Bauen mit Architekt - Auswahl, Vertrag, Honorar, etc.

Stimmt. Ich habe feelfrees Darstellung so gelesen, dass es hauptsächlich um höhere Angebote als geplant geht. Die Änderungen (Fenster/Fliesen) schienen mir angesichts der deutlich teureren Angebote als erwartet nicht so gravierend. Sollte es doch um relevante Änderungen in Größenordnungen gehen - mein Fehler.

Richtig ist natürlich, dass sich grundsätzlich bei Änderung einer Bestellung auch der Preis ändert. Warum sollte das bei Architekten nicht gelten? Wenn eine nachträgliche Änderung zu einer erhöhten Kostenberechnung geführt hätte (so sie gleich zu Planungsbeginn kommuniziert wäre), wäre es ja absurd, dass der A. dabei leer ausgeht (siehe Beispiel in #115). Wenn die Änderungen die erneute Ausführung von bereits erbrachten Planungsleistungen bedingen, können sogar zusätzliche Kosten anfallen.

 

Was haben die beauftragten Phasen damit zu tun? 20% bekommt man bei anrechenbaren Kosten bis 50.000€ und V oben hin.

 

Bei einem Umbau mit dem entsprechenden Umbauzuschlag ist es natürlich möglich. Im EFH-Neubau dagegen praktisch unmöglich.

Irgendwo habe ich allerdings was von ca. 10% gelesen. Das ist mit der neuen HOAI allerdings auch nicht mehr zutreffend, da die Sätze angehoben wurden. Außerdem darf man nicht vergessen, dass das Honorar der Tabelle in der HOAI netto bedeutet. (Ohne da jetzt drauf rumreiten zu wollen, ist Ralfs Zahlenbeispiel mit den 400€ auch nicht ganz korrekt, denn es sind über 500€ und das eben auch nur netto, also brutto über 600€.)

Bis 250.000€ ist man selbst bei Mindestsatz schon bei einem A.honorar von ca. 12%. Bei höheren anrechenbaren Kosten sinkt der Prozentsatz.

 

doppelt

 

Mal der Versuch etwas zusammenzutragen:

- Unterstellung, dass der Architekt die Kosten in die Höhe treibt, um daran zu verdienen

Als Bauherr kommt einem früher oder später dieser Gedanke. Welches Interesse hat denn eigentlich mein A. daran, die Kosten im Zaum zu halten, wenn er ja daran verdient? Zunächst ist festzuhalten, dass sich die HOAI in der Novellierung in dieser Hinsicht geändert hat. Bei einer Beauftragung der LP 1-9 waren nach HOAI 2002 Kostenberechnung, -anschlag und -feststellung in die Honorarberechnung eingeflossen. Nunmehr geht nur noch die Kostenberechnung ins Honorar ein. Wird die Planung nicht mehr geändert, ist das Honorar fix. Eine Änderung zugunsten des BH.

Jetzt könnte man dem A. unterstellen, dass er in der Planungsphase dem BH das ein oder andere kostentreibende Extra aufschwätzt, welches die Kostenberechnung nach oben treibt. Ein Verhalten, dass man bei einem Verkäufer akzeptiert, aber dem A. vorwerfen will, zumal dieser ja auch nur zu einem Bruchteil an den gestiegenen Baukosten profitiert? Praktisch kann ich mir das nicht vorstellen. Ein simpler Entwurf wird (bau)kostengünstiger sein, als ein komplizierter, Features wie Vor-/Rücksprünge, Gaupen, Balkone, etc. treiben natürlich die Kosten - aber ich kann mir nicht vorstellen, wie ein A. das einem BH gegen seinen Willen aufschwätzt. Der A. plant nach den Vorgaben des BH. Und dass solange, bis alles passt. Hier liegt durchaus schon ein Risiko des A., da er nicht wissen kann, wieviele Schleifen man evtl. drehen muss, bis es soweit ist.

Bliebe noch zu unterstellen, dass der A. sich bei der Kostenberechnung (KoBe) besonders warm anzieht, um mitzuverdienen. Ein Dilemma für den A.: Wird die KoBe überschritten mosert der BH und verlangt Erklärungen. Entwickeln sich die Baukosten gemäß KoBe oder bleiben sogar darunter, mutmaßt der BH, dass der A. überzogen hat, um mehr Honorar zu erlangen. Aber diese Gedankenspiele erscheinen mir recht theoretisch. Jedenfalls hört man eher selten von Klagen gegen die A. weil die Baukosten unter der Prognose geblieben sind.

Hierzu ist nochmal darauf hinzuweisen, dass für Kostenschätzung und -berechnung zum Einen gewisse Toleranzen gelten. Dann ist es ja so, dass das A.honorar nur einem Bruchteil der anrechenbaren Kosten entspricht (mal 12% als Schätzwert für einen üblichen EFH-Neubau). Der A. könnte bei einer Abweichung der KoBe von 100.000€ sich nur 12.000€ ergaunern. Wie oft kann er das machen, bis es sich rumspricht, der Ruf ruiniert und damit die Geschäftsgrundlage weg ist? Das rechnet sich nicht. Ich denke, die Sorge, dass der A. die KoBe absichtlich nach oben treibt, ist unbegründet.

 

Ein Problem in der Akzeptanz des A.honorars ist vielleicht auch dessen Transparenz geschuldet. Ein Beispiel:

Ein BH überlegt sich, ob er mit GU/GÜ oder A. bauen will. Für die reinen Baukosten hat er 250.000€. Beim A. erfährt er, dass dieser ihn mind. 35.000€ (LP 1-9) kosten wird. Der BH denkt: Jetzt bleiben mir nur noch 215.000€ zum Bauen. Dagegen bieter ihm der GU/GÜ ein Haus für 250.000€ an. Der BH denkt sich, dass er bei letzterem ja offensichtlich mehr Haus für sein Budget bekommt: 250T€ gegenüber 215T€. Und schon ist der A. raus.

Was der BH bei dieser Logik nicht bedenkt: Auch der GU/GÜ will natürlich an der Sache verdienen. Nur wird dessen Anteil nirgendwo ausgewiesen. Umsonst arbeitet er aber sicher nicht. Außerdem hat er in der Bauphase nun keinen Bauüberwacher. Niemanden, der den Bau auf Seiten des BH begleitet und sicherstellt, dass die Ausführung eben nicht nur die Gewährleistungszeit des GU/GÜ übersteht (sorry, das ist natürlich auch eine bösartige Unterstellung).

Ich könnte mir vorstellen, dass der ein oder andere BH mit dieser Denkweise zunächst mal an die Sache rangeht, weil ihm auch unklar ist, wieviel Leistung er vom A. bekommt.

 

Und das bezieht sich worauf genau?

 

Da stehen mögliche Sichtweisen eines Bauherren, der sich mit HOAI und dgl. nicht auskennt. Und Du wunderst Dich, dass Du Dich da nicht wiederfindest...?

 

Natürlich findest Du Dich nicht wieder. Du kennst Dich ja in der Materie aus. Ein angehender BH eher nicht. Und unter denen ist der beschriebene Gedankengang gar nicht so unüblich.

Dass der Gedankengang dann praktisch nicht zu fürchten ist, wollte ich mit dem post darstellen.

Und statt des Bonus-Malus-Honorar empfehle ich, in den Vertrag eine verbindliche Kostenobergrenze aufzunehmen.