Sitze mit der Finanzierung in einer Zwickmühle

Diskutiere Sitze mit der Finanzierung in einer Zwickmühle im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo miteinander, bin hier neu und bräuchte euren guten Rat. Mein Sorgenkind ist ein Wohn-Geschäfts-Haus. Die Zinsbindung läuft demnächst...

  1. Anon

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    Hallo miteinander, bin hier neu und bräuchte euren guten Rat.

    Mein Sorgenkind ist ein Wohn-Geschäfts-Haus.

    Die Zinsbindung läuft demnächst aus und ich muss eine neue Finanzierung auf die Beine stellen.

    Meine derzeitige Bank hat sich in der Krise gewaltig die Finger verbrannt, muss ihre Bilanz schrumpfen und hat daher wohl offensichtlich wenig Interesse an der Prolongation.

    Das Konditionsangebot lautete im Juli auf 5,75 % für 10 Jahre fest.

    Natürlich habe ich versucht einen anderen Darlehensgeber zu finden, mir dabei allerdings nur Absagen eingehandelt. Der Knackpunkt ist jeweils der gewerbliche Anteil. Der Mieter hatte bisher einen 15 Jahres-Vertrag der zum 31.12. ausläuft. Er will jetzt die Miete kräftig drücken und die Laufzeit auf 1 Jahr ändern. So wie der Markt z. Z. aussieht, werde ich das wohl schlucken müssen. Kurz und schlecht, die künftigen Mieten werden nicht mehr ganz für Kapitaldienst und Instandhaltung reichen. Diese Entwicklung war meiner Bank im Juli noch nicht mal bekannt. Mit anderen Worten: Dieses Objekt wird wohl von keiner Bank mehr im bisherigen Umfang beliehen werden.

    Ich habe mir daher überlegt, das Prongationsangebot hinsichtlich eines Teilbetrags doch anzunehmen und ansonsten den Kredit zu tilgen und dazu ein bisher schuldenfreies Mehrfamilienhaus bis zum First zusätzlich zu beleihen.

    Dummerweise ist es zwar schuldenfrei aber leider nicht unbelastet. Die Belastung besteht in einer nicht mehr valutierten Grundschuld. Nun könnte ich ja normalerweise die Grundschuld einfach an eine andere Bank abtreten. Wie das Leben so spielt ist diese Grundschuld aber ausgerechet für die gleiche Bank eingetragen, die auch das WGH finanziert hat, haftet aber ausdrücklich derzeit nicht für das bestehende Darlehen. Ich fürchte nun, dass meine Bank eine Neubewertung vornimmt und die eigentlich löschungsfähige Grundschuld mit Hinweis auf die Sicherheitenverschlechterung trotzdem nicht freigibt. Statt dessen wird sie mir vermutlich anbieten den nachrangigen Teilbetrag der Grundschuld auf dem WGH freizugeben. Der mir aber nichts nutzt, da ihn kaum ein Bank als Sicherheit akzeptieren wird.

    Meine Fragen an die Profis:

    Besteht die Möglichkeit die Freigabe einer Grundschuld zu erzwingen, wenn sie nicht in der Zweckerklärung aufgeführt ist?

    Ist meine ganze Überlegung überhaupt sinnvoll oder gibt es bessere Alternativen?
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Sei froh, es gibt andere Fälle, da wurden die Kredite nicht mehr verlängert. Die haben jetzt echte Probleme, dagegen sind die paar Euro mehr Zins lächerlich.

    Häh? Tilgen oder Umfinanzieren? Das klingt für mich eher nach Umfinanzierung.

    Meine Meinung, das Angebot annehmen. Jeder Tag Verzögerung ist für DICH eher von Nachteil.

    Gruß
    Ralf
     
  4. Anon

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    Sorry, aber das ist mir zu schnodderich. Die paar Euro von denen du hier sprichst summieren sich in 10 Jahren auf einen Betrag im unteren sechsstelligen Bereich.

    Ja, ist eine Umfinanzierung mit einem neuen Beleihungsobjekt.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Na und?
    Wenn Du keine Anschlußfinanzierung kriegst, dann kannst Du noch mehr abschreiben....und zwar innerhalb weniger Monate. Wie Du bereits richtig erkannt hast, sind die Banken momentan nicht scharf darauf vermietete Objekte zu finanzieren (gilt erst Recht für Gewerbeimmobilien).

    Pokern kannst Du erst wenn Du ein Ass im Ärmel hast. Ist das nicht der Fall, dann gilt es Risiken abzuwägen

    Zu der Grundschuld.

    Natürlich muss die Bank diese Grundschuld freigeben (Stichwort: Überbesicherung), aber auch da hast Du richtig erkannt, dass die Bank auf die Idee kommen könnte, das laufende Engagement neu zu bewerten, und dann schau mal in Deine Kreditverträge was dort zu diesem Thema steht.

    Sie kann Dich dann auffordern die Sicherheiten zu verstärken, und kommst Du dem nicht nach, dann war´s das mit dem Engagement.

    Sorry wenn ich hier ein etwas schwarzes Bild von den Banken male, nicht alle sind so. Wenn ich aber lese

    dann könnte das auch bedeuten, dass die Bank vielleicht auch bald kein Interesse mehr an manchen Kunden hat.

    Vielleicht bist Du jedoch ein A+ Kunde, aber dann hätte man Dir wohl ein besseres Angebot gemacht.

    Gruß
    Ralf
     
  6. Anon

    Anon

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    Stimmt absolut, das wäre der Supergau. Aber das ist z. Z. nicht mein Problem. Ich habe ja ein Finanzierungsangebot, nur eben zu saumäßigen Konditionen.

    Was mich ärgert: Wäre ich ein Sanierungsfall, ich würde kein Wort verlieren und zugreifen. Mein Beleihungsauslauf liegt aber über beide Objekte gerechnet bei ca. 55 %.

    Ich denke, damit bin ich kein Risikopatient und kann vernünftige Konditionen erwarten.

    Klar ist natürlich, wenn alles so toll wäre, wie ich glaube, sollten andere Banken mit Kusshand zugreifen.

    Wenn sie es nicht tun, habe ich offensichtlich etwas übersehen. Ein vernünftige und nachvollziehbare Erklärung erhält man nicht. Alles nur Verlegenheitsbegründungen und jedes mal eine neue. Meine Bank teilte mir auf Nachfrage lapidar mit, das seien nun mal ihre aktuellen Konditionen.Aha, das erklärt natürlich alles. Der nächsten gefiel mein zu versteuerndes Einkommen nicht, der dritten war der gewerbliche Anteil zu hoch, u.s.w.

    Was soll man da ändern? Was macht meine Bank nur so sicher, dass ich keine andere finde und letzlich doch wieder bei ihr lande. Was wissen die, was ich nicht weiß?

    Warte nur noch auf die Bank, der meine Frau zu alt ist.:irre
     
  7. #6 Cincinnatus, 16. Oktober 2009
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    und so wird es wohl nicht nur deiner Bank so ergangen sein, denn auch andere Banken haben andere Maßstäbe angesetzt und wenn dann nicht alle Punkte einer Kreditvergabe zur vollen Zufriedenheit ausfallen, wird man ein evtl. Risko scheuen einzugehen
    daran leidet ja zur Zeit die gesamte Wirtschaft , weil von den Banken die Kredite nicht genügend zur Verfügung gestellt werden
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Das muss nicht einmal unbedingt mir Dir zusammenhängen.

    Oben hast Du geschrieben:

    Sagen wir mal genauer, sie muss ihre Bilanz "sanieren" (aufpolieren). Dafür hat sie mehrere Möglichkeiten, und das Aussetzen der Kreditvergabe ist eine der Möglichkeiten. Kredite die man nicht ausreicht muss man auch nicht mit (nicht vorhandenem?) EK unterlegen. ;)
    Das trifft vorwiegend das Firmenkundengeschäft, weil es dort meist um größere Summen geht, aber auch im Privatkundenbereich wird aufgeräumt. Hohe Rückstellungen für Kredite, die unter Umständen saniert oder evtl. sogar abgeschrieben werden müssen, machen sich nicht gut in der Bilanz.

    An dieser Stelle wird immer wieder gerne mit Basel II argumentiert, aber das trifft das Problem nur zum Teil. Oftmals ist die Bilanz der Kreditnehmer besser als die Bilanz der Bank. Aber das will niemand hören.

    Wenn bei Dir bereits einige Banken dankend abgelehnt haben, die Ausreden sind egal, dann würde ich mich an die vorhandene Bankzusage halten, egal wie gut oder schlecht die Konditionen sind. Auf die Ausreden kannst Du nichts geben, die haben eine ganze Liste mit Standardfloskeln.

    Was glaubst Du warum ich geschrieben habe, Du sollst zugreifen (bevor die es sich anders überlegen). ;)

    Gruß
    Ralf
     
  9. Anon

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    So einfach ist es nun auch wieder nicht. Ich habe fast 12 Jahre alle Bedingungen eingehalten und jede Rate pünktlich bezahlt. Die Bank hat sich vertraglich verpflichtet nach Ablauf der bisherigen Konditionenbindung ein neues Angebot vorzulegen. Davon können Sie nicht einfach Abstand nehmen. Nur sind sie natürlich nicht gehindert ein schlechtes Angebot zu machen und das haben sie dann ja auch getan. (Die Bankmarge liegt bei immerhin 2 % und das ist ungefähr das doppelte des üblichen.)

    Es bleiben mir noch 2,5 Monate.

    ...und etwas besseres als den Tod finden wir allemal... wußten bereits die Bremer Stadtmusikanten.;)
     
  10. lulu66

    lulu66

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    Vielleicht ne blöde Frage, aber hättest du nicht schon viel früher prolongieren können? Bei Privatkrediten sind das meine ich bis zu 5 Jahre, die man vor Ablauf aktiv werden kann...hilft vielleicht jetzt nicht, aber vielleicht in 5 Jahren.
     
  11. Anon

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    Prolongieren nicht, aber kündigen hätte ich bereits vor 2 Jahren können. Es sind leider 10,5 Jahre (10 Jahre + 6 Monate Kündigungsfrist), die der Kunde gebunden ist.

    Dazu hätte ich allerdings kündigen müssen und wer denkt schon an Kündigung solange er zufrieden ist.

    Und ich habe einfach nicht erwartet, dass eine Bank, die bei der Neugewährung gute Konditionen hat bei der Prolongation dann plötzlich nur noch sauschlechte Konditionen anbietet.

    Halt ein typischer Bauernfängertrick. Der schlechte Ruf der Branche kommt wohl nicht von ungefähr.
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Das würde mich wundern wenn sich eine Bank zu so einer Klausel im Vertrag hinreissen lässt. Vielleicht stehen die Details im "Kleingedruckten". :D

    Aber Angebot heisst noch lange nicht Prolongation. Das klingt zuerst einmal widersprüchlich, aber der Teufel steckt im Detail. Es genügt wenn man das Angebot mit nicht hinnehmbaren Bedingungen verknüpft.

    Das ehrt Dich, und eine Bank sollte so etwas auch schätzen......macht Sie aber anscheinend nicht. Wenn mit der großen Sense gemäht wird, bleibt es nicht aus, dass auch ein paar schöne Blumen dabei den Kopf verlieren.

    Die Sonderangebote (Lockangebote) für Neukunden gab es schon immer....zuimndest so lange ich denken kann. Ein ähnliches Spiel betreiben auch einige Banken/Vermittler mit ihren Online-Rechnern......und wenn als Ausrede ein "Softwarefehler" herhalten muss..

    Aber es steht Dir ja frei bei weiteren Banken um Angebote zu fragen.

    Gruß
    Ralf
     
  13. BJ67

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    Wenn ich das so zum 4. Mal lese würde ich dazu tendieren :

    1. Das Angebot annehmen, bevor die nen Rückzieher machen
    2. Quer zu subventionieren Miete MFH -> Kredit WGH
    3. Sondertilgungen zu vereinbaren und ans Maximum gehen, das WGH schuldenfrei zu bekommen.
    4. MFH Grundschuld löschen lassen
     
  14. Anon

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    Zitat für den Zweifler:

    Ist die vereinbarte Konditionsbindung kürzer als die Darlehenslaufzeit gilt folgendes:

    Die Bank bietet dem Darlehensnehmer vor Ablauf der vereinbarten Konditionsbindung neue Konditionen für einen weiteren Zeitabschnitt an."


    Soweit zu deinen Bedenken, die Bank könnte ihr Angebot zurücknehmen.

    Da hast du leider im Prinzip so Recht.
    Aber wieso so kompliziert, das macht Bank viel einfacher: Zinsen rauf bis der Darlehensnehmer quietscht...:frust

    Wenn dann noch gleichzeitig die Wettbewerber in den Streik treten, wird der Darlehensnehmer ausgepresst wie die sprichwörtliche Zitrone.

    Ich glaube meine Bank handelt nach dem Prinzip: Marktpreise sch...egal, der hat das bisher bezahlt, der wird das auch weiter bezahlen können. Und weils dann noch mehr Spaß macht, legen wir noch ein halbes Prozent zusätzlich drauf, das schafft der schon...:motz

    Das mag ich so noch nicht glauben: Wenn das alle Banken machen würden, müßte jeder Kunde immer zum Konditionenablauf die Bank wechseln.
    Das verursacht immense Kosten und ergibt wirtschaftlich keinen Sinn. Das Gro aller Kosten fällt im Zusammenhang mit der Darlehenszusage an. Wenn es einmal läuft, geht im Regelfall alles automatisch bis zur völligen Tilgung.

    Es muss auch Banken geben, die -auch aus o. g. wirtschaftlichen Gründen- einen zahlungskräftigen Kunden halten wollen, hoffe ich jetzt einfach mal.;)

    Kennt jemand eine Bank, die nicht nur für Neukunden gute Konditionen bietet? Dann bitte melden, gern auch per PN.
     
  15. Anon

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    Danke für deinen wohlmeinden Rat.
    Genauso werde ich es auch machen, wenn ich nicht doch noch einen neuen Finanzierer bis zum 30.12. finde.

    Aber wieso Rückzieher? Das geht,wie weiter oben beschreiben, schon aus vertraglichen Gründen gar nicht. Die sind überbesichert und es gibt keinen € Rückstand!:confused:
     
  16. R.B.

    R.B.

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    Na, da bin ich mal gespannt. Mir ist bisher noch keine Bank untergekommen, die (lukrative) Neukunden nicht mit Lockangeboten ködern möchte. Sitzt die Bank dann erst einmal fest im Sattel, wird der Rahmen gerne ausgereizt. Offiziell sind zwar alle Kunden gleich, aber inoffiziell sind einige anscheinend gleicher. :D

    Welche Konditionen Du bekommst hängt von mehreren Faktoren ab. Zuerst einmal Dein Rating bei der Bank, und dann schaut man noch auf den Ertrag den man mit Dir jährlich "erwirtschaftet". Abschließend wird das Risiko und der mögliche Ertrag bewertet und dann entschieden.....ob man sich weiter engagiert, unter welchen Bedingungen (Bsp.: Zinskonditionen), oder ob man die Geschäftsbeziehung nicht weiter verfolgt (Klartext: beendet). Das läuft bei allen Banken mehr oder weniger gleich ab.

    Gruß
    Ralf
     
  17. Anon

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    Na ja, zumindest eine Gruppe von Banken / Versicherungen kenne ich, nämlich die, die gute Konditionen im 20 und 30 Jahres-Bereich bieten. Nach diesen Zeiträumen sind die Darlehen so gut wie getilgt, d. h. die haben keine Möglichkeit zur Abzocke bei der Prolongation.

    Sind für mich aber ungeeignet, da ich schon zu alt bin. Leider:(
     
  18. sk8goat

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    Wenn man das Vertragsdeutsch von Banken zu lese weiss, dann erkennt man, dass die Klausel auf die du dich beruhst überhaupt nichts Wert ist:
    1. Da steht nur, dass die Bank neue Konditionen anbietet. Mit dem Angebot vom Juli, dessen Annahmefrist wahrscheinlich bereits abgelaufen ist, haben sie dies bereits getan. Von mehreren Angeboten steht dax nix. Also wirds kein weiteres Angebot geben.
    2. Was ist ein "weiteren Zeitabschnitt" ?? Das ist ja wohl die schwammigste Formulierung die man dafür wählen kann. Ein Angebot mit einer Zinsbindung für einen weiteren Zeitabschnitt von 6 Monaten würde auch genügen.

    Außerdem sind 5,75% gar nicht so schlecht, gemessen an dem was ich sonst noch so an Prolongationsangeboten in letzter Zeit gesehen und gehört habe.
    In punkto Fairness denken Banken einfach in anderen Maßstäben. Das hat mit Verstand und Logik nicht viel zu tun, sondern es muss halt einfach zu Rating, Basel, SoFFin oder sonst was passend gemacht werden.

    Also ich würde wohl auch annehmen. Vielleicht machen sie dir 28 Tage Rücktrittsrecht, dann hast du nochmal 4 Wochen Zeit etwas besseres zu finden.
     
  19. sk8goat

    sk8goat

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    Da haben wir den Grund.
    Es ist nicht so, dass die für dich ungeeignet sind, sondern du bist aufgrund deines Alters als Kunde ungeeignet. So werden das auch die anderen Banken sehen bei denen du angefragt hast.

    Wie alt bist du denn?
    Und könntest du eine Ratenhöhe aufbringen, bei der du ein Volltilgerdarlehen bedienst, das bis zum 65 bzw. 67 läuft?
    Dann sehe ich Möglichkeiten - sonst nicht.
     
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  21. Anon

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    Erst mal recht herzlich Dank an alle, die sich hier meinen Kopf zerbrechen.

    Die einhellig düstere Einschätzung meiner Situation hat mich allerdings erschüttert. Damit hatte ich nicht gerechnet, dass es so schlecht für mich aussehen soll.

    Aber noch gebe ich mich nicht geschlagen.


    Das Angebot hatte keine Annnahmefrist, sondern war als freibleibend deklariert. Damit können Sie zwar jederzeit den Zinssatz ändern, aber nicht das Angebot als solches zurücknehmen.

    Aber wir sollten uns hier nicht um des Kaisers Bart streiten. Ich bin völlig einer Meinung mit dir: Das Angebot gehört in die Tonne. In wirtschaftlicher Hinsicht hat sich die Bank zu nichts verpflichtet, solange sie allein über den Zinssatz entscheiden kann. Und um ja die Rate nicht senken zu müssen, hat sie auch noch vorsorglich den Tilgungssatz von 1 auf 1,5 % angehoben.

    Ich würde sagen, beides ist richtig. Einerseits möchte ich keinen Kredit bis zum meinem 85 zigsten und die Bank wird das aus ihrer Sicht vielleicht auch nicht wünschen. Auf der anderen Seite, warum eigentlich nicht? Der Kapitaldienst wird ja nicht aus meiner Arbeitkraft, wie beim EFH, sondern den Mieteinnahmen erbracht. Da sollte das Alter des Eigentümers sekundär sein.
    Ich habe allerdings keine 20 bzw. 30 Jahres-Kondition angefragt sondern lediglich 10 J. . Somit muss die Frage z. Z. ungeklärt bleiben.

    Ich bin 55 Jahre und wollte demnächst eigentlich beruflich kürzer treten. Dazu wäre ein reduzierter Kapitaldienst mir sehr recht gewesen. Es ist für mich auch nicht verständlich, dass die Bank eine Marge von 2 % benötigt. Wir haben per heute 10 Jahres-Pfandbriefrenditen von 3,8 %; da sind auch 4,5 - 4,8 % für die Bank auskömmlich. 5,85 % sind einfach unverschämt. Vor 12 Jahre lag die Marge übriges bei 0,6 %.

    No way, bei Volltilgung in 10 Jahen wären das 7,5 % Tilgung + 5,75 % Zinsen = 13,25 % pro Jahr. Wer schafft schon so was?
     
  22. R.B.

    R.B.

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    Manchmal ist es hilfreich wenn einem von Außen die Augen geöffnet werden.

    Das gefällt mir. Entspricht auch meinem Charakter. Wer kämpft der kann verlieren, wer aufgibt, der hat schon verloren. :28:

    Das hat nichts mit der Rate zu tun. Man möchte vermeiden, dass der Kredit ewig läuft. Das Haus wird nicht jünger, der Kreditnehmer wird nicht jünger.
    Prinzipiell ist eine höhere Tilgung von Vorteil, weil das Risiko sinkt.

    s.o. Mieteinnahmen, gerade im gewerblichen Bereich, sind momentan mit einem erhöhten Risiko behaftet. Es gibt auch einige Banken die lehnen Finanzierungen für gewerblich oder teilgewerblich genutzte Immobilien schlichtweg ab.

    Sorry, aber den Zahn muss ich Dir leider ziehen. Ob DIR verständlich ist dass die Bank eine Marge von x% benötigt ist völlig nebensächlich. Emotionen spielen keine Rolle, es geht nur um Zahlen.
    Du willst von denen eine Finanzierung, und somit bestimmen die die Spielregeln. Pokern kannst Du nur wenn Du ein Ass im Ärmel hast.

    Deswegen bleibt, wie oben bereits geschrieben, nur die Suche nach einem anderen Kreditinstitut oder aber das Angebot annehmen. Ich würde mit Deinen Karten nicht auf Risiko spielen, und schon garnicht bluffen. Der Schuß kann schnell nach hinten losgehen.

    Gruß
    Ralf
     
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