Sanierung in Hamburg (Nord-Ost)?

Hallo zusammen,

wir haben aktuell die "spontane" Idee, eine Bestandsimmobilie in Hamburg (Nord-Ost, Baujahr 1957) zu sanieren oder ggf. über einen Abriss und Neubau nachzudenken.

Rahmendaten Bestand:

• Grundstück: 1.150 m² in ruhiger Sackgasse, direkt am Park, sehr gute Lage.
  
  
• Wohnfläche Bestand: ca. 142 m², Ziel nach Sanierung: ca. 155 m² (inkl. 2 neuer Gauben und Wintergarten).
  
  
• Baujahr: 1957.
  
  
• Zustand: stark sanierungsbedürftig, Energieklasse H (Endenergiebedarf 465 kWh/m²a).
  
  
• Heizung: Öl (Bj. 1997) mit Tanks im Keller.
  
  
• Fenster: Holz, letzte Erneuerung 1987.
  
  
• Dach: undicht, Zinkrinnen, teilweise Leckagen.
  
  
• Keller: nicht trocken, soll aber nach Sanierung als Homeoffice nutzbar werden.
  
  
• Garage im Haus (Keller), Garagentor defekt.
  
  
• Schuppen im Garten mit Asbest-Verdacht (Eternitdach).
  
  
• Große Kastanie im Vorgarten – direkt am Haus, ragt sogar auf das Dach → Fällgenehmigung unsicher → für uns eigentlich ein Deal Breaker.
  

Mir ist bewusst, dass hier „fast“ alles neu gemacht werden muss. Wir würden die Sanierung mit Architekt oder GU angehen, da wir beruflich stark eingespannt sind.

Ein Neubau wäre natürlich eine Alternative – allerdings sind in Hamburg (gerade im Nord-Osten) Bauanträge/Genehmigungen oft ein Problem. Daher tendiere ich aktuell eher zur Sanierung.

Mir ist klar, dass eine Komplettsanierung schnell 400–500 k€ verschlingt. Der Kaufpreis liegt bei ca. 600 k€.

Meine Fragen an euch:

1. Wie würdet ihr das einschätzen – lohnt sich bei diesem Zustand und diesen Rahmenbedingungen die Sanierung? Oder doch eher Abriss/Neubau?
   
   
2. Worauf sollte ich bei der Entscheidung besonders achten (wirtschaftlich, bautechnisch, rechtlich)?
   
   
3. Wir schauen uns die Immobilie am Donnerstag zum ersten Mal an, bevor wir einen Architekten einschalten. Worauf können wir schon beim ersten Rundgang selbst achten? (z. B. Kellerfeuchtigkeit, Dach, Kastanie etc.)
   

Vielen Dank für eure Meinungen!

 

Danke für deine schnelle Einschätzung. Mein Bauchschmerz mit dem Thema "Neubau" ist wirklich die Baugenehmigung. Hier auf der Ecke gibt es so viele Baustellen die "stehen" oder gar nicht erst starten, weil es am Ende keine Baugenehmigung gibt. Deswegen spiele ich ja überhaupt erst mit dem Gedanken "Sanierung".

Kannst du die Aussage noch etwas konkretisieren? eher 500k€ oder 600k€?

Wir sind für jedes offene Wort dankbar.

 

Ich merke schon, die Mehrheit hier sieht eher Abriss/Neubau. Verständlich. :-)
Mein Bauchschmerz bleibt aber das Thema Genehmigung/Nachbarn/Baum - hier in der Ecke stehen viele Projekte, weil sich Verfahren ziehen.

Und am Ende: Abriss, Neubau, Planung, Baustelleneinrichtung – da bist du in Hamburg auch schnell jenseits der 600–700k € für was "Vernünftiges", plus Grundstück. Also auch kein Selbstläufer. Aber wer A sagt muss auch B sagen. :-)

Vielen Dank für die ersten Expertenmeinungen. Ich weiß sowas sehr zu schätzen.

 

Ich verstehe, was du sagst - vielleicht habe ich mich da etwas unklar ausgedrückt. Mir geht es gar nicht um Baustellen, die schon im Rohbau stehen, da ist natürlich eine Genehmigung vorhanden.

Was ich hier in der Gegend aber sehe (und was mir auch Makler und Nachbarn immer wieder bestätigen): Da gibt es einige Grundstücke, die seit Monaten oder Jahren leer stehen oder wo der Altbestand noch nicht abgerissen ist. Teilweise liegt es an Nachbarschaftsbeschwerden, angedrohten Bürgerinitiativen oder politischen Diskussionen, teilweise wohl auch an Entscheidungen in den Ämtern.

Da sind auch bestimmt ein paar Räuberpistolen dabei - aber unterm Strich ist es eben wirklich ein Kopfschmerzthema in Hamburgs Nordosten. Selbst Makler hier sagen dir: „Abriss und Neubau ist nicht immer so einfach.“

Und genau das macht mich unsicher. Auf dem Papier mag Neubau nach §34 logisch klingen, in der Praxis zieht sich das Verfahren hier vor Ort aber eben doch öfter.

Aber ihr habt ja recht - Bauvoranfrage prüfen und dann ist man ggf. schlauer :-)

 

siehe oben.

 

Vielen lieben Dank für die Antworten bisher. So ein "Realitäts-Check" ist wichtig für mich/uns.