Sanierung und Umbau eines Hauses aus den 60ern

Willkommen in meinem kleine Bautagebuch. Ich habe das Thema bereits woanders veröffentlicht, möchte es aber lieber hier neu veröffentlichen und weiterführen.

Wir sind 2017 nach Wolfsburg gezogen und haben erstmal zu Miete gewohnt. Vor Ort wollten wir dann in Ruhe nach einen passenden Objekt suchen und auch die Zeit nutzen Hausbesichtigungen und Maklergespräche zu üben.

Unsere Suchkriterien sahen wie folgt aus:

• freistehendes Einfamilienhaus (also auch keine Doppelhaushälfte)
• möglichst fußläufig in die Innenstadt von Wolfsburg, Fallersleben oder Vorsfelde
• bei Bestand ab Baujahr 1960, auch unsaniert solange die Substanz weitere Investitionen rechtfertigt (sonst zahlt man schlechte Sanierungen, die man wieder ersetzen muss)
• bei Neubau in einen Wohngebiet mit Gestaltungskonzept (viele neue Gebiete sehen leider aus wie Musterhaussiedlungen, in denen der gesamte Katalog ausgekippt wurde, die aber kein Harmonisches Wohngebiet erzeugen)
• ein größerer Garten mit Nutzfläche
• kein Erbbau (hier sehr häufig anzutreffen)

Die Wünsche waren in Wolfsburg natürlich teuer und auf dem Markt nicht vorhanden. Die ersten Besichtigungen waren dementsprechend enttäuschend:

• 5 Jahre alt im Neubaugebiet: Wände mit Rissen, Wasserspuren (von der Bodenplatte), unbewohnt, laut Makler "normale Setzungsrisse" (dafür falsche Richtung und zu groß), eigene Vermutung: laut Bebauungsplan Posidonienschiefer-Untergrund und durch Baufehler jetzt Bodenhebung
• 8 Jahre alt gleiches Neubaugebiet: nicht real geteiltes Grundstück (3 Häuser auf 2 Grundstücken), Maklerin meint es wäre real geteilt (und schickt Dokumente mit Abgeschlossenheitserklärung), vorhandene Konflikte zwischen den Nachbarn (toll bei einer WEG in Eigenverwaltung)
• Siedlungshaus 50er Jahre: Keller massives Feuchteproblem inkl. Schimmel, Makler hat schon Sanierungsangebot für Außenabdichtung (Frainchise-Konzept mit Saugrüssel) was auch gar nicht teuer wäre, Kellerdeckenhöhe unter 1,8m (also nicht sinnvoll nutzbar)
• Siedlungshaus 50er Jahre: Verkauf nach nur 2 Jahren Besitz (verdeckte Probleme?), oberflächig saniert (also optisch einiges gemacht, aber der unter der Oberfläche noch alles unsaniert)
• einige weitere Häuser, die kaum in Erinnerung geblieben sind (Lage, Grundriss, Qualität, Preis nicht passend)

Anfang 2018 gab es seitens einer Maklerin ein Angebot, dass eigentlich nicht ganz unseren Kriterien entsprach, aber im gleichen Wohngebiet wie unsere Wohnung lag:

• Baujahr Mitte 1958
• sehr gehobene Bauqualität und -Ausführung für die damalige Zeit
• Architektenhaus (Dr.-Ing.) für Mediziner (Dr. med)
• Hanglage, Splitlevel, integrierte Garage
• Fernwärme mit verdeckt verbauten Konvektoren
• sehr gut gepflegt, deswegen zurückhaltend saniert (Bad aufgefliest + Keramik, Dach 2002 neu, Fenster 1995 neu)
• gepflegter Garten, Granitpflaster
• 165m² Wohnfläche + 40 m² Nutzfläche
• 905m² Erbbaugrundstück an Sackgasse
• 493.000 € Kaufpreis

Details zu diesem Haus, hatte in in diesem Forum bereits separat veröffentlicht.

Das Haus war eigentlich größer als nötig, die Substanz und Architektur super. Sanierung gut machbar (Versorgungsleitungen gut erreichbar, teilweise in Schächten) und mit dem Erbbaurecht konnte man leben, denn: die Besitzer hatten ihre Raten im Voraus abbezahlt (gab Rabatt), sodass die neue jährliche Rate nach dem Kauf bei nur 500€ lag. Erbbaugeber ist die Stadt Wolfsburg, die per Satzung Erhöhungen nur bei Verkauf außerhalb der Familie vornimmt. Ein Kauf des Grundstücks ist jederzeit zum Bodenrichtwert abzgl. Ablösebetrag und mit 15% Rabatt möglich. Mitte 2017 lag das Angebot für das Grundstück daher bei 118.000€. Das war für die Gegend ein Schnäppchen und laut Maklerin im Hauspreis berücksichtigt.

Trotzdem konnten wir nach Zweitbesichtigung mit Experten (kein Gutachter) genug Argumente (Riss in Wand, Sanierungsbedarf) anbringen, um uns auf eine Preis von 420.000 € einigen. Das weiterhin öffentliche Angebot wurde zeitgleich auf 435.000€ gesenkt.
Über einem Finanzierungsmakler gab es eine Zusage der lokalen Sparkasse zur Finanzierung. Wie oben beschrieben ist Erbbau hier ja etwas spezieller, und das können vor allem den lokalen Banken besser berücksichtigen.

Problem gab jedoch mit der über 90-jährige Besitzerin. Die war auf der Suche nach einem sehr speziellen Apartment in einer Seniorenresidenz (Erdgeschoss, Blickrichtung See). Es hieß jede Woche, dass es sich nur noch um Tage handeln kann, bis eins frei wird. Am Ende konnten wir uns auch kein Übergabedatum einigen. Es ging soweit, dass wir das Haus kaufen sollten, aber die Besitzern einfach so lange drin wohnen bleiben wollte, bis ein Platz frei würde. In folge dessen wurde verkäuferseitig auch die Kaufreservierung widerrufen. Es blieb nur die mündliche Absicht: wir sind weiter am Objekt interessiert und sie sollen sich bitte melden, wenn der Auszug ins Altenheim geklärt ist, falls wir in der Zwischenzeit was anderes finden würden wir uns ebenfalls melden.

Zwei Wochen später gab es einen weiteren Interessent der wohl mit der Konstellation keine Probleme hatte und dann im Oktober einziehen konnte. Moral von der Geschichte: wir haben für andere den Preis erfolgreich gedrückt.

Die Maklerin meinte noch, dass sie in der Wohngegend vielleicht alle 1-2 Jahre ein Objekt verkauft. Der Rest läuft unter der Hand direkt ab. Seit wir dort wohnen wurden drei Häuser abgerissen und durch doppelt so große Neubauten ersetzt. Ein weiteres Haus war nur noch ein Rohbau und bekamm einen riesigen Anbau. Keines der Objekte wurde öffentlich vermarktet.

Die Suche unserseits ging weiter:

• Ein Neubaugebiet wurde erschlossen, zentrumsnah in Fallersleben mit Grundstücken um die 600m². Verkauf vom Bauträger inkl. Notarzwang und im Bieterverfahren: Mindestgebot 395 €/m². Ende 2018 waren noch zwei übrig, die direkt für 450€/m² verkauft wurden.
• Ein weiteres neues Wohnviertel entsteht, mit Gesamtkonzept für Gestaltung und "grünes Wohnen". Hochbau im Zentrum, Reihenhäuser und Einfamilienhaus im Randbereich. Aber der Bau beginnt erst mal mit den Miet- und Eingentumswohnungen. Die Investorenvergabe für die Eigenheimplätze ließ aber auf sich warten.
• Die Maklerin hatte tatsächlich noch ein Objekt in unserem Wohngebiet. Wieder ein Architektenhaus, Bungalow im Bauhausstil, voll unterkellert, wieder Erbbau, riesiges Grundstück (1500m²), teils bewaldet. Aber leider außerhalb unserer finanziellen Möglichkeiten: 600.000€, Sanierungsstau, nicht sofort bewohnbar), aber das Haus verdient eine Kernsanierung mit erfahren Architekten. Da wären sicherlich 1 Mio € an Budget nötig gewesen, um das zu kaufen und in einem dem Haus angemessen in Stand zu setzen.
• Ein weiteres solides Objekt in Randlage Fallersleben: 80er Jahre in harmonischer Wohnsiedlung. Gut gepflegt und sofort nutzbar. Sanierungen problemlos im Laufe der Zeit machbar. Mit Eigentumsgrundstück für 495.000€. Nach Zweitbesichtigung mit Gutachter waren wir mit 450.000€ einziger Interessent. Der Verkäufer sieht den Preis nicht verhandelbar und findet zwischenzeitlich am Makler vorbei einen Interessenten an den er verkauft. Unser Angebot war ja auch nur eine VHB und ohne 30.000€ Maklergebühr hätten uns garantiert auch einigen können.
• Dann war saure-Gurken-Zeit, es kamen kaum noch Angebote und die wenigen waren nicht relevant (z.B. 50er-Haus, einfachste Qualität ohne Modernisierungen, nur zum Abriss geeignet, dafür zu teuer oder die Lage war es nicht wert)