Sanierung kleines EFH, Bj 1955

Diskutiere Sanierung kleines EFH, Bj 1955 im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Liebe Forengemeinde, ich würde Euch gerne um Hilfe fragen, wie sich am besten beurteilen lässt, welche Sanierungs-/Renovierungs-Arbeiten an...

  1. novier

    novier

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    Liebe Forengemeinde,

    ich würde Euch gerne um Hilfe fragen, wie sich am besten beurteilen lässt, welche Sanierungs-/Renovierungs-Arbeiten an unserem Haus gemacht werden sollten und wie hoch (in etwa) die jeweiligen Kosten sein werden.

    Zunächst einige Angaben zum Haus:

    - Einfamilienhaus
    - Größe 115m² (EG: 64m²; OG: 51m²)
    - Baujahr 1955
    - Erbaut mit Hochlochziegeln
    - Teilunterkellerung
    - Stärke Aussenwände: 34,5cm; Keine Dämmung

    Meine Fragen:

    1. Wie würdet ihr allgemein vorgehen bei der Festlegung der vorzunehmenden Sanierungsmaßnahmen und der dazugehörigen Kostenschätzung?
    2. An wen wende ich mich am besten für eine erste ungefähre Schätzung? Architekt, Bauingenieur, oder jemand anderen? Oder sollte ich zum jetzigen Zeitpunkt bereits die einzelnen Gewerke ans Haus holen, um Schätzungen zu erhalten?
    3. Bitte um Ergänzung fehlender Gewerke/Maßnahmen in meiner Aufzählung unten, die typischerweise auf Renovierungsbedürftigkeit geprüft werden sollten
    4. Soweit Ihr auf die Ferne selbst grobe Einschätzungen vornehmen könnt, würde mich interessieren, welche Maßnahmen ihr für derzeit wahrscheinlich notwendig haltet (oder wann in der Zukunft Ihr denkt, dass diese notwendig werden) und die entprechenden Kosten.

    Ich habe die Renovierungsmaßnahmen zunächst in 3 Kategorien eingeteilt: (1) Unbedingt notwendige Maßnahmen; (2) Maßnahmen, bei denen ich nicht weiss, ob bzw. wann sie notwendig sind; und (3) Grundriss-Änderungen:

    1.Unbedingt notwendige Maßnhamen

    - Kellersanierung. Stichwort Feuchtigkeit. Ist wohl das Hauptproblem des Hauses. Für eine detailliertere Beschreibung des Problems werde ich am besten einen eigenen Thread eröffnen. Evtl. wird es auf 1 oder 2 Pumpenschächte hinauslaufen müssen.
    - Neue Fussböden im gesamten Haus. Wunsch: Massivholz-Eichenparkett, geölt für die gesamte Fläche von 115 m²
    - Aktuelle Fenster (haben 2 Scheiben, die man mithilfe einer Schraubverbindung auseinander klappen kann, z.B. zum Reinigen) restaurieren lassen oder neue Fenster einbauen. Preis für neue Fenster laut einem Architekten: ca. 500€ pro Fenster. Könnte das zutreffend sein? Benötigte Fenster-Anzahl: 9x2-flügelig; 5x1-flügelig; 3xVelux; 1xBalkontüre 2-flügelig; 1x Terrassentüre 2-flügelig. Vll. Könnt ihr mir Anhaltpkunkte geben für die Entscheidung Restaurierung vs. Neukauf? Falls Neukauf, dann hochwertige Fenster.
    - Küche komplett neu. Küchenfläche: 7m²; Wunsch: Normaler, eher einfacher Standard
    - 2 Badezimmer (jeweils 4m²) komplett neu. Wunsch: Normaler Standard
    - Putz innen und aussen ausbessern.Risse + Bröckeln hier und da. Keine großen Einzelflächen betroffen.
    - Malern innen und aussen komplett

    2. Maßnahmen, von denen ich nicht weiss, ob bzw. wann sie notwendig sind

    - Heizung
    Aktuell: Ölheizung, auch für Warmwasser (leider zu geringe Menge). Diese Heizung besteht wohl seit 1955. Sie funktioniert soweit.
    Wunsch: Kachelofen/Grundofen oder ähnliches, der bestenfalls in der Lage ist, das gesamte Haus zu heizen (evtl. wassergeführt?). Zumindest aber den Wohnbereich von 40m². Zusätzlich würde sich Solar anbieten, da das Dach die geeignete Ausrichtung hat. Ausserdem aktuelle Ölheizung belassen/erneuern oder stattdessen Gas oder Strom (um Kachelofen+Solar zu unterstützen bzw. Im Falle von Abwesenheit der Bewohner). Vll. Könnt ihr hier etwas Klarheit reinbringen?
    Aktuell alte Heizkörper. Falls technisch möglich wäre eine Flächenheizung (Wand-, Fussboden- oder Deckenheizung) gewünscht. Ansonsten Austausch alter Heizkörper gegen neue.
    - Dämmung
    Aktuell nicht gedämmt. Angedacht: Wärmedämmung + Hinterlüftung + Holzverschalung von Dach bis Sockel (In diesem Fall Putz + Malern aussen (s.o.) überflüssig?)
    - Dach
    Ist wohl schon sehr lange drauf. Es regnet nicht rein. Dachziegel sind recht dunkel im Vergleich zu den hellen wohl neueren in der Nachbarschaft. Unterm Dach ist mir persönlich im Sommer deutlich zu heiss. Dämmung anzudenken? Neues Dach jetzt notwendig?
    - Wasserleitungen
    Sind wohl seit 1955 dieselben. Es gab vor 2 Jahren einen Rohrbruch des Abflussrohres im Keller. Badewanne fliesst ab und zu nicht ab. Ansonsten scheints zu laufen. Erneuerung jetzt sinnvoll?
    - Elekroleitungen
    Bestehen wohl seit 1955. Strom funktioniert, ich kann alles machen, was ich möchte.

    3. Grundrissänderungen.

    In jedem Falle werden Änderungen vorgenommen, aber noch ist unklar welche.
    Unausgereifte Vorstellungen:
    - Abseiten von insgesamt 10 Metern Grundfläche entfernen, so dass 2 bestehende Zimmer mehr Raum bekommen
    - Im OG: 2 Wände entfernen und 2 Wände neu. Gibt es Anhaltspunkte, wie man die Kosten für solche Maßnahmen berechnen kann?
    - Im OG: Einbau zusätzlicher Veluxfenster, da mehr Licht gewünscht
    - Im EG ebenfalls 2 Wände entfernen und 2 Wände neu. Ausserdem 2 Durchbrüche für 2 zusätzliche Türen.


    Soweit alle Sanierungsmaßnahmen, die mir bis jetzt eingefallen sind und die in Frage kommen könnten.
    Für jegliche Hilfe wäre ich sehr dankbar,
    Grüsse,
    novier
     
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  3. #2 Alfons Fischer, 24. Februar 2015
    Alfons Fischer

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    hört sich so an, als ob das eine Komplettsanierung wird, sofern man einen zeitgemäßen (neubautypischen) Standard und lange Jahre keine weiteren Maßnahmen wünscht. Selbst die Technik dürfte bei diesem Alter komplett abgewirtschaftet und keinesfalls mehr zeitgemäß sein. energetische Maßnahmen kommen noch oben drauf. Leider kann man das nur vor Ort bewerten, aber wenn man das so liest, ohne das Objekt zu kennen, klingt das wie:
    1x Dach neu
    1x Fenster neu
    1x Keller abdichten
    1x Fassade dämmen
    1x Heizung neu
    1x Sanitär neu
    1x Elektro neu
    1x Innenausbau neu

    Also alles rückbauen, so dass nur noch ein Rohbau bleibt, jedoch ungedämmt. Und dann alles 1x neu.
    Grundrissänderungen kommen noch oben drauf, sind aber m.E. vor allen anderen Maßnahmen durchzuführen. Statiker einschalten!
    ggf. kommt noch die Erfordernis einer Baugenehmigung mit Bauantrag dazu. Muss man auch vor Ort prüfen.

    Scheut man diesen Aufwand, wird es ein Kompromiss mit vielen Einschränkungen.

    Letztlich muss man fachgerecht prüfen, was möglich ist. Ist das Objekt denn bewohnt?
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Es gibt Architekten die sich auf die Sanierung "älterer" Gebäude spezialisiert haben, und die über ausreichend Erfahrung verfügen. Jetzt alle Gewerke in´s Haus holen ist sinnfrei, da jeder mit anderen Vorstellungen ankommen wird, und sofern man überhaupt ein Angebot bekommt, diese nicht miteinander vergleichbar sein werden.
    Zuerst muss geprüft werden was überhaupt notwendig ist und WIE man die Sache angeht. Dann kann man Angebote einholen.

    Gehe zu 10 Autoverkäufern, jeder wird Dir ein anderes Auto verkaufen wollen.

    das ist online nicht machbar. Keller, Wände, Dach, das muss jemand anschauen der Ahnung von der Sache hat. Wie Du bereits angemerkt hast, können nach nun 60 Jahren auch Leitungen (Wasser, Elektro) so ziemlich am Ende sein.

    Begutachtung vor Ort notwendig. Das kann von einer Kleinigkeit bis zu einem Totalschaden gehen. Dir sollte aber klar sein, dass Du aus einem alten feuchten Keller, keinen Neubau-Wohnkeller machen kannst.

    Hier kommt es zuerst einmal darauf an, was für ein Unterbau vorhanden ist, ob dieser so einfach weiter genutzt werden kann, oder ob man zuerst einmal die grundlagen für einen neuen Oberbelag schaffen muss. Massivholz Eichenparkett müsste auch näher spezifiziert werden, denn auch da gibt es von "billig" bis "sehr teuer" so ziemlich alles. Dann braucht man auch noch jemanden der so einen Boden fachgerecht verlegen kann, und bei der Flüche ist das nicht an einem Tag getan.
    Also prüfen was an Arbeiten tatsächlich erforderlich ist, dann Angebote einholen.

    Wenn das komplette Haus mal durchgerechnet ist, kann man sich über die Fenster ein paar Gedanken machen. Ein Ansatz von 500,- €/Fenster ist zu grob. Es macht halt einen Unterschied ob 1,5m2 mit 1 Flügel, 2,5m2 mit 2 Flügeln oder 4m2 Balkontüre. Weiterhin spielt das Rahmenprofil und die Verglasung eine Rolle. Du kannst in die Fenster 10T€ investieren, aber genau so gut 20T€. Es wäre aber gut möglich, dass nicht jedes Fenster (Dämmwert) für Deinen Wandaufbau geeignet ist. Bei vielen Menschen auf engem Raum, luftdichte Fenster, da muss man die Luftfeuchtigkeit im Auge behalten (sprich heizen und lüften bedenken), sonst sind Schäden nicht auszuschließen.

    Zum aktuellen Zeitpunkt ziemlich sinnfrei. Sobald klar ist, was, wo, wie, kannst Du in ein Küchenstudio gehen und Dir eine passende Küche anbieten lassen. Preisspannen von 10T€ bis 50T€ sind da keine Seltenheit. Die Aussage "normaler Standard" hilft hier nicht weiter, denn niemand kann wissen, was Du unter "normalem Standard" verstehst.

    analog zur Küche. Zudem ist es sehr wahrscheinlich, dass auch alle Rohre erneuert werden müssen bzw. erneuert werden sollten.

    Sobald die Substanz bekannt ist kann man hier Angebote einholen. Dann sieht man auch, ob die Arbeiten für 20,- €/m2 machbar sind, oder mehr als 50,- €/m2 über die Ladentheke gehen.

    Eine Ölheizung aus 1955? Sehr unwahrscheinlich. Die dürfte gem. EnEV auch nicht mehr betrieben werden. Warmwasser bzw. die WW Menge ist kein Problem, da wird halt einfach ein größerer WW-Speicher angeschlossen.
    Aber für die Heizungsplanung muss erst einmal der Bestand aufgenommen werden. Dann kann man die Heizflächen, Hydraulik usw. definieren.
    Der Einsatz eines Holzofens sollte gut überlegt sein. Falls Du ausreichend Holz zur Verfügung hast, dann wäre das eine Alternative. Musst Du das Holz zu normalen Preisen kaufen, dann lohnt es nicht. Dann würde man eher einen kleinen Ofen für den Wohlfühlfaktor einbauen und für die Heizung und WW eine andere Lösung suchen.

    Dämmung der Hülle kann sinnvoll sein, vor allen Dingen wenn man die Fassade oder das Dach sowieso anpacken muss. Hier gibt auch die EnEV entsprechende Vorgaben. Falls auch Hitzeschutz ein thema ist, dann sollte man auch das bei der Planung berücksichtigen. Man wird dann schwerere Materialien für die Dämmung bevorzugen.
    Falls also die Fassade sowieso erneuert werden muss, wäre eine Dämmung überlegenswert.
    Das Dach muss (siehe EnEV) sowieso gedämmt werden. Bei der Bestandsaufnahme wäre aber zuerst einmal zu prüfen in welchem zustand das Dach überhaupt ist, und ob noch weitere Arbeiten notwendig sind.

    nach 60 Jahren sollte man sich die Leitungen sehr genau anschauen. Die Wahrscheinlichkeit, dass diese ersetzt werden sollten, ist hoch. Zudem würde ich das jetzt machen wenn Du sowieso eine Großbaustelle hast. Es wäre ärgerlich wenn man in 5 oder 10 Jahren das "neue" Badezimmer wieder zerlegen müsste, nur weil Rohre ersetzt werden müssen.

    Das sind Änderungen über die man im Moment wohl nicht nachdenken muss. Da gibt es wichtigere Baustellen. Wände kann man nicht immer so einfach entfernen, diese können auch eine tragende oder aussteifende Funktion haben. In solchen Fällen ist ein Austausch sehr umfangreich und schlichtweg zu teuer. Einzelne Fenster einsetzen ist normalerweise nicht das Problem, wenn sowieso das Dach angepackt wird, oder die komplette Fassade erneuert wird, kann man das in einem Aufwasch machen.

    Was die Kosten betrifft, so befürchte ich, dass noch Überraschungen auf Dich warten. Bei einer Sanierung kann man die Kosten nicht einmal grob schätzen, denn selbst der beste SV hat keine Röntgenaugen. Klar kann man im Vorfeld schon einmal grob die Richtung vorgeben, aber ich würde im budget einen großen, ja sogar sehr großen, Puffer einplanen.
     
  5. dimitri

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    Bei dem Aufwand würde ich die Kosten für Abbriß und Neubau gegenrechnen. Trotz aller Sanierung hast immer noch altes Mauerwerk einen Grundriss der evtl. suboptimal ist etc.
     
  6. Julius

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    Grob würde ich schätzen, daß die Summe dieser Maßnahmen in etwa so viel kostet wie ein kompletter moderner Neubau.
    Da sowieso Grundrißänderungen gewünscht sind und der Keller feucht, könnte ein Abriß samt Neubau die weit bessere Lösung (zum selben Preis) sein.

    Kommt natürlich nur in Betracht, wenn maqn dort wieder in dieser Größe bauen dürfte.
     
  7. Anda2012

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  8. mian

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    Hallo Novier,

    wir haben mehr oder weniger das gleiche Vorhaben bereits umgesetzt. Kernsaniert. Also, Rückbau auf Rohbauzustand und alles neu + Anbau.

    Wir haben nun:

    - ein Niedrigenergiehaus besser als KfW70 mit KWL und überall FBH
    - unterm Strich keine laufenden Kosten für Heizung, Warmwasser (Sole-WP mit Grabenkollektor) und Haushaltsstrom, da auch eine 4,2kW PV-Anlage installiert wurde
    - ein sehr individuelles Haus mit einigen Besonderheiten (Anbau-Wohnzimmer mit Raumhöhe 3m und sehr großen Hebe-/Schiebetüren nach draußen, zweite Terrasse am Esszimmer, Lufträume und Galerien in den Kinderzimmern, Raffstores, große Dachflächenfenster mit Außenrolladen, ...)
    - das Haus meiner Großeltern erhalten

    Aber:
    - wir haben sehr sehr sehr viel Eigenleistung gebracht, was bei der Sanierung unter Umständen besser geht als bei einem Neubau
    - die Kosten für Abriss das gleiche "in neu" wären sicher höher gewesen, wobei man einen Neubau dann ganz anders (einfacher) gebaut hätte was kostenmäßig dann wohl ähnlich gewesen wäre
    - weiterhin einen "Altbaukeller" mit nur einer Raumhöhe im Keller von 2m, dafür ist der Keller halt schon vorhanden und kann für die gesamte Technik und natürlich Waschmschine, und sonstiges gut genutzt werden

    Realisiert haben wir das ganze mit Architekt, was eine ganze Stange Geld gekostet hat. Genaugenommen waren die Kosten für den Architekt der größte "Einzelposten". Im Nachhinein bin ich da etwas zwiegespalten. Auf der einen Seite gab es keine größeren Schwierigkeiten auf der anderen Seite war das "Preis-/Leistungsverhältnis" bzgl. der Architektenleistung nicht immer gegeben. Einerseits könnte man hinterher leicht sagen, dies oder das hätte man an Architektenleistung nicht beauftragen / rausnehmen können, aber andererseits muss das für andere Sanierungen nicht gelten, jedes Haus ist anders und jeder Bauablauf auch.

    Bei Fragen, fragen.

    Gruß
    Michael
     
  9. Tommy1986

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    Mal davon abgesehen, dass es sehr viele unvorhersehbare Probleme geben kann, die deine Kostenschätzung durcheinander bringen, hört sich das ganze nicht schlecht an.
    Ich habe im letzten Jahr einen Altbau saniert (1913) und die von Dir oben genannten Maßnahmen durchgeführt. Wenn ich nun die angefallenen Kosten mit den eines Neubaus vergleiche, fange ich nur an zu schmunzeln. Ein Neubau hätte gem. Kostenschätzung meines Architekten ca. 40% mehr gekostet, als die umfangreiche Sanierung. Wenn du ein paar Sachen selber machen kannst, würde ich dies ers t mal ganz gelassen sehen.

    Hast du ein zweischaliges Mauerwerk??
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Das ist doch ein Äpfel/Birnen Vergleich. Kostenschätzung Neubau des Architekten bei Vergabe aller Gewerke, und dann mit einer Sanierung in Eigenleistung vergleichen, das kann nicht funktionieren. Wenn schon, dann müsste man auch beim Neubau Eigenleistung berücksichtigen.

    Abgesehen davon, auch ein saniertes Haus bleibt ein "altes" Haus. Das mag in der Münchener Innenstadt weniger ein Problem sein, irgendwo auf dem Land oder in einer Kleinstadt macht sich das beim Wert schon bemerkbar, egal wie gut saniert wurde.
     
  11. mian

    mian

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    Hallo Ralf,

    da gebe ich dir absolut recht. Ich hatte das oben ja auch schon angeführt, dass wir extrem viel selbst gemacht haben. Wenn wir dies alles hätten machen lassen wären wir (etwas überspitzt) Pleite gewesen bevor das Haus auch nur halbwegs fertig saniert gewesen wäre. Man muss da immer den Einzelfall sehen. Was ist man bereit zu machen? Was kann man machen und welche Handwerker hat man vor Ort?

    Gruß
    Michael
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Genau das ist ja der Knackpunkt. Leider wird das nicht immer dazu geschrieben, so dass ein unbedarfter Leser davon ausgehen muss, dass er selbst eine Ruine für schmales Geld sanieren kann. Das wiederum geht aber mit hoher Wahrscheinlichkeit in die Hose. Wenn ich tatsächlich so viel Eigenleistung einbringen kann, dann ist diese Eigenleistung in einem Neubau meist besser investiert.
     
  13. mian

    mian

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    Kommt darauf an. Beispiel:

    Altbau: Abriss von 3 Innenwänden und Mauern zweier neuer Wände. Wird komplett selbst gemacht. Kein Bauunternehmer notwendig = ordentliche Ersparnis.

    Neubau: ein paar Innenwände selbst Mauern - wird sich nicht lohnen das aus dem LV zu nehmen, da der Bauunternehmer sowieso vor Ort ist.

    Auch das komplette Entkernen in Eigenleistung ist machbar. Dagegen stehen beim Neubau die Kosten für den Abriss.
    Die KWL-Verrohrung war bei uns auch relativ einfach in Eigenleistung machbar (Holzbalkendecke). Beim Neubau macht das eher der BU, da evtl. eingegossen in die Betondecke.
     
  14. Tommy1986

    Tommy1986

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    Ich habe mich auf meinen Fall und auf meine Kostenschätzung bezogen. Die Eigenleistung ist natürlich auf beide Kalkulationen anzurechnen.
    Ich kann logischerweise keine Sanierung mit Eigenleistung mit einem Neubau ohne Eigenleistung vergleichen.

    Wenn die Lage es wert ist und man sich mit dem Grundriss eines Hauses anfreunden kann, finde ich es schade, Häuser, auch wenn diese schon in die Jahre gekommen sind einfach abzureißen.

    Klar hast du mehr Gestaltungsfreiheit beim Neubau, allerdings würde ich nun im Leben nicht meinen Altbau mit einem 0815- T&K Haus tauschen wollen.

    Wie gesagt, MEINE MEINUNG!!!
     
  15. novier

    novier

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    Vielen Dank für Eure sehr hilfreichen Antworten!

    Wir sind aktuell am Anfang der Entscheidungsfindungsphase bzgl. der Frage, in welchem Umfang wir Sanierungsmaßnahmen machen werden. Zum jetzigen Zeitpunkt, wo wir noch keine konkreten Kosten kennen, kommt sowohl eine Teilsanierung als auch eine Komplettsanierung als auch ein Neubau in Betracht
    Von der Vorgehensweise hatte ich mir gedacht, zunächst einmal ALLE in Betracht kommenden Sanierungsmaßnahmen zu kalkulieren (sozusagen alle Einzelmaßnahmen einer sehr umfassenden Komplettsanierung mit einem Preis belegen).
    Im zweiten Schritt , nachdem wir nun sämtliche Einzelkosten kennen, müssten wir uns überlegen, welche dieser Maßnahmen es uns wert sind, gemacht zu werden und auf welche wir bereit wären, zu verzichten.
    Im nächsten Schritt würden wir 2 Vergleiche anstellen: 1. Vergleich umfassende Komplettsanierung mit Neubau-Kosten. Und 2. Vergleich Teilsanierung (=ohne Maßnhamen, auf die wir verzichten) mit Neubau.
    Und dann müssten wir uns entscheiden, ob Komplettsanierung, Teilsanierung oder Neubau.

    @Alfons Fischer

    Ja, sehe ich auch so: Alles ausser Komplettsanierung ist ein Kompromiss mit Einschränkungen. Ausserdem habe ich Bedenken, dass wenn wir uns jetzt lediglich für eine Teilsanierung entscheiden (beispielsweise das Dach erst mal nicht machen), die nicht gemachten Maßnahmen lediglich verschoben werden und dann doch in Zukunft entweder gemacht werden MÜSSEN oder man sich frei dafür entscheidet. - So dass es auf einen längeren Zeitraum eben doch eine Komnplettsanierung wird, die man auch gleich am Anfang „in einem Abwasch“ hätte machen können.
    Vor dem Hintergrund dürfte man eigtl.immer nur einen Vergleich Komplettsanierung mit Neubau-Kosten anstellen, da man bei dem Vergleich Teilsanierung mit Neubau ja ausser Acht lässt, dass eine vermeintliche Teilsanierung mitunter nur eine Etappe einer verlangsamten Komplettsanierung ist.

    Scheint mir plausibel: Erst das Grobe, dann das Feine. Danke auch für den Hinweis mit dem Statiker!

    Aktuell bewohnt, muss (bzw kann) aber während der Sanierungsphase nicht bewohnt sein.



    @Ralf
    Vielen Dank für deine sehr umfangreiche Antwort!

    Um festzustellen, welche Sanierungsarbeiten gemacht werden müssen, wieviel diese kosten und wie man vorgeht, wäre also ein Architekt – am besten mit Sanierungs-Erfahrung – der richtige Ansprechpartner? Dann würde ich diese Einschätzungen also alle aus einer Hand bekommen und müsste mich zu diesem Zeitpunkt nur um einen Architekten kümmern?

    Also auch der Architekt?
    Sowohl bei Wänden als auch bei Dach frage ich mich, wie hier die Diagnose ablaufen soll.

    Besonders wichtig scheint mir die Beurteilung der Wände. Die Wände sind doch DIE Grundsubstanz vom Haus, oder? Wenn die Wände nicht in Ordnung sind, dann muss man sich doch genau überlegen, ob man an dem Haus festhalten will? Nur worauf muss ich achten bei der Beurteilung der Wände? Gibt es hier bestimmte Diagnoseverfahren oder Standard-Vorgehensweisen? Müsste man nicht eigtl, auch unter den Putz schauen, um den Zustand der Ziegel zu beurteilen? Lässt sich sagen, wie lang die Lebensdauer von Hochlochziegeln ist?

    Und was Dach angeht: Kann sich der Prüfende (also Architekt vermutlich) überhaupt ein Urteil erlauben ohne sprichwörtlich auf dem Dach gewesen zu sein? Auch hier: Welche Dinge sollten im einzelnen geprüft werden?

    Leuchtet mir absolut ein. Sollte man die Leitungen überhaupt noch prüfen? Oder aufgrund des Alters einfach neu?

    Begutachtungen haben schon stattgefunden und wir nehmen die Sache mit dem Keller sehr ernst. Ist wie gesagt wohl das wichtigste Thema bei unserem Haus und ich werde dazu besser einen gesonderten Thread eröffnen. Ja, wird kein Neubau-Wohnkeller, ist uns völlig klar.

    Vielen Dank für diesen Hinweis. Ok, die Fenster-Thematik scheint umfangreicher zu sein, als ein Laie auf den ersten Blick hin denkt. Ich werde mich damit zu späterem Zeitpunkt genauer beschäftigen.

    Ok, ich sehe ein, sich jetzt bereits um neue Küche und neues Bad Gedanken zu machen ist etwas verfrüht bei den weitaus wichtigeren Themen des Hauses. Alle Rohre der Badezimmer zu erneuern, scheint mir sinnvoll.

    Bzgl. Putz und Malern:

    Zum Verständnis: Mit Substanz meinst du das was unter Putz und Farbschicht liegt, also die Ziegel?
    Das wäre mir auch mit das Wichtigste, den Zustand der Substanz fachmännisch beurteilen zu lassen, da sonst alle anderen Sanierungsmaßnahmen mit schlechtem Gefühl gemacht werden würden.

    Wirst wohl recht haben. Zumindest ist sie dann einige Jahrzehnte alt.
    Ich hab die Erfahrung gemacht, dass einige sehr alte Haushaltsgeräte (wie Staubsauger, Waschmaschine) besser sind als neue. Ich hab z.B.einen uralten Staubsauger, der nie Probleme macht, während sich einige neue Modelle schon längst verabschiedet haben. Gleiches bei anderen Geräten.
    Ob das auch für alte Ölheizungen gilt und diese nicht vorschnell durch vermeintlich bessere neue ausgetauscht werden sollten?

    Leuchtet mir ein. Erst Bestandsaufnahme, dann Heizungsplanung.

    .

    Ja, ausreichend Holz wäre zur Verfügung.

    Hitzeschutz ist v.a. im OG ein Thema, evtl. auch im EG. Welche schwereren Materialien würden in Frage kommen?

    Um die konkrete weitere Vorgehensweise zu verstehen:

    - Zum jetzigen Zeitpunkt einen Architekten einschalten, der eine Bestandsaufnahme macht. Im Vordergrund stehen eine genau Untersuchung der Wände, des Kellers und des Daches.
    - Kostenschätzung für Sanierung (soweit notwendig) von Keller, Dach, Wände.
    - Nachrangig werden dann der Zustand der Leitungen, Heizung, Fassade, und alles weitere geprüft und die dazugehörigen Sanierungskosten geschätzt.
    - Prüfung der Machbarkeit und Kostenschätzung für Grundrissänderungen
    - Dann hat man ein Gesamtbild bzgl. Sanierungskosten und kann mit Neubau vergleichen und sich entscheiden

    Noch einmal herzlichen Dank für deine umfangreiche Antwort!


    Antworten auf die von mir noch nicht beantworteten Beiträge folgen! An dieser Stelle schon einmal: Vielen Dank!
     
  16. R.B.

    R.B.

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    Ein Architekt mit Sanierungserfahrung müsste wissen worauf er achten muss. Die Wände selbst sind meist nicht das Problem, zumindest so lange es nicht viele Risse o.ä. gibt. Ein Ziegel hält eine Ewigkeit so lange er korrekt verarbeitet wurde, und die Wand nicht durch Risse, Wassereintritt o.ä. beschädigt wurde. Den Putz kann man optisch begutachten, dran klopfen, usw. Ist aber nicht so mein Fachgebiet.
    Beim Dach muss man nicht unbedingt "auf" das Dach, meist genügt wenn man den Dachstuhl genauer unter die Lupe nimmt. Da solche Dächer normalerweise nicht gedämmt sind, kann man auch ein paar Ziegel entfernen und von "innen" die Dachhaut begutachten. Falls der Architekt nicht mehr weiter weiß, wird er sich hoffentlich jemanden zur Seite holen der sich mit fachspezifischen Details auskennt.

    Wenn ich ehrlich sein soll, ICH würde die alle erneuern. Ich hätte keine Lust in ein paar Jahren noch einmal alles aufzuklopfen nur weil irgendwo die Brühe durch die Wand läuft.

    siehe oben

    Je nach Alter hast Du keine Wahl. Die EnEV erlaubt den Betrieb von solchen alten Ölkesseln nicht mehr. Typenschild prüfen, Schorni fragen, der müsste alle Daten vorliegen haben.

    Dann würde ich auch ein Konzept mit einem zentralen Holzkessel in Erwägung ziehen. Damit lässt sich einfach das Haus heizen, WW erzeugen, und die Verbrennung erfolgt noch einigermaßen effizient. Falls unbedingt ein Kaminofen angeschafft werden soll, dann ein einfaches Modell für den gelegentlichen Betrieb.

    Da gibt es mehrere Strategien. Entweder zwischen den Sparren eine leichte hoch wärmedämmende Dämmlage (MiWo o.ä.) und dann raumseits für Masse sorgen, oder eine Aufsparrendämmung mit Holzfaserplatten, evtl. ergänzt durch eine Zwischensparrendämmung. Es sind auch andere Kombinationen denkbar, die muss man halt alle einmal durchrechnen. Eine KWL mit EWT kann auch helfen die Raumluft zu "kühlen", aber wenn die Kühllast zu hoch wird, muss aktiv gekühlt werden.
    Das sind alles Dinge die man bei der Planung überlegen und durchspielen muss. Eine pauschale "best case" Lösung gibt es nicht. In unseren Breitengraden ist Hitzeschutz nicht ganz so wichtig wie in südlichen Ländern, wo man ohne aktive Kühlung kaum in den Häusern wohnen kann.

    Der Plan klingt schon mal nicht schlecht. Du musst nur noch den richtigen Fachmann finden, was meiner Meinung nach gar nicht so einfach ist. ;)
     
  17. novier

    novier

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    @dimitri, Julius und Anda2012:
    Vielen Dank für Eure Meinungen.
    Eure Einschätzungen, dass ein Neubau evtl. mehr Sinn machen könnte, sind auf alle Fälle ernst zu nehmen. – Es wird sich zeigen, sobald wir die Kosten für eine Sanierung kennen.

    @mian

    Deine Kernsanierungs-Erfahrung zu lesen war sehr interessant. Vielen Dank!

    Fussbodenheizung find ich auch sehr gut, wobei mich auch Wand- oder Deckenheizung interessieren würden. In jedem Fall wäre eine Flächenheizung wünschenswert.

    Keine laufenden Kosten zu haben ist mit Sicherheit erstrebenswert. Ich werde mich noch genauer mit dem Thema Energieversorgung beschäftigen müssen und würde gerne auf Dich zurückkommen.

    Bzgl. Eigenleistung:

    Ob Sanierung oder Neubau, werden wir nicht in der Lage sein, Eigenleistung zu erbringen. Also in unserem Fall: Alle Vergleiche ohne Eigenleistung.

    Das ist interessant zu lesen, dass ein Neubau ungefähr gleich viel gekostet hätte wie Eure Kernsanierung. Nur so habt ihr jetzt eben ein sehr individuelles Haus, welches ihr wohl nicht missen wollt.

    Zumindest schreibst du nichts von ehemaligen Feuchtigkeitsproblemen. Die haben wir nämlich ganz massiv, undzwar eher laufende Wassermassen als nur Feuchtigkeit. Solange zweifelhaft ist, ob diese Problematik dauerhaft und zuverlässig in Griff zu bekommen ist, möchte man eigtl nicht große Geldsummen in Sanierungsmaßnahmen oberhalb des Klellers investieren.

    Wir würden auch nur mit einem Architekten sanieren wollen. In dem Umfang würde ich mir das alleine nicht zutrauen.

    Ich würde gerne bei Fragen noch mal auf dich zukommen, nachdem du so ein Projekt erfolgreich durchgeführt hast. Danke nochmal!
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Vorsicht, dahinter verbirgt sich viel Augenwischerei. Ohne Speichermöglichkeit kann man den von der PV Anlage gelieferten Strom nur einspeisen, zu aktuell 12,5Ct./kWh, während man für den Bezug 25Ct./kWh auf den Tisch blättern darf. In den Wintermonaten mit dem höchsten Bedarf für die WP liefert die PV Anlage die geringsten Erträge. Die Anlagen bei uns in der Ecke haben letzten Monat gerade mal 20kWh/kW erzeugt. Eine Anlage mit 4kWp hätte also 80kWh geliefert. Die Leistung hätte nicht einmal gereicht um einen Staubsauger zu betreiben, dementsprechend waren auch die Tageserträge niedrig.

    Die sowieso schon knappen Erträge dann auch noch mit dem Bedarf zu synchronisieren ist fast unmöglich, und wenn dann tagsüber niemand zuhause ist landen die Erträge zwangsläufig im öffentlichen Netz. Für die Kosten der PV Anlage kann man sehr viel Strom kaufen. Man muss daher solche Lösungen immer mit spitzer Feder rechnen.
     
  19. mian

    mian

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    Hallo Ralf,

    zum Thema PV. Die aktuelle Situation bzgl. Einspeisevergütung und Anschaffungskosten kenne ich nicht.

    Bei uns sieht es so aus:
    - Inbetriebnahme Anfang 2012 (Einspeisevergütung 24,43 Ct./kWh und "obendrauf" 8,05 Ct. bei jeder eigenverbrauchten kWh)
    - Nettokosten für alles inkl. waren für unsere 4,23kW Anlage 1.990 € je kWp (Sunways WR und Module von SolarFabrik)
    - Ertrag der letzten Jahre war wie erwartet gute 1.100 € / Jahr
    - unsere Stromkosten für alles (Sole-WP + Haushaltsstrom) liegen bei ca. 1.000 € / Jahr (23 Ct./kWh, seriöser lokaler Anbieter)

    PS: unsere "Eigenverbrauchsquote" liegt so bei 30% im Jahresschnitt

    Gruß
    Michael
     
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  21. R.B.

    R.B.

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    Einspeisevergütung hatte ich oben genannt, ca. 12,5Ct./kWh. Anlagenpreis ist stark von der Größe abhängig. Bei Kleinanlagen irgendwas um die 1.700,- €/kWp fertig montiert und betriebsbereit.
     
  22. mian

    mian

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    Ok. D.h. während die Anlagenkosten um rund 15% gesunken sind, wurde die Vergütung um 50% verringert. Da hatten wir ja genau den richtigen Zeitpunkt erwischt. Als das Thema bei uns aufkam war für uns sofort klar, dass wir das machen. Aber mit den aktuellen Zahlen....da dauert es bis zum break-even ja doppelt so lang, immer unter der Voraussetzung es geht nichts kaputt...
     
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