Sanierung kleines EFH, Bj 1955

hört sich so an, als ob das eine Komplettsanierung wird, sofern man einen zeitgemäßen (neubautypischen) Standard und lange Jahre keine weiteren Maßnahmen wünscht. Selbst die Technik dürfte bei diesem Alter komplett abgewirtschaftet und keinesfalls mehr zeitgemäß sein. energetische Maßnahmen kommen noch oben drauf. Leider kann man das nur vor Ort bewerten, aber wenn man das so liest, ohne das Objekt zu kennen, klingt das wie:
1x Dach neu
1x Fenster neu
1x Keller abdichten
1x Fassade dämmen
1x Heizung neu
1x Sanitär neu
1x Elektro neu
1x Innenausbau neu

Also alles rückbauen, so dass nur noch ein Rohbau bleibt, jedoch ungedämmt. Und dann alles 1x neu.
Grundrissänderungen kommen noch oben drauf, sind aber m.E. vor allen anderen Maßnahmen durchzuführen. Statiker einschalten!
ggf. kommt noch die Erfordernis einer Baugenehmigung mit Bauantrag dazu. Muss man auch vor Ort prüfen.

Scheut man diesen Aufwand, wird es ein Kompromiss mit vielen Einschränkungen.

Letztlich muss man fachgerecht prüfen, was möglich ist. Ist das Objekt denn bewohnt?

 

Es gibt Architekten die sich auf die Sanierung "älterer" Gebäude spezialisiert haben, und die über ausreichend Erfahrung verfügen. Jetzt alle Gewerke in´s Haus holen ist sinnfrei, da jeder mit anderen Vorstellungen ankommen wird, und sofern man überhaupt ein Angebot bekommt, diese nicht miteinander vergleichbar sein werden.
Zuerst muss geprüft werden was überhaupt notwendig ist und WIE man die Sache angeht. Dann kann man Angebote einholen.

Gehe zu 10 Autoverkäufern, jeder wird Dir ein anderes Auto verkaufen wollen.

das ist online nicht machbar. Keller, Wände, Dach, das muss jemand anschauen der Ahnung von der Sache hat. Wie Du bereits angemerkt hast, können nach nun 60 Jahren auch Leitungen (Wasser, Elektro) so ziemlich am Ende sein.

Begutachtung vor Ort notwendig. Das kann von einer Kleinigkeit bis zu einem Totalschaden gehen. Dir sollte aber klar sein, dass Du aus einem alten feuchten Keller, keinen Neubau-Wohnkeller machen kannst.

Hier kommt es zuerst einmal darauf an, was für ein Unterbau vorhanden ist, ob dieser so einfach weiter genutzt werden kann, oder ob man zuerst einmal die grundlagen für einen neuen Oberbelag schaffen muss. Massivholz Eichenparkett müsste auch näher spezifiziert werden, denn auch da gibt es von "billig" bis "sehr teuer" so ziemlich alles. Dann braucht man auch noch jemanden der so einen Boden fachgerecht verlegen kann, und bei der Flüche ist das nicht an einem Tag getan.
Also prüfen was an Arbeiten tatsächlich erforderlich ist, dann Angebote einholen.

Wenn das komplette Haus mal durchgerechnet ist, kann man sich über die Fenster ein paar Gedanken machen. Ein Ansatz von 500,- €/Fenster ist zu grob. Es macht halt einen Unterschied ob 1,5m2 mit 1 Flügel, 2,5m2 mit 2 Flügeln oder 4m2 Balkontüre. Weiterhin spielt das Rahmenprofil und die Verglasung eine Rolle. Du kannst in die Fenster 10T€ investieren, aber genau so gut 20T€. Es wäre aber gut möglich, dass nicht jedes Fenster (Dämmwert) für Deinen Wandaufbau geeignet ist. Bei vielen Menschen auf engem Raum, luftdichte Fenster, da muss man die Luftfeuchtigkeit im Auge behalten (sprich heizen und lüften bedenken), sonst sind Schäden nicht auszuschließen.

Zum aktuellen Zeitpunkt ziemlich sinnfrei. Sobald klar ist, was, wo, wie, kannst Du in ein Küchenstudio gehen und Dir eine passende Küche anbieten lassen. Preisspannen von 10T€ bis 50T€ sind da keine Seltenheit. Die Aussage "normaler Standard" hilft hier nicht weiter, denn niemand kann wissen, was Du unter "normalem Standard" verstehst.

analog zur Küche. Zudem ist es sehr wahrscheinlich, dass auch alle Rohre erneuert werden müssen bzw. erneuert werden sollten.

Sobald die Substanz bekannt ist kann man hier Angebote einholen. Dann sieht man auch, ob die Arbeiten für 20,- €/m2 machbar sind, oder mehr als 50,- €/m2 über die Ladentheke gehen.

Eine Ölheizung aus 1955? Sehr unwahrscheinlich. Die dürfte gem. EnEV auch nicht mehr betrieben werden. Warmwasser bzw. die WW Menge ist kein Problem, da wird halt einfach ein größerer WW-Speicher angeschlossen.
Aber für die Heizungsplanung muss erst einmal der Bestand aufgenommen werden. Dann kann man die Heizflächen, Hydraulik usw. definieren.
Der Einsatz eines Holzofens sollte gut überlegt sein. Falls Du ausreichend Holz zur Verfügung hast, dann wäre das eine Alternative. Musst Du das Holz zu normalen Preisen kaufen, dann lohnt es nicht. Dann würde man eher einen kleinen Ofen für den Wohlfühlfaktor einbauen und für die Heizung und WW eine andere Lösung suchen.

Dämmung der Hülle kann sinnvoll sein, vor allen Dingen wenn man die Fassade oder das Dach sowieso anpacken muss. Hier gibt auch die EnEV entsprechende Vorgaben. Falls auch Hitzeschutz ein thema ist, dann sollte man auch das bei der Planung berücksichtigen. Man wird dann schwerere Materialien für die Dämmung bevorzugen.
Falls also die Fassade sowieso erneuert werden muss, wäre eine Dämmung überlegenswert.
Das Dach muss (siehe EnEV) sowieso gedämmt werden. Bei der Bestandsaufnahme wäre aber zuerst einmal zu prüfen in welchem zustand das Dach überhaupt ist, und ob noch weitere Arbeiten notwendig sind.

nach 60 Jahren sollte man sich die Leitungen sehr genau anschauen. Die Wahrscheinlichkeit, dass diese ersetzt werden sollten, ist hoch. Zudem würde ich das jetzt machen wenn Du sowieso eine Großbaustelle hast. Es wäre ärgerlich wenn man in 5 oder 10 Jahren das "neue" Badezimmer wieder zerlegen müsste, nur weil Rohre ersetzt werden müssen.

Das sind Änderungen über die man im Moment wohl nicht nachdenken muss. Da gibt es wichtigere Baustellen. Wände kann man nicht immer so einfach entfernen, diese können auch eine tragende oder aussteifende Funktion haben. In solchen Fällen ist ein Austausch sehr umfangreich und schlichtweg zu teuer. Einzelne Fenster einsetzen ist normalerweise nicht das Problem, wenn sowieso das Dach angepackt wird, oder die komplette Fassade erneuert wird, kann man das in einem Aufwasch machen.

Was die Kosten betrifft, so befürchte ich, dass noch Überraschungen auf Dich warten. Bei einer Sanierung kann man die Kosten nicht einmal grob schätzen, denn selbst der beste SV hat keine Röntgenaugen. Klar kann man im Vorfeld schon einmal grob die Richtung vorgeben, aber ich würde im budget einen großen, ja sogar sehr großen, Puffer einplanen.

 

Bei dem Aufwand würde ich die Kosten für Abbriß und Neubau gegenrechnen. Trotz aller Sanierung hast immer noch altes Mauerwerk einen Grundriss der evtl. suboptimal ist etc.

 

Grob würde ich schätzen, daß die Summe dieser Maßnahmen in etwa so viel kostet wie ein kompletter moderner Neubau.
Da sowieso Grundrißänderungen gewünscht sind und der Keller feucht, könnte ein Abriß samt Neubau die weit bessere Lösung (zum selben Preis) sein.

Kommt natürlich nur in Betracht, wenn maqn dort wieder in dieser Größe bauen dürfte.

 

Stimme meinen Vorschreibern zu. So ein vermeintliches Schnäppchen kann so einige böse Überraschungen nach sich ziehen.

 

Hallo Novier,

wir haben mehr oder weniger das gleiche Vorhaben bereits umgesetzt. Kernsaniert. Also, Rückbau auf Rohbauzustand und alles neu + Anbau.

Wir haben nun:

- ein Niedrigenergiehaus besser als KfW70 mit KWL und überall FBH
- unterm Strich keine laufenden Kosten für Heizung, Warmwasser (Sole-WP mit Grabenkollektor) und Haushaltsstrom, da auch eine 4,2kW PV-Anlage installiert wurde
- ein sehr individuelles Haus mit einigen Besonderheiten (Anbau-Wohnzimmer mit Raumhöhe 3m und sehr großen Hebe-/Schiebetüren nach draußen, zweite Terrasse am Esszimmer, Lufträume und Galerien in den Kinderzimmern, Raffstores, große Dachflächenfenster mit Außenrolladen, ...)
- das Haus meiner Großeltern erhalten

Aber:
- wir haben sehr sehr sehr viel Eigenleistung gebracht, was bei der Sanierung unter Umständen besser geht als bei einem Neubau
- die Kosten für Abriss das gleiche "in neu" wären sicher höher gewesen, wobei man einen Neubau dann ganz anders (einfacher) gebaut hätte was kostenmäßig dann wohl ähnlich gewesen wäre
- weiterhin einen "Altbaukeller" mit nur einer Raumhöhe im Keller von 2m, dafür ist der Keller halt schon vorhanden und kann für die gesamte Technik und natürlich Waschmschine, und sonstiges gut genutzt werden

Realisiert haben wir das ganze mit Architekt, was eine ganze Stange Geld gekostet hat. Genaugenommen waren die Kosten für den Architekt der größte "Einzelposten". Im Nachhinein bin ich da etwas zwiegespalten. Auf der einen Seite gab es keine größeren Schwierigkeiten auf der anderen Seite war das "Preis-/Leistungsverhältnis" bzgl. der Architektenleistung nicht immer gegeben. Einerseits könnte man hinterher leicht sagen, dies oder das hätte man an Architektenleistung nicht beauftragen / rausnehmen können, aber andererseits muss das für andere Sanierungen nicht gelten, jedes Haus ist anders und jeder Bauablauf auch.

Bei Fragen, fragen.

Gruß
Michael

 

Mal davon abgesehen, dass es sehr viele unvorhersehbare Probleme geben kann, die deine Kostenschätzung durcheinander bringen, hört sich das ganze nicht schlecht an.
Ich habe im letzten Jahr einen Altbau saniert (1913) und die von Dir oben genannten Maßnahmen durchgeführt. Wenn ich nun die angefallenen Kosten mit den eines Neubaus vergleiche, fange ich nur an zu schmunzeln. Ein Neubau hätte gem. Kostenschätzung meines Architekten ca. 40% mehr gekostet, als die umfangreiche Sanierung. Wenn du ein paar Sachen selber machen kannst, würde ich dies ers t mal ganz gelassen sehen.

Hast du ein zweischaliges Mauerwerk??

 

Das ist doch ein Äpfel/Birnen Vergleich. Kostenschätzung Neubau des Architekten bei Vergabe aller Gewerke, und dann mit einer Sanierung in Eigenleistung vergleichen, das kann nicht funktionieren. Wenn schon, dann müsste man auch beim Neubau Eigenleistung berücksichtigen.

Abgesehen davon, auch ein saniertes Haus bleibt ein "altes" Haus. Das mag in der Münchener Innenstadt weniger ein Problem sein, irgendwo auf dem Land oder in einer Kleinstadt macht sich das beim Wert schon bemerkbar, egal wie gut saniert wurde.

 

Hallo Ralf,

da gebe ich dir absolut recht. Ich hatte das oben ja auch schon angeführt, dass wir extrem viel selbst gemacht haben. Wenn wir dies alles hätten machen lassen wären wir (etwas überspitzt) Pleite gewesen bevor das Haus auch nur halbwegs fertig saniert gewesen wäre. Man muss da immer den Einzelfall sehen. Was ist man bereit zu machen? Was kann man machen und welche Handwerker hat man vor Ort?

Gruß
Michael

 

Genau das ist ja der Knackpunkt. Leider wird das nicht immer dazu geschrieben, so dass ein unbedarfter Leser davon ausgehen muss, dass er selbst eine Ruine für schmales Geld sanieren kann. Das wiederum geht aber mit hoher Wahrscheinlichkeit in die Hose. Wenn ich tatsächlich so viel Eigenleistung einbringen kann, dann ist diese Eigenleistung in einem Neubau meist besser investiert.

 

Kommt darauf an. Beispiel:

Altbau: Abriss von 3 Innenwänden und Mauern zweier neuer Wände. Wird komplett selbst gemacht. Kein Bauunternehmer notwendig = ordentliche Ersparnis.

Neubau: ein paar Innenwände selbst Mauern - wird sich nicht lohnen das aus dem LV zu nehmen, da der Bauunternehmer sowieso vor Ort ist.

Auch das komplette Entkernen in Eigenleistung ist machbar. Dagegen stehen beim Neubau die Kosten für den Abriss.
Die KWL-Verrohrung war bei uns auch relativ einfach in Eigenleistung machbar (Holzbalkendecke). Beim Neubau macht das eher der BU, da evtl. eingegossen in die Betondecke.

 

Ich habe mich auf meinen Fall und auf meine Kostenschätzung bezogen. Die Eigenleistung ist natürlich auf beide Kalkulationen anzurechnen.
Ich kann logischerweise keine Sanierung mit Eigenleistung mit einem Neubau ohne Eigenleistung vergleichen.

Wenn die Lage es wert ist und man sich mit dem Grundriss eines Hauses anfreunden kann, finde ich es schade, Häuser, auch wenn diese schon in die Jahre gekommen sind einfach abzureißen.

Klar hast du mehr Gestaltungsfreiheit beim Neubau, allerdings würde ich nun im Leben nicht meinen Altbau mit einem 0815- T&K Haus tauschen wollen.

Wie gesagt, MEINE MEINUNG!!!

 

Ein Architekt mit Sanierungserfahrung müsste wissen worauf er achten muss. Die Wände selbst sind meist nicht das Problem, zumindest so lange es nicht viele Risse o.ä. gibt. Ein Ziegel hält eine Ewigkeit so lange er korrekt verarbeitet wurde, und die Wand nicht durch Risse, Wassereintritt o.ä. beschädigt wurde. Den Putz kann man optisch begutachten, dran klopfen, usw. Ist aber nicht so mein Fachgebiet.
Beim Dach muss man nicht unbedingt "auf" das Dach, meist genügt wenn man den Dachstuhl genauer unter die Lupe nimmt. Da solche Dächer normalerweise nicht gedämmt sind, kann man auch ein paar Ziegel entfernen und von "innen" die Dachhaut begutachten. Falls der Architekt nicht mehr weiter weiß, wird er sich hoffentlich jemanden zur Seite holen der sich mit fachspezifischen Details auskennt.

Wenn ich ehrlich sein soll, ICH würde die alle erneuern. Ich hätte keine Lust in ein paar Jahren noch einmal alles aufzuklopfen nur weil irgendwo die Brühe durch die Wand läuft.

siehe oben

Je nach Alter hast Du keine Wahl. Die EnEV erlaubt den Betrieb von solchen alten Ölkesseln nicht mehr. Typenschild prüfen, Schorni fragen, der müsste alle Daten vorliegen haben.

Dann würde ich auch ein Konzept mit einem zentralen Holzkessel in Erwägung ziehen. Damit lässt sich einfach das Haus heizen, WW erzeugen, und die Verbrennung erfolgt noch einigermaßen effizient. Falls unbedingt ein Kaminofen angeschafft werden soll, dann ein einfaches Modell für den gelegentlichen Betrieb.

Da gibt es mehrere Strategien. Entweder zwischen den Sparren eine leichte hoch wärmedämmende Dämmlage (MiWo o.ä.) und dann raumseits für Masse sorgen, oder eine Aufsparrendämmung mit Holzfaserplatten, evtl. ergänzt durch eine Zwischensparrendämmung. Es sind auch andere Kombinationen denkbar, die muss man halt alle einmal durchrechnen. Eine KWL mit EWT kann auch helfen die Raumluft zu "kühlen", aber wenn die Kühllast zu hoch wird, muss aktiv gekühlt werden.
Das sind alles Dinge die man bei der Planung überlegen und durchspielen muss. Eine pauschale "best case" Lösung gibt es nicht. In unseren Breitengraden ist Hitzeschutz nicht ganz so wichtig wie in südlichen Ländern, wo man ohne aktive Kühlung kaum in den Häusern wohnen kann.

Der Plan klingt schon mal nicht schlecht. Du musst nur noch den richtigen Fachmann finden, was meiner Meinung nach gar nicht so einfach ist.

 

Vorsicht, dahinter verbirgt sich viel Augenwischerei. Ohne Speichermöglichkeit kann man den von der PV Anlage gelieferten Strom nur einspeisen, zu aktuell 12,5Ct./kWh, während man für den Bezug 25Ct./kWh auf den Tisch blättern darf. In den Wintermonaten mit dem höchsten Bedarf für die WP liefert die PV Anlage die geringsten Erträge. Die Anlagen bei uns in der Ecke haben letzten Monat gerade mal 20kWh/kW erzeugt. Eine Anlage mit 4kWp hätte also 80kWh geliefert. Die Leistung hätte nicht einmal gereicht um einen Staubsauger zu betreiben, dementsprechend waren auch die Tageserträge niedrig.

Die sowieso schon knappen Erträge dann auch noch mit dem Bedarf zu synchronisieren ist fast unmöglich, und wenn dann tagsüber niemand zuhause ist landen die Erträge zwangsläufig im öffentlichen Netz. Für die Kosten der PV Anlage kann man sehr viel Strom kaufen. Man muss daher solche Lösungen immer mit spitzer Feder rechnen.

 

Hallo Ralf,

zum Thema PV. Die aktuelle Situation bzgl. Einspeisevergütung und Anschaffungskosten kenne ich nicht.

Bei uns sieht es so aus:
- Inbetriebnahme Anfang 2012 (Einspeisevergütung 24,43 Ct./kWh und "obendrauf" 8,05 Ct. bei jeder eigenverbrauchten kWh)
- Nettokosten für alles inkl. waren für unsere 4,23kW Anlage 1.990 € je kWp (Sunways WR und Module von SolarFabrik)
- Ertrag der letzten Jahre war wie erwartet gute 1.100 € / Jahr
- unsere Stromkosten für alles (Sole-WP + Haushaltsstrom) liegen bei ca. 1.000 € / Jahr (23 Ct./kWh, seriöser lokaler Anbieter)

PS: unsere "Eigenverbrauchsquote" liegt so bei 30% im Jahresschnitt

Gruß
Michael

 

Einspeisevergütung hatte ich oben genannt, ca. 12,5Ct./kWh. Anlagenpreis ist stark von der Größe abhängig. Bei Kleinanlagen irgendwas um die 1.700,- €/kWp fertig montiert und betriebsbereit.

 

Ok. D.h. während die Anlagenkosten um rund 15% gesunken sind, wurde die Vergütung um 50% verringert. Da hatten wir ja genau den richtigen Zeitpunkt erwischt. Als das Thema bei uns aufkam war für uns sofort klar, dass wir das machen. Aber mit den aktuellen Zahlen....da dauert es bis zum break-even ja doppelt so lang, immer unter der Voraussetzung es geht nichts kaputt...