Schallschutz in neu gekaufter Eigentumswohnung

Diskutiere Schallschutz in neu gekaufter Eigentumswohnung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Abend, ich habe im Jahr 2018 ein neue Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines Mehrparteienhauses, direkt von einem Bauträger gekauft und 2019...

  1. #1 Vanessa Weber, 28.07.2021
    Vanessa Weber

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    Guten Abend, ich habe im Jahr 2018 ein neue Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines Mehrparteienhauses, direkt von einem Bauträger gekauft und 2019 (da war Festigstellung) bezogen. Die Wohnung ist sehr hellhörig. Ich höre meine Nachbarn von nebenan, höre die Nachbarn von oben drüber, ein Abflussrohr verläuft direkt durch meine Küchenwand (entlang des Kühlschrankes) und die Einfahrt zur Tiefgarage läuft unter meinem Schlafzimmerfenster. Sodass ich hier permanent das Tor zuknallen höre. Ich empfinde viele dieser Geräusche als Mangel und war deswegen heute bei einer Fachanwältin. Der Rat der Anwältin war grob zusammengefasst folgender: Wenn sie eine zahlende Rechtsschutzversicherung haben, würde ich weitere Schritte überdenken, wenn nicht lassen sie es sein. Sie müssen mit hohen Kosten für den Gutachter rechnen, und ob wirklich ein Mangel vorliegt oder der Bauträger Ihnen Schadensersatz zahlt ist fraglich. Mit dieser Antwort hätte ich nicht gerechnet. Meine Rechtsschutzversicherung übernimmt keine Anwaltskosten, da es sich um einen Neubau handelt, obwohl laut meiner Versicherungsunterlagen privates Wohneigentum abgesichert ist, scheinbar gibt es hier aber eine Klausel. Dennoch will ich wissen: Gibt es in diesem Forum Menschen, die diesen Weg bereits gegangen sind und Tipps, Hinweise oder Erfahrungen teilen wollen? Ich bin nämlich dennoch am überlegen, welche Möglichkeiten mir bleiben. Ich würde mich über Feedback freuen. :bef1013:
     
  2. #2 BaUT, 28.07.2021
    Zuletzt bearbeitet: 28.07.2021
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    1. Haben Sie nun eine Rechtsschutz, welche Baurecht und Wohnungskauf mit abdeckt, oder nicht?
    2. Ihre Anwältin ist offenbar keine Fachanwältin für Baurecht! Schallschutzmängel sind Mängel am Gemeinschaftseigentum! Also muss sich die gesamte WEG drum kümmern, das gilt auch für die Prozesskosten. Wie kommt die RAin auf Schadenersatz? Zuerst geht es doch mal um Mängelbeseitigung sofern Mängel vorliegen! Und nur wenn der BT die Mängelbeseitigung verweigert wird er die Mängelbeseitigungskosten als Schadenersatz an die WEG zahlen müssen.
    3. Zuerst mal folgendes: Sie müssen die Schallschutzmängel bei der Hausverwaltung anzeigen. Diese muss das dann beim Bauträger anmelden und Mängelbeseitigung einfordern.
    a) Trittschall aus WE oben und aus WE nebenan
    b) Luftschall aus WE oben und aus WE nebenan
    c) Körperschall (Garagentor)
    d) Installationsschall
    Für den Fall dass der BT die Mängel bestreitet, bleibt ihnen bzw. der WEG nur ein selbständiges Beweisverfahren nach §485 ZPO.
    Wird vermutlich nicht der einzige Mangel am Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage sein, oder? Also hoffen wir mal dass die WEG und die HV in ihrem Sinne die Schallschutzprobleme auf die große Mängelliste nehmen.

    Sollte der BT, die HV und die WEG mauern, dann bleibt Ihnen tatsächlich erstmal nur auf eigene Rechnung einen ö.b.u.v. Sachverständigen für Schallschutz und Raumakkustik zu beauftragen und diesen entsprechende Messungen machen zu lassen. Leider dürfen sie bei diesem Umfang mit Gutachterkosten von rd. 3.500 - 5.000 EUR rechnen. Wenn dieser Gutachter aber tatsächlich Mängel feststellt, können sie die Gutachterkosten später als Prozesskosten geltend machen und der Bauträger muss diese dann übernehmen.
     
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  3. #3 Vanessa Weber, 28.07.2021
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    Nein, ich bin nicht versichert.
    Die Anwältin war eine Fachanwältin für diesen Bereich.
    Sie sagte, ich soll erst in Erfahrung bringen wie die anderen Mitbewohner das sehen. In dem Haus wohnen überwiegend Mieter und einige Parteien haben bereits wieder verkauft.
    Gibt es bei der Anmeldung der Mängel bei der Hausverwaltung eine gewisse Form zu achten?
    Ich gehe nämlich bereits jetzt schon davon aus, dass die Hausverwaltung sagen wird, dass es meine subjektive Wahrnehmung ist, dennoch könnte ich es ja als Top Punkt zur nächsten Eigentümerversammlung vorbringen.
    Kann ich auch meine Mängel selbständig angehen, falls die anderen Eigentümer nicht mitmachen wollen? Zumindest das Abflussrohr habe lediglich ich in meiner Erdgeschosswohnung, da es dort einen Knick macht und in den Boden läuft, das heißt hiervon bin nur ich betroffen, aber das die Wohnung sehr hellhörig ist, haben bereits einige bemängelt. Aber eben nur im Austausch untereinander, ansonsten kümmert sich da keine rum irgendwas. Viele meckern, sagen dann aber: ist ja nur ne Mietwohnung.
     
  4. BaUT

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    Scheiß Einstellung - wenn man die Wohnung als Steuersparmodell gekauft hat und dann trotz Mängel vom Mieter monatlich die volle Miete nach Mietspiegel oder sogar drüber abkassiert.

    Aber wenn das Schallschutzproblem schon bekannt ist, dann sollten Sie es in der nächsten WEG-Versammlung als Mangel am Gemeinschaftseigentum groß thematisieren und die WEG soll dann gemeinsam diesen Mangel pauschal für alle Wohnungen beim Bauträger anmelden und man könnte ja dann Ihre Wohnung als Musterwohnung für diese Probleme für entsprechende stichprobenweise Schallschutzmessungen anbieten um im ersten Untersuchungsschritt die Gutachterkosten klein zu halten.

    Wenn dieses Thema erstmal in den WEG-Protokollen auftaucht senkt es übrigens auch den Wiederverkaufswert aller Wohnungen, denn die WEG-Protokolle darf jeder Erwerber einer Wohnung einsehen, dann ist die WEG also gezwungen sich drum zu kümmern.

    Beantragen sie für die nächste WEG-Versammlung entsprechende Beschlussfassungen:

    1. Beschluss
    Die WEG meldet die Schallschutzmängel am Gemeinschaftseigentum schriftlich beim BT an und fordert zu deren Anerkenntnis und Beseitigung auf.

    2. Beschluss
    Sollte der BT die Mängel nicht anerkennen, so
    Variante a: beauftragt die WEG einen öbuv Schallschutz-SV mit der stichprobenweisen Überprüfung der Schallschutz-Mängel oder
    Variante b: die WEG beschließt ein selbständiges Beweisverfahren nach §485 ZPO gegen den BT beim zuständigen Landgericht anzumelden in welchem das Gericht dann einen Schallschutzgutachter mit der Klärung der entsprechenden Fragen beauftragen wird.

    Wenn die WEG sich weigert Beschluss 2 zu fassen, müssen sie vermutlich gegen die WEG rechtlich vorgehen.
     
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    Wenn ich lese, dass andere Mieter/Eigentümer auch schon über das Lärm Problem gesprochen haben,dann würde ich das von BaUT vorgeschlagene,zügig umsetzen. Hast Du auch mal mit anderen Eigentümern darüber diskutiert ? Also ein Lärmproblem kann schon belastend sein. Ich würde auch eventuell mal mit meiner RSV reden,ob sie das Thema "Neubau" mit in die Police einfügen/erweitern können ? Dann würde ein SV oder eventuelles Gerichtsverfahren,besser zu verschmerzen sein.
     
  6. #6 Vanessa Weber, 28.07.2021
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    Ich bin bei der HUK Coburg versichert und habe hier bereits die RSV die alles abdeckt, also mehr geht nicht mehr. Habe mir aber mal die Mühe gemacht und andere Versicherungsgesellschaften kontaktiert (DEVK, Advo Card, Arag etc.) fast alle versichern keine Neubauten mehr, denn man sagte mir, heutzutage gibt es leider zu viele schwarze Schafe und der Versicherungsschaden sei einfach zu hoch für den Versicherer. Meine direkten Nachbarn sind Ü80. Sie sagten zwar sie hören ständig alles, aber wollen keinen Ärger und auch nichts weiter unternehmen. Sie wollen einfach ihre Ruhe (das kann ich verstehen) und die Parteien über mir, das sind Mieter. Die stört es, aber sind den ganzen Tag am arbeiten und sagten nur, sie seien froh hier nichts gekauft zu haben. Mit mehreren habe ich noch nicht sprechen können...
     
  7. Piofan

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    Oh, dass liest sich nicht gut. Hm, was soll man da empfehlen...warum haben denn "Andere" dort schon verkauft ? Macht micht stutzig,wenn es so ein neues Objekt ist...:irre
     
  8. BaUT

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    In erster Linie ist das nicht DEIN Kampf, sondern der Kampf zwischen WEG und BT,
    denn es geht nicht um Mängel am Sondereigentum, sondern um Mängel am Gemeinschaftseigentum!!!
    Alle Anwalts-, Gerichts- und Sachverständigenkosten werden da von der Gemeinschaft vorfinanziert und nicht von dir persönlich!

    Sagen Sie mal - gibt es bei Ihnen keinen WEG-Beirat, der sich um die ganze Gewährleistungs-Mängel-Verfolgung kümmert?

    Wie gesagt:
    Schritt 1:
    Schreiben sie an die Hausverwaltung:

    Hiermit zeige ich Ihnen folgende Mängel am Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage X an und fordere Sie auf, diese Mängel beim Bauträger Y anzumelden und ihn im Rahmen seiner Gewährleistungspflichten zur Mangelanerkenntnis und Mängelbeseitigung aufzufordern.

    Mangel:
    unzureichender Schallschutz der Wohnungen untereinander sowie Mängel im Bereich Installationsschall und Weiteres.
    Die bauzeitlichen Anforderungen nach DIN 4109, DIN 4109 Bbl. 2 und TA Lärm Innen bzgl. Trittschall, Luftschall und Installationsschall sowie Körperschallübertragungen sind nicht eingehalten.

    Die Mängel können exemplarisch messtechnisch in meiner Wohnung überprüft/festgestellt werden, sie sind jedoch auch in weiteren Wohnungen vorhanden.
    Detaillierte Benennung:
    Sollten zu viele Deiner Miteigentümer desinteressierte bzw. konfliktscheue Deppen sein (kommt in WEGs leider häufiger vor), dann musst du zum Schutz deiner Ansprüche im Zweifel auch rechtliche Ansprüche gegen die HV und die WEG einleiten und sie zur Durchsetzung der Mängelverfolgung zwingen.

    In welchem Bundesland steht denn das Häusl eigentlich?
     
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  9. #9 Fred Astair, 28.07.2021
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    Nein, keine Formvorschrift. Nur beweisbar sollte der Eingang der Mängelrüge sein.

    Die Betroffenheit spielt keine Rolle. Das Fallrohr ist auf jeden Fall Gemeinschaftseigentum.
     
  10. #10 simon84, 28.07.2021
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    Das muss keinen Zusammenhang mit dem Thema haben. Es gibt genug Leute die kaufen Wohnungsprojekte in der Planungsphase und verkaufen dann gewinnbringend wieder sobald die Wohnungs bezugsfertig ist oder kurz danach.
     
  11. Piofan

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    das möchte ich nicht in Abrede stellen. Gut möglich.
    Nunja, bin gespannt was nun passiert ? Haltbar ist dieser Zustand sicher nicht.:deal
     
  12. BaUT

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    Aus meiner langjährigen Berufserfahrung würde ich vermuten, dass der BT auf die Mängelanzeige gar nicht reagiert oder die Mängel bestreitet.
    Aus meiner langjährigen Berufserfahrung heraus würde ich befürchten, dass sich auf der nächsten WEG-Versammlung dann keine Mehrheit findet für den Angriff auf den BT weil zu viele Eigentümer zu dumm oder zu desinteressiert oder zu geizig sind.

    Dann wird Frau Weber hin und her überlegen ob sie es sich leisten kann/will einen Gutachter ganz alleine zu beauftragen und zu bezahlen aus Angst dass gar nichts Verwertbares bei den Messungen herauskommt. Am Ende wird sie klein beigeben, sich in die Reihe der Schafe einreihen, die vom BT kahl geschoren wurden und sich den Rest ihres Lebens über die Zustände in ihrer Wohnung ärgern bis sie diese irgendwann wieder verkauft und anderswo glücklich wird.

    Eigentlich müsste die WEG da ganz anders rangehen:
    Wenn der BT die Mängel bestreitet verliert er seinen Recht auf Mängelbeseitigung und das Verfahren läuft dann auf Schadenersatz in Höhe der sachverständig eingeschätzten Mängelbeseitigungskosten. Das können bei Schallschutz gern mal etliche 10.000 EUR sein wenn Estriche und Trennwände und Installationsschächte betroffen sind. Wenn die WEG den Prozess gewinnt, bekommt sie vom BT einen fetten Batzen Geld auf das WEG-Instandhaltungskonto und kann anschließend entscheiden, ob und wann sie all die Mängel beseitigt. Darauf zu verzichten wäre fahrlässig.

    Wenn die HV sich nicht ordentlich um die Mängelverfolgung kümmert, kann man diese auch wegen Pflichtverletzungen in Haftung nehmen, wenn daraus Vermögensschäden in Form nicht beseitigter Mängel bzw. nicht erhaltener Mängelbeseitigungskosten entstehen. Das sollte man der HV gleich zu Anfang (vor der WEG-Versammlung in einem 4-Augen-Gespräch) klar machen, dass es ihre Aufgabe und Pflicht als Verwalter ist diese Mängel vehement zu verfolgen.
     
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  13. #13 Vanessa Weber, 29.07.2021
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    Vielen Dank für Ihre Antworten. Das Haus steht im Saarland. Ich gehe nicht davon aus, dass diese Mängel beseitigt werden können. Ich bin eher der Meinung, dass meine Wohnung nicht den Preis wert ist, denn ich gezahlt habe und auch nicht das eingehalten wurde, was in der detaillierten Baubeschreibung alles steht, daher würde ich gerne generell auf Schadensersatz klagen, gehe aber davon aus, wie Sie bereits erwähnten, dass dies kein einfacher Weg werden wird. Meine Küchenwand wurde nun 2 x aufgerissen und das besagte Abflussrohr wurde entsprechend bekleidet und die Wand wurde gedämmt. Eine Dämmung wurde nämlich schlichtweg vergessen. Da schauten die Handwerker mal als die Wand offen war....Naja. Auch nach zweimaligem Ausbessern ist es einfach immer noch nicht behoben. Wenn ich darüber nachdenke, wie viel Zeit mich das gekostet hat. Wie dreckig meine gesamte Wohnung in dieser Zeit war und wie sehr mich das Zeit und Energie gekostet hat, dann graut es mir schon vor den anderen Dingen. Im Endeffekt ist der Bauträger mal wieder fein raus, hat sich erneut genügend Kohle verdient und wir sind die dummen. Egal wie ist man in den Hintern gekniffen, denn wenn ich nun verkaufen möchte, muss ich ja auch ehrlich sein und sagen, dass es hellhörig ist und was da mit dem Abflussrohr war. Naja, dennoch vielen Dank.
     
  14. BaUT

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    Sie haben (sofern die Mängel bewiesen sind) Anspruch auf Mängelbeseitigung. Das kann bedeuten:
    - Umbau des Garagentores
    - Umbau des Installationsschachtes bzw. der darin vorhandenen Leitungen
    - Räumung der Wohnungen inkl. Ersatzwohnung und Einlagerung der Möbel, Rückbau der Fußböden bis auf Rohdecke und alles neu herstellen
    - Sonstiges

    Das wird bei einem Mehrfamilienhaus schnell ein satter 6stelliger Betrag und diese Mängelbeseitigungskosten muss der BT an die WEG zahlen als Schadenersatz und die WEG kann sich dann überlegen, ob sie die arbeiten ausführen lässt oder die Kohle als Wertminderung an die WEG-Mitglieder ausschüttet.
     
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  15. #15 Vanessa Weber, 04.08.2021
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    Dankeschön. Sie machen mir Mut. Ich habe heute eine Nachricht und einen Brief an die Hausverwaltung verfasst. Am Telefon wollte man mich nämlich abwimmeln.
    Nun ist die E-Mail raus und der Brief unterwegs. Ich bin gespannt, welche Reaktion kommen wird.
    Haben Sie hier zufällig auch noch Tipps auf Lager, wie man in einem Telefonat mit der Hausverwaltung standhaft bleibt bzw. diese Punkte nicht klein reden lässt? Und noch eine letzte Frage. Kennt jemand hier zufällig eine App oder ein Programm, mit dem man bereits selbst grobe Messungen durchführen kann.
    Denn der Vorredner hat recht. Ich habe schon bedenken, einen Gutachter zu beantragen und nachher kommen hierbei Messergebnisse im Rahmen des "normalen" raus. Vielleicht kann man daher vorher bereits eigenständig prüfen.
    Würden Sie mir einen freien Gutachter empfehlen oder würden Sie den TÜV empfehlen, bzw. gibt es hier Unterschiede?

    Vielen Dank für den tollen Austausch !!!!!!!! :28:
     
  16. BaUT

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    In Berlin würde ich meine Kollegen aus der Nachbarabteilung empfehlen...
    Der TÜV ist übrigens genauso privat wie jeder andere Gutachter.
    Sie können sich aber auch einen ö.b.u.v. Sachverständigen für Schallschutz und Raumakkustik von der IHK ihres Bundeslandes empfehlen lassen. Die haben eine Gerichtszulassung und vermitteln deshalb die höchste Glaubwürdigkeit im Falle eines Gerichtsprozesses.
     
  17. #17 Vanessa Weber, 05.08.2021
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    OK. Vielen Dank.

    Die Hausverwaltung hat übrigens prompt geantwortet mit folgender Information:
    Ihre angezeigten Mängel sind im Rahmen der Gewährleistung zu melden. Der teilrechtsfähige Verband der Gemeinschaft genießt jedoch keine Gewährleistung und kann diese daher auch nicht ohne Weiteres geltend machen. Dies umso mehr, da es sich hierbei um Individualansprüche handelt, welche sich aus den jeweiligen Kaufverträgen ableiten. Dies bedeutet, dass Sie als Eigentümer auf Grund Ihres Kaufvertrages Ihrer Wohnung bzw. Ihrer Einheit Gewährleistung genießen. Hieraus können Sie sodann auch Ihre Ansprüche gegenüber Ihrem Vertragspartner ableiten. Ihre Mängelmeldungen sind daher nicht an die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch uns, sondern direkt an Ihren Vertragspartner/Verkäufer ( Bauträgergesellschaft )zu richten und eine Beseitigung der Mängel einzufordern. Ob es sich hierbei um Mängel im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum handelt ist zweitrangig. Die Einforderung der Mängel haben Sie ja bereits in Angriff genommen. Um die Mängel aus dem Verband heraus geltend zu machen, wäre ein Eigentümerbeschluss hierüber notwendig. Ansonsten bleibt es bei dem Individualanspruch eines jeden Eigentümers.
     
  18. BaUT

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    Oh schön Sie haben also offenbar eine bauträgerhörige Verwaltung die mit juristischem Backround die Durchsetzung von Mängelansprüchen zu decken versucht.
    Da tun sie mir echt leid.
    Der Berliner würde sagen: Da ham sie mit dem Wohnungskauf ja voll ins Klo jefasst!

    Das wird offenbar ein harter Weg, den sie gegen die Hausverwaltung gehen müssen und gegen den Bauträger und letztlich auch gegen die Dummheit oder Feigheit der übrigen Miteigentümer.
     
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  19. #19 Fred Astair, 05.08.2021
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    In der Vergangenheit hat immer der Bauträger bereits vor Verkauf der ersten Wohnung den Verwalter bestimmt.
    Hat sich daran was geändert?
    Geht m.W. gar nicht anders.
    Danit ist dann klar, wekche Melodie der Verwalter spielt.
     
  20. #20 Vanessa Weber, 05.08.2021
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    Also in unserem Fall war es wohl so, dass der Träger einen anderen Verwalter wollte, aber dieser Verwalter hat wohl das Objekt nicht annehmen können, da es zu groß war. Wir sind hier zwei große Wohneinheiten. Angeblich wurde dann diese neue Hausverwaltung kurzfristig gefunden. Mir war aber schon klar, dass man mich abwimmeln wird. Ich hatte mich dort schonmal mit meinen Fragen versucht hinzuwenden. Man wird dort nicht für voll genommen und alles wird klein gesprochen. Gefallen lasse ich mir dieses Verhalten aber nicht. Soviel steht fest!
     
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