Fenster aus 1990 - zwangsläufig beschlagen?

Wir haben eine whg. anno 1990 mit kunststoff-fenstern saniert, lt. auskunft des herstellers hatte das glas damals einen u-wert von 2.8 W/m²K (ohne gas, usw.)

Die jetzigen bewohner beklagen eine massive kondensierung (rinnt sogar über fensterbänke herunter) an der gesamten scheibenfläche jedes zimmers (speziell bei minus-graden), geben aber gleichzeitig an, die whg normal zu nutzen und ausreichend zu lüften.

Was aber auffiel: angeblich ist die whg. von sich aus so warm (rd. 23°), dass die heizkörper (wie üblich unter den fenstern) nicht aufgedreht werden müssen.
Kann die malaise evt. auch damit zusammenhängen? Tatsache ist, dass die whg. von beheizten anderen whg.en umgeben ist, und dass vor 5 j. ein WDVS angebracht wurde.

Auch stellenweise undichtigkeiten bei den fensterbänken wurden angebl. festgestellt.

Ich habe den mietern aufgetragen,
- viel zu lüften (speziell nach duschen)
- die vorhandenen rolläden bei dämmerung stets zu schliessen
- die wäsche wo möglich nicht drinnen zu trocknen

was meint ihr dazu? ist das von den mietern beschriebene vorstellbar? Welche sonstigen möglichkeiten bieten sich an?

 

hallo Thomas,
danke für deine tipps - hat mir sehr weitergeholfen. In der tat haben die neuen mieter gleich im ersten jahr eine enorme heizkostenrückzahlung bekommen. Die vorigen mieter haben nie über derartige kondens-probleme geklagt.
Also auch 23° - so sie denn stimmen - können noch zu kalt sein.
Ich werd mit hygrometer aufmarschieren, das muss reichen - wenn die scheiben beschlagen sind, wird er deutlich über 60% anzeigen, wenn die mieter aber davor das lüft- und heizverhalten geändert haben, und somit kein übermässiges kondenswasser gegeben ist, hat sich das problem erledigt.

 

vor 1 1/2 jahren, eine heizperiode haben sie also schon erlebt.

 

den nächsten einwand sehe ich schon voraus:
"aber im schlafzimmer wollen wir sicher nicht heizen."

 

danke Thomas und Julius.

Stimmt, bei niedrigerer schlafzimmertemperatur muss die tür geschlossen bleiben, da sich ansonsten die feuchte der gesamten whg. im sz. niederschlägt.

Soweit ich weiss, lassen die leute sämtliche türen geöffnet. Und sind auch oft länger nicht zu hause. Womit sie schon einmal nicht mehr lüften können, auch fensterbänke trockenwischen usw. geht nur, wenn man anwesend ist. Andererseits kommt bei abwesenden bewohnern auch weniger feuchteeintrag hinzu (die einzigen feuchteemittenten sind dann die zimmerpflanzen).

Also sie müssen auch und gerade für die zeit ihrer abwesenheit für ausreichende beheizung sorgen, richtig?

 

alles klar

 

hallo Ginger,

ich hätte das so gelöst:
- nachweis schaden durch mieter: durch detailliertes übergabeprotokoll (mache ich immer)
- auffordern vor zeugen: mein zeuge wird der postabschnitt sein (ich schicke so etwas eingeschrieben)

zuvor werde ich es aber vor ort ausführlich mit den mietern besprechen, auch die schriftliche rüge ankündigen, das geht aber erst, wenns richtig kalt wird.

 

interessant zu hören, dass es das also auch im neubau mit gut dàmmenden fenstern gibt. (Hygrometer haben die dann wohl auch nicht).

 

ich war jetzt dort, bei 2° aussentemperatur. Ich habe ihnen klargemacht, dass die probleme in ihre zuständigkeit fallen. Heute geht ein abmahnungs-brief ab. Ich zitiere daraus:
Unmittelbar vor meinem Eintreffen haben Sie die Whg. für 15 min. stossgelüftet.
Das Ergebins der gemeinsamen Inspektion war folgendes:
Es konnte kein Kondenswasserniederschlag an den Fenstern beobachtet werden (ausgenommen SZ-Fenster: ca. 4cm am unteren Scheibenrand).
Es wurden keine sichtbaren Schäden an den Fensterlaibungen bzw. Parapeten festgestellt (Ausnahme: kleine dunkle Flecken an der re. Laibung im SZ, angrenzend an Fensterbank)
Der Geruchseindruck war neutral.
Die Raumfeuchte wurde an 3 Räumen mittels digitalem Hygrometer gemessen und begtrug 52-54% rel. Luftfeuchte.
Die Temperatur in diesen Räumen betrug 18.8 - 20,1°C (gemessen 60-90 min. nach dem Lüften).

Sie sind erst in der Nacht davor heimgekommen und waren zuvor mehrere Tage auswärts.
Sie halten die Heizkörper laut eigener Aussage stets geschlossen, wobei Sie angaben, auch im Dez/Jan auf 24° Raumtemperatur zu kommen. Das Heizungs-Hauptventil der Wohnung war auch tatsächlich abgedreht. Die Heizung wurde daraufhin gemeinsam in Betrieb genommen, wobei festgestellt werden konnte, dass sämtliche Heizkörper warm wurden.
Sie haben für die letzte Heizperiode eine grosse Heizkosten-Rückvergütung erhalten, sodass Sie eigentlich nur mehr die Heizungs-Grundkosten bezahlen. Dies im Gegensatz zu sämtlichen mir bekannten früheren Bewohnern dieser Wohnung.
Ein heute auch stattgefundenes Befragen der oberen Nachbarn ergab, dass diese keinerlei Probleme dieser Art haben (beschlagene Fenster).
Die in Ihrer Whg eingebauten Fenster sind Bj. 1990, mit dem technischen Stand und den Dämmwerten der Zeit. Die Fenster sind jedenfalls in Ordnung, dicht und für Wohnzwecke geeignet.

Folgendes Resumee kann gezogen werden:
Ihre Angabe, dass die Fensterscheiben bei niederen Aussentemperaturen vollflächig beschlagen sind, erscheint angesichts der Nicht-Beheizung durchaus glaubhaft. Die Gründe, warum heute nur minimaler Beschlag sichtbar war, liegen einerseits in Ihrem gründlichen Lüften unmittelbar vor der Kontrolle, andererseits in der Tatsache, dass die Bauteile der Whg am Beginn der Heizperiode noch trocken, warm und aufnahmefähig für überschüssige Luftfeuchte sind. Weniger glaubhaft, wenn nicht gar abenteuerlich erscheint Ihre Angabe, im Jänner ohne zu Heizen Innentemperaturen von 24°C zu erreichen.

Festgestellt wird, dass ein Nicht-Beheizen der Whg jedenfalls eine missbräuchliche Nutzung des Mietgegenstandes darstellt. Ob Sie darüberhinaus auch noch zu wenig lüften, konnte naturgemäss nicht festgestellt werden, liegt aber anhand der Umstände nahe. Sie als Mieter sind dafür verantwortlich, keine schuldhafte Verschlechterung des Mietgegenstandes eintreten zu lassen. Dies wird im konkreten Fall durch ausreichendes Belüften und Beheizen sichergestellt. Ausreichend bedeutet schlicht, so viel bzw. stark, dass ein Beschlagen der Scheiben verhindert wird. Ich fordere Sie durch diese Abmahnung also auf, dies künftig strikt zu beachten. Ich weise auch nochmals schriftlich darauf hin, dass ein missbräuchliches Bewohnerverhalten wie beschrieben auch einen Kündigungsgrund darstellen kann.
Als Vermieter bin ich verantwortlich, die Bausubstanz zu erhalten. Weiters liegt es in meiner Verantwortung, eine funktionierende Heizung bereitzustellen.

Ich gab Ihnen weiters folgende Hinweise, mit denen Sie einverstanden waren und die Sie zukünftig sämtlich zu beachten versicherten:

das Trocknen der Wäsche soll während der Heizperiode möglichst ausserhalb der Whg stattfinden (Trockenraum am Dachboden, Loggia oder Innenhof)
das Lüften stets als Stosslüften (mind. 2 gegenüberliegende Fenster für einige min. ganz öffnen) auszuführen
nach dem Duschen immer zu lüften, bei geschlossener Tür. Auch während des Duschens die Türe ausnahmslos geschlossen zu halten.
die Rolläden während der Nacht zu schliessen.
auch bei Abwesenheit nie alle Heizkörper abzudrehen
bei ev. niedrigerer Schlafzimmer-Temperatur: darauf zu achten, dass dann die Türe ständig geschlossen bleibt.
herauszufinden, bei welcher Heizkörper-Stellung bzw. Innentemperatur die Fenster nicht mehr beschlagen, und dies dann beizubehalten
alle Heizkörper, die unter Fenstern angebracht sind, auf zumindest lauwarm einzustellen, um eine Luftumwälzung zur kontinuierlichen Abtrocknung der Scheiben zu gewährleisten

 

wie du sicher bemerkt hast, war das schreiben dem heizverhalten gewidmet. Das lüftverhalten wurde, da kaum kontrollierbar, nur am rande erwähnt und k e i n e schuldzuweisung dafür ausgesprochen.
Für das falsche heizverhalten gab es jedoch mehrere indizien, um nicht zu sagen beweise.
Dennoch kann gesagt werden, dass die beiden punkte zusammenhängen: je mehr geheizt wird, desto weniger muss gelüftet werden, und umgekehrt.