1910er Haus - lohnt eine Sanierung?

Diskutiere 1910er Haus - lohnt eine Sanierung? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Guten Morgen liebe Community, ich hoffe ihr könnt uns mit dem helfen, was uns leider fehlt - Bauwissen. Uns ist völlig bewusst, dass eine...

  1. #1 Haru7, 08.06.2021
    Zuletzt bearbeitet: 08.06.2021
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    Guten Morgen liebe Community,

    ich hoffe ihr könnt uns mit dem helfen, was uns leider fehlt - Bauwissen.
    Uns ist völlig bewusst, dass eine sinnvolle Abschätzung auf die Entfernung ein Ding der Unmöglichkeit ist, daher geht es uns hier eher um "Mindestschätzung" - ich erkläre mal ;)

    Uns wurde ein Haus Baujahr 1910 mit zugehörige Scheune angeboten - die Scheune scheint noch ein Stück älter zu sein. Haus, Grundstück inkl. Aufteilung und Lage sind ein Traum... eigentlich.
    Nun kommen die "Aber"s.
    Wir sind keine Experten und vor einem Kauf würden wir definitiv einen Sachverständigen vor Ort hinzu ziehen aber schon wir sehen einige (viele) Baustellen und fragen uns, ob es überhaupt Sinn macht hier weiter Geld und Zeit zu investieren.

    Ich beschreibe mal: Das Haus ist Baujahr 1910 ausgewiesen, 230 qm, 2 Vollgeschosse, Teilunterkellert. Es gibt einen "neueren" Anbau, dessen Dach ist aber undicht und er schimmelt über und über.
    Im Haus selbst gibt es relativ sicher keinen Schimmel (Allergikergeprüft), aber es riecht muffig. Im Keller wirkt die Wand blasig und feucht. Im 1. OG wurde renoviert dh Gipskarton an die Wände und Balken geklebt und gemalert, PVC gelegt, die Decke abgehängt, Fenster getauscht, Kabel und Rohre wohl auch. Im EG war man gerade dabei - hier konnten wir sehen, dass die neuen Kabel kreuz und quer über die Wände verliefen, Rohre ähnlich. Weiterhin gab es im nicht-unterkellerten Bereich Lücken zwischen Außenwand und Fundament, durch die man eine Hand stecken konnte.
    Die Holzbalken hatten Teil größere Scharten und Fraßstellen - es hieß es gab mal einen Befall aber das sei ausgetrieben und kein Problem mehr. Wir sind skeptisch, die Balken wurden nicht getauscht oder irgendwie bearbeitet. Im Dach ist das ganze besonders gut zu sehen/ schlimm. Hier hat man versucht, die befallenen Teile der Dachbalken wegzuschneiden (macht man das so?). Prinzipiell hat das Dach neue Latten und Ziegel (ca. 5 Jahre alt) dies hat aber bereits einige Löcher. Das Dach wirkt noch immer/ wieder nicht ganz gerade.
    Weiterhin lag im EG die Balkendecke offen und wir konnten sehen, dass es dort größere Löcher gab - nicht durchgängig aber wie ausgepopelt. Die waren definitiv auch jünger.
    Weder Dach, noch Keller, noch Außenwände sind gedämmt. Heizung müsste ebenfalls getauscht werden.

    Unser Problem ist nun, dass wir darauf vorbereitet waren hier viel Geld in die Hand zu nehmen und kern- & energetisch zu sanieren. Allerdings fragen wir uns nun, ob die Bausubstanz das noch hergibt bzw wir uns hier finanziell nicht übernehmen. Entsprechend haben wir uns umgesehen und finden Richtwerte von 300-2000 €/qm bei guter Bausubstanz. Nur, ist die Substanz wirklich noch gut genug?

    Könnt ihr uns hier helfen, unsere Beobachtungen einzusortieren?

    Edit: Ich vergaß die Treppen. Diese müssten wir leider größenbedingt tauschen, da wir groß mit großen Füßen sind und die schmalen & ausgetretenen Holzstufen kaum noch Auftrittfläche für uns bieten - ist eher eine Rutsche aus unserer Sicht.
     
  2. #2 K a t j a, 08.06.2021
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    In solchen Fällen ist es vielleicht besser, man fragt mal anders herum: Was ist noch gut? Der Rest ist dann mehr oder weniger zu ersetzen.
    Erster Blick ist deswegen für mich - wie sieht der Rohbau aus? Ist das ein ordentlich vom Fachmann geplantes Haus mit geraden Wänden, Fenstern, Türen usw. oder ist das ein zusammengstückelter Bauernkaten mit schiefen Wänden + Böden, niedrigen Deckenhöhen, krummen Dach und wenig Fenstern? Im letzteren Fall stellt sich immer gleich die Frage, ob das ganze überhaupt erhaltungswürdig ist.

    Im ersteren Fall würde ich mich vor der Dachsanierung nicht fürchten. Auch die Kellertrockenlegung ist möglich - aber schon kniffliger und u.U. auch zeitaufwendig. Ansonsten entkernen und sanieren - der finanzielle Unterschied zum Neubau ist oft marginal. Wenn die Lage aber so großartig ist, kann es das wert sein.

    Übrigens: Bilder sagen mehr als tausend Worte.
     
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  3. Haru7

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    Hallo Katja, vielen Dank für die schnelle Antwort!
    Die Wände erschienen gerade - zumindest haben wir schon schieferes gesehen, Fenster waren im OG großzügig, im EG ok. Wir können schwer einschätzen, wie der Stand vor der begonnenen Renovierung war.
    Wände waren für uns tatsächlich eine Frage, an den offenen Stelöen sahen wir ein fröhliches Gemisch aus Porenbetonsteinen, alten Ziegeln und Lehm. Was da aber noch drunter liegt können wir nicht einschätzen, Anfrage an den Besitzer ist aber raus.
    Decken waren sehr hoch, ca. 2,5m in unabgehängt. Bei den Böden sind uns einige Stufen zwischen den Zimmern im EG aufgefallen aber auch hier wieder - speziell zwischen denen, wo die Renovierung bereits begonnen wurde und den noch nicht begonnenen.

    Bilder gibt es leider vom Makler nur vom OG, da sieht man nicht viel und natürlich haben wir bei der Besichtigung keine gemacht. Guter Punkt fürs nächste Mal!

    Du schreibst der finanzielle Unterschied zum Neubau sei oft marginal - womit vergleichst du? Dem Ausbauholzhaus mit 70qm oder dem "schlüsselfertigen" Massivhaus mit 200 und Erker? Da liegen ein paar 100k dazwischen.
    Unsere Schätzung war, dass wir vermutlich etwa soviel bezahlen wie für ein "schlüsselfertiges" Standardhaus mit ein bisschen Komfort aber ohne Schnickschnack. Oder um es konkret zu machen: Irgendwo zwischen 300 und 400k.
     
  4. #4 K a t j a, 08.06.2021
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    Natürlich kann man hingehen und einen pauschalen qm-Preis schätzen. Derzeit schwirren Zahlen für den Neubau von 2100 bis 2500 je qm im Netz rum. Ob Holzständer oder Massiv ist eigentlich egal. In diesem Fall halte ich davon aber nicht so viel. Letztendlich zahlst Du die Gewerke. Diese unterscheiden sich vom Neubau kaum. Manchmal ist es eher teurer, weil man vorher noch Abriss hat oder es ist schwieriger, irgendwo ran zu kommen ect., manchmal zahlt man weniger, weil vorhandene Substanz genutzt werden kann. Daher listet man am besten jede Position auf und schätzt dann.
    Da würde ich auch landen - allerdings habe ich vor 7 Jahren (OMG! :yikes) gebaut. Mit den derzeitigen Inflationspreisen kenn ich mich leider nicht aus. Da hilft nur Handwerker fragen.
     
  5. #5 K a t j a, 08.06.2021
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    Egal, alles zeigen!
     
  6. #6 klappradl, 08.06.2021
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    Ohne Bilder kann man nicht viel dazu sagen.
    Klingt so ein bisschen nach Bastelbude, die nie richtig saniert wurde. Wenn Balken faul und/oder angefressen sind und die Balken die Statik des Hauses maßgeblich bestimmen, kostet die Sanierung im Zweifel mehr als ein Neubau.
     
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  7. Haru7

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    Es gab tatsächlich doch ein Bild vom Dach und den Balken. Beachtet oben links. Ich versuche mal, ob das Anhängen klappt.
    Screenshot_20210608-122600_eBay Kleinanzeigen.jpg Screenshot_20210608-122636_eBay Kleinanzeigen.jpg Screenshot_20210608-122655_eBay Kleinanzeigen.jpg

    Ja, das fürchten wir.

    Danke euch beiden für eure Einschätzung in preislicher Hinsicht und bezüglich eurer Gedanken/Bedenken, das hilft uns sehr!
     
  8. #8 K a t j a, 08.06.2021
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    Naja, das müsste schon großes Pech sein. So einen Balken könnte man auch durch Stahlsäulen / -träger ersetzen, ohne dass man gleich an Totalschaden denken muss. Von weitem würde ich denken, dass vielleicht 2 oder 3 Balken im Dach ersetzt werden müssten. Das ist allerdings nur das Stochern im Nebel - letztendlich muss da ein Fachmann mit hin gehen und sich die Sache direkt betrachten.
     
  9. #9 klappradl, 08.06.2021
    Zuletzt bearbeitet: 08.06.2021
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    Wir wissen ja gar nicht wie die Wand gebaut ist. Holzschwellen (sofern vorhanden) tauscht man jedenfalls nicht so einfach aus.
     
  10. Haru7

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    Entschuldigt, das war ungenau formuliert. Die Befürchtung bezog sich auf "teurer als Neubau".

    Wir haben noch ein paar Fragen beim Makler platziert, je nach Antwort und dank eurer groben Einschätzung der "Schlimme" würden wir definitiv nochmal einen vor Ort Termin mit einem Sachverständigen machen.
    Genau das war ja die Frage, ob es lohnt. Ich habe gehört "möglicherweise schon, aber es kann teuer werden und macht euch auf böse Überraschungen gefasst". Im Gegensatz zu den anderen beiden möglichen Antworten "Ach, alles kein Problem!" Und "Hahaha, würde mich überraschen, wenn das nächste Woche noch steht."
     
  11. Skogen

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    Die alles entscheidende Frage ist doch, wo liegt der Einstiegspreis? Liegt der knapp über Bodenrichtwert minus Abbruchkosten, oder Luxusbude, um mal beide Extreme zu nennen. In Hamburg fragt keiner mehr, ob das Siedlungshaus Bj. 56 noch saniert werden kann, das wird abgerissen und da kommt ein Neubau. Grundstücke sind wertvoller als sowas
     
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  12. #12 petra345, 08.06.2021
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    Ich würde mal unter das PVC am Boden schauen. Da könnte das Holz vergammelt sein.
     
  13. Haru7

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    Für Haus, Scheune, Berge von Müll, viel Unkraut und 2 wirklich alte Bäume (aber gesund) werden ca. 120k € verlangt (Grundstück aus dem Gesamtpreis rausgerechnet)
    Hier sind schon ähnliche Häuser für doppelt soviel weggegangen, aber das ist für uns nur mäßig entscheidend.
    Wichtiger ist die "Was können wir uns leisten und was kostet der Spass" Frage. Zweiteres kann man halt schwer mit viel Gewissheit vorher sagen.

    Und ja, ein Teil ist für uns auch die ca. 300 Jahre alte Eiche im Garten, abseits vom Haus, dass sie von jeder Bauarbeit nicht betroffen ist ;)

    Daran dachten wir auch schon, wir haben versucht von unten zu schauen, wie der Boden aussieht, weil er da zT noch offen ist. Ist aber nicht das selbe und ein guter Punkt, danke!
     
  14. #14 simon84, 10.06.2021
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    Sanierung kann schnell mehr kosten als Abriss und Neubau. Das ist Fakt. Inbesondere wenn man auf einen modern-ähnlichen Standard kommen will.

    Wenn du mit viel EL das Haus selber Schritt für Schritt sanierst wird das nicht unbedingt fällig.
    Aber dann wirst du mit Kompromissen leben müssen.

    Der Balken links im Bild vom Dachgeschoss schaut übel aus, auf jeden Fall genauer anschauen ! Das könnte auch schwerwiegender Befall sein.

    So ein Dachstuhl mit Fachwerk der Giebel etc., Neudeckung gem. GEG/EnEV und und kann dich ganz schnell mal 100 K kosten.
     
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  15. #15 petra345, 15.06.2021
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    Der Schornstein im DG sollte eigentlich verputzt sein. Wenn der Schornsteinfeger pingelig ist wird er das noch verlangen.
    Aber das hätte er auch beim Vorbesitzer schon verlangen müssen. Man sollte ihn einfach mal fragen.
    Jetzt ist es leichter das zu erledigen als später noch mal anfangen
     
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