Argumentationshilfe Baugenehmigung 2.0

Servus nach Ofr!

Völlig richtig!

Je nachdem um was für einen B-Plan es sich handelt und wie die Baubehörde gestricktist , ergeben sich gänzlich unterschiedlich schwierige Konstallationen.

Beispiel: Alter B-Pla, Euer Haus ist das Letzte in dem Baugebiet. Jetzt ist eine Befreiung eher leichter zu bekommen, da aus dieser Befreiung kaum ein Präzendensfall geschaffen werden kann. Auch sind die meisten Gemeinden bei Uralt-B-Plänen oft gnädiger, weil viele Rahmenbedingungen nicht mehr den heutigen Gegebeneheiten entsprechen.

Aktuelles Beispiel aus meiner Baupraxis (in diesem Falle im Stadtgebiet Erlangen). B-Plan schreibt eine Traufhöhe von max. 5,50 m vor. War früher nix Dramatisches bei "normalen" Geschoßhöhen von ca. 2,75m (Traufhöhe war in diesem Falle übrigens die Dachrinne!). Mit 2,75m ist heute aber nicht mehr viel zu wollen, die Menschen werden immer größer, die Dämmstandards und damit die FB-Aufbauhöhen werden anspruchsvoller, das Dach "dicker" (wegen mehr WD, wo früher 10 cm reichten, braucht's heute das Doppelete...usw.usf.) Da konnte man königlich argumentieren.

Bei sehr alten B-Plänen kann also schon mal das hilfreich sein.

Dann ist da die Umgebung.

Haben andere BH in der direkten Nachbarschaft (im Gebiet des B-Planes) schon einmal Befreiungen bekommen (Traufhöhe, Firsthöhe, Dachneigung)? Läßt sich ja leicht nachvollziehen. Etwas Recherchearbeit gehört natürlich dazu.

Je nachdem ob das Dach steiler oder flacher werden soll, kann evtl. auch derHinweis auf den Einsatz von PV-Anlagen hilfreich sein (sofern so etwas geplant ist).

Das ist natürlich alles einzelfallabhängig und kann daher schwer aus der Ferne beurteilt werden. Naja...ein paar Ideen wird der Architekt doch wohl haben....

 

...es wäre also -um konkrete Tips geben zu können- hilfreich, wenn wir mehr wüßten: B-Plan - was darf man, Planung - was will man ... und nicht so im Ungefähren bleiben....

 

Hallo,

die Vorgehensweise ist wohl richtig und die Beste.
Habt ihr bei den Gesprächen nicht raushören oder besprechen können, was die Herrschaften gern "lesen möchten"???

LG

 

Mhh... Du kannst da ein echtes Fass aufmachen wenn du dem Amt beweist das die Häuser nicht so gebaut sind wie in der Baugenehmigung... Dann wird da wohl einiges an Arbeit auf viele zurollen, nachträglich befreien lassen etc. Die haben halt einfach so eingereicht wie die vom Amt wollten und gebaut wie die Cheffin es für schön fand... Früher ging da mehr als Heute...

 

Nein....das gilt nicht!

Ihr müßt argumentieren warum das was Ihr hier macht nicht schädlich ist. weil Haus Nr. X und Y haben das ja auch gemacht (haben eine Befreiung bekommen) oder weil dies städtebaulich keinen Bruch darstellt (warum dies so sein könnte weiß ich natürlich nicht, weil ich ja das Baugebiet nicht kenne...)

So etwas läßt sich maßlich sehr einfach überprüfen und kann dann ggf. ein Argument sein!

Im Zweifelsfall kann man diese Häuser dann -nach dem Messen- als Argument aufführen. Wenn diese Häuser höher gebaut wurden als geplant kann es passieren, daß die Eigentümer eine neue Planung zur Genehmigung vorlegen müssen. Wird diese abgelehnt, dürfen sie ihre Hütte evtl. abreißen (Rückbauverfügung) oder man wird es ihnen genehmigen (also nachträglich legalisieren).

Häufig will man auf dem Land lieberleine schlafenden Hunde wecken, denn wenn so eine Lawine erstmal an Fahrt aufnimmt kann dies im Ort für Unruhe sorgen.....

Man muß ja nur damit drohen (im Vorgespräch) die Verstöße der anderen als argument heranzuziehen (= öffentlich zumachen).

Aber: Mal ganz ehrlich (unter uns hier): Im Baugebiet ist fränkischen Satteldach (wobei fränkisch eigentlich eher 45° + ist) geplant. Alle Häuser sind so gebaut (???). Und Ihr wollt dort nun mit einem Pultdach einen gänzlich eigenen Akzent setzen?

Könnte tatsächlich sehr schwierig werden!

Denn wenn man auch (wg. der Anderen) einer Erhöhung des Gebäudes zustimmen kann, so sehe ich eine gänzlich andere Dachform schon als problematisch an.

Wurde das denn nicht in den Vorgesprächen mit der Behörde geklärt??????

 

Im Grunde ist es ganz einfach

Auf 2)1. werdet Ihr Euch wohl kaum berufen können, 2)3. wäre zu beweisen und 2)2. ist zu begründen, warum das ganze vertretbar ist!

 

Ich würde Euch empfehlen auf jeden Fall eine Straßenansicht bzw. Straßenabwicklung zu zeichnen, auf der die tatsächlich gebauten Höhen (zumindest annäherungsweise) dargestellt sind. Für eine Befreiung wird das von Amt sicher ohnehin gefordert werden. Und dann kann man selber sehen, ob sich´s einfügt oder ob´s aussieht wie Kraut und Rüben.
Gruß,
Liesl

 

Dein Architekt, auch wenn in solchen noch nicht so erfahren, sollte dies dennoch auf die Reihe bekommen. Ist ja nun keine soooo schwierige Materie. Kostet evtl. etwas Fleißarbeit. Gibt dann aber auch ein Fleißbildchen....?

 

Es kommt im Ergebnis nicht darauf an, ob ihr dem Bauordnungsamt (heißt bei euch Landratsamt) in der Nachbarschaft Gebäude nachweisen könnte, die unter Überschreitung der erteilten Baugenehmigung einfach höher gebaut wurden. Lasst es lieber sein, denn, das führt nur zu extrem verärgerten Nachbarn (wie schon in anderen Beiträgen angedeutet). Das Bauordnungsamt wertet solche Hinweise nicht selten als „Anzeige“ und schreibt dann die Betroffenen an mit den Worten „uns liegt eine Anzeige eines Nachbarn vor …“

Schwarzbauten dieser Art werden bei der Frage, welche Gebäude sich nach § 34 BauGB auf die nähere Umgebung als prägend auswirken, allermeistens nicht berücksichtigt, vor allem dann nicht, wenn der Sachverhalt dem Bauordnungsamt „offiziell“ noch nicht bekannt war, siehe

BVerwG; Beschluss vom 23. November 1998, Az. 4 B 29/98, juris:

„Das Bundesverwaltungsgericht geht jedoch seit der Entscheidung vom 6. November 1968 - BVerwG 4 C 31.66 - (BVerwGE 31, 22 <26>) in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung nur dann zum Bebauungszusammenhang gehört, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit dem Vorhandensein der Bauten abgefunden haben. Gleiches gilt für die Frage, ob eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung zu berücksichtigen ist (Dürr, in: Kohlhammer-Kommentar zum Baugesetzbuch, § 34 Rn. 19, m.w.N.).“

 

Uiih...Ralf. Das ist schon wieder sehr "juristisch".

Mal anders herum gedacht: Man stelle sich vor alle haben (illegal) die Traufhöhe um 1 m überschritten. Nur einer, der hier Nachfragende, hält sich sittsam an die Bestimmung. Im Gesamterschenungsbild würde nun er aus der Reihe tanzen, würde sich gar nicht in die bestehende Bebauung einfügen ... das kann es ja auch nicht sein.

Natürlich sollte man jetzt nicht das große Rad drehen, der zarte Hinweis in den Verhandlungen ist m.E. aber schon erlaubt, führt er doch im Ergebnis dann evtl. sogar zu einem harmonischeren Äußeren.

 

...sag' ich ja, Gigaset (was für ein Nick...).

Man muß ja nicht mit dem Zaunpfahl winken, aber man darf wohl auf die pure Existenz von Zaunpfählen verweisen.

PS: in welcher Gemeinde soll denn gebaut werden???

 

Das Berufen auf möglicherweise ungenehmigte Bauten in der Nachbarschaft kann aber auch nach hinten losgehen. Denn eine Gleichbehandlung im Unrecht darf es natürlich nicht geben. Unabhängig hiervon sollte man sich gut überlegen, ob man die Nachbarn anschwärzt.

Ich kenne Bauherren, denen das unbewusst passiert ist. In der Baugenehmigungsphase (an sich war nur Befreiung beantragt), stellte sich heraus, dass das betroffene Grundstück gar nicht gem. des gültigen B-Plans bebaubar war. Der Fehler lag nicht am Planer, sondern schlicht an der Gemeinde, die den Plan erstellt hatte. Somit musste ein Kompromiss her. Als die Bauherren darauf hinwiesen, dass ein Nachbarhaus ähnlich sei und man eigentlich nichts anderes bauen wolle, kam der Stein erst ins Rollen. Das LRA wusste nichts von dem "Schwarzbau" und forderte die Nachbarn tatsächlich auf, nachträglich eine genehmigungsfähige Planung einzureichen. Das Nachbarschaftsverhältnis ist unterirdisch schlecht... obwohl beide (!) nichts für den jeweiligen Fehler der Gemeinde konnten.

 

interessant wäre, die geplanten abweichungen darzustellen oder näher zu erläutern. ein pultdach im ortsbild mit vorherrschenden satteldächern ist schon ein störfaktor. ob der b-plan von 1976 ist oder nicht, kann kein hindernis für eine geschickte planung innerhalb der vorgaben sein. ein gut funktionierendes haus kann auch ohne befreiung errichtet werden.

 

Sind die Nachbarbauten tatsächlich ungenehmigt (=Schwarzbauten), oder haben sie vielleicht die Genehmigung ohne Abweichungsantrag bekommen? War bei uns z.B. so. Fast alle Nachbarn wichen vom Bebauungsplan ab (KG-Vollgeschoss im Hang) - ihre Antrage wurden aber alle ohne Abweichungsanträge genehmigt. Bei uns wollte das Bauamt einen Abweichungsantrag (mit ziemlich hohen Abweichungsgebühren).