Erneut Anuitätendarlehen vs Sofort finanzierter Bausparer

zzgl. 3.000,- € Abschlussgebühr? Du schreibst doch von 2 BSV, und die Abschlussgebühr beträgt üblicherweise 1%.

Aber wozu 2 BSV? Und wie kommst Du auf die 373,- €? Üblich wäre doch ein BSV und ein Darlehen zur Zwischenfinanzierung, wobei das Darlehen verzinst wird, mit beispielsweise irgendwas um 2,x%. Sobald der BSV die Zuteilung erreicht hat, entfällt die Zwischenfinanzierung und es geht mit dem BSV weiter. Bei 373,- € Rate/Monat zahlst Du in den 62 Monaten etwa 23.126,- € für diese Konstruktion, Du schreibst von 63 Monaten, daher also ein bisschen höher.
Auch der Zinssatz von 1,49% erscheint mir für eine Zwischenfinanzierung sehr niedrig, auch wenn es nur knapp über 5 Jahre sind.

Wieso KfW nur bei Version 2?

Wenn ich mal überschlage, bei 3% Zinssatz und 3% anf. Tilgung, Rate 1.1.50,- /Monat, Gesamtkosten 319.000,- €. Laufzeit 23 Jahre, dann ist alles gegessen. Zinsbindung 20 Jahre, die paar Euro die dann noch übrig bleiben kann man problemlos schulter, selbst bei einem Zinssatz von 10%.

Alternativ 180T€ mit 3% Tilg. und 3% Zins, 50T€ KfW, Rate gesamt 1.078,- /Monat, Gesamtkosten 324.000,- €, Laufzeit 23 Jahre für Ann.darlehen, KfW 35Jahre mit konstant 178,- €/Monat gerechnet.

Ich sehe die Vorteile Deiner Varianten noch nicht.

Gruß
Ralf

 

Bitte das Zitieren noch etwas üben.

Bei 2 x BSV mit je 75.000,- € sieht die Sache anders aus, das war Deinem ersten Post so nicht zu entnehmen.

Der Zinsanteil wird wohl gerade so reichen um die Abschlussgebühren zu bezahlen. Wie hoch ist nun der Zinssatz für die Zwischenfinanzierung nominal? Es werden ja in 5 Jahren nur grob 23.000,- € eingebracht, damit kann man nicht viel anfangen, geschweige denn einen BSV zur Zuteilung bringen. Irgendwas passt da noch nicht.

Tippfehler, Du meintest sicherlich 75.000,- €, aber auch das wäre zu hoch. Rechne ich mit 3,15% Zins und 3% anf. Tilgung, Darlehenssumme 230.000,- € und monatlicher Rate 1.178,- €, dann beträgt die Restschuld nach 20 Jahren noch etwa 38.000,- €.
Oder man nimmt die Variante mit 180T€ Darlehen (zzgl. KfW) und hätte dann für die 180.000,- € eine monatliche Belastung von 922,- €, und nach 20 Jahren eine Restschuld von 29.800-, €. KfW läuft parallel, so dass die monatliche Rate in den ersten 10 Jahren 1.100,- € wäre, danach abhängig von der Verlängerung des KfW Darlehens, wobei sich hier die Restschuld nach 10 Jahren auf etwa 39.000,- € beläuft (wird auch nur mit 1,92% getilgt).

Gruß
Ralf

 

Sondertilgungen? Würde ich auf jeden Fall mit aufnehmen lassen.

Warum ist in Variante der zweite Teilkredit günstiger, ist das KfW?

 

Dein Problem ist, dass Du die Gesamtkosten bei unterschiedlichen Rahmenbedingungen vergleichst.
In Variante 1 zahlst Du am Anfang eine niedrigere Rate. Kannst Du mal nachsehen, wie hoch die Rate in den Jahren 10 bis 20 geplant ist? Danach jedenfalls mit 1000 Euro wieder eine niedrigere Rate. Daher kommt der Unterschied in den Gesamtkosten zugunsten des BSV.

Wenn ich die erste Variante mit 1078,08 monatlich rechne (Differenz in den ersten 10 Jahren dem großen Darlehen zugerechnet), komme ich auf Gesamtkosten von 333798,42, also günstiger in den Gesamtkosten. ALLERDINGS geht das davon aus, dass Du in 20 Jahren für 3,15% weiter finanzieren kannst. Das ist meines Erachtens SEHR gewagt. Man weiß es schlicht nicht - könnte auch doppelt so hoch oder mehr sein. Wenn man mal mit 6,5% für die Anschlussfinanzierung rechnet, dann ist die Variante plötzlich gut 340000 teuer. Daher wäre die Zinssicherheit meines Erachtens trotz der möglicherweise höheren Kosten ein triftiger Grund für die Bausparlösung.

(Alle Zahlen ohne Gewähr; ermittelt mit dem Rechner hier: http://tilgung.fmh.de/rechner3/FMH2/tilgungsrechner/ )

Viele Grüße
Gurkensalat

 

mach mal folgendes. Nimm die kompletten Zahlungspläne und lege diese nebeneinander. In den Zahlungsplänen müssen ALLE Zahlungen enthalten sein, also auch so Dinge wie Abschlussgebühr (1% der Bausparsumme) und Darlehensgebühren (1% der Darlehenssumme). Es kommen noch Gebühren in Form von Kontoführung o.ä. hinzu (9,20 € p.a.).

Du schreibst, es werden 2 Kredite in Höhe von 150T€ aufgenommen, damit meinst Du wohl JE 150T€, also zusammen 300T€. So ergibt sich das zumindest aus der von Dir ermittelten Rate (186,25€ x 2), das stünde aber im Widerspruch zu Deiner obigen Aussage mit den Abschlussgebühren (nur 1.500,- €).
2 BSV zu je 150T€ würde einen Sinn ergeben, denn wenn Du mit einem der beiden o.g. Darlehen die Einzahlungen in die BSV vornimmst, etwas 50% müssen eingezahlt werden, dann wären das je 75.000,- € die in jeden BSV eingezahlt werden müssten.

Du schreibst aber 2 BSV zu je 75.000,- €, wenn hier die 150T€ eingezahlt werden, dann bräuchtest Du ja gar kein BS-Darlehen mehr, weil die BSV zu 100% eingezahlt wurden, anstatt wie üblich zu 50%.

Bei Deiner Kostenaufstellung für Version 2 fehlen in meinen Augen also 2 Positionen.

a.) Darlehensgebühr (1% der Bauspardarlehenssumme), in Deinem Fall also 1.500,- €
b.) jährliche Kosten (5 x 9,20 €)

weiterhin wäre die Abschlussgebühr bei 2 x BSV zu je 150T€ nicht 1.500,- € wie von Dir angesetzt, sondern 3.000,- €

Also irgendwas stimmt an Deiner Aufstellung noch nicht.

Hast Du die Angebote schriftlich? Dann sollte dort ein Zahlungsplan beiliegen. Den würde ich mal genau studieren.

Gruß
Ralf

 

Ich blick da auch noch nicht durch. Erst ist von einem Kreditbetrag von 230T die Rede dann von 300T. Abschlussgebühren müssten dann auch wie Ralf schon schreibt, 3000,- sein. Oder hat der pfiffige "Berater" bei der Bank da etwa so viel erzählt, bis man nicht mehr durchblickt.... Ein Schelm wer böses denk...

 

Eben, ich befürchte, da wurde irgendwas erzählt, und jetzt versucht der TE anhand irgendwelcher online-Infos die Lage nachzuvollziehen, und am Ende stehen dann Zahlen, die kein Mensch bewerten kann.

Mich wundert auch immer noch die Aussage mit den 1,49% für die Zwischenfinanzierung, auch wenn es nur um 62 Monate geht. Ich hatte das Thema vor 14 Tagen mit meinen Banken, und da stand immer eine 2 vor dem Komma, und das bei weitaus besseren Rahmenbedingungen als beim TE. Jetzt möchte ich ja nicht bezweifeln, dass es Banken mit besseren Konditionen geben kann, aber bei diesem Zinsniveau einen Unterschied von über 0,5%, das ist schon heftig, und zumindest für mich nicht nachvollziehbar. Deswegen kann ich nur dazu raten, ganz genau zu schauen, was da wie vereinbart wird. Das Chaos um die restlichen Zahlen bestärkt mich darin, dass in dieser Konstruktion noch andere Punkte lauern könnten, die bisher noch nicht berücksichtigt wurden.

Gruß
Ralf

 

Der Kreditbetrag wäre ja auch höher als vom TE gewünscht, sogar höher als der Kaufpreis. Das ist sehr komich, zumindest dann, wenn man davon ausgeht, einen Kredit über einen anderen Betrag aufzunehmen... Bei einer Deutschen Bank () gibt es aktuell ein Angebot über 1,75% für 5 Jahre. Wer das dann im Endeffekt tatsächlich bekommt, sei mal dahingestellt. Ich habe sonst auch immer nur von 2,xx gehört. Ich habe bisher oft erlebt, dass alles, was verwirrend ist, nur dazu dient den Leuten alles aufschwatzen zu können weil sie es eh nicht nachvollziehen können und es sich einfach nur gut anhört

 

Aber genau das ergibt doch keinen Sinn. Wozu 100% einzahlen? Nur damit ein Zwifi Posten zu 1,49% durch einen BSV Darlehensposten mit 2,x% ersetzt wird?

Die übliche Vorgehensweise bei so einer Zwischenfinanzierung wäre, dass man bei einem Bedarf von 150T€ einen BSV mit 150T€ abschließt und parallel ein Darlehen zu 150T€ für die Zwischenfinanzierung bekommt. Für die Zwischenfinanzierung wird dann eine Tilgunsaussetzung vereinbart, und der BSV wird angespart. bei Zuteilung bekommt man das angesparte Guthaben zzgl. Bauspardarlehen, was zusammen der Bausparsumme (150T€) entspricht, womit die Zwischenfinanzierung abgelöst wird. Man zahlt danach also nur noch das Bauspardarlehen zurück.

Möchte man die Zuteilung beschleunigen, dann kann man anstatt monatlicher Raten einen Einmalbetrag in den BSV einzahlen. Hierfür werden, je nach Tarif, 30%, 40% oder 50% (unter Umständen auch etwas mehr) in den BSV einbezahlt. Hat man diese nicht zur Verfügung, dann könnte man diesen Betrag auch noch finanzieren. Für einen 150T€ BSV wären somit weitere 75.000,- € notwendig (also 50% von 150T€).

Die Rechnung wäre dann:

a.) 1 Kredit zur Zwischenfinanzierung über 150T€
b.) 1 Kredit über 75.000,- € als Einmalzahlung in den BSV
c.) 1 BSV mit einer Bausparsumme über 150T€

Während der Zwischenfinanzierungsphase zahlt man dann erst einmal Zinsen für a.) sowie Zinsen für b.), und das über einen Zeitraum von grob 5 Jahren bis zur Zuteilung des BSV. Weiterhin tilgt man b.) mit beispielsweise anf. 3%. Nach der Zuteilung zahlt man weiterhin b.) (Zins und Tilgung) sowie anstatt a.) halt die Raten für c.).

Eine weitere Variante wäre, dass man die Darlehen innerhalb von 5 Jahren auf die Bausparkasse transferieren möchte, und sich die Bank quasi ausklinkt. In dem Fall würde man 2 BSV zu je 150T€ abschließen, und 2 Darlehen zu je 150T€. Mit dem 2. Darlehen zahlt man die beiden BSV zu je 50% auf, so dass nach der "Sparphase" 2 Bauspardarlehen mit je 150T€ zur Verfügung stehen, und somit beide Bankdarlehen komplett abgelöst werden. Man zahlt dann nur noch die Raten für die beiden Bauspardarlehen. Diese Variante wäre aber nur dann sinnvoll, wenn die Bank sich nur temporär beteiligen möchte, und die Zinssätze für die BS-Darlehen attraktiv wären, was üblicherweise nur bei Kurzläufern interessant ist.

So, und jetzt kommen wir zu Deiner Variante.

Es werden 2 Kredite zu je 150T€ vereinbart, also zusammen 300T€. Zusätzlich 2 BSV mit einer Bausparsumme von jeweils 75.000,- €. Einer der beiden Kredite wird komplett in den beiden BSV versenkt. Somit sind diese zu 100% aufbezahlt. Nach 5 Jahren werden sie zugeteilt. Nach Zuteilung bekommst Du 150T€ von der BSpk. die aber benötigt werden, um einen der beiden ursprünglichen Kredite abzulösen. Was passiert dann mit dem anderen Kredit? Den könntest Du ja nur ablösen wenn die Bausparsummen erhöht würden, so dass die BSpk. 300T€ ausreicht.

In der Zwischenzeit hast Du viele Zinsen und Gebühren bezahlt, aber noch keinen Cent getilgt. Du hast immer noch 150T€ Schulden aus diesen Paketen (Kredit 1). Getilgt wird nur Kredit 3, sowie minimal Kredit 2. Bei "Kredit 1" wurde nur Geld hin und her geschoben, was Zinsen und Gebühren verursacht. Damit kann man zwar die monatliche Belastung schönen, mehr aber nicht.

Also warten wir mal ab, bis die offiziellen Zahlungspläne vorliegen.

Gruß
Ralf

 

Das passt zu dem Konsturkt. Total undurchsichtig und belegbare Zahlen erst wenn es "zu spät" ist. Wenn man mal Verträge vorliegen hat, ist man in Gedanken eigentlich schon mit dem Thema durch und unterschreibt. Da man aber keine vernünftigen Zahlen hat, kann man vorher auch nicht prüfen was man unterschreibt. Du lässt dir also einen Vertrag ausfertigen, von dem du noch gar nicht weißt was drin steht und ob das passt.

Wo die Differenz zwischen deinem gewünschten Finanzierungsbetrag und dem Kredit über 300T bzw. 150T her kommt, verstehe ich immer noch nicht. Entweder hast du 70T zu viel oder dir fehlen 80T

Mein Tipp: Bloß nicht drängen lassen! Wenn die dir die Verträge schon schicken, gehen die davon aus, dass du unterschreibst. Prüfe vorher wirklich sehr genau. Bei dem ganzen durcheinander würde ich auch mal einfach woanders nach einem Angebot für ein einfach gerechnetes Annuitättendarlehen fragen. Dann hast du vermutlich einen besseren Vergleich als von jemandem, der nur sein Konstrukt schön rechnen will. Was mich auch wundert ist die Bezeichnung "Angebotsentwurf". Entweder es ist ein Angebot oder nicht. Was soll ein "Angebotsentwurf" sein???

 

Stimmt....

Ich würd die Finger davon lassen. Online Anfrage, Pauschal Angebot das nicht zu dir passt und undurchsichtig ist. In deinem Zitat vorhin (was oder wen zitierst du eigentlich?) steht 2x BSV zu je 150T € und 2 Darlehen über je 150T €. Da soll mir mal einer den Sinn erklären, wenn ich 230T € brauche insgesamt Verträge über 600T abzuschließen?!

Ich würde zur Hausbank, einer anderen Bank vor Ort und einem Kreditvermittler gehen und von dort Angebote einholen. Ist zwar mühsamer als alles am PC zu erledigen aber es geht um so viel Geld und eine Verpflichtung für die nächsten Jahre, da sollte man auch etwas mehr Zeit investieren. Wenn man einen neuen Fernseher kauft beschäftigt man sich oft intensiver und länger damit als bei so wichtigen Entscheidungen

 

Das ist das absolut wichtigste, das ich während unserer Bauzeit (und die war sehr lang ) gelernt hab! Alles, wobei man schon vorher kein gutes Gefühl hat, geht in die Hose! Das hatten wir bei uns zwei, drei mal, dass wir auch nicht 100%-ig sicher waren oder auch einfach nur ein schlechtes Gefühl hatten. Und jedes mal ist es am Ende schief gelaufen und wir haben uns total geärgert. Nach den Erfahrungen habe ich danach nie wieder etwas getan, abgeschlossen oder gekauft, wenn ich auch nur den kleinsten Zweifel hatte. Das Problem in dem Fall ist ja auch, dass du da so schnell nicht wieder raus kommst. Selbst wenn dir die Sache in zwei Jahren immer noch keine Ruhe lässt, kannst du sie nicht mehr ändern.

 

Was für ein Irrsinn.

Wenn man einfach mit 1078,08 € Gesamtrate und dem 20jährigen Kredit rechnet und mal annimmt, dass man zu gleichen Konditionen weiterfinanzieren kann, dann kommt man auf Gesamtkosten von etwas über 331 000 €. Das Konstrukt bei Variante 1 mit den zwei Krediten dient also nur dazu, das Annuitätendarlehen künstlich schlechter dastehen zu lassen, damit der Bausparvertrag (für den es Verkläuferprovision gibt) besser aussieht.

Was mir allerdings fehlt, ist der Nominalzins bei dem 20jährigen Darlehen.

LG, TB