Sitze mit der Finanzierung in einer Zwickmühle

Hallo miteinander, bin hier neu und bräuchte euren guten Rat.

Mein Sorgenkind ist ein Wohn-Geschäfts-Haus.

Die Zinsbindung läuft demnächst aus und ich muss eine neue Finanzierung auf die Beine stellen.

Meine derzeitige Bank hat sich in der Krise gewaltig die Finger verbrannt, muss ihre Bilanz schrumpfen und hat daher wohl offensichtlich wenig Interesse an der Prolongation.

Das Konditionsangebot lautete im Juli auf 5,75 % für 10 Jahre fest.

Natürlich habe ich versucht einen anderen Darlehensgeber zu finden, mir dabei allerdings nur Absagen eingehandelt. Der Knackpunkt ist jeweils der gewerbliche Anteil. Der Mieter hatte bisher einen 15 Jahres-Vertrag der zum 31.12. ausläuft. Er will jetzt die Miete kräftig drücken und die Laufzeit auf 1 Jahr ändern. So wie der Markt z. Z. aussieht, werde ich das wohl schlucken müssen. Kurz und schlecht, die künftigen Mieten werden nicht mehr ganz für Kapitaldienst und Instandhaltung reichen. Diese Entwicklung war meiner Bank im Juli noch nicht mal bekannt. Mit anderen Worten: Dieses Objekt wird wohl von keiner Bank mehr im bisherigen Umfang beliehen werden.

Ich habe mir daher überlegt, das Prongationsangebot hinsichtlich eines Teilbetrags doch anzunehmen und ansonsten den Kredit zu tilgen und dazu ein bisher schuldenfreies Mehrfamilienhaus bis zum First zusätzlich zu beleihen.

Dummerweise ist es zwar schuldenfrei aber leider nicht unbelastet. Die Belastung besteht in einer nicht mehr valutierten Grundschuld. Nun könnte ich ja normalerweise die Grundschuld einfach an eine andere Bank abtreten. Wie das Leben so spielt ist diese Grundschuld aber ausgerechet für die gleiche Bank eingetragen, die auch das WGH finanziert hat, haftet aber ausdrücklich derzeit nicht für das bestehende Darlehen. Ich fürchte nun, dass meine Bank eine Neubewertung vornimmt und die eigentlich löschungsfähige Grundschuld mit Hinweis auf die Sicherheitenverschlechterung trotzdem nicht freigibt. Statt dessen wird sie mir vermutlich anbieten den nachrangigen Teilbetrag der Grundschuld auf dem WGH freizugeben. Der mir aber nichts nutzt, da ihn kaum ein Bank als Sicherheit akzeptieren wird.

Meine Fragen an die Profis:

Besteht die Möglichkeit die Freigabe einer Grundschuld zu erzwingen, wenn sie nicht in der Zweckerklärung aufgeführt ist?

Ist meine ganze Überlegung überhaupt sinnvoll oder gibt es bessere Alternativen?

 

Sorry, aber das ist mir zu schnodderich. Die paar Euro von denen du hier sprichst summieren sich in 10 Jahren auf einen Betrag im unteren sechsstelligen Bereich.

Ja, ist eine Umfinanzierung mit einem neuen Beleihungsobjekt.

 

Stimmt absolut, das wäre der Supergau. Aber das ist z. Z. nicht mein Problem. Ich habe ja ein Finanzierungsangebot, nur eben zu saumäßigen Konditionen.

Was mich ärgert: Wäre ich ein Sanierungsfall, ich würde kein Wort verlieren und zugreifen. Mein Beleihungsauslauf liegt aber über beide Objekte gerechnet bei ca. 55 %.

Ich denke, damit bin ich kein Risikopatient und kann vernünftige Konditionen erwarten.

Klar ist natürlich, wenn alles so toll wäre, wie ich glaube, sollten andere Banken mit Kusshand zugreifen.

Wenn sie es nicht tun, habe ich offensichtlich etwas übersehen. Ein vernünftige und nachvollziehbare Erklärung erhält man nicht. Alles nur Verlegenheitsbegründungen und jedes mal eine neue. Meine Bank teilte mir auf Nachfrage lapidar mit, das seien nun mal ihre aktuellen Konditionen.Aha, das erklärt natürlich alles. Der nächsten gefiel mein zu versteuerndes Einkommen nicht, der dritten war der gewerbliche Anteil zu hoch, u.s.w.

Was soll man da ändern? Was macht meine Bank nur so sicher, dass ich keine andere finde und letzlich doch wieder bei ihr lande. Was wissen die, was ich nicht weiß?

Warte nur noch auf die Bank, der meine Frau zu alt ist.

 

So einfach ist es nun auch wieder nicht. Ich habe fast 12 Jahre alle Bedingungen eingehalten und jede Rate pünktlich bezahlt. Die Bank hat sich vertraglich verpflichtet nach Ablauf der bisherigen Konditionenbindung ein neues Angebot vorzulegen. Davon können Sie nicht einfach Abstand nehmen. Nur sind sie natürlich nicht gehindert ein schlechtes Angebot zu machen und das haben sie dann ja auch getan. (Die Bankmarge liegt bei immerhin 2 % und das ist ungefähr das doppelte des üblichen.)

Es bleiben mir noch 2,5 Monate.

...und etwas besseres als den Tod finden wir allemal... wußten bereits die Bremer Stadtmusikanten.

 

Prolongieren nicht, aber kündigen hätte ich bereits vor 2 Jahren können. Es sind leider 10,5 Jahre (10 Jahre + 6 Monate Kündigungsfrist), die der Kunde gebunden ist.

Dazu hätte ich allerdings kündigen müssen und wer denkt schon an Kündigung solange er zufrieden ist.

Und ich habe einfach nicht erwartet, dass eine Bank, die bei der Neugewährung gute Konditionen hat bei der Prolongation dann plötzlich nur noch sauschlechte Konditionen anbietet.

Halt ein typischer Bauernfängertrick. Der schlechte Ruf der Branche kommt wohl nicht von ungefähr.

 

Zitat für den Zweifler:

Ist die vereinbarte Konditionsbindung kürzer als die Darlehenslaufzeit gilt folgendes:

Die Bank bietet dem Darlehensnehmer vor Ablauf der vereinbarten Konditionsbindung neue Konditionen für einen weiteren Zeitabschnitt an."


Soweit zu deinen Bedenken, die Bank könnte ihr Angebot zurücknehmen.

Da hast du leider im Prinzip so Recht.
Aber wieso so kompliziert, das macht Bank viel einfacher: Zinsen rauf bis der Darlehensnehmer quietscht...

Wenn dann noch gleichzeitig die Wettbewerber in den Streik treten, wird der Darlehensnehmer ausgepresst wie die sprichwörtliche Zitrone.

Ich glaube meine Bank handelt nach dem Prinzip: Marktpreise sch...egal, der hat das bisher bezahlt, der wird das auch weiter bezahlen können. Und weils dann noch mehr Spaß macht, legen wir noch ein halbes Prozent zusätzlich drauf, das schafft der schon...

Das mag ich so noch nicht glauben: Wenn das alle Banken machen würden, müßte jeder Kunde immer zum Konditionenablauf die Bank wechseln.
Das verursacht immense Kosten und ergibt wirtschaftlich keinen Sinn. Das Gro aller Kosten fällt im Zusammenhang mit der Darlehenszusage an. Wenn es einmal läuft, geht im Regelfall alles automatisch bis zur völligen Tilgung.

Es muss auch Banken geben, die -auch aus o. g. wirtschaftlichen Gründen- einen zahlungskräftigen Kunden halten wollen, hoffe ich jetzt einfach mal.

Kennt jemand eine Bank, die nicht nur für Neukunden gute Konditionen bietet? Dann bitte melden, gern auch per PN.

 

Danke für deinen wohlmeinden Rat.
Genauso werde ich es auch machen, wenn ich nicht doch noch einen neuen Finanzierer bis zum 30.12. finde.

Aber wieso Rückzieher? Das geht,wie weiter oben beschreiben, schon aus vertraglichen Gründen gar nicht. Die sind überbesichert und es gibt keinen € Rückstand!

 

Na ja, zumindest eine Gruppe von Banken / Versicherungen kenne ich, nämlich die, die gute Konditionen im 20 und 30 Jahres-Bereich bieten. Nach diesen Zeiträumen sind die Darlehen so gut wie getilgt, d. h. die haben keine Möglichkeit zur Abzocke bei der Prolongation.

Sind für mich aber ungeeignet, da ich schon zu alt bin. Leider

 

Erst mal recht herzlich Dank an alle, die sich hier meinen Kopf zerbrechen.

Die einhellig düstere Einschätzung meiner Situation hat mich allerdings erschüttert. Damit hatte ich nicht gerechnet, dass es so schlecht für mich aussehen soll.

Aber noch gebe ich mich nicht geschlagen.

Das Angebot hatte keine Annnahmefrist, sondern war als freibleibend deklariert. Damit können Sie zwar jederzeit den Zinssatz ändern, aber nicht das Angebot als solches zurücknehmen.

Aber wir sollten uns hier nicht um des Kaisers Bart streiten. Ich bin völlig einer Meinung mit dir: Das Angebot gehört in die Tonne. In wirtschaftlicher Hinsicht hat sich die Bank zu nichts verpflichtet, solange sie allein über den Zinssatz entscheiden kann. Und um ja die Rate nicht senken zu müssen, hat sie auch noch vorsorglich den Tilgungssatz von 1 auf 1,5 % angehoben.

Ich würde sagen, beides ist richtig. Einerseits möchte ich keinen Kredit bis zum meinem 85 zigsten und die Bank wird das aus ihrer Sicht vielleicht auch nicht wünschen. Auf der anderen Seite, warum eigentlich nicht? Der Kapitaldienst wird ja nicht aus meiner Arbeitkraft, wie beim EFH, sondern den Mieteinnahmen erbracht. Da sollte das Alter des Eigentümers sekundär sein.

Ich habe allerdings keine 20 bzw. 30 Jahres-Kondition angefragt sondern lediglich 10 J. . Somit muss die Frage z. Z. ungeklärt bleiben.

Ich bin 55 Jahre und wollte demnächst eigentlich beruflich kürzer treten. Dazu wäre ein reduzierter Kapitaldienst mir sehr recht gewesen. Es ist für mich auch nicht verständlich, dass die Bank eine Marge von 2 % benötigt. Wir haben per heute 10 Jahres-Pfandbriefrenditen von 3,8 %; da sind auch 4,5 - 4,8 % für die Bank auskömmlich. 5,85 % sind einfach unverschämt. Vor 12 Jahre lag die Marge übriges bei 0,6 %.

No way, bei Volltilgung in 10 Jahen wären das 7,5 % Tilgung + 5,75 % Zinsen = 13,25 % pro Jahr. Wer schafft schon so was?