Rat vor der Tat

Na dann rechnen wir einmal.

Du benötigst 190.000,- € als Kredit, das macht bei einem Zinssatz zwischen 3% und 3,5%, sowie einer anf. Tilgung von 2%, eine monatliche Rate zwischen 800,- € und 870,- €. Eventuell mögliche Fördermittel nicht mit eingerechnet.

Aufgrund Eures Alters wäre eine anf. Tilgung von 2% vertretbar. Mehr wäre besser, weniger würde ich auf keinen Fall wählen.

Jetzt stellt sich die Frage mit dem Einkommen. Bei 2 Verdienern und 2.900,- € netto ist das alles kein Problem, da habt Ihr ausreichend Reserve.

Bei 2.800,- € Brutto hast Du etwa 220,- € an Steuern (StKl 3) sowie 580-, € an Sozialabgaben, also ein Netto von etwa 2.000,- €. Deine Frau mit 1.450,- € Brutto kommt aktuell auf ein Netto von etwa 860,- € (Stkl5). Somit kommt Ihr zusammen auf 2.860,- € im Monat.

Elternzeit, da kriegt Deine Frau etwa 616,- € an Elterngeld, d.h. Euer Einkommen wird in etwa 2.600,- € betragen zzgl. Kindergeld.

Jetzt stellt sich die Frage, was macht Deine Frau NACH diesen 12 Monaten? Kann Sie evtl. in Teilzeit arbeiten? Oder auf 400,- € Basis?

Hintergrund, nur mit einem Einkommen wird das sehr knapp, um nicht zu sagen "zu knapp". In diesem Fall blieben Euch noch etwa 1.300,- € Netto inkl. Kindergeld übrig. Das ist für eine Familie mit 3 Personen schon sehr hart an der Grenze. Auch wenn eine Bank pauschal mit etwa 1.200,- € (je nach Region) rechnen könnte, würde ich hier versuchen das Einkommen zu erhöhen.

Fazit:
- Mit beiden Einkommen ist das kein Problem
- Während der Elternzeit ist das auch kein Problem
- Nach der Elternzeit mit nur 1 Einkommen würde ich mich nicht darauf einlassen

Also, überlegt rechtzeitig wie Ihr das Einkommen nach der Elternzeit erhöht, entweder durch Teilzeitarbeit der Frau oder einen Job auf 400-€ Basis. Dann liegt alles im grünen Bereich. Ihr könnt dann sicherlich noch nicht mit dem Geld um Euch werfen, aber für die Lebenshaltung und Finanzierung der Immobilie sollte es ausreichen.

Parallel dazu würde ich mal Eure bisherigen Lebenshaltungskosten über min. 1 Jahr aufzeichnen. Das gibt Euch schon einmal einen Überblick und zeigt auf, wo man evtl. noch ein bischen optimieren kann. Ihr solltet trotzt Immobilienfinanzierung ein paar Euro in der Rückhand haben, deswegen finde ich es gut, dass Ihr nicht das komplette EK einsetzen wollt. Gerade wenn ein Kind da ist kann man nie genug Geld haben, das kann ich Dir aus Erfahrung sagen.

Gruß
Ralf

 

Wie man ein Annuitätendarlehen berechnet, dazu findet Tante Google alles Notwendige. Das alles hier in einen Beitrag zu schreiben würde doch etwas unübersichtlich. Oder suche einfach mal nach einem freeware Kreditrechner für Annuitätendarlehen.

Da rechnet jede Bank etwas anders, und es gibt viele Kriterien die zu erfüllen sind. Ein sehr wichtiger Punkt ist die Kapitaldienstfähigkeit, sprich die Fähigkeit das Darlehen zu bezahlen UND noch ausreichend Einkommen zu haben um die Lebenshaltungskosten zu stemmen. Deswegen braucht die Bank auch Infos und Nachweise über das dauerhaft erzielbare Einkommen.

Dazu verwenden diese dann meist irgendwelche Pauschalen, die von Region zu Region und von Bank zu Bank etwas unterschiedlich sind, Beispiel 700,- € für eine Person und für jede weitere dann noch einmal 250,- €. Manche rechnen mit geringeren Pauschalen und dafür mit einem zusätzlichen Satz für die Unterhaltung des Gebäudes (Bsp.: x,- €/m2).

Ein weiterer Punkt der in die Beurteilung, und somit auch in die Konditionen einfließt, wäre das Eigenkapital. Hier ist es so, dass die Banken gerne 20% EK sehen, desto mehr um so besser, desto weniger um so schwieriger wird es einen Kredit zu bekommen.

Auch das Thema Sicherheiten spielt eine Rolle, aber hier genügt es normalerweise, wenn das zu kaufende/bauende Objekt auch werthaltig ist. Es ist auch nicht selten, dass der Wert des Gebäudes nachzuweisen ist, sprich ein Wertgutachten vorgelegt wird.

So setzt sich aus verschiedenen Punkten ein Bild zusammen, das letztendlich dann dazu führt, ob die Bank den Kredit vergibt, oder auch nicht.
Falls es Dich näher interessiert, dann einfach mal nach Rating bzw. Scoring googeln, oder aber am besten mit Deiner Hausbank sprechen, welche Anforderungen sie stellen.

Meine persönliche Meinung, mit Deinen Zahlen lässt sich etwas basteln. Aber auch hier kann ich nur empfehlen, sprich mit Deiner Hausbank. Aus dem Gespräch kannst Du dann leicht entnehmen, ob es sich lohnt weiter zu planen.

Ich würde nicht zu einer Eigentumswohnung raten, bei uns wäre so etwas nahezu unverkäuflich und somit eine schlechte Geldanlage. Letztendlich ist man dort auch nur ein besserer Mieter.

Ich kenne die Preise bei Euch nicht und kann somit auch nicht einschätzen, ob die von Dir genannten 230T€ für eine DHH realistisch sind.

Deine Vorsicht finde ich gut, denn man trägt ja auch Verantwortung, bald vielleicht für eine ganze Familie. Du solltest darauf achten, dass die monatliche Belastung durch die Immobilienfinanzierung Euch noch genügend Luft zum Leben lässt. Ich denke mit Elterngeld und später wieder Teilzeitjob sollte das aber klappen.
Deswegen wäre darauf zu achten, dass der Kredit nicht zu hoch ausfällt, denn man sollte die Rate nicht niedrig halten indem man den Tilgungsanteil zu sehr reduziert. Das ist auch der Grund warum ich oben mit 2% anf. Tilgung gerechnet habe.

Wie gesagt, ich würde das erst einmal mit meiner Hausbank besprechen. Die sollen nicht nur verkaufen sondern auch beraten, und die kennen Deine Zahlen.

Gruß
Ralf

 

Also das mit der ETW würde ich auch lassen.
Hat echt keinen Wert.
Da könnt ihr besser weiter zur Miete wohnen.

 

Ja meine auch das die Zahlen passen.
Vor allem bei dem Eigenkapital sollte der
Zinssatz auch stimmen.

 

Willst du denn selber bauen oder eine gebrauchte Immobilie kaufen ?

Bei gebrauchten Immobilien kommt es drauf an:

Makler ja/nein ? (ca. 3.5% - 5% Courtage fällig)
Grunderwerbssteuer (in Ba-Wü 5%)
Notar (1,5%)

Und schon sind schnell 10 und mehr % des Kaufpreises zusätzlich weg.

400 Euro Nebenkosten inkl. Telefon und Rücklagen halte ich persönlich für zuwenig.

Gerade bei Babys und kleinen Kindern ist es doch gerne mal etwas wärmer im Haus als wenn zwei Vollverdiener tagsüber nicht zuhause sind. Da können die Heizkosten dann mal schneller hochgehen als man "a" sagen kann. Das gleiche bei den Stromkosten.

Wir kaufen ja auch gerade und haben uns vom Eigentümer eine Kostenaufstellung geben lassen. Ergebnis (2 Personen jenseits der 60, keine Kinder mehr im Haus, Haus gut gedämmt, allerdings deutlich größer):

- 100 Euro Strom
- 210 Euro Heizkosten (ca. 2.500 Euro im Jahr an Heizölkosten über 5 Jahre gemittelt)
- 30 Euro Grundsteuer
- 143 Euro Wasser/Abwasser (großes Grundstück)
- 20 Euro Müllabfuhr
- 20 Euro Schornsteinfeger

Wir haben also gute 500 Euro laufende Kosten im Monat und haben noch keinen Euro als Rücklagen zur Seite gelegt - und Telefon, Internet, Sky und all die anderen kleinen Nebensächlichkeiten sind auch noch nicht berücksichtigt.

 

- 210 Euro Heizkosten (ca. 2.500 Euro im Jahr an Heizölkosten über 5 Jahre gemittelt)


naja.
bei den Heizkosten kann das Haus nicht gut gedämmt sein.

 

100€ strom für nen rentnerpaar über 60....

was treiben die????
wir haben hier trockner. spülmaschine , waschmaschine.. usw.. was wirklich ständig läuft wegen unseres zwergs... und haben nicht mal zu 3. so hohe stromkosten....

merkwürdig sind die kosten schon... m.e extrem hoch.. auch fürs heizen....

 

Guten Abend.
Mein guter Ratschlag: Kaufe nie eine DHH.
In 90% gibt es Verstimmungen mit den Nachbarn.
Denke nur darüber nach, was ist wenn ihr später 2 Kinder habt, und die spielen im Garten.
Ist ja nicht immer leise.
Auf der Nachbarterrasse sitz das ältere Pärchen das seine Nachmittagsruhe auf
ihrem Grundstück genießen will.
Es gibt viele Gründe die sich Leute ausdenken können, weil sie ja auf ihrem Grundstück gestört werden.
DHH ist einfach zu nah.
Wir haben unsere DHH wegen solcher Nachbarn verkauft.
Mein Tipp: Spare so lange es geht Geld an , und kaufe ein alleinstehendes Haus.
Wir haben es gemacht und nun ist Ruhe.
Die Leute mit einer Eigentumswohnung sind noch schlimmer.
Gruß
willi

 

Das kommt darauf an was Du kaufst.

Grunderwerbsteuer und Notar fallen immer an, ebenso die Kosten für die Eintragungen im Grundbuch (das hält sich aber in Grenzen).

Kaufst Du eine "gebrauchte" DHH von privat oder eine quasi "neue" DHH von einem Bauträger, dann macht das schon einen Unterschied. Bei einer gebrauchten Immobilie kannst Du grob mit 10% rechnen. Bei einer "neuen" Immobilie wäre der Vertrag mit dem BT genauer zu betrachten. Die verstecken gerne mal so Kosten wie für Vermessung, Hausanschlüsse, oder gar die Außenanlagen etc. in den Baunebenkosten. Auf jeden Fall bist Du schnell mal bei 15-20%.

Was die Betriebskosten eines Gebäudes anbelangt, so haben wir hier schon mehrfach Listen eingestellt. Diese Kosten sind regional unterschiedlich, vor allen Dingen was die Grundsteuer und Gebäudehaftpflichtversicherung betrifft. Bei uns liegt die Grundsteuer für so ein Haus bei grob 600,- € p.a. Die Gebäudehaftpflicht schlägt mit 200,- € p.a. zu Buche. Das kann in anderen Regionen aber ganz anders ausfallen.

So Dinge wie Heizung und Strom hängen vom Gebäude(dämm)standard und Euren Lebensgewohnheiten ab. Die Heizkosten sind bei einem älteren Haus üblicherweise höher, weil diese selten dem aktuellen Dämmstandard entsprechen. Ein modernes Haus mit 140m2 sollte problemlos mit 10.000kWh p.a. klar kommen, zumal wenn es als DHH gebaut wurde. Die Heizkosten bewegen sich dann abhängig vom Wärmeerzeuger und den Energiepreisen bei 500,- € bis gut 900,- € p.a. Bei einem älteren Gebäude kannst Du auch problemlos mit dem dreifachen Betrag rechnen.

Für die Stromkosten solltest Du mit etwa 4.000kWh rechnen, das macht aktuell inkl. Grundgebühren irgendwas um 1.000,- € p.a. Es gibt auch Familien die kommen mit 3.000kWh klar, andere wiederum überschreiten 5.000kWh.

Auch die Wasserkosten sind ein Thema, wobei auch hier wieder die Lebensgewohnheiten eine Rolle spielen. Sparsame Duscher oder Wellness-Oase mit Pool, das macht schnell den Unterschied zwischen 50m3 und 100m3 aus. Je nach Region und Versorger kostet der Spaß zwischen etwa 6,- €/m3 und gut 8,- €/m3, im o.g. Fall also bis zu 800,- € im Jahr. Die Preise für Eure Region findest Du meist auf den Webseiten der Gemeinde-/Stadtverwaltung.

Ich denke die paar Beispiele genügen um Dir zu zeigen, dass es hier keine "pauschalen" Nebenkosten geben kann. Das solltest Du für Eure Gegend und Euren Bedarf abschätzen. So Dinge wie Müllgebühren, Telefon, GEZ etc. hast Du ja heute auch schon zu zahlen, also einfach mal diese Zahlen für eine Schätzung heranziehen. An den Kosten sollte sich nicht viel ändern, egal ob Du in Miete oder im eigenen Haus wohnst.

Gruß
Ralf

 

Wenn ein Haus nur mit großen und sehr riskantem finanziellen Aufwand machbar ist, wäre eine ETW doch eine brauchbare Alternative?!

Nebenkosten sind entsprechend niedriger, Instandhaltung ebenfalls.

Natürlich würde ich darauf achten, dass die Lage entsprechend gut ist und es nicht gerade eine ETW aus den 60ern ist.

Man sollte sich natürlich vor Augen halten, dass es tatsächlich "nur" eine bessere Miete ist.

 

Dem möchte ich widersprechen. Bei vergleichbarer Größe können die Kosten sogar höher ausfallen, und man hat nur bedingt Kontrolle über diese Kosten. Die Eigentümergemeinschaft muss bei allen wichtigen Entscheidungen mit eingebunden werden, genau so kann man zu Investitionen gedrängt werden, die einem an sich gar nicht interessieren, oder die nicht in die eigene Planung passen.

Es mag Gründe geben warum man sich für eine Eigentumswohnung entscheiden sollte, beispielsweise wenn man in einen Stadtbezirk möchte (muss) in dem es einfach keine freien Grundstück oder Häuser mehr gibt, aber ich würde lieber einen längeren Fahrtweg in Kauf nehmen als eine ETW zu kaufen.

Gruß
Ralf

 

Wir haben eine DDH gekauft, die noch im Bau ist. Wir haben uns vor der Kaufentscheidung mit den zukünftigen Nachbarn getroffen und fanden sie direkt sympathisch. Gleiches Alter, Kind. Das war mit kaufentscheidend.

Mit einem Einfamilienhaus kann man auch Probleme mit den Nachbarn bekommen. Auch da würde ich mich, vor einem Kauf, mal in der Nachbarschaft umhören.

 

"Wenn ein Haus nur mit großen und sehr riskantem finanziellen Aufwand machbar ist, wäre eine ETW doch eine brauchbare Alternative?!"... hatte ich geschrieben!

Es ist eben ein sehr großer Unterschied, ob ich zum Beispiel 100.000€ oder 200.000€ finanzieren muss...

 

Das sind die Nebenkostenabrechnungen, die wir bei den Gesprächen mitbekommen haben. Die Hütte war aber immer extrem gut beheizt - mir persönlich mindestens 2-3 Grad zu warm. Daher dürften die Heizkosten bei uns niedriger ausfallen - sollten aber auch nur Rechenbeispiele sein. Ebenso der Stromverbrauch - der von den persönlichen Gegebenheiten abhängt. Die Eigentümer sitzen oft in der Sauna, hatten im Büro zwei PC´s laufen, eine hell erleuchtete Hütte - und schon sind die Stromkosten da wo sie sind

Letztendlich wollte ich nur aufzeigen, dass 400 Euro INKL. Rücklagen vermutlich nicht ausreichen werden.

 

Das macht schon einen Unterschied, doch müsste ich mich dann nicht fragen, ob es nicht besser wäre in einer komfortablen Mietwohnung zu bleiben?
Es ist ja nicht so, dass man keine Alternativen zum Kauf/Bau hätte, und es gibt bessere Geldanlagen als eine ETW.

Gruß
Ralf