Schallschutz in neu gekaufter Eigentumswohnung

1. Haben Sie nun eine Rechtsschutz, welche Baurecht und Wohnungskauf mit abdeckt, oder nicht?
2. Ihre Anwältin ist offenbar keine Fachanwältin für Baurecht! Schallschutzmängel sind Mängel am Gemeinschaftseigentum! Also muss sich die gesamte WEG drum kümmern, das gilt auch für die Prozesskosten. Wie kommt die RAin auf Schadenersatz? Zuerst geht es doch mal um Mängelbeseitigung sofern Mängel vorliegen! Und nur wenn der BT die Mängelbeseitigung verweigert wird er die Mängelbeseitigungskosten als Schadenersatz an die WEG zahlen müssen.
3. Zuerst mal folgendes: Sie müssen die Schallschutzmängel bei der Hausverwaltung anzeigen. Diese muss das dann beim Bauträger anmelden und Mängelbeseitigung einfordern.
a) Trittschall aus WE oben und aus WE nebenan
b) Luftschall aus WE oben und aus WE nebenan
c) Körperschall (Garagentor)
d) Installationsschall
Für den Fall dass der BT die Mängel bestreitet, bleibt ihnen bzw. der WEG nur ein selbständiges Beweisverfahren nach §485 ZPO.
Wird vermutlich nicht der einzige Mangel am Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage sein, oder? Also hoffen wir mal dass die WEG und die HV in ihrem Sinne die Schallschutzprobleme auf die große Mängelliste nehmen.

Sollte der BT, die HV und die WEG mauern, dann bleibt Ihnen tatsächlich erstmal nur auf eigene Rechnung einen ö.b.u.v. Sachverständigen für Schallschutz und Raumakkustik zu beauftragen und diesen entsprechende Messungen machen zu lassen. Leider dürfen sie bei diesem Umfang mit Gutachterkosten von rd. 3.500 - 5.000 EUR rechnen. Wenn dieser Gutachter aber tatsächlich Mängel feststellt, können sie die Gutachterkosten später als Prozesskosten geltend machen und der Bauträger muss diese dann übernehmen.

 

Scheiß Einstellung - wenn man die Wohnung als Steuersparmodell gekauft hat und dann trotz Mängel vom Mieter monatlich die volle Miete nach Mietspiegel oder sogar drüber abkassiert.

Aber wenn das Schallschutzproblem schon bekannt ist, dann sollten Sie es in der nächsten WEG-Versammlung als Mangel am Gemeinschaftseigentum groß thematisieren und die WEG soll dann gemeinsam diesen Mangel pauschal für alle Wohnungen beim Bauträger anmelden und man könnte ja dann Ihre Wohnung als Musterwohnung für diese Probleme für entsprechende stichprobenweise Schallschutzmessungen anbieten um im ersten Untersuchungsschritt die Gutachterkosten klein zu halten.

Wenn dieses Thema erstmal in den WEG-Protokollen auftaucht senkt es übrigens auch den Wiederverkaufswert aller Wohnungen, denn die WEG-Protokolle darf jeder Erwerber einer Wohnung einsehen, dann ist die WEG also gezwungen sich drum zu kümmern.

Beantragen sie für die nächste WEG-Versammlung entsprechende Beschlussfassungen:

1. Beschluss
Die WEG meldet die Schallschutzmängel am Gemeinschaftseigentum schriftlich beim BT an und fordert zu deren Anerkenntnis und Beseitigung auf.

2. Beschluss
Sollte der BT die Mängel nicht anerkennen, so
Variante a: beauftragt die WEG einen öbuv Schallschutz-SV mit der stichprobenweisen Überprüfung der Schallschutz-Mängel oder
Variante b: die WEG beschließt ein selbständiges Beweisverfahren nach §485 ZPO gegen den BT beim zuständigen Landgericht anzumelden in welchem das Gericht dann einen Schallschutzgutachter mit der Klärung der entsprechenden Fragen beauftragen wird.

Wenn die WEG sich weigert Beschluss 2 zu fassen, müssen sie vermutlich gegen die WEG rechtlich vorgehen.

 

Wenn ich lese, dass andere Mieter/Eigentümer auch schon über das Lärm Problem gesprochen haben,dann würde ich das von BaUT vorgeschlagene,zügig umsetzen. Hast Du auch mal mit anderen Eigentümern darüber diskutiert ? Also ein Lärmproblem kann schon belastend sein. Ich würde auch eventuell mal mit meiner RSV reden,ob sie das Thema "Neubau" mit in die Police einfügen/erweitern können ? Dann würde ein SV oder eventuelles Gerichtsverfahren,besser zu verschmerzen sein.

 

Oh, dass liest sich nicht gut. Hm, was soll man da empfehlen...warum haben denn "Andere" dort schon verkauft ? Macht micht stutzig,wenn es so ein neues Objekt ist...

 

In erster Linie ist das nicht DEIN Kampf, sondern der Kampf zwischen WEG und BT,
denn es geht nicht um Mängel am Sondereigentum, sondern um Mängel am Gemeinschaftseigentum!!!
Alle Anwalts-, Gerichts- und Sachverständigenkosten werden da von der Gemeinschaft vorfinanziert und nicht von dir persönlich!

Sagen Sie mal - gibt es bei Ihnen keinen WEG-Beirat, der sich um die ganze Gewährleistungs-Mängel-Verfolgung kümmert?

Wie gesagt:
Schritt 1:
Schreiben sie an die Hausverwaltung:

Hiermit zeige ich Ihnen folgende Mängel am Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage X an und fordere Sie auf, diese Mängel beim Bauträger Y anzumelden und ihn im Rahmen seiner Gewährleistungspflichten zur Mangelanerkenntnis und Mängelbeseitigung aufzufordern.

Mangel:
unzureichender Schallschutz der Wohnungen untereinander sowie Mängel im Bereich Installationsschall und Weiteres.
Die bauzeitlichen Anforderungen nach DIN 4109, DIN 4109 Bbl. 2 und TA Lärm Innen bzgl. Trittschall, Luftschall und Installationsschall sowie Körperschallübertragungen sind nicht eingehalten.

Die Mängel können exemplarisch messtechnisch in meiner Wohnung überprüft/festgestellt werden, sie sind jedoch auch in weiteren Wohnungen vorhanden.
Detaillierte Benennung:

Sollten zu viele Deiner Miteigentümer desinteressierte bzw. konfliktscheue Deppen sein (kommt in WEGs leider häufiger vor), dann musst du zum Schutz deiner Ansprüche im Zweifel auch rechtliche Ansprüche gegen die HV und die WEG einleiten und sie zur Durchsetzung der Mängelverfolgung zwingen.

In welchem Bundesland steht denn das Häusl eigentlich?

 

Nein, keine Formvorschrift. Nur beweisbar sollte der Eingang der Mängelrüge sein.

Die Betroffenheit spielt keine Rolle. Das Fallrohr ist auf jeden Fall Gemeinschaftseigentum.

 

das möchte ich nicht in Abrede stellen. Gut möglich.
Nunja, bin gespannt was nun passiert ? Haltbar ist dieser Zustand sicher nicht.

 

Aus meiner langjährigen Berufserfahrung würde ich vermuten, dass der BT auf die Mängelanzeige gar nicht reagiert oder die Mängel bestreitet.
Aus meiner langjährigen Berufserfahrung heraus würde ich befürchten, dass sich auf der nächsten WEG-Versammlung dann keine Mehrheit findet für den Angriff auf den BT weil zu viele Eigentümer zu dumm oder zu desinteressiert oder zu geizig sind.

Dann wird Frau Weber hin und her überlegen ob sie es sich leisten kann/will einen Gutachter ganz alleine zu beauftragen und zu bezahlen aus Angst dass gar nichts Verwertbares bei den Messungen herauskommt. Am Ende wird sie klein beigeben, sich in die Reihe der Schafe einreihen, die vom BT kahl geschoren wurden und sich den Rest ihres Lebens über die Zustände in ihrer Wohnung ärgern bis sie diese irgendwann wieder verkauft und anderswo glücklich wird.

Eigentlich müsste die WEG da ganz anders rangehen:
Wenn der BT die Mängel bestreitet verliert er seinen Recht auf Mängelbeseitigung und das Verfahren läuft dann auf Schadenersatz in Höhe der sachverständig eingeschätzten Mängelbeseitigungskosten. Das können bei Schallschutz gern mal etliche 10.000 EUR sein wenn Estriche und Trennwände und Installationsschächte betroffen sind. Wenn die WEG den Prozess gewinnt, bekommt sie vom BT einen fetten Batzen Geld auf das WEG-Instandhaltungskonto und kann anschließend entscheiden, ob und wann sie all die Mängel beseitigt. Darauf zu verzichten wäre fahrlässig.

Wenn die HV sich nicht ordentlich um die Mängelverfolgung kümmert, kann man diese auch wegen Pflichtverletzungen in Haftung nehmen, wenn daraus Vermögensschäden in Form nicht beseitigter Mängel bzw. nicht erhaltener Mängelbeseitigungskosten entstehen. Das sollte man der HV gleich zu Anfang (vor der WEG-Versammlung in einem 4-Augen-Gespräch) klar machen, dass es ihre Aufgabe und Pflicht als Verwalter ist diese Mängel vehement zu verfolgen.

 

Sie haben (sofern die Mängel bewiesen sind) Anspruch auf Mängelbeseitigung. Das kann bedeuten:
- Umbau des Garagentores
- Umbau des Installationsschachtes bzw. der darin vorhandenen Leitungen
- Räumung der Wohnungen inkl. Ersatzwohnung und Einlagerung der Möbel, Rückbau der Fußböden bis auf Rohdecke und alles neu herstellen
- Sonstiges

Das wird bei einem Mehrfamilienhaus schnell ein satter 6stelliger Betrag und diese Mängelbeseitigungskosten muss der BT an die WEG zahlen als Schadenersatz und die WEG kann sich dann überlegen, ob sie die arbeiten ausführen lässt oder die Kohle als Wertminderung an die WEG-Mitglieder ausschüttet.

 

In Berlin würde ich meine Kollegen aus der Nachbarabteilung empfehlen...
Der TÜV ist übrigens genauso privat wie jeder andere Gutachter.
Sie können sich aber auch einen ö.b.u.v. Sachverständigen für Schallschutz und Raumakkustik von der IHK ihres Bundeslandes empfehlen lassen. Die haben eine Gerichtszulassung und vermitteln deshalb die höchste Glaubwürdigkeit im Falle eines Gerichtsprozesses.

 

Oh schön Sie haben also offenbar eine bauträgerhörige Verwaltung die mit juristischem Backround die Durchsetzung von Mängelansprüchen zu decken versucht.
Da tun sie mir echt leid.
Der Berliner würde sagen: Da ham sie mit dem Wohnungskauf ja voll ins Klo jefasst!

Das wird offenbar ein harter Weg, den sie gegen die Hausverwaltung gehen müssen und gegen den Bauträger und letztlich auch gegen die Dummheit oder Feigheit der übrigen Miteigentümer.

 

In der Vergangenheit hat immer der Bauträger bereits vor Verkauf der ersten Wohnung den Verwalter bestimmt.
Hat sich daran was geändert?
Geht m.W. gar nicht anders.
Danit ist dann klar, wekche Melodie der Verwalter spielt.