris L, 7. Juli 2008
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    Hmmmm ... warum GÜ? In meinem Job (Maschinenbau / Anlagenbau) bin ich es gewohnt, mit GÜ-Verträgen zu arbeiten und zwar sowohl in der Position des Auftragnehmers als auch in der Position des Auftraggebers. Ich kenne also beide Perspektiven und weiss, daß das Arbeiten mit GÜ allen Unkenrufen zu Trotz auch zum Vorteil des Kunden sein kann, wenn er auf Zack ist. Vor allem schätze ich es, einen Pauschalfestpreis und einen pönalisierten Terminplan zu haben. Daß ich höllisch auspassen muß, bei den Nachträgen und bei der Ausführungsqualität nicht über den Tisch gezogen zu werden, das habe ich inzwischen kapiert (auch aufgrund von intensivem Lesen dieses Forums). Ich werde mir also wohl einen Architekten oder BauIng holen, aber nicht für die Planung, sondern für die Bauüberwachung.

    Als ersten Vertragsentwurf haben mir fast alle GÜs, von denen ich ein Angebot habe, einen Knebelvertrag geschickt, das vor unzulässigen Klauseln nur so strotzt und für den sie der Bauherrenschutzbund sofort abmahnen würde. Das verbuche ich mal unter "Man kann's ja mal versuchen." Ich versuche jetzt, einen ausgewogenen Vertrag auszuhandeln. Mal sehen, wer sich drauf einlässt und um wieviel die den Preis erhöhen, wenn sie merken, was Sache ist. Wenn's zu arg wird, ziehe ich die Notbremse, verwerfe das GÜ-Konzept und baue doch mit Architekt.
     
  5. #4 VolkerKugel (†), 7. Juli 2008
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    Die Mühe ...

    ... kannste Dir sparen :konfusius .

    Vor allem, wenn Du Deinen Forderungskatalog auf den Tisch legst ist Ende der Diskussion. Wetten?
     
  6. #5 Thomas B, 7. Juli 2008
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    Schade...

    ...weil:

    Nun...das Thema Nachträge hast Du ja selber schon angeschnitten...zu Vertragstrafen: Würde ich nicht unbedingt zu viel drauf geben. Hier gibt es zumeist Hintertürchen (Schlechtwetter, höhere Gewalt, usw.).

    Gerede hier -in der Planungsphase- wird der Grundstein für einen wirtschaftlich "geplanten" Bau gelegt! Ob der GU/GÜ immer nur an den wirtschaftlichen Nutzen des AG denken wird???

    Und was lernen wir daraus??? Nix?

    Was ist denn "zu arg"???

    Ich verstehe es halt nicht....deswegen "schade".

    Viel Glück!

    Thomas
     
  7. #6 Tetris L, 7. Juli 2008
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    Die Wette gilt. Hehe, ich bin selbst gespannt wie'n Flitzebogen, was passieren wird, wenn ich die GÜs damit konfrontiere, daß Ihr Vertragsentwurf für die Tonne ist, weil er jede Menge unzulässige und unwirksame Klauseln enthält. Erstmal durch die Blume; bei mangelnder Einsicht etwas deutlicher. Mal sehen, was sie dann zu ihrer Entschuldigung vorzubringen haben und ob sie die Gespräche abbrechen oder nicht. Immerhin haben sie auch schon einiges an Zeit und Arbeit investiert (Individuelle Planungsentwürfe vom Architekten nach unseren Vorgaben). Ich denke schon, daß sie etwas Blut geleckt haben. Am Anfang habe ich meine Frau vorgeschickt und die hat auf naives Dummchen gemacht, da haben sie wahrscheinlich leichte Beute vermutet. Und einen Auftrag lässt niemand gern sausen, nachdem der Fisch schon vermeintlich am Haken zappelte.
    Was "höhere Gewalt" angeht, habe ich versucht, die Unwägbarkeiten einzugrenzen und einige Dinge als Vertragsgrundlage aufgenommen: Bodengutachten, Protokollierung des Baustellenzustandes vor Vertragsabschluss, etc. Ein Restrisiko bleibt natürlich, aber es ist ja nicht so, daß es das beim Architektenbau nicht gäbe.

    Was Schlechtwetter angeht: Was ist mit VOB/B §6, Nr. 2, Absatz (2)? Ist der so leicht auszuhebeln?
    Natürlich wird er das nicht. Da mache ich mir nix vor. Deshalb möchte ich ja möglichst viele und möglichst detaillierte Planungsunterlagen möglichst noch vor Vertragsunterzeichnung, so daß ich selbst prüfen kann oder durch Experten prüfen lassen kann.
    Tatsächlich haben mir diese Vertragsentwürfe schwer zu denken gegeben. Insbesondere bei dem einen GÜ bin ich schwer enttäuscht, weil ich eigentlich den Eindruck hatte, daß das ein redlicher Mann ist. Ob ich jemandem, der einmal offensichtlich versucht hat, mich über's Ohr zu hauen, noch mal genug vertrauen kann, daß ich ihm einen Auftrag gebe, wird sehr davon abhängen, wie er darauf reagiert, wenn ich ihn mit dem Vorwurf konfrontiere. Ich will nicht ausschließen, daß die Sache platzt.
    "Zu arg" wäre es, wenn sich der GÜ unbeweglich zeigt und darauf besteht, daß ich ihm seinen Knebelvertrag unterschreibe. Dann ist halt abrupt Ende des Gespräches (und VolkerKugel hätte seine Wette gewonnen).
    ----
    Wir kommen aber vom Thema ab. Können wir zur ursprünglichen Frage zurückkommen? Welche Pläne sind auf dem Bau (mit GÜ oder mit Architekt)normalerweise üblich und mit welchem Detaillierungsgrad?
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 7. Juli 2008
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    Welcher GÜ denn.
    Der FeldWaldundWiesenGÜ und auch der überregionale Franchiser kennt nur 1/100 mit ein parr Zusatzinfos
    Der (seltene) gute GÜ kennt keinen oder nur einen geringen (dank Standard mit Dauersubs) Unterschied der Planungsleitung gegenüberArchitekten.
    Der Architekt:
    Eine Norm/Regel(ung)/Soll-Vorgabe nach dem Motto >>EFH HZ III Mittelsatz = 15 Pläne<< gibts nicht.
    Das hängt von vielem ab. Was brauche ich, wie sind die Handwerker drauf, erstelle ich auch LV´s (in denen sich manches mit Worten einfacher darlegen läßt).
    Für einen HRB-erfahrenen Zimmerer muss ich halt weniger detailieren als für einen, der das nicht oft macht.

    MfG
     
  9. #8 Tetris L, 7. Juli 2008
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    Ich bin ja - dank noch nicht unterschriebenem Vertrag - noch in der Position, daß ich die Vorgaben machen kann und mich nicht unbedingt mit dem "Standard" des GÜ zufrieden geben muß. Denn ich bin sicher, daß prinzipiell jeder GÜ in der Lage ist jede Planungsdetaillierung zu liefern. Er muß nur wollen (und wird es sich wohl bezahlen lassen).

    Für mich sollen die Pläne vor allem dazu dienen,
    1) die sach- und fachgerechte Ausführung VOR der Ausführung prüfen (lassen) zu können,
    2) zur Dokumentation der Basis für die Abrechnung von Mehr- und Minderkosten bei späteren Abweichung von der Vorplanung und
    3) bei späteren Umbauten am Haus eine vernünftige Doku des Ist-Standes zu haben.
     
  10. #9 Baufuchs, 7. Juli 2008
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Warum

    dann nicht einen Architekten mit der Planung inkl. Ausführungsdetails beauftragen und den verschiedenen GÜ´s diese Unterlagen zusammen mit einer funktionalen Ausschreibung vorlegen?

    Wenn der GÜ seinen Planungsaufwand vor Vertrag vernünftig honoriert bekommen soll und auch der Prüfer, der alles vor Vertrag prüfen soll nicht "für umme" arbeitet, wird die Architektenlösung wohl nicht teurer, aber im Ergebnis besser, weil dank gleicher Planung/Baubeschreibung wirklich vergleichbare Ergebnisse kommen.

    Vermutlich "soll/muss" der GÜ aber günstiger sein, weil der ja den Bauauftrag haben will......
     
  11. Baumal

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    wieso sollte der vor vertragsabschluß eine detaillierte
    ausführungsplanung liefern?

    der werden sie lange suchen....
     
  12. #11 VolkerKugel (†), 7. Juli 2008
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    Also gut ...

    ... aber nur, weil ich meine Wette gewinnen will :shades .

    Zum GÜ-Vertrag:
    Bei Vertragsabschluss Grundrisse, Schnitte und Ansichten sowie eine ausführliche Baubeschreibung ( und da fängt´s dann schon an - alleine kriegste die nicht hin, sach ich mal).

    Danach kannst Du haben was Du willst, Du musst es nur vorher sagen/festlegen.

    Leitungspläne (außer Bestandsplan der Kanalleitungen im Erdreich) gehören bei nem EFH definitiv nicht dazu. Wenn Du die willst, musst Du sie extra bezahlen. Und vorher sagen, dass Du die willst.

    Vergiss es einfach. So wie ich Deine bisherigen Beiträge interpretiere, fällt Dir in der Bauphase genug ein, um (für Dich dann) unkalkulierbare Sonderwünsche zu generieren.
    Bau´ mit nem Architekten und bleibe Herr des Geschehens.

    Eins noch: das Meßinstrument auf dem Bau ist nicht der Mess-Schieber (vulgo: Schublehre) sondern der Zollstock :Roll .
     
  13. Thomas B

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    Baufuchs hat es ja schon gesagt...

    ...wie der richtige (oder richtigere???) Weg wäre:

    Planer mit der Planung beauftragen und auf dieser Grundlage Angebote von GU/GÜs einholen. Gleiche Voraussetzungen für alle, unterschiedliche Ergebnisse.

    Vom GU/GÜ gemachte Entwürfe und Baubeschreibungen werden immer mehr oder weniger stark voneinander abweichen. Der eine verbaut gerne Porenbeton, der andere schwört auf WDVS. Und schon ist das Angebot nicht mehr vergleichbar.

    Zu den Plänen: Natürlich kannst Du vom GU/GÜ auch diese in gewünschter Detaillierung haben. Das wird aber kosten.

    Viele GUs lassen es bei der 1:100-Planung, weil mehr Planung mehr kostet und das mögen viele BH so gar nicht! Daher: Häufig wenig (=> billige!) Planung. Die Ergenisse unterlassener Planung sind hier im Forum an divesren Stellen nachzulesen.

    Mehr Planung bedeutet also mehr Kohle, aber natürlich -wenn gut geplant- auch mehr Qualität!

    Auch beim Archi kriegen Sie nicht unbedingt Pläne für jedes erdenkliche Detail (außer auch hier gegen gesobderte Vergütung)!

    Auch ein Architekt wird Punkte, die jedem Handwerker klar sind nicht unbedingt in 1:50, 1:10 oder 1:5 darstellen, außer natürlich diese werden zur Ausführung benötigt (z.B. Fliesenspiegel in den Bädern....habe ich beim GUI noch nie gesehen :sleeping; Gegenbeispiel: Detail Firstpunkt. Das weiß ein Dachdecker, wie das geht!)

    Daher also wäre eine Planung (und gerade die!) durch den Architekten schon klug.

    Gruß

    Thomas
     
  14. #13 Bughandle, 7. Juli 2008
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    Holla, die Waldfeh...das wird ja in jedem Fall spannend.
    Stark, dass sich hier die Experts kitzeln lassen und es sportlich sehen und sich nicht wie so manches Mal in ihr Schneckengehäuse zurückziehen (nach dem Motto "hatten wa schon soo oft, kommt immer so und so raus".
    Bin wirklich auf den weiteren Verlauf gespannt.
     
  15. Eric

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    Ist aber unklug. Wenn Du den Vertrag aushandelst, ist es ein Individualvertrag. Andernfalls ist es, wenn er, was anzunehmen ist, vom GÜ immer verwandt wird, ein Formularvertrag, der der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff BGB unterliegt. Beim Formularvertrag schießt Du - wie Du schreibst und sofern es denn richtig ist - die unzulässigen Klauseln eh aus dem Vertrag.

    Beim Individualvertrag gehst Du hingegen Kompromisse ein und machst mangels Verhandlungsstärke aus einer bislang unzulässigen eine " halb-unzulässige " Klausel, die dann allerdings wegen des Aushandelns nicht mehr zu beanstanden ist. Das " Verhandeln " muß also gut überlegt werden.

    Aber Deinen Ausführungen entnehme ich, daß es Dir darum geht, den GÜs zu beweisen, was Du alles weißt.

    Wenn Du Dich da nicht überschätzt oder aber die GÜs sich vor so viel Wissen nicht gleich " in die Hose " machen und den Vertragsabschluß besser saußen lassen ?
     
  16. Tetris L

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    Das wäre die nächste Variante, wenn die Sache jetzt scheitert. Aber vermutlich gehe ich dann gleich den radikalen Weg, verabschiede mich ganz von den GU/GÜ :winken und lasse meinen Architekten in Einzelgewerken vergeben.
    Ähhh ... weil der den Auftrag will, vielleicht? :shades
    Mir ist bewusst, daß selbst wenn der GU/GÜ beim Vertrag mitspielt, die Baubeschreibung die nächste Klippe ist. Ich habe den Anbietern die vom Bundesbauministerium herausgegebenen „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen. für Ein- und Zweifamilienhäuser“ unter die Nase gehalten. :deal Bisher hat natürlich noch keiner eine Beschreibung abgeliefert, die auch nur annähernd diese Mindestanforderungen erfüllt.
    Wie, ihr messt noch in Zoll? :yikes Nervt da nicht das ständige Umrechnen? ;)

    Nee, im Ernst, was willst Du mir damit sagen? Wenn ich ein Loch in den Putz bohre, dann muß ich nicht auf den Millimeter genau wissen, wo darunter die Leitungen laufen. Auf den Zoll (oder Zentimeter) genau reicht völlig.

    Guter Punkt; Danke für die Warnung. Ja, der GÜ-Vertrag ist ein Formularvertrag. Und wenn ich da alle unzulässigen Klauseln rausschieße, dann bleibt eh nicht viel mehr über als die VOB/B. Und nicht viel mehr will ich auch. Ihr habt mich überzeugt, daß VOB/B eine gute Grundlage ist und ich werde aufpassen, daß ich nur "zulässige" Dinge ergänze. Der Vertrag, so wie ich ihn mir vorstelle, ist im Prinzip nicht viel mehr als VOB/B plus Pauschalpreis plus Fristen plus Strafen plus Zahlungsplan plus förmliche Abnahme vor jeder Zahlung plus 5 Jahre Gewährleistung. Dafür habe ich einen geprüften VOB-Mustervertrag. Und dann möchte ich noch vertraglich fixieren, daß bestimmte Dinge dem AN vor Vertragsabschluss bekannt waren, so daß er sie später nicht so leicht als Aufhänger für Behinderungsanzeigen und Kostenmehrungen benutzen kann. Und klarstellen, daß ich als Bauherr mit Hausrecht die Baustelle jederzeit, auch ohne den GÜ, betreten kann und daß ich einen Schlüssel bekomme. Jede Klausel, die darüber hinaus der GÜ in den Vertrag haben will, werde ich vor Unterschrift von kompetenter Seite prüfen lassen.
    Es geht mir zunächst mal darum, dem GÜ zu zeigen, daß ich zumindest nicht ganz blöd bin. Wenn das allein schon reicht, damit er die Verhandlungen abbricht und den Vertragsabschluß sausen läßt, dann war es wohl auch besser so. Was ich mit denen mache, die sich davon nicht abschrecken lassen, weiss ich offen gesagt noch nicht. Es hängt sehr davon ab, wie sie sich geben. Wenn einer bereit ist, mit meinem Mustervertrag als Basis weiterzuarbeiten und nicht versucht, mir seine Knebelklauseln wieder unterzujubeln und eine vernünftige, detaillierte Baubeschreibung abliefert und einen fachlich kompetenten Eindruck macht und und und ..., dann könnte ich mir vorstellen, mit dem zu arbeiten. Aber mir sind inzwischen auch ernste Zweifel gekommen, ob das möglich sein wird. Wir werden's sehen. Ich bin wirklich sehr gespannt und harre der Dinge, die da kommen.
     
  17. #16 Achim Kaiser, 8. Juli 2008
    Achim Kaiser

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    ...alles Recht und schön unter der Voraussetzung, dass man nen Vertrag auch einhalten *will* :).

    Ich hab da schon Gäule kotzen sehen.

    Im letzten Fall ging dem Bauherrn der Schnaufer aus ...
    beim *Recht* haben wollen ... und der Vertrag interessierte danach nicht mehr wirklich ...

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  18. Baufuchs

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    Gute Idee

    Frage an Tetris:
    Was sind die Folgen dieser Verfahrensweise?
     
  19. Tetris L

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    Noch ne Rückfrage an Eric: Welche Vorgehensweise würdest Du mir denn empfehlen? Könnte ich theoretisch den Formularvertrag so unterschreiben und später dann alle unwirksamen Klauseln ignorieren?
     
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  21. Tetris L

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    Soll das 'ne Testfrage sein?

    Ich möchte es dem GÜ etwas schwerer machen, sich im Streitfall auf stillschweigende oder fiktive Abnahmen zu berufen. Und ich möchte förmliche Protokolle als Basis für das Durchsetzen von Mängelansprüchen und Vertragsstrafen.

    In verschiedenen Ratgebern, die ich gelesen habe, wurde dem Bauherren empfohlen, eine förmliche Abnahme bereits im Vertrag zu fixieren.

    Ist dagegen etwas zu sagen? Habe ich etwas nicht richtig bedacht? :konfusius
     
  22. Thomas B

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    Ganz verstehe ich es noch nicht....macht aber auch nichts:)

    Diverse GU/GÜs werden angeschrieben....keiner macht einen vertrauenswürdigen Eindruck (Knebelklauseln), alles spriongen ab wenn es daran geht diese BH-gerecht zu modifizieren. Nun sollen rechtliche Verfahrensweisen ergründet werden, die es dem BH möglich machen unwirksame Klauseln später anzufechten oder was weiß ich.

    Ich sehe hier nur einen vorprogrammierten (Rechts)streit....quasi: mit Anlauf gegen die Wand. Warum dies?

    Thomas
     
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