Berechnung Eigentleistung / Wieviel Kredit können wir bekommen

Laienmeinung:
Was das Haus wert ist, kann hier sicherlich keiner beurteilen. Maßgeblich ist halt, wie die Bank das sieht. Das mit dem Privatkredit dürfte eher eine Sache unter euch sein. Denn wie du schon sagst: trennt ihr euch, dann fallen diese Einnahmen weg. Stehen dagegen beide Parteien im Grundbuch, so sitzen beide im gleichen Boot!
Man sagt ja immer, dass die Kreditrate 40% des Einkommens nicht übersteigen soll. Mal grob gerechnet: das wären 720eur pro Monat bzw. 8640eur pro Jahr. Anteilig wären das am Kredit 5,4% - bei sagen wir mal 2,6% Zinsen blieben noch 2,8% für die Tilgung. Das ginge - die Frage ist allerdings, ob der Anstellungsvertrag deines Freundes unbefristet ist. Wenn das nicht der Fall ist, dann fallen nahezu alle Banken weg. Mit der Ausbezahlung der Geschwister wirds allerdings unrealistisch.

 

Sind ja einige Daten, die auch wiederrum einige Fragen aufwerfen. Was mir auf auffällt:

75 % Materialkosten ??? Bin nur Laie, aber dies halte ich für deutlich zu hoch angesetzt. Den von Euch/Deinem Freund zu zahlenden Lohnanteil an den gesamten Baukosten wird sicherlich deutlich höher liegen.

Bei den Eigenleistungen kann man sich leicht zu viel vornehmen. Bitte realistisch einschätzen. Hier gibt es von Ral Dühlmeyer ein lesenswerter Beitrag dazu.

Privatkreditvertrag an Freund. Wie ist das zu verstehen???
Logisch wäre für mich, dass Dein Freund das Haus allein gehört (bzw. abzüglich die 40 % die den Eltern gehören). Dann trägt er alle Baukosten, er nimmt allein bei der Bank ein Darlehen auf. Du zahlst ihm für die Nutzung eine angemessene monatliche Miete, die er für die Bedienung des kredits verwenden kann. Auch im Falle einer Trennung müsste er dann diese Kohle nicht zurückzahlen.

Einen Architekt braucht ihr für die Umplanung ohnehin. Er wird auch u. a. eine Kostenschätzung/Kostenberechnung vornehmen. Da kann man dann auch eigenleistungen mit berücksichtigen. Diese Aufstellung braucht dann die Bank wegen der Finanzierung. Die Berechnung der Eigenleistung wird bei dem Honorar für den Architekt nur ein kleiner Anteil sein.

 

Da stellt sich mir zuerst einmal die Frage, WER hat den Wert ermittelt?
Liegt ein Wertgutachten vor?
Wieso redest Du einmal von 50T€ pro Geschwisterteil, und dann von 25T€ bei sofortiger Auszahlung? Was wurde hier wie festgelegt?

Momentan handelt es sich ja um eine Schenkung, da können die Beträge fast beliebig gewählt werden (im Gegensatz zum Erbfall).

Wofür sind die 160T€? Ich kann schon verstehen, dass die Bank hier eine detaillierte Auflistung möchte. Man kann zwar 160T€ in Umbaumaßnahmen versenken, aber mit den von Dir vorgestellten Arbeiten ist das schwer nachvollziehbar.

Außerdem, wenn das Haus angeblich einen Wert von 150T€ hat und 160T€ allein schon an Materialkosten in Umbaumaßnahmen fließen, dann reden wir über einen Gesamtwert nach Modernisierung von über 310T€. Keine Ahnung ob das realistisch ist, ich kenne ja weder das Haus noch die regionalen Preise.

Da fragt man am besten einen Architekten der die Umbaumaßnahmen plant. Bei diesen Summen wird sich die Bank niemals auf eine Schätzung des Bauherrn verlassen, dafür ist das Risiko zu groß.
In meinen Augen sind Deine o.g. Zahlen bereits nicht plausibel, die Bank sieht das vielleicht ähnlich.

Jetzt wird´s ganz dubios. Und wer bekommt die restlichen 40%? Oder beziehen sich die 160T€ nur auf 1 Wohnung (Eure Wohnung)?

Und was sind die restlichen 25%?

Theoretisch steigern die Modernisierungsmaßnahmen den Wert des Gebäudes, doch dieser Effekt wird gerne überschätzt, denn nicht jede Maßnahme steigert wirklich den Wert. So können beispielsweise nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten den Wert eher mindern, selbst wenn man für viele Tausend Euro Geld versenkt.

Vom Einkommen sollte das passen. 160T€ mit 3% Zins und 3% anf. Tilgung, das macht 800,- € im Monat. Das wäre bei diesem Einkommen und 1 Person wohl darstellbar, vorausgesetzt es gibt nicht bereits weitere Belastungen in Form von Krediten o.ä. Hier können sich auch die Verbindlichkeiten für die Geschwister negativ bemerkbar machen.

Fazit:
Für meinen Geschmack gibt es noch zu viele Unbekannte in dieser Gleichung. Du solltest zuerst einmal Fakten schaffen. Ohne plausible Zahlen wird die Bank Dir bzw. Deinem Freund keinen einzigen Euro geben.

d.h. Du benötigst zuerst einmal verlässliche Zahlen was die Umbaukosten betrifft. Deine Vorgehensweise, "wir hätten gerne 160T€, geht das?" wird nicht funktionieren.

Weiterhin solltest Du mal klären, was mit der Wohnung der Eltern ist. Wohnen die dort mietfrei? Wird dort auch umgebaut? Wie hoch sind die anteiligen Kosten?

Wenn ich mir mal vorstelle, 160T€ Darlehen + je 50T€ für die Geschwister, macht zusammen 260T€, und das für ein älteres Haus, zwar modernisiert, aber trotzdem Baujahr xxxx, das ich nur teilweise nutzen kann?

Für das Geld bekommt man, je nach Grundstückspreisen, fast schon ein neues EFH.

Mal nebenbei bemerkt, hat Dein Freund auch Eigenkapital das er investieren kann? Oder muss jeder Cent finanziert werden?

Gruß
Ralf

 

Fenster und Türen, ungefähr 30.000 €.

Ergo -> 130.000 € nur Materialkosten?

 

Daß die Eltern - sinnvollerweise - ja sicherlich ein lebenslanges Wohnrecht haben, macht es
der Bank sicherlich auch nicht leichter, da einzusteigen, da sie damit im Ernstfall Probleme
hat, die Immobilie zu "verwerten".

 

Ohne jetzt die genauen details zu kennen hört sich das erstmal etwas merkwürdig an...

irgendwie scheint dein Freund da kein besonders gutes Geschäft zu machen so wie sich das liest...

- er muss das ganze Haus auf eigene Rechnung modernisieren, ihm selbst gehören aber nur 60%?
- er muss die Geschwister mit 2x 50000 auszahlen (warum eigentlich 2x50000? 40% gehören ja noch den eltern...)
- er baut zusätzlich massiv schulden bei dir auf...

er benötigt also 260k€ bei einem Einkommen von 1800€ und bekommt dafür lediglich eine selbstsanierte Wohnung im Elternhaus.. und wenn ihr euch in ein paar Jahren trennt muss er dir noch 20-30k€ zurückzahlen was ihm endgültig das Genick brechen dürfte...

warum genau sollte er sich auf so etwas einlassen?
Oder fehlen bei deinem Beitrag evtl ein paar Details um das ganze besser zu verstehen?

Btw. ich vermute das Geld das du ihm als Kredit gibst dient dazu das ganze zu finanzieren, dich aber auch finanziell abzusichern im falle der Trennung weil ihm ja das Haus gehört? Es wäre dann allerdings nur Fair einen gewissen Teil als "Miete" zu zahlen den er auch im Falle der Trennung behalten kann... so ~250€ sollten da sicher nicht zuviel sein.. aber das ist ja eure private angelegenheit..

 

Ich glaube, so wird das nix.
Das Haus ist nach dem Umbau ca. 150.000€+160.000€=310.000€ wert. Eure Eigenleistung rechnet euch keine Bank in den zukünftigen Wert mit rein. Davon könnt ihr wg. des elterlichen Wohnrechts nur 60% beleihen, also 186.000€. Genausoviel wollt' ihr von der Bank. Also eine 100% Finanzierung, zusätzlich mit vielen Risiken und Unbekannten (vor allem der Eigenleistungen). Und das bei einem Gehalt von 1800€. Nein, das wird nix.
Entweder Du steigst da mit ein, dann gibt es zumindest kein Problem mit der Finanzierung. Das Problem kommt dann erst, solltet ihr euch eines Tages trennen. Dein Freund wird dich dann auszahlen müssen, aber es nicht können.

 

Ergo zahlst du zwar solange ihr zusammen seit... du willst deine Kohle aber im Falle einer Trennung zurück haben?
Ähm... gehts noch? Das ist ja wie kostenfrei zur Miete wohnen - ich zahl Miete solange ich da wohne, aber wenn ich ausziehe will ich meine Miete zurück.
Die Einstellung würde ich an deiner Stelle mal überdenke, dein Freund wird der Fallstrick sicher auch noch auffallen.
Find ich ein bissl egoistisch - da ist die Trennung vorprogrammiert.
Und von wegen dann nochmal eben eine Hypothek hinterher aufnehmen, dass ist schon ein bissl sehr naive, mal ehrlich.

Ich denke unter diesen Bedingungen wird euch die Bank ne Abfuhr erteilen.
Was habt ihr / er realistisch auf der HABEN-Seite?
Er 1800 netto - nix EK. Ein Haus mit Grund mit Schätzwert von 150k Euro mit Eltern und Wohnrecht die 40% des Wertes deckeln. Also effektiv 90k Hauswert.
Auf der SOLL-Seite - die 50k der Schwestern und 160k geschätzt an Kreditsumme

Dich als seine Freundin rechne ich mit Absicht nicht ein, weil du bist nicht beständig und als Risikofaktor - eben weil du jeder Zeit die Biege machen kannst und dann ja sogar deine Kohle zurück haben willst.

Entweder IHR macht das gemeinsam oder IHR lasst es. So wie du es geschrieben hast, wirds kein gutes Ende nehmen.
Von der Vorstellung der Eigenleistung über die 2 Jahre und dem damit verbundenem wohnen auf einer Baustelle mit Einschränkung in der Nutzung, dem Dreck, Belastung der Familie, den verbundenen Ärger etc. garnicht gesprochen.

 

Wie oben schon geschrieben, müssen Fakten auf den Tisch.

Zuerst einmal steht und fällt die Sache mit der Wertermittlung. Ihr müsst wissen ob hier 150T€ oder vielleicht nur 100T€, oder evtl. gar 200T€ angesetzt werden können.

Dann geht´s um die Modernisierungskosten. Wenn ich Deine obigen Punkte zusammenzähle, dann komme ich auf etwa 60T€. Das ist noch weit entfernt von 160T€.
Irgendwelche Preise im Internet zu suchen ist ziemlich sinnfrei, denn es geht ja nicht darum was beispielsweise 1 einzelnes Rohr kostet, sondern um die Gesamtkosten. Die kann man als Laie nicht im entferntesten einschätzen.
Hier wäre es deutlich besser wenn man Angebote einer Fachfirma einholt, doch die wird bei so einer DIY Aktion kein Interesse zeigen.

Gerade die Kostenaufstellung muss sehr sorgfältig und plausibel erfolgen, erst Recht wenn viel Eigenleistung mit im Spiel ist, denn sonst ist am Ende noch viel Arbeit aber kein Geld mehr übrig. Ist der Betrag jedoch zu hoch, dann lehnt die Bank dankend ab.

Gruß
Ralf

 

Umbaumassnahmen in dieser Größenordnung ohne Architekt, ich fass es nicht,

aber von den zukünftigen Threads lebt ja dieses Forum

 

ein Architekt ist sicher in erster Linie für die Planung zuständig, aaaber, wer überwacht denn die Ausführung?
Nicht nur die von Handwerkern, ja auch die müssen beaufsichtigt werden, sondern vor allem die der Selbstausbauer?
Ihr seid doch nicht so naiv zu glauben, dass ihr alles wisst und könnt?
Sicher kann man vieles durch lesen oder durch so ein Forum lernen, aber gewiss nicht alles und Fehler sind i.d.R. seeehr teuer.

 

Ich glaube du siehst das etwas unrealistisch... was wäre denn wenn du jetzt für dich eine Wohnung kaufen würdest?

sagen wir du würdest monatlich 600€ an zinsen zahlen + 500€ tilgung... in 10 Jahren hast du vermutlich +-70k€ getilgt

jetzt könntest du deinem Freund 250€ zahlen und 850€ auf die Seite legen... solltet ihr euch in 10 Jahren trennen hast du somit weit über 100k€ an Kapital die du dann in eine eigene Wohnung investieren kannst.. im endeffekt fährst du damit günstiger wie wenn du dir jetzt direkt eine Wohnung kaufen würdest...

man zahlt immer Geld fürs Wohnen... entweder die Miete oder die Zinsen an die Bank.. und wenn man irgendwann alles abbezahlt hat kommen renovierungsarbeiten und man zahlt wieder geld ^^ 250€ im Monat sind da ein Schnäppchen....

Brutto doppelt oder netto doppelt?

 

Hallo,
nur so als Gedankenstütze. Überlege dir mal, was du auf dem normalen Wohnungsmarkt an Miete bezahlen musst, um in einer Wohnung eurer Größe und Ausstattung leben zu können. Diese Kosten sind für dich Sowiesokosten, die du auch ohne weitere Forderungen an deinen Freund als Miete zahlen solltest.
Ansonsten scheint ihr eh zwei verschiedene Lebensvorstellungen zu haben, also denkt nochmal drüber nach, ein Hausbau, und insbesondere eine Altbausanierung plus Schwiegereltern sind kein Partnerschaftszusammenschweißerfiolgsmodell ;-).

Beste Grüße und von ganzem Herzen viel Erfolg,
FH

 

ja, die Kontrolle der Ausführung
lies dich mal hier durch das Forum, was Handwerker alles falsch machen können (ich schliesse mich da nicht aus) und du wirst sehen was ich meine....

 

Was für ein "Bankgutachter"? Wenn die Bank einen Gutachter beauftragt, dann wird sie die Kosten auch an Euch weiterreichen, trotz anderslautender Urteile. Du kannst Dich dann mit denen streiten wer die Kosten übernimmt. Abgesehen davon wäre mir ein unabhängiges Gutachten wichtiger. Es geht ja nicht nur um den Wert an sich, sondern man könnte auch gleich den Sanierungsaufwand ermitteln lassen.
Welche Kosten hier anfallen ist schwer zu sagen. Das hängt auch vom Aufwand ab, der erforderlich ist um die Umbaumaßnahmen zu kalkulieren.

Gruß
Ralf