DH als WEG

der Miteigentumsanteil wird so oder so eingetragen, bezieht sich aber dann nicht auf die anteilige Grundstücksfläche. Willst Du "dein" Grundstück alleine nutzen dürfen, sollte unbedingt ein Sondernutzungsrecht vereinbart werden.

zu den Punkten

1, 2 und 3: klingt ganz gut
4: normalerweise wird "die Gemeinschaft" als ganzes versichert, weswegen diese Unterscheidung m.E. unsinnig ist. Oder wird gar nix gemeinschaftlich gezahlt, also jeder zahlt alles aus eigener Kasse? (wieviele Heizungen gibts denn?)
5. Das beisst sich arg dolle mit 2, 3 und im Falle eines Falles auch mit 4.

Cool, Du musst bei 470/670 nur 50% der Grundsteuer zahlen....dein nachbar wirds dir übel nehmen und den Verkäufer verfluchen

Die Haftunf hat sich durch die Novvelierung des WEG etwas gewandelt. Du bist im Außenverhältnis nur noch in Höhe deines Miteigentumsanteils haftbar zu machen, ansonsten haftet erstemal der "teilrechtsfähige Verband" mit dessen Vermögen. Da Ihr aber nur zu zweit seid, könnest Du dann doch wieder relativ schnell alleine zahlen müssen, nämlich dann, wernn der andere pleite ist. Was bei Zwangsversteigerungen anders sein soll, musste Du nochmal erklären. Im Grunde ändert sich m.E. an dem, was Du zu zahlen haben könntest nicht viel!

Gruß,
moep3fx

 

Zu 4) würde ich an Deiner Stelle mal die entsprechende Abteilung Deiner angepeilten Gebäudeversicherung befragen. NICHT den netten Herrn oder Frau Makler(in)!!!

An sonsten -> von EIGENEM!!! Anwalt prüfen lassen.

 

naja es klingt eigentlich ganz gut. beherzige den rat von ralf und lass alles von (d)einem "fach!"anwalt prüfen. die konstellation ist jetzt nicht unbedingt gängiges tagesgeschäft, sondern eher interessante grauzone.

 

Ja. DEIN Anwalt. Der haftet sogar für seine Ratschläge. Dummerweise will er aber auch Geld dafür, ich weiß.

 

Das siehst Du zu schwarz.
Deine Haushälfte kann man Dir nur für Deine eigenen Schulden zwangsversteigern. Als einziges Risiko für Dich sehe ich bei einer Insolvenz des anderen Eigentümers, dass Du alle Betriebs- und Nebenkosten des gesamten Grundstückes tragen musst.
Ansonsten können Deine Miteigentumsanteile nicht belastet werden.

 

Das sind zwei unterschiedliche Rechtskonstruktionen.

Im Fall 1. entsteht eine Miteigentümergemeinschaft nach §§ 1008 ff, 741 ff BGB. Der Vorschlag ist Unfug, da im Falle der Zwangsversteigerung das gesamte Objekt versteigert wird. Möglich sind Teilungsversteigerung auf Antrag eines Miteigentümers und aber Versteigerung wegen Schulden des Nachbarn, wobei die Schulden dann selbstverständlich nur aus dem Teil des Versteigerungserlös bezahlt werden, der auf den Miteigentumsanteil des Nachbarn entfällt. Das Haus ist dann aber weg, es sei denn man steigert mit.

Um das zu verhindern, wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Gesetzgeber geschaffen. Im Fall 2. entsteht also eine Gemeinschaft nach WEG. In diesem Fall sind die beiden Doppelhaushälften Sondervermögen jedes Wohnungseigentümers und für sich selbständig verwert- also auch versteigerbar. Das Schicksal des Nachbarn interessiert also nicht.

Gleichwohl habe ich von einer WEG bei Doppelhaushälften abgeraten. In der Teilungserklärung kann zwar viel zusätzliches zum WEG geregelt werden. Ich bezweifele aber, daß man so viel bedenken und regeln kann, wie später an Konfliktstoff entstehen kann. Wer konfliktfreudig ist, mag es tun.

Notare haben dafür Musterverträge, die entsprechend angepaßt werden müßten. Ziel sollte sein, durch Vereinbarung in der Teilungserklärung einen annähernd gleiche Rechtslage herzustellen wie bei Häusern auf zwei getrennten Grundstücken.

Was kostet denn ein vergleichbares Reihen- oder Doppelhaus auf eigenem Grundstück ?

Das Grundstück ist, wenn ich es richtig verstanden habe, insgesamt 670 m² groß und soll in zwei Anteile von 470/670 und 200/670 aufgeteilt werden. Der Erwerber mit 470m2 hätte nach der Grundregel im WEG die Majorität. Das Stimmrecht kann aber geändert werden nach Köpfen, dann wärs ein Patt.

Verkäufer ist offenbar zugleich Bauträger. Also Nagelprobe:

Der BT soll das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung festlegen, aufteilen und dann kaufst Du den 470/670 Miteigentumsanteil mit Sondereigentum an einer von ihm zu erstellenden Doppelhaushälfte. Solvenz des BT gründlich prüfen, ob er auch dann fertigbauen kann, wenn er für die andere Doppelhaushälfte keinen Erwerber finden sollte.

Dumm stellen und nachfragen, warum Du trotz des höheren Anteils und dementsprechend höheren Kaufpreises nur genausoviel Stimmrecht haben sollst wie der Erwerber des kleineren Anteils. Dann wirst Du merken, welche Probleme er und später Du hast.

Ihn außerdem fragen, warum er denn Stimmrecht nach Köpfen für erforderlich hält, wenn er die Objekte durch Zusatzregeln weitgehend verselbstständigen will. Für das bißchen überschießenden " Rest " könnte es nach Deinem Verständnis als Laie doch bei Stimmrecht nach Miteigentumsanteil verbleiben.

Ich bin gespannt, wie der BT darauf reagiert. Antwort bitte hier einstellen.

 

das wird auch nicht passieren. Sollte der worst-case eintreten, Nachbar pleite und seine Haushälfte zwangsversteigert werden, so betrifft die ZV nur das Sondereigentum des Nachbarn, aber nicht Ihre Haushälfte. Das ist im übrigen bei "normalen" Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern auch nicht anders. Ähnlich wird auch euer Konstrukt aussehen.

Trotzdem, den Gang zum Anwalt (m.E. ein Fachanwalt für Immobilienrecht) würde ich auch empfehlen, zumal dies eine Bindung vielleicht auf Lebenszeit ist und wegen der Patt-Situation die Inhalte der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung möglicherweise nie mehr geändert werden können.

 

Stop, mein Gudser pirelli.
Das MAG für seine "privaten" Schulden gelten. Für alle Schulden der Gemeinschaft stehen alle WEG-Mitglieder gesamtschuldnerisch gerade.
Und der Gläubiger darf sich m.W. einen rauspicken, den er plättet.

Bei einer 2er WEG liegt die Chance, dieser andere zu sein, bei exakt 100%.

Ich kann WEGs sowieso nichts abgewinnen. Aber 2er WEGs sind das schlimmste, was mensch sich antun kann.

 

Seh ich nicht so! Gemeinsame "Schulden" könnten in diesem Falle nur für die Nebenkosten wie Straßenreinigung und evtl. Abwassergebühren entstehen. Das sind mE überschaubare Größenordnungen.

Andere "gemeinsame Schulden" im Außenverhältnis können nicht entstehen, wenn jeder seine eigene Heizung hat (eigener Vertrag mit Lieferant) und seine eigene Gebäudeversicherung, Müllabfuhr etc.

 

Da gehts schon los. Die Kommune schaut NUR ins Grundbuch. Und da steht nicht Lieschen Müller, sondern WEG Pleitegasse 08/15.

Und wenn die Grundleitungen dran sind, ist das Gemeinschaftseigentum. Uuupps

 

Stimmt nach neuem WEG.

Aber gleichwohl ist Pirelli eben Architekt und weiß insofern nicht, welche rechtlichen Probleme bei Doppelhaushälften in der Rechtsform der WEG entstehen. Ich schon. Ich habe sie auf dem Tisch liegen und zwar u.a. genau den Fall, den der Fragesteller schildert und wo der Nachbar mit geringerem Miteigentumsanteil, abweichendem Stimmrecht nach Köpfen und vermeintlich alles erschöpfenden Zusatzvereinbarungen den Molli macht wegen verändertem optischem Erscheinungsbild, Zäunen zum Nachbarn und Bäumen im Vorgarten und im hinteren Garten.

 

.. die Wahrscheinlichkeit, dass eine Grundleitung ausgerechnet zum Zeitpunkt der Insolvenz des Nachbarn unaufschiebbar ausgewechselt oder repariert werden muss, ist mE auch sehr sehr gering....ein derartiges Risiko somit vernachlässigbar.
Aber worst-case-szenarien kann man, wenn man will vielleicht noch einige zusammenbasteln.

...will sagen, dass es natürlich auch ein kleines Risiko sein kann, wenn man Gemeinschaftseigentum mit einem Nachbarn bildet. Aber es kann auch ein finanzielles Risiko bedeuten zu heiraten oder oder oder.... Das finanzielle Risiko ist bei dem o.g. Fallbeispiel viel viel viel geringer als das mögliche Szenario einer gescheiterten Ehe.

Ich stehe dazu, dass die möglichen Fallstricke überschaubar sind und bin solch einem Gemeinschaftseigentum grundsätzlich nicht negativ gegenüber eingestellt.

 

Richtig! Und damit genau solche Probleme nicht auftreten, habe ich auch geraten, einen Anwalt prüfen zu lassen. Sowas kann man nämlich durch Teilungsvertrag und Gemeinschaftsordnung im Vorfeld regeln. Und ein Anwalt für Immobilienrecht wird auch die nötige Erfahrung haben, darauf hinzuweisen, was wie geregelt werden sollte damit ein einvernehmliches Nachbarschaftsverhältnis entstehen kann.

 

..da kann ich Ihre Frage nicht verstehen...

Normalerweise würde sowas folgendermaßen geregelt werden:

gemeinsame Zuwege etc: Gemeinschaftseigentum
jeweilige DHH`n : Sondereigentum
Privatgärten: Gemeinschaftseigentum, mit Eintragung von Sondernutzungsrechten.

Wer bei der Instandhaltung der Privatgärten (Sondernutzungsrechte) für die Kosten aufzukommen hat, muss vertraglich geregelt sein, ebenso wie Gestaltungsvorgaben / freigaben etc.

Oder wollen Sie den Garten auch in das Sondereigentum miteinbeziehen? Das könnte dann problematisch werden, wenn Leitungen des Nachbarn hierüber verlaufen etc.