Haus kaufen – ja oder nein?

Hallo zusammen,

wir waren kürzlich zur Besichtigung eines Hauses welches ohne Markler Verkauft wird (steht nicht im Internet) – und ich war erstmal voll begeistert. Es handelt sich um einen Altbau, Baujahr ca. 1900. Es wäre mein erster Hauskauf. Ich jin Handwerker aber ständig am dazulernen mit meinen 38 Jahren. Ich kann einiges selbst machen, dennoch interessiert mich eure Sichtweise und Einschätzung. Renoviert/ Saniert wird mit dem Sanierungsbudget nur das Wohnhaus. Der Rest kommt nach und nach.

Grunddaten zum Objekt:

• Wohnhaus:
  • Erdgeschoss: ca. 80 m²
  • 1 . Obergeschoss: ca. 60 m²
  • Dachgeschoss: ca. 60 m² (nicht ausgebaut)
• Scheune:
  • direkt ans Wohnhaus angrenzend
  • sehr groß, mit massivem Einfahrtstor
  • zweigeschossig, oben ehemals Heuboden

• Nebengebäude:
• • gegenüber vom Wohnhaus
  • besteht aus Garage, zwei Räumen und einem Unterstand
• Zusätzlich:
  • alter Kuhstall angrenzend an die Scheune

Flächenaufstellung des Grundstücks:

• Gartenfläche: ca. 1.400 m²
• Scheune + Kuhstall: ca. 100 m²
• Hof + Wege: ca. 100 m²
• Grünfläche vor und neben dem Haus: ca. 100 m²
• Gesamtfläche des Grundstücks: ca. 1.780 m²

Keller & Substanz:
Im Wohnhaus gibt es einen kleinen Kellerraum mit Gewölbe- bzw. Kappendecke. Stahlträger sind verbaut – starker Rost ist mir nicht aufgefallen.
Was auffällt: deutliche, breite Risse in der Kappendecke (siehe Bilder).
Feuchtigkeit: Der Keller scheint in der Vergangenheit stellenweise feucht gewesen zu sein – bei einem Haus dieses Alters wenig überraschend.
Es gibt keinen sichtbaren Wasserschaden, aber einen Bodenabfluss und eine betonierte Wasserrinne zur Ableitung.





Geplante Maßnahmen & Budget:

• Kaufpreis: 250.000 €
• Sanierungsbudget (nur für Wohnhaus, Rest kommt stück für stück danach) : ca. 50.000–70.000 €
• Geplante Nutzung: Eigenheim für mich, meine Frau und unser Kind

Photovoltaik Selbstbau, Abnahme und Anschluss durch Fachfirma

• Auf das Dach soll eine Photovoltaikanlage mit knapp unter 30 kW (z. B. 29 kW) installiert werden
• Das Dach wurde in den 1950er oder 1960er Jahren komplett neu aufgebaut – inklusive neuer Balken, Dachstuhl, usw.
• Verbaut wurden Balken mit einer Stärke von ca. 8 bis 12 cm
• (Reicht das aus? Oder kann man einer Dachstuhlkonstruktion aus diesen Jahren so viel Traglast zutrauen?)

Elektroinstallation, mache ich selbst (bin Elektriker)

• Die komplette Elektrik im gesamten Wohnhaus und in der Scheune wird vollständig neu gemacht
• Alle Leitungen, Schalter, Sicherungen, Verteiler – alles kommt auf den neuesten Stand der Technik

Weitere Eigenleistungen:

• Alle Wände werden neu verputzt
• Alle Decken (mit Lehmputz versehen) werden komplett abgekratzt – nur der Lehmputz, nicht die Traglattung
  • Die kleinen Holzleisten (Putzträger) bleiben erhalten
  • (Muss darauf wieder Putz aufgetragen werden oder reicht es, die Decke direkt an den Hauptbalken abgehängt zu montieren?)

• Decken werden abgehängt und mit indirekter Beleuchtung ausgestattet
• Das komplette Treppenhaus aus Holz wird abgebeizt, entlackt und lasiert, sodass das natürliche Holz sichtbar bleibt
• Alle Böden werden neu gemacht:
  • alter, brüchiger Dielenboden wird entfernt
  • es kommen neue Fliesen sowie Klick-Vinyl zum Einsatz (natürlich mit der jeweiligen richtigen Untergrund Herstellung)

• Alle diese Arbeiten mache ich selbst, soweit gesetzlich und fachlich zulässig
• Kritische Punkte wie Statik, Heizung, Gasinstallation oder tragende Durchbrüche lasse ich selbstverständlich durch Fachbetriebe ausführen

Technik & Statik:

• Gasheizung von 2018 vorhanden
  • soll ca. 4 m versetzt werden in einen anderen Raum Abluft der Therme läuft dann 4m durch die Kpchendecke (durch Fachbetrieb)
  • Heizungsrohre sollen neu verlegt und möglichst ins Mauerwerk (Bimsstein) integriert werden (was gibt es hier zu beachten, Tips, Tricks usw.)

• In der Wand zwischen Esszimmer und Wohnzimmer ist ein Durchbruch von ca. 3 m Breite geplant
• • Die Wand ist vermutlich tragend
  • Kein kompletter Abriss – Stahlträger oder Sturz (was würdet ihr empfehlen?)
  • Diese Wand steht direkt auf der Kelleraußenwand
  • Links soll 1 m Wand zur Außenwand des Hauses stehen bleiben, rechts ca. 3 m zur Flur Wand (keine Außenwand)
  • Das Haus ist nicht komplett unterkellert – nur das Ess- und Wohnzimmer liegen über dem Keller
  • Der restliche Teil des Hauses steht auf Punkt- bzw. Stützpfeilern, wie es früher üblich war

Fragen an euch – fachlich & preislich:

Hört sich das alles nach einem guten Kauf an? Mich treibt etwas die Angst weil es der erste Kauf wäre.

Ist das Sanierungsbudget für das Wohnhaus inkl. Photovoltaik- Anlage (Eigenbau & Abnahme + Anschluss durch Fachfirma)

weitere fragen:

1. Kappendecke: Wie kritisch sind die sichtbaren Risse? Muss hier zwingend saniert werden – wenn ja, wie und was kostet das?
2. Decke allgemein: Was ist bei Kappendecken mit Stahlträgern und dieser Art von Rissen bekannt? Worauf achten? Kostenrahmen?
3. Keller: Wie schätzt ihr die Bauweise ein (vermutlich Basaltstein)? Müssen Maßnahmen ergriffen werden – und mit welchen Kosten?
4. Heizungsrohre im Bimsstein: Ist die Verlegung technisch machbar? Worauf ist zu achten? Was kostet so etwas in der Praxis?
5. Wanddurchbruch: Wie realistisch ist ein 3 m breiter Durchbruch in einer tragenden Wand mit Stahlträger oder Sturz – bezogen auf Statik und Kosten?
6. Lehmputzdecken: Wenn nur der Putz entfernt wird und die alten Holzleisten (Putzträger) erhalten bleiben – muss darauf wieder Putz aufgetragen werden oder kann ich daran direkt eine abgehängte Decke montieren?

Ich freue mich auf eure Meinungen, Erfahrungen und fachlichen Einschätzungen.
Fotos hänge ich an – danke euch schon mal im Voraus!

Viele Grüße
Christian