Mehrfamilienhaus bauen - aber wie?

Gib den konkreten Plan auf...
Tipp: Geh zum Steuerberater für die gesellschaftsrechtlichen Themen.

Ja - noch nie so gemacht. Auch nicht einfach für eine finanzierende Bank - wir würden so etwas nicht machen. Bauträgerei und gleichzeitig eine GbR drin. Lass die Gmbh (& Co. KG) das komplette Projekt nach MaBV abwickeln und einfach die letzten vier Wohnungen drin lassen. Das ist das seit Jahrzehnten übliche, weil einfachste Modell.

 

Ich habe die Kernaussage mal zusammengefaßt und rate Euch (aus Bau- wie aus Schuldnerberatungserfahrung), bei Eurem Kerngeschäft zu bleiben, die Goldader oder was Ihr dafür haltet den Grundstücksentwicklungsprofis zu überlassen und ein kleines Vermögen lieber langsam zu steigern als schnell zu versenken. Versucht ein Baugrundstück und Eure Tätigkeit in der Baubranche lieber nicht miteinander zu verquicken. Das sieht nur naheliegend aus, wird aber eher ein Highway zum Schafott. Wenn Ihr (immobilienwirtschaftlich) könntet, was Ihr wollt, dann könnte ich Euch zwar beraten - aber dann bräuchtet ihr es vermutlich nicht.

8 WE sind für Anfänger zu groß und für den Start als Real Estate Tycöönchen zu klein - daher: vergeßt es. Im übrigen bedeuten sie meist 12 bis 16 Stellplätze, mit denen eine TG noch nicht wirklich wirtschaftlich "arbeitet". Bleibt mal lieber in Eurer Gebäudeklasse.

 

Jep. ABER: Bitte intensiv mit dem StB reden. Da gibt es verschiedene Möglichkeiten und/oder Probleme, die man aber alle lösen kann, wenn man vorher dran denkt (z.B. Umwidmung der Gesellschaft in eine vermögensverwaltende Gesellschaft ist bei vier verkauften Wohnungen nicht mehr einfach möglich - wenn Du dann von Umlaufvermögen in Anlagevermögen umwidmest, musst Du stille Reserven heben und versteuern. Nur als mögliches Beispiel zu Fallstricken)

 

Einmal abgesehen von der Qualität von Maklern, die von sehr oft von bis nur ganz selten bis reicht, habt Ihr nach meiner Einschätzung keinen Plan, sondern nur in der Selbstsicht dafür gehaltene ambitionierte Illusionen. Ich fange mal bei den bedeutendsten an:

Den steuert eben nicht Ihr, sondern der Markt. Wenn der pfeift, daß die verkauften Buden fertig werden sollen, dann muß Baufortschritt her, aber pronto. Dann habt Ihr drei Übel zur Auswahl, wenn Plan A in der "Eigenleistung" durch Euer Unternehmen bestand: 1. Disposition der Ressourcen in den Selbstauftrag und Wartenlassen der Kundenaufträge; 2. Vergabe der als eigene vorgesehene Leistungen an eine Konkurrenz; oder 3. Ignoranz dieses Dranges. Übel 1 kostet Kunden, die derweil anderswo rascher bedient werden. Übel 2 füttert die Konkurrenz und ist klassisch mit zwei Risiken verbunden, die durchaus auch addiert auftreten können, nämlich daß Ihr als Mitbewerber von der Konkurrenz nicht zu den angenehmen Marktkonditionen für Kunden bedient werden werdet, und zweitens, daß man Euch gerne im Bereich Pfusch / Gewährleistung ein Bombenei ins Nest legt. Mindestens wird die Leistung um den betriebsnotwendigen Gewinn des Auftragnehmers teurer - wo Ihr vorher kalkuliert haben mögt, den auszulassen und damit eine steuerfreundliche Entnahme zu vollziehen, gibt es durch diese Rechnung schoneinmal einen Strich. Übel 3 würde vom Markt in der Regel damit bestraft, Rendite zu verdampfen. Klingt das wirklich schlau und attraktiv für Euch ?
Interne Aufträge sind meist weder für die Liquidität noch bilanziell eine „gesunde Ernährung“, da muß das Unternehmen schon stabil gut im Futter stehen.Sollte Euch das Projekt schon mit dem Seitenblick auf Auftragsreserve in der Pipeline schmecken (ibs. falls: müssen), dann lasst es bleiben.

Ein Vermieter beginnt seine Karriere als solcher unklügst mit einem Paket von vier neu gebauten Wohnungen, allein davor sollte man schon einen Bestand haben, der bereits solide im Plus ist - also kaum weniger als zehn Wohnungen (nicht mitgerechnet solche, die leer stehen oder gerade Einsatz erfordern). Und Bauträger leben aktuell insolvenzbedroht genug, auch ohne ihr Kerngeschäft damit zu belasten, gleichzeitig auch auf der Hochzeit des Vermietgeschäftes zu tanzen.

Und habt Ihr auch schonmal die Konstellation der Selbstkontrahierung als AG und AN in Personalunion gehabt, also bspw. unter Gewährleistungsaspekten gleichzeitig auf beiden Seiten gestanden ? - Rückstellungen für Ansprüche, die man selbst gegen sich hat, sind steuerrechtlich vermutlich Stoff für eine Diplomarbeit, wenn nicht gar eine Doktorarbeit für einen StB-RA.

Ihr solltet mit Eurer Holzbaufirma sauber und eindeutig auf der Seite der Auftragnehmer stehen. An der Grundstücksgesellschaft beteiligt Ihr "Euch" also sicherheitshalber nur über die "Eure Kinder GbR". Und vergeßt auch nicht, alle Mitwirkenden des Gedeihs (oder Verderbs) so zu beteiligen, daß deren Eier mit in der Pfanne liegen - auch von der Rendite etwas abzugeben, wird sich nicht vermeiden lassen. Gebt den anderen dabei einen Zuschlag auf den Anteil, den Ihr für angemessen anseht - das verringert die Gefahr des Zerstreitens, das mindestens Zeit, Geld und Nerven frißt. Aus der Gefangenensozialarbeit weiß ich, daß Streit innerhalb der Bande mehr Leute in den Knast bringt als der Staatsanwalt, der ihnen ohne diesen zu wenig hätte nachweisen können.

Vergesst dabei auch die Hausverwaltung nicht. Die verbleibenden vier WE sind zu viel(e), um sich selbst verwalten zu dürfen.

Na dann soll der Makler mit dem Vertrieb am besten gleich beginnen, denn die Vermarktung sollte zwischen Grunderwerb und Baubeginn starten. Insbesondere Anleger zur Vermietung schauen schon jetzt für eine Fertigstellung in 2029/30, Selbstnutzer für einen Erstbezug in 2027/28, und von beiden Gruppen solltet Ihr mindestens ernsthaftes Interesse im Sack haben, wenn Bauzaun und Kran disponiert werden. Bietet dabei alle Einheiten an, nehmt selbst ggf. den "Rest" und seid nicht traurig, wenn das weniger als die gedachten vier Stück werden. Führt natürlich die vier, die Eure Favoriten sind, von Anbeginn als "reserviert". Wenn der Makler der richtige ist, wird es dabei bereits zu Konflikten kommen, also daß mindestens einer Eurer vier Favoriten auch einen externen Reservierer hat.

Zu meinen Favoriten würden das kleinere Penthouse und die bzw. eine der beiden barrierefreien Einheit(en) gehören, deren Stellplätze natürlich Außenstellplätze sein müßten (sonst bräuchte es trotz der geringen Höhe zwingend einen Fahrstuhl). In diesem Sinne muß auch die Waschküche ggf. ins EG. Denkt auch an Urban Gardening und dergleichen, Deckenkühlung, Hausnotruf, Videoconcierge ... (inzwischen auch in Posemuckel, sofern es eine Kreisstadt ist). Die Zeiten, in denen man ein Achtfamilienhaus neu gebaut mit gesetzlich versicherten Mietern voll bekommen hat, waren schon während der Ära Kohl vorbei (nur falls das irgendwer noch nicht gemerkt hat).