Bewertung von Grundstück

Wir haben (alternativ zur Bewerbung im Neubaugebiet) eines der letzten unbebauten Grundstücke hier entdeckt, dessen Lage für uns von Arbeitsweg und Infrastruktur ideal wäre, die aber nur noch sehr teuer aus privater Hand zu haben sind. Wir haben aktiv den Eigentümer ausfindig gemacht, den wir noch ein wenig bearbeiten müssen, aber nicht den Eindruck erweckt hat, es sei völlig hoffnungslos.

Bevor wir in schmerzliche Preisverhandlungen einsteigen, würde ich von Euch das Grundstück und seine Möglichkeiten gerne bewerten lassen, vor allem in Hinblick auf möglichst kostengünstige energieeffiziente Bebaubarkeit. Da ich im Vorgespräch mit einem Architekten wegen eines anderen Grundstückes schon dabei aus den Latschen gekippt bin, was ein "normales" Haus (Ziel ca. 200-220m² Wohn/Nutzfläche inkl. Keller mit teilweise Wohnraumnutzung) in der Region kostet, befürchte ich sowohl für Baukonstruktion als auch Heizkosten das Schlimmste für einen L-förmigen Baukörper, wie er im Bebauungsplan vorgegeben ist.

Infos zum Grundstück und Bebauungsplan:

Es gibt ein schräg zum Grundstück verlaufendes ("dopeltes") Gefälle: Die Straße fällt nach Norden hin leicht ab (übers gesamte Grundstück ca. 1 - 1,5 Meter). Zudem liegt das Grundstück an einem leichten Westhang eines flachen Kerbtales (Talmitte ist der erkennbare Fußweg im Grünstreifen).

Erlaubt ist nur eingeschossig + UG mit Wohnraumnutzung. GRZ/GFZ für uns unproblematisch. Die relevanten Teile des Bebauungsplans von 1979, sowie Satellitenbilder und Katasterausschnitt habe ich als Grafikdatei verlinkt. Die roten Pfeile zeigen in Richtung des Gefälles.

EG ist straßenseitig ebenerdig, UG geht hinten ebenerdig zum Garten raus, hinten im Erdreich. Nur die straßenseitige Kellerwand ist ganz im Erdreich, die daran angrenzenden Seiten liegen bereits nach 2-3m frei. Laut potenziellem künftigem Nachbarn ist der Boden unproblematisch.










Neben der allgemeinen Beurteilung noch eine spezifische Sache:

Mich irritiert im Bebauungsplan: "Die Stellung der Gebäude ist durch schematische Eintragung im Plan festgesetzt". In der Tat haben alle Häuser vor Ort eine ausgeschnittene Ecke oder einen Anbau, durch den mehr oder minder L-Form erreicht wird. Ich hätte gerne einen einfachen Quader (ca. 13x9m), dessen Längsseite nach Süden zeigt, in die nord-östliche Grundstücksecke platziert.

Was meint Ihr dazu, wie seht Ihr da die Chancen? Einerseits hat natürlich das lokale Bauamt immer das letzte Wort, und sicher ticken die von Stadt zu Stadt anders. Andererseits denke ich, dass es im geballten Kompetenz- und Erfahrungsschatz dieses Forums schon eine ganze Reihe ähnlicher Konstellationen gegeben haben muss, die im Ganzen eine Tendenz erkennen lassen, und die ggf. auch inhaltliche Hinweise für die Argumentation liefern können, was das Erwirken von Ausnahmen betrifft.

 

hier der Ausschnitt im Überblick und etwas größer im Detail (soweit die Auflösung es zulässt...)

Den Anhang 42875 betrachten

Den Anhang 42876 betrachten

Ich habe es so verstanden, weil im Bebauungsplan steht "die Stellung der Gebäude ist durch schematische Eintratung im Plan festgesetzt", das besagte Schema es so vorsieht, und die Realität vor Ort auch so aussieht, wobei die konkrete Form des L (Schenkellänge und -breite) doch stark variiert.

Sorgen macht mir auch, dass der schematisch eingetragene Teil an der Nordseite der Gebäude, der - könnte man ihn alleine als einfachen Quader bauen - perfekt mit der langen Seite nach Süden zeigen würde, nur als "tiefergelegter" Teil eingetragen ist, also nur als UG oder halb nach unten versetzter Split-Level-Anbau. De facto ist immer letzteres vor Ort anzutreffen. Vermutlich soll Verschattung des nördlichen Nachbarn vermeidet werden.

 

die gibt es sicher! Aber Erfolg hatten die bislang nicht... Liegt wohl daran, dass die 1979 im Grundbuch eingetragenen Eigentümer keine Anschrift hinterlegt haben, nachdem sie weggezogen sind und die Grundsteuerstelle des Finanzamtes diese als einzige kennt und nicht rausrückt. Wir kennen zum Glück Nachbarn (Eltern einer früheren Abikollegin), die um die Zeit dort gebaut haben und die Eigentümer noch kennen...

 

Das wird wohl der einzige verlässliche Weg sein. Damit wollte ich aber noch warten, weil ich den netten Menschen dort schon mit so vielen Anfragen genervt hatte...

Das rote Haus ist zwar kein Bungalow, aber "Bungalow" ist nicht vorgegeben, sondern I/II geschossige Bauweise. Die "II" ist als zur Talseite offenes UG gemeint, das dem Zweck dienen soll, das eigentliche EG auf straßenseitig einheitliches Niveau zu bringen. Bei dem roten Haus - das ist mir erst gestern von höher vom Hang aus aufgefallen - ist es so, dass es kleinen Senke steht. Erst dadurch, dass es oben noch das Staffelgeschoss draufgesetzt hat, ist es höhenmäßig von der Straßenansicht her mit den Nachbarschaftshäusern in einer Linie. Ich bin mir sicher, dass die Ausnahme damit begründet ist. Außerdem ist es gegenüber der schematisch vorgegebenen Hausstellung im Plan auch rotiert - allerdings wiederum so, dass es jetzt parallel zu einer anderen Baugrenze, und parallel zur Straße steht... auch hier wieder sehr plausible Gründe für eine Ausnahme