Sanierung Mehrfamilienhaus, bitte nur Experten

Bei solchen Summen würde ich mich nicht auf Pauschalen verlassen, dafür steht zuviel Geld auf dem Spiel.

Weiterhin sollte eine energetische Sanierung in Betracht gezogen werden, evtl. auch unter Einbindung von Fördermitteln. Wenn beispielsweise die Fassade für 25T€ gestrichen werden soll, warum dann nicht gleich eine Fassadendämmung vornehmen? Unter diesen Bedingungen ist der Aufpreis vielleicht überschaubar, und die Maßnahme rechnet sich deutlich besser als bei einer späteren Sanierung die "nur" aus Energiespargründen erfolgt.

Bei der Elektrik müsste man genauer wissen was an Arbeiten anfällt. Die 30T€ können üppig sein, unter Umständen aber auch zu wenig. Die 4.300,- €/Wohnung reichen bei einfachster Ausstattung für ein komplettes EFH. Für eine 70m2 Wohnung erscheint mir das auf den ersten Blick etwas üppig.

Bei der Heizung hast DU jetzt nicht geschrieben, ob darin auch die komplette Sanitärverrohrung enthalten ist. Du hast nur die Abwasserrohre aufgeführt, wobei hier 20T€ großzügig geplant sind. Dann wieder Zentralheizungsrohre, und danach noch einmal Kupferrohre (sind das dann die TW-Leitungen?)
Meinst DU mit "Brenner" den kompletten Kessel? Öl? Gas? was ist mit Schornstein?

Meine Meinung, selbst ein "Experte" kann anhand Deiner Zahlen keine Aussage treffen. Man kann nur Vermutungen anstellen. Für eine einigermaßen seriöse Einschätzung muss man die Umstände vor Ort begutachten, und selbst dann bleibt noch eine erhebliche Unsicherheit.

Ob diese Maßnahmen wirtschaftlich sind, das steht auf einem anderen Blatt. Je nach Alter des Gebäudes und Lage, kann es sinnvoller sein einen Abriss vorzunehmen und dann ein neues Gebäude zu planen und zu bauen.

Ist das Haus ausschließlich als Renditeobjekt geplant, dann muss man sowieso anders rechnen als bei einem EFH das ja nur eigengenutzt wird.

Gruß
Ralf

 

Deinen gewünschten Experten findet Du in den Gelben Seiten unter "Architekt".
Aber mit diesen kargen Angaben wird der auch nichts anfangen können.

Es sind vermutlich schon systematische Fehler drin (z.B. darf das Dach überhaupt neu gedeckt werden, ohne es gleich mit zu dämmen?).
Wo bleibt die Fassadenendämmung?
Warum sollen die Heizungsrrohre erneuert werden?
Ist Kupfer sinnvoll für die Trinkwasserleitungen?


Insofern hat es keinen Sinn, sich mit dem Rest theoretisch näher zu befassen.
Auch wenn mir auf den ersten Blick bestimmte Posten zu niedrig und andere zu hoch erscheinen. Aber ohne Kenntnis eines konkreten Objekts kann man das nicht sinnvoll beurteilen.

 

...und welche hobbies hast du noch ?

wirtschaftlichkeit definiert sich etwas anders, wieviel mieteinnahmen können mit welchem mieterklientel realistisch erzielt werden, wie lange werden maßnahmen abgeschrieben, will ich negative einkünfte in vv zur einkommensversteuerung erzielen...und was ist ein "rendite"objekt - außer ein lockwort von immo-dealern ???

sicher kann man mit m2 bzw. m3 angaben sanierungskosten schätzen, aber warum sollte man sich die arbeit machen ? alles andere wäre glaskugel-modus.

 

Rechne doch mal andersrum: Was ist denn für Häuser mit dem jeweils anvisierten Sanierungsstand an Miete zu erzielen? Den Unterschied kann man dann ja mal hochrechnen. Chancen auf eine Wertsteigerung durch Gentrifizierung a la Berlin braucht man sich hier in Bremen ja wohl kaum machen.

 

Na dann warte mal die Zeit ab.

Energiekosten sind ein ganz wesentlicher Teil der Nebenkosten und gerade die werden von den Mietern sehr argwöhnisch betrachtet.
Momentan ist sicher in HB wie in anderen grossen, vor allem auch Universitätsstätten, eine gewisse Knappheit an Wohnungen festzustellen. Aber selbst in dieser Marktlage kommen klar die Fragen nach Dämmung. Wer sich also auf Grund SEINER Situation eine gewisse Auswahl erlauben kann, wird das ganz sicher weit vorne in der Prioritätenliste stehen haben.
Da bleiben Dir dann nur die, die keine andere Wahl haben. Ob das die Klientel ist, die Du für ein Renditeobjekt willst?
Wenn Du später in Dämmung investieren willst, dann passt die jetzt für ungedämmt berechnete Heizung nicht mehr, läuft im ungünstigen Bereich und die Dämmaktion erzielt nur Bruchteile der gedachten Energieeinsparung!

 

Denkfehler! Es mag vielleicht heute nicht wirtschaftlich sein, aber was ist morgen? Welche Mieten kannst Du erzielen? (heute und in Zukunft, wenn sich die Leute die Heizkosten nicht mehr leisten können).
Wenn schon die Fassade für 25T€ renoviert werden muss, so günstig kommst Du nie wieder an eine Fassadendämmung.

Deswegen diesen Punkt unbedingt mal durchrechnen.

Wieso korrigierst Du den Brenner jetzt auf 15T€? Oder meinst Du die Heizungsrohre?

Für den Austausch einer Gastherme mit LAS sind die 10T€ schon OK. Gasanschluss ist ja schon vorhanden, Rohre sind in andere Positionen enthalten.

Anstatt Kupfer könnte man auch Metallverbundrohre nehmen, wird bei der Menge sehr wahrscheinlich günstiger.

Für 30T€ kann man sehr viele Rohre verlegen.

Nun zu Deiner Rentabilitätsberechnung.

Warum sollte das teilsanierungsbedürftige Gebäude + Sanierungskosten deutlich günstiger sein als das bereits sanierte MFH? Gibt´s die teilsanierungsbedürftige Bude zu billig? Oder ist das bereits sanierte MFH im Preis zu teuer? Oder gibt es vielleicht noch andere Gründe, die Du nur noch nicht gesehen hast? Vielleicht wird die Sanierung doch teurer als von Dir erhofft.

Ein Sanierungskonzept für ein Gebäude zu erstellen ist nicht einfach. Ich beneide niemanden der das machen muss, denn man kann mit seinen Zahlen nur daneben liegen. Eine Punktlandung wäre wie ein 6er im Lotto. Sicher ist in solchen Fällen nur, dass man garantiert irgendwas übersehen hat, oder gar nicht sehen konnte, und dass es dann teurer wird.

Hast Du den möglichen Mietertrag schon einmal gerechnet? Hoffentlich möglichst realistisch und nicht schöngerechnet. Ich habe nämlich irgendwie den Eindruck, dass Du die Kiste in eine bestimmte Preisregion bringen möchtest, und dann ist die Gefahr groß, dass man irgendwo nicht genau genug hinschaut (weil´s halt nicht in den "Plan" passt).

Gruß
Ralf

 

Nur so nebenbei erwähnt, das was Du hier kalkulierst ist nicht der Rohertrag.

Und noch so nebenbei erwähnt, fehlt die Abschreibung.

Und noch zum Schluss, die angesetzte Bruttorendite ist zu hoch, sprich nicht plausibel. Das liegt daran, dass Deine Investitionskosten zu niedrig angesetzt sind. 500m2 MFH zu einem EK von 125.000,- €, das ist selbst in schlechter Lage gerade mal der Grundstückspreis, d.h. die Immobilie selbst ist mit Null oder gar negativ angesetzt. Dann aber sind Deine zusätzlichen Investitionen für die Sanierung zu niedrig berechnet.

Gruß
Ralf

 

Hallo.

Steht das Renditeobjekt eigentlich leer, bevor es saniert wird?
Ansonsten kannst du da noch einen "geringen" Betrag an Mietausfällen, Abfindungen, Beteiligung an Umzugskosten etc. einplanen.

Gruß
B.

 

2000/24 = 83,3(Periode) Wohneinheiten
500 m² / 83,3(Periode) = 6 m² je Wohneinheit.

Ich habe das Gefühl, hier trollt jemand mächtig gewaltig!

 

die kostenansätze sind so unprofessionell aus dem ärmel geschüttelt, dass man gar nicht reinlesen möchte. am besten gar nichts dazu schreiben.

@ Sebastian - du benötigst einen profi, der eine durchgehende bestandsplanung macht und den instandsetzungs- und modernisierungsbedarf anhand der örtlichkeiten exakt aufnimmt und dir einen gegliederten vorschlag mit einer kostenschätzung nach din in allen kostengruppen erarbeitet. damit kannst du dann etwas anfangen. deine aufstellung ist nicht brauchbar. das risiko, hier etwas zu übersehen oder verkehrt anzusetzen ist viel zu hoch.

 

ich habe es dir unter #13 genau beschrieben. dazu musst du einen auftrag auslösen um verlässliche und belastbare zahlen zu erhalten. da musst du ein stück honorar auf den tisch legen. von alleine flattern die zahlen nicht rein.

 

Nö, Du rechnest nur wieder mal falsch.

Die Werte mögen grob abgeschätzt sein, aber derart unplausibel sind sie nicht.
Es liegt - wie so oft von mir beklagt - "nur" an unvollständig angegebenen Einheiten:
Wenn man die 2000€/a durch 24€/WE UND durch 12 (Monate/a) teilt, kommt man auf 7WE.
Und die haben dann im Mittel je 71m².
Paßt!

 

Julius - und der Beitrag ausgerechnet von Dir, der Du immer so viel Wert auf Wortgenauigkeit legst???
Meinst Du nicht, dass ich auf die Idee auch gekommen bin?

Aber da steht, was da steht - und damit rechne ich. Auch üm die Absurdität all der Berechnungen des TE ein wenig zu verdeutlichen.

Merkwürdig ist halt, dass der TE es nicht auflöst. .

 

Ein Bauing. Büro, das sich mit Altbausanierung beschäftigt, sollte da auch nicht verkehrt sein oder mal
auf
www.bremer-modernisieren.de
nach Architekten suchen, die sowas ähnliches betreut haben. Oder im Januar mal auf die Altbautage bei der Hansebau
schaun und mit den Leuten schnacken.

 

fuer haustechnische anlagen musst du schon ein oder zwei fachingenieure der entsprechende sparten bemuehen. architekten werden die finger davon lassen.