2/3 Regelung

Diskutiere 2/3 Regelung im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen, muss leider ein neues Thema öffnen - finde keine passende Antwort bzw. meine Frage ist an anderer Stelle untergegangen :yikes...

  1. Abdulli

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    Hallo Zusammen,

    muss leider ein neues Thema öffnen - finde keine passende Antwort bzw. meine Frage ist an anderer Stelle untergegangen :yikes

    Ich habe eine Frage zur 2/3 Regelung (Niedersachsen).

    Wenn ich im EG 100qm Wohnfläche habe - dann darf ich im OG XX qm Wohnfläche haben - bei einer Stadtvilla mit Staffelgeschoss.
    Nun kommt im EG noch jeweils pro Seite ca. 50cm Mauerwerk hinzu. Somit hat das Haus unten eine Grundfläche von z. B. 11m x 11m (Außenwände) und 10m x 10m Wohnfläche.

    Frage 1: Zählt beim EG die Wohnfläche oder die Fläche inkl. Außenwand?

    Frage 2: Zählt beim OG die Wohnfläche oder die Fläche inkl. Außenwand?

    Wenn ich das richtig lese zählt oben die Innenfläche - quais die Wohnfläche und unten die Fläche inkl. Aussenwand?! Kann mir das jemand bestätigen, erklären oder hab ich jetzt wie bei WER WIRD MILLIONÄR die Antwort vorgegeben ;-)

    Besten Dank

    Ralf
     
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  3. planfix

    planfix Gast

    in bayern gilt die bruttofläche. also immer außenkante haus. das wird bei den niederen sachsen sicherlich auch so sein. im zweifelsfall im amt nachfragen.
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 19. Mai 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Ne Isa, ist in Nds anders, aber ich zitier mich mal selber aus Januar:
    Du brauchst eh einen Bauvorlageberechtigten, der weiß was geht und was nicht und wie das alles zu berechnen ist.
    Frag den und hör auf alles selber basteln zu wollen!
     
  5. #4 Onkel Dagobert, 19. Mai 2015
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    Berechnung der Geschossigkeit in Nds:

    EG: Bruttogrundfläche
    OG: Grundfläche auf Höhe 2,20m; Fläche innerhalb der Außenwände allerdings inkl. Innenwände.

    Es gibt noch einige "Optimierungsmöglichkeiten" wie z.B. Abzug der Verkehrsfläche, offene Galerien u.ä.
    Hierzu aber bitte einen Planer hinzuziehen der sich mit den Feinheiten auskennt!!
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 19. Mai 2015
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    Dagobert, zähl lieber weiter das geld in Deinem Speicher.

    Deine Antwort ist nämlich schlicht falsch!
     
  7. #6 Onkel Dagobert, 19. Mai 2015
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    @Ralf:

    Die Antwort ist korrekt.
    Ich bin selber bauvorlageberechtigt und habe vor kurzem den Bauantrag für mein eigenes EFH gestellt und die Geschossigkeit wie oben berechnet.
    Auch war ich 6 Jahre in einem Architekturbüro in Nds. beschäftigt. Auch da wurde es immer so berechnet und auch genehmigt. Mag sein dass der Landkreis in dem ich mich befinde dass anders macht als andere, was mich nicht wundern würde da die manchmal etwas merkwürdig sind, aber so wie oben beschrieben wurde es immer durchgewunken.
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 19. Mai 2015
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    Dann zeig mir bitte mal, wo steht, das Verkehrsflächen abgezogen werden dürfen, wo steht, dass die Fläche von Galeiren abgezogen werden darf und wo steht, wie mit Wänden umzugehen ist.

    Ich habe auch schon vorsichtig gesagt sehr interessante Auslegungen der GRZ Regelungen u.a. bei Behörden gesehen. Die sind, nur weil sie auf einem Gemeindeserver liegen, nicht richtig!
     
  9. #8 Onkel Dagobert, 19. Mai 2015
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    Ich habe es daher auch vorsichtig mit "Optimierungsmöglichkeiten" tituliert, da ich da nicht mehr genau im Thema bin. Die Frage ist halt wie z.B. das Treppenhaus betrachtet werden muß, usw. Ich weiß nur dass es da noch Möglichkeiten gibt um ein paar m² "herauszuschinden". Da ist allerdings ein Planer erforderlich der sich da genau auskennt und nach Möglichkeit auch die Sachbearbeiter und derer Ansichten.

    Es ist natürlich, wie bereits gesagt, gut möglich dass unser Landkreis die Regeln etwas anders auslegt.

    Abgesehen von den "Optimierungsmöglichkeiten" ist die grundsätzliche Berechnung wie oben beschrieben auf jeden Fall gängige Praxis bei uns.
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 19. Mai 2015
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    Auf gut deutsch - Du weist es nicht, musst aber falsche Berechnungen propagieren!

    Die NBauO ist ein Landesgesetz, das einzelne Landkreise nicht "interpretieren" können, auch wenn manche Bauämter manchmal ein wenig "schräg" argumentieren!
    Und man kann da auch nichts "schinden", man kann nur die Möglichkeiten der NBauO voll ausschöpfen, wenns nötig ist und einfacher rechnen, wenn es auf ein paar m² nicht so ankommt!
     
  11. #10 Onkel Dagobert, 19. Mai 2015
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    1. Ich propagiere keine falschen Berechnungen!!
    2. Die Berechnung wie oben genannt ist korrekt, oder siehst Du das anders??
    3. Ist für mich die Baugenehmigungsbehörde mit der ich zu tun habe maßgebend. z.B. berechnen die bei uns im Landkreis Flächen für Baulasten anders und nach Meinung aller Fachleute falsch (zu Ungusten des Antragstellers), aber was hilft es wenn die sich nicht drauf einlassen? Und wenn diese Behörde dann Regeln zu meinen Gunsten auslegen kann man diese Möglichkeit auch nutzen. Da sehe ich keinen Fehler oder falsche Beratung, immer mit dem Hinweis auf einen Planer der sich auskennt und Kontakt mit der Behörde

    Vielleicht läuft das bei euch in der Stadt anders, aber bei uns pflegen wir den Kontakt zu den Behörden und wenn sich da Möglichkeiten auftun werden die auch genutzt.

    @TE: Ich würde nur die o.g. Berechnung benutzen und die Optimierungsmöglichkeiten nur im Notfall und zusammen mit einem kompetenten Planer erörtern und anwenden
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 19. Mai 2015
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    Sag mal - gehts noch??? Denkst Du wirklich, ich sehe die Berechnung genauso wie Du und geh Dich nur aus Langeweile an??
    Oder was soll der Spruch??

    Du weisst genau, dass Dein Lk etwas "eigen" rechnet und empfiehlst dem TE trotz deutlichem Widerspruch gegen Deine Berechnungen, sich an die Knepe Deines Lk zu halten, obwohl der TE garantiert einen anderen Lk hat. Was soll denn der Sch......?

    Führ den TE und vor allem andere nicht in die Irre!!!!

    Der TE soll sich einen Entwurfsverfasser suchen und gut isses!
     
  13. #12 Onkel Dagobert, 19. Mai 2015
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    Zitat NBauO:

    "(7) [SUP]1[/SUP] Vollgeschoss ist ein oberirdisches Geschoss, das über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m oder mehr hat. [SUP]2[/SUP] Ein oberstes Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es die in Satz 1 genannte lichte Höhe über mehr als zwei Dritteln der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. [SUP]3[/SUP] Zwischendecken oder Zwischenböden, die unbegehbare Hohlräume von einem Geschoss abtrennen, bleiben bei Anwendung der Sätze 1 und 2 unberücksichtigt. [SUP]4[/SUP] Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Dachhaut, in denen Aufenthaltsräume wegen der erforderlichen lichten Höhe nicht möglich sind, gelten nicht als oberste Geschosse."

    Das Wiederspricht meiner Meinung nach nicht der von mir aufgezeigten Berechnungsmethode. Die "Optimierungsmöglichkeiten" lassen wir jetzt mal außen vor.

    @Ralf: Leider lassen auch Gesetzestexte Raum für Interpretationen. Das Dein Landkreis oder Stadt das anders interpretiert sagt nichts über die Richtigkeit aus. Weder in die eine noch in die andere Richtung.

    Zu deinem letzten Post:
    Das war kein Spruch sondern eine normale Frage.

    Ich will hier keinen in die Irre führen sondern nur meine Erfahrungen preisgeben, die natürlich woanders auch anders angegangen werden (können). Vielleicht rechnet der LK vom TE noch viel wirrer und es macht Sinn diese Wirrungen zu verwenden?

    Also wie immer: örtliche Baubehörde kontaktieren, Planer suchen der sich da auskennt, usw.
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 19. Mai 2015
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    Schön - und wo steht da (oder in der DVNBauO), dass Innenwände zu übermessen sind???
    Und nochmal - es gibt keine "Optimierungsmöglichkeiten"!!!!
     
  15. #14 Onkel Dagobert, 19. Mai 2015
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    Korrekt, das steht da nicht. Wobei die Ergebnisse mit oder ohne Innenwände nicht stark voneinander abweichen werden. Vielleicht ist das eine vereinfachte Berechnungsmethode und sollte man diese und die Optimierungsmöglichkeiten in den Bereich "Marotten der einzelnen Landkreise" verbannen.
     
  16. Abdulli

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    Hallo!

    Wirklich schlauer bin ich jetzt nicht ;-) Ich möchte keinen teuren Planer nehmen - ich möchte selbst der Herr der Dinge sein ;-)

    Zummindest, wenn ich einen Planer mit einbeziehe ;-)

    Die Innenwände der Räume sind mir EGAL - es geht darum, ob UNTEN das AUßENMAß inkl. AUßENMAUERN - daruch eine größere FLÄCHE genommen wird und OBEN das INNENMAß der AUßENMAUERN (Staffelgeschoss) - dadurch ebenfalls eine größer Fläche - ohne irgendwelche TRICKS, Hohlräume etc.!

    Gibt es da wirklich keine Verbindliche Antwort?
     
  17. #16 Ralf Dühlmeyer, 20. Mai 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Doch!

    Entweder bei Deinem Planer (den Du nicht bezahlen willst)
    Oder (da Du selber Herr der Dinge sein willst) beim Studium der NBauO, der DV NBauO, der BauNVO usw.
     
  18. #17 Norderstedter, 20. Mai 2015
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    Abdulli, Du könntest natürlich auch beim Amt mal freundlich nachfragen.
    Oder google noch etwas weiter strapezieren, Deine Frage ist ja nicht so exotisch dass sie nicht auch für mehr Leute relevant ist. Hinweis: Für Dich ist vermutlich die Definition von Grund- bzw Geschossfläche wichtiger als "Wohnfläche", bin aber nur Laie.
    Ein weiterer Anhaltspunkt ist tatsächlich hier im Forum. Zweiter Eintrag bei Google wenn man nach "2/3 Regelung Niedersachsen" sucht.
    http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?14079-Eingeschossig-Zweigeschossig-2-3-Regelung
     
  19. Abdulli

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    den beitrag im forum hatte ich schon gelesen - gibt aber keine lösung - bzw. erklärung!

    im internet findest du auch nichts passendes - aber ich werde es mal beim amt versuchen - wenn hier nicht doch noch ein experte helfen kann ;-)
     
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  21. feelfree

    feelfree Gast

    Denken Juristen wirklich so verquer, dass im EG die Bruttofläche incl. Außenmauern gemeint ist und im OG dann plötzlich die Innenfläche?
    Selbst wenn es irgendwo so ausgelegt würde, gemeint war es bestimmt anders.
    Extremes Beispiel: sehr schmales Haus mit 12x5m Außenmaß, nur ein Rücksprung im OG an einer schmalen Seite von 1m. Also OG 11x5m, Innenmaß dann z.B. 10x4m. Bingo, 2/3-Regelung erfüllt. Das wäre sicher nicht im Sinne des Gesetz-Erfinders...
     
  22. Abdulli

    Abdulli

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    Wundern würde es mich nicht! Man hört und liest ja so einiges ;-)

    Normalerweise geht es in der Regel aber auch nicht um ein Staffelgeschoss sondern um ein normales Dach und da macht es ggf. Sinn mit dem Innenmaß?

    Aber du kannst z. B. auch bei der 2/3 Regelung den "oberen Würfel" nicht Mittig setzen sondern mit 3 Seiten bündig zum EG - so dass es z. B. von Vorne aussieht wie 2 Vollgeschosse! Das kann ja eigentlich auch nicht im Intresse des Erfinders sein ;-)
     
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