Sanierung im Außenbereich

Sanierung im Außenbereich


Meine Urgroßeltern haben um 1920 ein Wohnhaus im Außenbereich sowie im Überschwemmungsgebiet im Emsland (Niedersachsen) errichtet. Später lebten dort meine Großeltern.

Im Jahr 2016 musste meine Großmutter ins Altenheim ziehen, und seitdem stand das Haus leer. Sie hatte eigentlich den Wunsch, zurückzukehren, jedoch ist es dazu nicht mehr gekommen. 2024 ist sie verstorben.

Meine Mutter hat das Haus geerbt (offiziell seit Juli 2025). Sie möchte es mir bereits zu Lebzeiten übertragen, damit das Haus in Familienbesitz bleibt. Während der gesamten Zeit wurden Strom- und Wasser-/Abwassergebühren weiter bezahlt. Zum Haus führt eine asphaltierte Straße.

Das Grundstück umfasst insgesamt ca. **4.500 m²**, davon sind rund **3.500 m² als Ackerland ausgewiesen**.

Ich habe eine Bauvoranfrage gestellt, ob ich auf einem kleinen, vom Überschwemmungsgebiet ausgenommenen Teil des Grundstücks einen Ersatzbau errichten darf. Dies wurde von der unteren Wasserbehörde jedoch abgelehnt mit der Begründung, dass bei Hochwasser eine Gefährdung bestünde und man mich im Ernstfall retten müsste. Daraufhin habe ich die Bauvoranfrage zurückgezogen.

Im Haus selbst stand nie Wasser. Lediglich die Straße war bei Hochwasser rund 30 cm überflutet. Das letzte Hochwasserereignis war 2023/2024, davor gab es seit 1987 keine Überschwemmungen.

In den 1960er-Jahren wurde das Haus um einen Anbau erweitert, anscheinend ohne Baugenehmigung. Ebenso wurden zwei Garagen ohne Genehmigung errichtet. Sollte ein Abriss dieser Gebäudeteile erforderlich sein, wäre das für mich kein Problem.

Das Bauamt äußerte Zweifel daran, ob für das Gebäude überhaupt noch Bestandsschutz besteht, da es so lange leer stand.

Ich möchte das Haus gerne sanieren. Problematisch ist, dass es keine Bodenplatte hat und die Zwischendecke ursprünglich aus Holzbalken besteht, die später mit Beton ausgegossen wurden – diese Konstruktion möchte ich erneuern. Seit dem 01.09.2025 habe ich mich offiziell dort angemeldet, sodass das Haus nun wieder als bewohnt gilt.

Zum Vergleich:

* Nur einen Kilometer entfernt musste ein anderes Haus im Außenbereich/Überschwemmungsgebiet lediglich eine Wand stehen lassen, um dort neu bauen zu dürfen.
* Etwa 100 m von meinem Haus entfernt beginnt eine Siedlung, die ebenfalls im Überschwemmungsgebiet liegt. Dort wurde vor fünf Jahren ein Neubau errichtet.

Meine Fragen:
1. Wie stehen meine Chancen, das bestehende Haus zumindest sanieren zu dürfen?
2. Sollte ich im Vorfeld mit einem Anwalt sprechen, um die Erfolgsaussichten zu prüfen?
3. Ist der Bestandsschutz tatsächlich erloschen, obwohl die Nutzung formal nie aufgegeben wurde?
4. Wie wäre die sinnvollste Vorgehensweise?